【正文】 前端設(shè)備，即空調(diào)處理機(jī)采用了大型臥式變風(fēng)量 AHU，分別置 于辦公樓的各設(shè)備層內(nèi)，通過(guò)豎直干管將一次風(fēng)送至各辦公樓層的 VAV 內(nèi)，在 VAV 內(nèi)與回風(fēng)混合后再送入房間，所有 AHU 均美國(guó)特靈的原裝進(jìn)口設(shè)備。 二、變配電系統(tǒng) 由市 政 供電網(wǎng)采用二路獨(dú)立的 35KV 電源進(jìn)線，其中每路的配電容量為16000KVA。 三、弱電系統(tǒng) 樓宇自控 BMS 系統(tǒng)采了美國(guó)江森的 系統(tǒng)，整個(gè) BMS 共有 13000多個(gè)監(jiān)控點(diǎn)位，為大樓空調(diào)、變配電、照明、給排水、送排風(fēng)等機(jī)電設(shè)備提供遠(yuǎn)程控制與監(jiān)視。辦公樓分低區(qū)、中區(qū)、高區(qū)，每區(qū)域有 6 部客梯，速度分別為 、 5m/s、 7m/s； 61 層至 66 層為超高區(qū)增設(shè) 2 臺(tái)客梯，速度為2m/s。 六、供水系統(tǒng) 大樓的供水由市政管網(wǎng)分別從南陽(yáng)路、陜西北路 162。 56 層至 66 層供水由 66 層三臺(tái)變頻泵供水； 42 層至 55 層由 60 層的水池供水； 43 層中區(qū)水池供22 層至 41 層使用，水源由 60 層水池減壓供水； 27 層低區(qū)水池供 3 層至 21 層使用，水源由 60 層水池減壓供水。T2 辦公塔樓 :中國(guó)華東建筑設(shè)計(jì)院 d. T1amp。 審核本部門的物品申購(gòu)與采購(gòu)，以及倉(cāng)庫(kù)物品管理。 根據(jù)物業(yè)營(yíng)運(yùn)之實(shí)際情況，制定合理的設(shè)備運(yùn)行方案。 制定安全工作制度及突發(fā)事件應(yīng)急處理程序，指揮下屬解決物業(yè)的各種突發(fā)事件，妥善處理善后事宜。 定期總結(jié)本部門的各項(xiàng)工作，并及時(shí)向公司管理層報(bào)告。 定期對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)考核與評(píng)估。 12818 行政助理崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)維修部?jī)?nèi)部及對(duì)外文檔處理工作，重要事項(xiàng)匯報(bào)上級(jí)。 統(tǒng)計(jì)員工就餐數(shù)量，及 時(shí)報(bào)告給有關(guān)部門。 參與審查節(jié)能措施方案，負(fù)責(zé)節(jié)能項(xiàng)目的效果測(cè)定和總結(jié)工作，審核、評(píng)價(jià)節(jié)能技改項(xiàng)目的節(jié)能效果和經(jīng)濟(jì)效益。 積極開(kāi)展節(jié)能技術(shù)培訓(xùn)工作。 確保本部門日常工作中的多個(gè)環(huán)節(jié)符合國(guó)家、行業(yè)安全規(guī)程和安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，監(jiān)督檢查其貫徹執(zhí)行情況并負(fù)責(zé)組織落實(shí)。 根據(jù)本部門安全管理的特點(diǎn)，指導(dǎo)制訂事故應(yīng)急預(yù)案。 按時(shí)提供安全技術(shù)措施計(jì)劃項(xiàng)目，經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)后，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施。 負(fù)責(zé)相關(guān)政府部門的協(xié)調(diào)、檢查配合工作。 熟悉大樓內(nèi)的強(qiáng)電系統(tǒng)與設(shè)備的情況，制定大樓內(nèi)各種強(qiáng)電系統(tǒng) /設(shè)備保養(yǎng)制度、操作規(guī)程和巡查表格，督促和檢查強(qiáng)電技術(shù)員做好各項(xiàng)運(yùn)行記錄。 對(duì)設(shè)備與系統(tǒng)運(yùn)行提出改良方案。 