【正文】 附件1： 被征收房屋分類及其說明一、住宅房屋分類住宅房屋成套住宅指以商品開發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的混合結(jié)構(gòu)單元式住宅，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。獨(dú)門院落指辦理合法手續(xù)后建造的獨(dú)門獨(dú)院二層（及二層以上）住宅房屋，院落為獨(dú)家使用（獨(dú)立產(chǎn)權(quán)），房屋內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。非成套住宅以上兩類房屋以外的房屋。二、非住宅營業(yè)用房分類營業(yè)性用房商場類建筑以百貨商場、大型超市為典型建筑。通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)，層高較高，有大跨度的廳堂作為營業(yè)場所，一般都配有附房作為倉庫、辦公和相關(guān)業(yè)務(wù)之用。商鋪類建筑以門面房、小商鋪為典型建筑。一般為臨街道、巷道底層房屋，多數(shù)為磚混、磚木結(jié)構(gòu)，有的為連家店，多數(shù)為單開間。商務(wù)類建筑以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營建筑為典型。通常為臨街鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層和高層建筑，底層和3層等低層部分為大廳形式的交易或經(jīng)營場所，其余多為寫字間或客房形式。通常內(nèi)外裝修的等級(jí)較高。娛樂類建筑各類歌舞廳、保齡球館、休閑中心、健身娛樂中心等，建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混和混合結(jié)構(gòu)，通常有娛樂用途大廳和包間，設(shè)有公共衛(wèi)生間。電照設(shè)施較復(fù)雜。旅館類建筑分為普通旅館、招待所和準(zhǔn)星級(jí)、三星級(jí)、四星級(jí)、五星級(jí)賓館兩類典型建筑。前一類通常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺(tái)或值班室，內(nèi)廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共衛(wèi)生間，普通裝修；后一類通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等級(jí)、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺(tái)、餐飲、娛樂、商務(wù)等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，包括單間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)和豪華套間等形式。內(nèi)外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務(wù)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)。餐飲類建筑各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類型包括框架、混合、磚木和簡易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。典型的餐飲類建筑設(shè)有操作間、儲(chǔ)物間、餐廳、包廂、服務(wù)窗。一般設(shè)有公共衛(wèi)生間。其他類建筑上述類型之外的其他營業(yè)性質(zhì)用房。三、非住宅非營業(yè)用房分類非營業(yè)性用房工業(yè)性建筑以工業(yè)廠房、倉庫為典型建筑。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門或鐵皮門。辦公性建筑以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內(nèi)廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。設(shè)公共衛(wèi)生間。室內(nèi)普通裝修。公共性建筑以圖書館、博物館、教學(xué)樓、門診樓等為典型建筑。通常有較為獨(dú)特的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。附件2：可比實(shí)例選擇要求及說明以下可比實(shí)例選擇要求適用于市場比較法應(yīng)用中的可比實(shí)例修正方式、收益法應(yīng)用等市場評(píng)估情形。一、可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處于相同地段或鄰近地段。二、可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。其中住宅房屋的可比實(shí)例必須用途相同，非住宅房屋的可比實(shí)例應(yīng)按本細(xì)則的分類與評(píng)估對(duì)象的類別相同。三、可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建筑結(jié)構(gòu)，大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)，(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，(3)磚混結(jié)構(gòu)，(4)磚木結(jié)構(gòu)，(5)簡易結(jié)構(gòu)。四、可比實(shí)例的交易類型應(yīng)選取一般買賣或租賃的交易實(shí)例，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場交易價(jià)格。五、可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，一般不超過十二個(gè)月，近期六個(gè)月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)案例應(yīng)優(yōu)先選用。六、采用可比實(shí)例修正測算確定評(píng)估價(jià)格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量。七、可比實(shí)例為成套房屋的，其價(jià)格在適用前應(yīng)統(tǒng)一修正為標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格為可比實(shí)例所處單元各樓層房屋的平均價(jià)格。八、每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過20％，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30％。九、選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過20%,在交易實(shí)例較少的情況下,該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過30%。