【正文】 第一部分 基礎(chǔ)知識(shí)篇第一節(jié) 土地知識(shí)（一） 土地：1. 從土地利用和管理的角度，土地是地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。2. 從土地的自然科學(xué)研究的角度，土地是指陸地及其空間的全部環(huán)境因素，包括與這一區(qū)域上下垂直的生物圈的相當(dāng)穩(wěn)定或可以預(yù)見(jiàn)的、周期循環(huán)的所有屬性，以及過(guò)去和現(xiàn)在人類(lèi)活動(dòng)的結(jié)果。3. 經(jīng)濟(jì)學(xué)上，土地是自然賜予人類(lèi)的資源、資產(chǎn)。包括自然資源、人類(lèi)勞動(dòng)結(jié)果而形成的資產(chǎn)，其范圍為陸地（包括水）的以上和以下的三維空間范圍內(nèi)的全部資源。土地可以分為：農(nóng)用地、非農(nóng)用地、特殊用地、城鄉(xiāng)居民用地、水域用地、工業(yè)用地。（二） 生地：是指未開(kāi)發(fā)的農(nóng)地、荒地。（三） 毛地：只要是指城市中需要拆遷而未拆遷的土地。（四） 熟地：指具備了三通一平或七通一平的土地。（五） 三通一平：水、電、路通和場(chǎng)地平整。（講解）（六） 七通一平：指上下水、雨水、電、氣、暖、通信、路通及場(chǎng)地平整。（講解）（七） 土地的使用權(quán)出讓?zhuān)簢?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。出讓形式有：拍賣(mài)、招標(biāo)、雙方協(xié)議。）國(guó)家規(guī)定：① 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式；不能采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式的，可采取雙方協(xié)議的方式，但出讓金不得低于國(guó)家規(guī)定的最低價(jià)。② 使用者需改變出讓土地用途的，需要取得出讓方和市縣人民政府城市規(guī)劃部門(mén)的同意，簽定土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽定合同，并相應(yīng)調(diào)整出讓金。③ 使用年限滿(mǎn)之前，國(guó)家一般不收回，特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并給予相應(yīng)補(bǔ)償。④ 使用年限滿(mǎn)，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)手續(xù)，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回土地的，應(yīng)予批準(zhǔn)，并重新簽定合同，交納出讓金。否則，國(guó)家無(wú)償收回土地。⑤ 出讓最高年限按下列用途確定：1） 居住用地70年；2） 工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生和體育用地50年；3） 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年；4） 綜合或者其他用地40年。⑥ 出讓金的計(jì)算：按土地面積或按建筑面積計(jì)算。（八） 土地使用權(quán)劃撥：指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。（以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。）下列建設(shè)的土地使用權(quán)，確屬必須的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：1） 國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；2） 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；3） 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；4） 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。（九） 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)褐竿恋厥褂脵?quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。（未按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用地的，使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)涫褂媚晗逓橥恋厥褂脵?quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。）（十） 以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。第二節(jié) 房產(chǎn)知識(shí)（一） 房地產(chǎn)：也稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、建筑物和固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán) 益。（二） 基地面積：是城市規(guī)劃管理部門(mén)正式劃定的項(xiàng)目用地面積范圍。（三） 總建面積：是指由城市規(guī)劃部門(mén)正式確定的，按《建筑面積計(jì)算規(guī)則》計(jì)算的，項(xiàng)目建設(shè)的總的建筑 面積。（四） 容積率：又稱(chēng)建筑面積密度，是建筑的各層建筑面積總和和建筑基地面積的比值。（五） 覆蓋率：又稱(chēng)建筑密度，是建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比值。（六） 居住面積：是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。（七） 使用面積：是指住宅中分戶(hù)門(mén)內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和。包括臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽(yáng)臺(tái)和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等。（八） 建筑面積：對(duì)一棟樓來(lái)講，是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是指按建筑物勒腳以上外墻的水平截面面積計(jì)算的（九） 套建筑面積（銷(xiāo)售面積）：套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓妹娣e之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（十） 得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套建筑面積的比率。