努力節(jié)能降耗，提出節(jié)能的改進(jìn)措施，杜絕設(shè)備運(yùn)行中浪費(fèi)現(xiàn)象。 熟悉大樓內(nèi)的弱電系統(tǒng)與設(shè)備的情況，制定大樓內(nèi)各種弱電系統(tǒng) /設(shè)備保養(yǎng)制度、操作規(guī)程和巡查表格，督促和檢查弱電技術(shù)員做好各項(xiàng)運(yùn)行記錄。 對(duì)設(shè)備與系統(tǒng)運(yùn)行提出改良方案。 努力節(jié)能降耗，提出節(jié)能的改進(jìn)措施，杜絕設(shè)備運(yùn)行中浪費(fèi)現(xiàn)象。 熟悉大樓內(nèi)的空調(diào)系統(tǒng)與設(shè)備的情況，制定大樓內(nèi)各種空調(diào)系統(tǒng) /設(shè)備保養(yǎng)制度、操作規(guī)程和巡查表格，督促和檢查空調(diào)技術(shù)員做好各項(xiàng)運(yùn)行記錄。 對(duì)設(shè)備與系統(tǒng)運(yùn)行提出改良方案。 努力節(jié)能降耗，提出節(jié)能的改進(jìn)措施，杜絕設(shè)備運(yùn)行中浪費(fèi)現(xiàn)象。 熟悉物業(yè)給排水、消防和煤氣設(shè)備的情況，制定大樓內(nèi)給排水、消防和煤氣等各種系統(tǒng) /設(shè)備保養(yǎng)制度、操作規(guī)程和巡查表格，督促和檢查給排水技術(shù)員做好各項(xiàng)運(yùn)行記錄。 對(duì)設(shè)備與系統(tǒng)運(yùn)行提出改良方案。 努力節(jié)能降耗，提出節(jié)能的改進(jìn)措施，杜絕設(shè)備運(yùn)行中的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 制定 土建裝飾裝修的維修保養(yǎng)制度、計(jì)劃、巡查表格，督促和檢查裝修技術(shù)員做各項(xiàng)檢查與維修記錄。 對(duì)需外判維修或裝修的工作負(fù)責(zé)合同的技術(shù)談判，并簽署合同執(zhí)行情況與竣工驗(yàn)收。 12827 強(qiáng) 電技術(shù)員崗位職責(zé) 服從強(qiáng)電領(lǐng)班的工作安排，認(rèn)真完成工作任務(wù)。 當(dāng)值時(shí)按質(zhì)、按量、按時(shí)完成強(qiáng)電維修單工作。 刻苦鉆研業(yè)務(wù)，不斷提高維修技術(shù)和服務(wù)質(zhì)量，努力做到一專多能，完成上級(jí)主管交辦的其他任務(wù)。 熟悉大樓內(nèi)的弱電系統(tǒng)與設(shè)備的情況，嚴(yán)格執(zhí)行弱電設(shè)備保養(yǎng)制度和操作規(guī)程，認(rèn)真做好各項(xiàng)運(yùn)行記錄。 合理使用工具、儀器和器材，愛(ài)護(hù)設(shè)備、保持所管設(shè)備、機(jī)房和值班室的安全和清潔工作。 負(fù)責(zé)大樓空調(diào)設(shè)備 /系統(tǒng)日常運(yùn)行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等工作。 嚴(yán)格遵守公司和部門的各項(xiàng)管理制度，履行交接班手續(xù)，完成每天工作日志，不得無(wú)故離崗。 12830 給 排水技術(shù)員崗位職責(zé) 服從給排水領(lǐng)班的工作安排，認(rèn)真完成工作任務(wù)。 當(dāng)值時(shí)按質(zhì)、按量、按時(shí)完成給排水維修單工作。 合理使用工具、儀器和器材，愛(ài)護(hù)設(shè)備、保持所管設(shè)備、機(jī)房和值班室的安全和清潔工作。 當(dāng)值時(shí)按質(zhì)、按量、按時(shí)完成裝修維修單工作。 刻苦鉆研業(yè)務(wù)，不斷提高維修技術(shù)和服務(wù)質(zhì)量，努力做到一專多能，完成上級(jí)主管交辦的其他任務(wù)。 根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求，密切注視所管轄設(shè)備的運(yùn)行情況，按規(guī)定作好有關(guān)記錄，按時(shí)巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患。 值班人員于值班時(shí)間內(nèi)嚴(yán)禁睡覺(jué)和打盹。 