附件3：標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的條件設(shè)定及可比實(shí)例選擇的具體要求一、住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定要求采用基準(zhǔn)價(jià)格修正方式對(duì)住宅房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)，首先應(yīng)在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的原型，再根據(jù)具體情況，從方便操作、提高效能的角度考慮，綜合被征收房屋的典型特征，設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”。設(shè)定的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”必須符合下述條件：，功能齊全并具備使用條件。，臥室至少一間朝南，一般裝修的成套房屋。，磚混一等或二等，八至九成新。是否成套套型結(jié)構(gòu)所在層次已使用年限朝向成套二室半一廳混合5層1510年左右一室朝南坐落位置小區(qū)配套室內(nèi)水電及裝修其他條件征收范圍相對(duì)中央位置同征收范圍內(nèi)的配套情況普通室內(nèi)裝修，普通廚衛(wèi)設(shè)施采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等建筑面積70－100m2分?jǐn)傉嫉貦?quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全5. 獨(dú)門院落住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說明表是否獨(dú)門院落套型結(jié)構(gòu)已使用年限朝向獨(dú)門院落一層三間混合一等或二等10年左右一間朝南坐落位置小區(qū)配套室內(nèi)水電及裝修其他條件征收范圍相對(duì)中央位置同征收范圍內(nèi)的配套情況普通室內(nèi)裝修，普通廚衛(wèi)設(shè)施采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等建筑面積140220 m2分?jǐn)傉嫉貦?quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全，—，一等或二等住宅功能，其余基本同成套樣本住宅情況。二、住宅房屋評(píng)估中可比實(shí)例選擇要求。，檔次應(yīng)接近。，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場交易價(jià)格。，一般不超過十二個(gè)月，近期六個(gè)月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)交易案例應(yīng)優(yōu)先選用。，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量。 ％，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30％。%,在交易實(shí)例較少的情況下,該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過30%。三、獨(dú)門院落調(diào)整系數(shù) 合法院落面積S（㎡）S≤1010＜S≤2020＜S≤30S＞30調(diào)整系數(shù)Ｋd106108110112合法院落面積=合法建設(shè)用地面積建筑占地面積附件4：住宅房屋實(shí)體因素（K3K31i）修正說明表一、成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系數(shù)取值110114106110103106981029397971019296859179857479房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值7380758379888593909795103100108臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)979899100101102注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況作177。樓層數(shù)樓層系數(shù)(%)所在樓層一層樓二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓七層樓一100100100100100100100二100110105105105105三90110110115115四85105110115五80100105六7095七65說明：。，頂層系數(shù)增加25，具體取值根據(jù)閣樓高度及可利用狀況確定。但頂層閣樓有產(chǎn)權(quán)的，不適用本表樓層系數(shù)，房屋（含閣樓）的綜合價(jià)格由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作177。二、獨(dú)門院落住宅實(shí)體因素修正系數(shù)表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系數(shù)取值110114106110103106981029397971019296859179857479 房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值7380758379888593909795103100108臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)969899100101102注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況作177。套型等級(jí)一等二等三等四等五等系數(shù)取值100－11096－10094－9692－9490－92住宅房屋套型及平面布置因素等級(jí)說明表如下： 等級(jí)內(nèi)容一等二等三等四等五等說明設(shè)計(jì)合理，內(nèi)部功能布局得當(dāng)，獨(dú)立廚衛(wèi)設(shè)施，明廚明衛(wèi)，大臥明廳，露天院落整潔。設(shè)計(jì)較為合理，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施，露天院落較為整潔。內(nèi)部功能布局較為凌亂，設(shè)施不全，搭建廚衛(wèi)，院落凌亂。內(nèi)部功能布局凌亂，房間比較分散。 不滿足上述要求的獨(dú)門院落。三、非成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系數(shù)取值110114106110103106981029397971019296859179857479 房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值7380758379888593909795103100108檐高＜＞系數(shù)取值9497100102104106108110113115住宅功能因素按實(shí)際采光、通風(fēng)、日照、通行等因素綜合確定。功能等級(jí)一等二等三等四等五等系數(shù)取值101－10399－10197－9995－9793－95住宅功能因素等級(jí)說明表如下： 等級(jí)內(nèi)容一等二等三等四等五等說明通行方便，二室朝南，陽光充沛，空氣流暢，房間大小合適。通行較為方便，一室朝南。設(shè)施不全，無朝南房間。內(nèi)部功能布局凌亂，房間大小不一，通行不變。不滿足上述要求的非成套住宅房屋。四、有關(guān)說明～120之間。