一般來(lái)講，得房率的高低與兩個(gè)因素有關(guān)，一是產(chǎn)品定位，二是建筑設(shè)計(jì)。（十一）花園面積：是指房屋建筑物的周?chē)?、圍墻或圍護(hù)物以?xún)?nèi)的園地面積，一般是相對(duì)于別墅而言。（十二）公攤系數(shù)：是指公用面積與套內(nèi)建筑面積之比。（分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括公共門(mén)廳、走道、電梯井、樓梯、設(shè)備間等，但僅限于本棟樓內(nèi)的公用建筑面積，與本棟樓不相連的公共建筑不得分?jǐn)偟奖緱澐课輧?nèi)。）（十三）綠化率：指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。（十四）住宅的開(kāi)間：一間房屋內(nèi)的一面墻的定位軸線到另一面墻定位軸線之間的實(shí)際距離。（十五）住宅的進(jìn)深：一間獨(dú)立的房屋或一棟居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線的實(shí)際長(zhǎng)度。（十六）住宅的層高、凈高：層高是指樓板上表面到相鄰上層樓板上表面之間的豎向尺寸。凈高只指下層地板面或樓板上表面到相鄰上層樓板之間的垂直距離。 凈高=層高—樓板厚度（據(jù)測(cè)，造價(jià)降低1%左右。）（十七）紅線：用地規(guī)劃控制線。（十八）人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量。 人口凈密度：每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量。第三節(jié) 建筑知識(shí)（一） 民用建筑高度與層數(shù)的劃分為：1—7層為多層住宅；8—12層為小高層；13—30層為高層；30層以上為超高層。公共建筑及綜合性建筑高度超過(guò)24米的為高層（不包括高度超過(guò)24米的單層主體建筑）；建筑物高度超過(guò)100米時(shí)，不論是住宅或公共建筑均為超高層。（二） 建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型： ○墻體承重結(jié)構(gòu)：是最富多樣性的結(jié)構(gòu)，雖承重墻對(duì)空間劃分限制很大，分隔靈活性不及框架結(jié)構(gòu)，但足以滿(mǎn)足對(duì)空間適應(yīng)性的需求，其適應(yīng)性成敗的關(guān)鍵在于空間設(shè)計(jì)，使用于多種材料，如普通磚、砌塊、工業(yè)化裝配墻板等。橫墻承重，縱墻承重，橫墻與縱墻結(jié)合承重。 抗震度：6 使用年限：30—40年 ○框架結(jié)構(gòu)：主要指整體框架結(jié)構(gòu)，垂直荷載用柱網(wǎng)傳遞，水平荷載用梁柱樓板傳遞。它提供了最大的空間靈活性，但技術(shù)要求高，用材較為先進(jìn)特殊，鋼、水泥和塑料用量大，住宅造價(jià)高。這種結(jié)構(gòu)提供的可變性，遠(yuǎn)超出使用目的。 抗震度：7 使用年限：60—70年 ○框架剪力墻結(jié)構(gòu)：梁柱與墻承重結(jié)合。 ▲外墻內(nèi)柱結(jié)構(gòu)：空間靈活性較大，但也常超出實(shí)用的需要。 ▲墻和墻形柱結(jié)合結(jié)構(gòu)：提高了房屋內(nèi)部的空間利用率，所提供的靈活性更接近實(shí)用要求。 ▲墻體點(diǎn)柱結(jié)構(gòu)：主要由墻體承重，少量采用梁柱；技術(shù)簡(jiǎn)便，結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)；墻和柱的布置自由，形體設(shè)計(jì)豐富，可以提供居住功能所需要的多種靈活性和適應(yīng)性，有較強(qiáng)的使用價(jià)值。 抗震度：8 使用年限：100年（三） 房屋的附屬設(shè)施：○電氣照明系統(tǒng)：由進(jìn)戶(hù)裝置、配電箱、變壓器、配線、燈具、插座和開(kāi)關(guān)等內(nèi)容組成?！疬M(jìn)戶(hù)裝置：將電源從室外低壓配電線路上接線入戶(hù)，包括橫擔(dān)、引入線（從室外電桿引下至橫擔(dān)的電線）、進(jìn)戶(hù)線（從橫擔(dān)通過(guò)進(jìn)戶(hù)管至配電箱的電線）和進(jìn)戶(hù)管（保護(hù)過(guò)墻進(jìn)戶(hù)線的管子）?！鸾o排水系統(tǒng)：是為了滿(mǎn)足建筑物內(nèi)部各種用水設(shè)備的水量并將廢水收集和排放出去的系統(tǒng)，可分為室內(nèi)外給水系統(tǒng)和室內(nèi)外排水系統(tǒng)。○配電箱：總刀開(kāi)關(guān)、分刀開(kāi)關(guān)和熔斷器等裝在一起并用電線連接起來(lái)，控制室內(nèi)電源?！鸾o水系統(tǒng)：為建筑提供用水的工程設(shè)施，一般由進(jìn)水管（包括水表、閥門(mén)）、配水管（包括干、立支管）、配水龍頭（或用水設(shè)施）等組成，如果室外給水管網(wǎng)壓力不足時(shí)，還要附設(shè)水箱、水泵裝置。按用途分四類(lèi)：生活給水系統(tǒng)、生產(chǎn)給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、聯(lián)合給水系統(tǒng)（為生活、消防何以設(shè)施）?！鹋潘到y(tǒng)：將建筑物內(nèi)部的污廢水通暢地排除室外管網(wǎng)的工程，室外排水系統(tǒng)由衛(wèi)生器具、存水彎、排水干管、橫管、立管、通氣管、檢查口、掃除口等組成?！鸩膳こ蹋河蔁嵩串a(chǎn)生的熱媒，通過(guò)管道輸送到采暖房間，再通過(guò)采暖器具，將熱量散發(fā)到房間，起到采暖作用，冷卻后的“熱媒”通過(guò)管道回到熱源中去，進(jìn)行再循環(huán)。按其輸送的載熱體可分為蒸汽采暖系統(tǒng)和熱水采暖系統(tǒng)，熱風(fēng)采暖等?！疬\(yùn)輸系統(tǒng)：主要指電梯。（四） 建筑施工常識(shí)： ○建筑施工主要程序：土方工程、基礎(chǔ)工程、打樁工程、砌筑工程、鋼筋混凝土工程、防水工程、裝飾工程等。 ○鋼筋混凝土工程：由鋼筋、模板、混凝土三個(gè)工程組成。 ○防水工程：與住宅關(guān)系較為密切的主要有地面防潮工程和屋面防水工程。地面防潮工程一般通過(guò)加有膨脹劑的混凝土阻隔水汽而達(dá)到目的。屋面防水方法有柔性防水和剛性防水，柔性防水主要分為卷材防水和冷膠料防水。 ○裝飾工程：一般包括抹灰、飾面或鑲面、油漆或刷漿等三大部分。 ○抹灰按質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和操作工序的不同，分