c) 所有報(bào)修需安排各工種維修人員處理并詳細(xì)記錄在案，必要時(shí)需附圖紙標(biāo)明故障點(diǎn)（如漏水）。 g) 各工種負(fù)責(zé)人或領(lǐng)班必須每天查閱報(bào)修記錄，并檢查重要客戶或重大維修的處理情況，以監(jiān)控維修質(zhì)量。若遇緊急情況，可于上班前向班組領(lǐng)班請(qǐng)假，批準(zhǔn)后方能休假。 在下列情況下不得交接班： 在事故處理未完成時(shí)； 交接班準(zhǔn)備工作未完成時(shí)； 接班人員因故未到時(shí)； 接班人員有醉酒現(xiàn)象或其它神志不清而未找到頂班人時(shí)； 因工作需要超時(shí)加班并由部門經(jīng)理 /領(lǐng)班要求時(shí)。 12837 安全、防火制度 . 全體員工必須加強(qiáng)治安防范意識(shí)，執(zhí)行公司制訂的安全管理制度，協(xié)同保安部門認(rèn)真做好大廈設(shè)施設(shè)備的安全保衛(wèi)工作。 . 不得隨意配制各種機(jī)房鑰匙，無(wú)人時(shí)各機(jī)房、班組工作場(chǎng)地門窗必須鎖好。 12838 巡視檢查制度 設(shè)施設(shè)備例行巡視檢查的目的是為了主動(dòng)掌握系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常情況和消除設(shè)備缺陷，消減事故隱患，確保安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。 專項(xiàng)巡查：為達(dá)到某種目的進(jìn)行的有針對(duì)性的單項(xiàng)檢查。 聽(tīng)： a) 轉(zhuǎn)動(dòng)設(shè)備轉(zhuǎn)動(dòng)聲是否均勻，有無(wú)異聲； b) 電氣設(shè)備有無(wú)放電聲； c) 接觸器 、變壓器鐵芯的電磁聲響是否正常； 12839 d) 水箱、水管的流水聲是否正常； e) 風(fēng)機(jī)、風(fēng)管是否有異聲； f) 報(bào)警鈴、蜂鳴器工作是否正常。 巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)匯報(bào)，并做好記錄。 若租戶報(bào)修的工作屬有償服務(wù)，需事先告知租戶，獲其確認(rèn)后，方可進(jìn)行工作。 工作完成后，需將現(xiàn)場(chǎng)的工具、材料及垃圾收拾干凈，若對(duì)租戶的室內(nèi)環(huán)境已造成污染，應(yīng)通知物業(yè)部派人進(jìn)行清理。 進(jìn)入機(jī)房的人員必須精力充沛，機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁睡覺(jué) /打盹。 機(jī)房?jī)?nèi)不能隨意堆放工具、材料及零配件，更 不能存放與設(shè)備無(wú)關(guān)的物品，隨機(jī)專用工具必須按有關(guān)規(guī)定懸掛或集中放置。 高低壓電氣及有危險(xiǎn)性的大型設(shè)備的操作與維修，必須二人以上同時(shí)進(jìn)入機(jī)房，操作及維修時(shí)須有人監(jiān)護(hù)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理和向上級(jí)報(bào)告。經(jīng)理是組長(zhǎng)，分管安全的安全管理員（兼）是副組長(zhǎng)。 具體制訂防止傷亡、火災(zāi)事故和職業(yè)危害的措施以及重要設(shè)備的安全操作規(guī)程，并負(fù)責(zé)督促實(shí)施。 c) 絕緣鞋不準(zhǔn)裸足穿用。停電時(shí)，先停負(fù)荷開(kāi)關(guān)，后停隔離開(kāi)關(guān)（即先用電點(diǎn)后供電點(diǎn) ）；送電時(shí)，先送隔離開(kāi)關(guān)，后送負(fù)荷開(kāi)關(guān)（即先供電點(diǎn)后用電點(diǎn)）。嚴(yán)禁在倒閘操作和事故處理過(guò)程中交接班，如交接班過(guò)程中有事故發(fā)生，應(yīng)停止交接。如來(lái)不及切斷電源且為低電壓時(shí)，應(yīng)用干燥的不導(dǎo)電物體，將觸電者脫離電源，如為高電壓，則必須想盡一切辦法切斷電源，然后對(duì)觸電 者及時(shí)采用人工呼吸進(jìn)行急救，同時(shí)撥 120 聯(lián)系急救。 l) 客梯因檢修或保養(yǎng)需停用時(shí)，必須確認(rèn)轎廂內(nèi)無(wú)乘客后，方可停機(jī)。 o) 下井底作業(yè)時(shí)，廳門口必須擺放警示牌，防止無(wú)關(guān)人員靠近。 s) 機(jī)房、井道因工作需要進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)時(shí)，必須遵守動(dòng)火作業(yè)規(guī)定，指定專人操作和監(jiān)督，事后清理火種，嚴(yán)防火災(zāi)事故發(fā)生。所有高空作業(yè)者，不論何工種、進(jìn)行作業(yè)的時(shí)間、地點(diǎn)、是專業(yè)或臨時(shí)的，均應(yīng)執(zhí)行本制度。 c) 凡遇有下列情況之一者，應(yīng)停止露天高空作業(yè)： ? 閃電、打雷、暴雨； ? 六級(jí)以上臺(tái)風(fēng)； ? 鋼管上雨水未干； ? 高空作業(yè)可能發(fā)生危險(xiǎn)的其他情況。高空作業(yè)使用的小型工具均應(yīng)放入工具袋內(nèi)，不準(zhǔn)在鋼管上或腳手架上亂放工具。 i) 高空作業(yè)所用小型機(jī)具（如葫蘆、千斤頂?shù)龋瑧?yīng)找適當(dāng)位置放妥，并用繩索、鉛絲等捆綁牢固；手用工具需有連接繩，防止墜落。如無(wú)法避免時(shí)，上下層之間必須設(shè)專用防護(hù)棚或其他隔離設(shè)施。地面人員禁止在高空作業(yè)區(qū)下方停留或走廊上通行；在商場(chǎng) 樓層使用手機(jī)、對(duì)講機(jī)等需與欄桿保持一米以上距離。并在三天之內(nèi)做出報(bào)告和處理情況向上級(jí)匯報(bào)。 凡歇工在一天以內(nèi)，按工傷事故苗子處理；歇工在一天或超過(guò)一天的都按工傷事故處理，事故發(fā)生后，先由所在工班逐級(jí)口頭報(bào)告，重大工傷事故應(yīng)立即先進(jìn)行搶救醫(yī)療，同時(shí)快速上報(bào)。 節(jié)能管理體系 日常節(jié)能管理由工程部負(fù)責(zé)，部門經(jīng)理在分管副總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)編制節(jié)能計(jì)劃，并檢查督促各用能部門 /班組實(shí)施節(jié)能計(jì)劃。 12847 能源統(tǒng)計(jì)分析工作 定期對(duì)各種能耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與分析。培訓(xùn)內(nèi)容包括：能源法規(guī)教育、用能狀況、節(jié)能任務(wù)、能源計(jì)量管理及統(tǒng)計(jì)、節(jié)能途徑及技術(shù)改造措施等。 由維修部擬定發(fā)包項(xiàng)目的標(biāo)書，包括技術(shù)要求、圖紙、工作規(guī)范等； 根據(jù)項(xiàng)目要求，從合格承包商名單錄中邀請(qǐng)至少三家承包商前來(lái)投標(biāo)。 計(jì)量人員對(duì)委外檢定的檢測(cè)計(jì)量器具要建立檔案卡，填入原始記錄及送檢記錄，不合格的器具要有維修記錄及合格 證明；不能修復(fù)的器具由維修單位出具報(bào)廢證明意見(jiàn)； 根據(jù)使用的特點(diǎn)及要求，對(duì)于極大部分的檢測(cè)計(jì)量器具（ B 類），由使用班組依據(jù)運(yùn)行狀況，提出“壞修”的申請(qǐng)及每年對(duì)照校準(zhǔn)的計(jì)劃。每年送政府規(guī)定計(jì)量機(jī)構(gòu)檢定（校準(zhǔn)），保證受 檢率 100%。 h) 場(chǎng)強(qiáng)儀：壞修。 租戶裝修守則 187。 二次裝修管理人員須定期記錄與匯總租戶裝修進(jìn)展，在巡視中，需特別注意： a) 施工單位是否按報(bào)批的設(shè) 計(jì)圖施工，發(fā)現(xiàn)有與設(shè)計(jì)圖不符且可能影響其他業(yè)戶利益和物業(yè)安全的情況，可責(zé)令施工單位停止，重新報(bào)批。 e) 檢查破壞原結(jié)構(gòu)情況對(duì)地坪上開(kāi)槽鋪電話、電腦線及墻、柱上開(kāi)槽鋪電線需進(jìn)行論證，確保結(jié)構(gòu)安全。 i) 不能隨意安裝分體式空調(diào)，對(duì)電腦房需要的分體式空調(diào)，室外機(jī)位置要嚴(yán)格把關(guān)。 裝修驗(yàn)收 租戶二次 裝修竣工后，必須報(bào)消防與質(zhì)監(jiān)部門驗(yàn)收與備案，同時(shí)需向物業(yè)部提交兩份 竣工圖，并由物業(yè)部組織竣工驗(yàn)收。 物業(yè) 管理 部 171。 給排水 管道空調(diào)設(shè)備與管道、消防設(shè)施 及因上屬原因 損壞租戶的設(shè)施設(shè)備。 維修原則：租戶自愿，收費(fèi)合理，滿足要求。 維修保養(yǎng)期間需在客戶可看見(jiàn)／可接觸的場(chǎng)所打開(kāi)配電箱、窨井蓋、機(jī)電設(shè)備，或維修保養(yǎng)電梯時(shí)，為客戶的安全起見(jiàn)，必須在上述維修范圍12856 設(shè)置臨時(shí)維修欄桿保護(hù)，并掛好警示牌； 必須嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，停送電須有專人監(jiān)護(hù)，并在斷電開(kāi)關(guān)處放置“嚴(yán)禁合閘”警示牌；維修 中暫時(shí)離開(kāi)維修現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)確認(rèn)配電箱門、井蓋、管道井門、蓋板等處于關(guān)閉狀態(tài)，以避免發(fā)生危險(xiǎn)； 承包商選擇評(píng)分標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 考核項(xiàng)目 分?jǐn)?shù)標(biāo)準(zhǔn) 1 專業(yè)資質(zhì) 一級(jí)（甲級(jí)） 二級(jí)（乙級(jí)） 三級(jí)（丙級(jí)） 15 10 5 2 企業(yè)規(guī)模 大 中 小 10 8 5 3 施工質(zhì)量 優(yōu)良 較好 一般 20 15 10 4 配合度 好 較好 一般 15 10 5 5 客戶層次 好 較好 一般 10 8 5 6 價(jià)格水平 低 中等 高 20 15 10 7 附加分（其它優(yōu) 勢(shì)） 明 顯優(yōu)勢(shì) 一般優(yōu)勢(shì) 無(wú)優(yōu)勢(shì) 10 5 0 說(shuō)明： 級(jí)別 總分 建議 A級(jí) 80分以上 列入招投標(biāo) B級(jí) 60~80 分 擇優(yōu)列入招投標(biāo) C級(jí) 60分以下 無(wú)特殊情況予以放棄 租戶退租管理 制度 12857 退租驗(yàn)收 由市務(wù)部、物業(yè)部、維修部根據(jù)租賃合同及交房記錄為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收； 由市務(wù)部、物業(yè)部、維修部與租戶共同簽署退租驗(yàn)收單。 設(shè)施、設(shè)備操作人員是設(shè)施、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的責(zé)任者，實(shí)行以操作人員為主的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任制。做到 “四懂三會(huì) ”（四懂是：懂結(jié)構(gòu)、懂原理、懂性能、懂用途；三會(huì)是：會(huì)使用、會(huì)維護(hù)保養(yǎng)、會(huì)排除故障）。設(shè)備操作維修人員，必須堅(jiān)守崗位，嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查制度，認(rèn)真填寫運(yùn)行、維修記錄，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度。 各級(jí)設(shè)備管理人員必須對(duì)各種設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度的貫徹執(zhí) 行情況進(jìn)行定期檢查，認(rèn)真總結(jié)操作和維修工作的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，不斷改進(jìn)設(shè)備管理工作。 一、二級(jí)保養(yǎng)要按期完成，不得遺漏，保養(yǎng)后要有各工種領(lǐng)班或有關(guān)部門技術(shù)人員驗(yàn)收合格并簽署后，方可投入運(yùn)行，