【正文】 房地產(chǎn)專業(yè)基礎知識房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結為一體的，具有整體性和不可分割性。房產(chǎn)：是指房屋經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者與使用者之間可以進行出租、出售或作其它用途的房屋。地產(chǎn)：是指土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權屬關系，地產(chǎn)包括含地面及其上下空間，地產(chǎn)和土地的根本區(qū)別在也就是有無權屬關系。是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地（“熟地”）。是指產(chǎn)權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內(nèi)容是指產(chǎn)權人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權利?！幼∮玫?0年；——工業(yè)用地50年；——教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；——商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；——綜合或其它用地50年；——另外，加油站、加氣站用地為20年；是指地皮在發(fā)展基礎上的水通、電通、路通，場地平整。是指上下水通、電通、路通、排污通、通訊通、煤氣通、熱力通，場地平整。協(xié)議出讓招標出讓拍賣出讓行政劃撥使用權有權出讓的土地，必須是國有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉化為國有土地后，才能轉讓。有償出讓的地塊可以是生地也可以是熟地，還可以是連同地上建筑物及附屬設施一并出讓的土地。生地：待開發(fā)的土地熟地：完成市政設施的土地一級市場、二級市場、三級市場。一級市場是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場。二級市場是指土地使用權出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉讓、抵押等房地產(chǎn)交易。三級市場是指在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產(chǎn)交易。是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權進行開發(fā)建設并經(jīng)過國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領獨立房地產(chǎn)證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)的地價，按房屋的成本造價售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的房屋。與福利房不同在于不免地價，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類房屋由市政府主管單位籌資建設，用來解決企業(yè)職工住宅困難戶，價格由政府確定，實行優(yōu)惠價格政策。經(jīng)濟適用房是面向中低收入家庭的普通住宅。（集資房）是指各單位自籌資金或合資興建房屋。產(chǎn)權由投資單位所有，一般自用為主，不得在市場上流通（按規(guī)定已補交地價的除外）。是房屋土地權屬憑證合二為一，是房地產(chǎn)權屬的法律憑證。17.“五證”房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中“五證”、“兩書”是最為重要的條件?！秶型恋厥褂米C》：是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權的法律憑證?！督ㄔO用地規(guī)劃許可證》：是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目的位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。（通過“招、拍、掛”在出讓前已經(jīng)通過城市規(guī)劃的標準。）《建設工程規(guī)劃許可證》：是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證?！督ㄔO工程施工許可證》（《建設工程開工證》）：是有關建設工程符合項目開工的條件，可以進入施工階段的憑證。《商品房銷售（預售）許可證》：是商品房進入市場的憑證。18.“兩書”《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》商品房預售制度是指開發(fā)商在建設中的房地產(chǎn)項目進行市場銷售，由國土局制定的一項提前銷售制度。只有取得了《預售許可證》才能銷售。：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》副本及復印件《土地使用權出讓合同書》和付清地價款證明（《國有土地使用證》）《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建設工程施工許可證》交付土地使用權出讓金有建設工程施工許可證按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。是由福建省建設廳、福建省工商管理局統(tǒng)一監(jiān)制，用以明確買賣雙方權利和義務的協(xié)議，所有的商品房銷售都須簽訂此合同。內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當事人權利和義務關系由銀行、業(yè)主、發(fā)展商三方簽定的合同。是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。按揭是英語“Mortgage”一詞的粵語音譯，在中國人民銀行和各商業(yè)銀行的正式文件中稱為“個人住房抵押貸款”，指銀行向具有完全民事行為能力的自然人發(fā)放的用于購買自住住房、并以其所購產(chǎn)權房為抵押物，作為償還貸款的保證，按月償還貸款本息的一種貸款方式。分為個人住房商業(yè)性貸款（簡稱商業(yè)貸款）與個人住房公積金貸款（簡稱公積金貸款）。公證機關對房地產(chǎn)買賣、轉讓、抵押、贈與、繼承等行為的合法性作法律公證是指已辦銀行按揭的樓花送到房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權登記科辦理抵押登記手續(xù)。抵押人將貸款與利息還清后，須將已辦抵押登記手續(xù)的房地產(chǎn)注銷抵押。房屋實用面積與分攤公共面積之和。屬于公共部分的面積。建筑面積與公攤面積的差。房屋實用面積與建筑面積之比。將未建好的樓房提前出售，稱為預售樓花。上、下兩層標準層合二為一，結構與標準房結構有區(qū)別。是指房地產(chǎn)權人通過買賣、交換、贈與等形式將房地產(chǎn)轉移給他人的法律行為。按現(xiàn)時有關規(guī)定，預售及現(xiàn)售的房地產(chǎn)均可轉讓，但必須到國土局辦理轉讓手續(xù)，房地產(chǎn)公司不得給預購房者更改姓名。是指建筑物首層的建筑面積。指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積。指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、商業(yè)、人防地下室等面積的總和。容積率是建筑總面積和建筑用地的比。（覆蓋率）建筑密度等于建筑物底層占地面積與用地面積的比。綠化率等于綠化面積與用地面積之比。均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價?；鶅r也稱為基礎價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層、朝向差價后而得出。起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即起價。指可移動隔間墻之室內(nèi)空間，通常用于寫字樓與商場。：無隔斷設計、利于空間較廣，如餐廳、廚房或客廳。：有雨遮的一樓直道部分。：指有雨遮有腳踏之面，沒有擋風墻的突出建筑體外部分。：突出于墻體的窗戶，飄出去的尺寸在40—60CM左右。：指沒有雨遮的，有腳踏的部分。：玄關是入戶門里一米至兩米的過渡空間。它的主要功能是讓人在進門之后稍做停留，有個換鞋、放雨傘的地方，同時也可以借助玄關對客廳的情況略做遮擋。：指建筑物體表面。：指建筑物內(nèi)豎面。：承受房屋重力的墻，不可以任意敲打。：用磚砌成的墻。：用石膏制成，用以裝飾天花板的板塊。：指洗臉盆、浴盆、坐式馬桶。：指洗滌池、料理臺、吊柜、爐臺、抽油煙機。：單元內(nèi)分割情況。：行走習慣路線。：指某一段時間內(nèi)售出的房屋數(shù)百分比。：指某一段時間剩余的房屋數(shù)百分比。：主要針對的客戶層。：指產(chǎn)品不同類型以回避市場供給量的排擠。：討價還價的價格差異。：平面方位不同，價格的差異。（樓層價差）：不同樓層價格差異。：通過市場調(diào)查與其他項目的比較方法。：郵寄用的廣告用品（印刷品）：電視廣告。：報紙廣告。：戶外廣告媒體。：雜志廣告。：銷售時促使客戶購買的夸張語言動作或假語言動作。 一般的傳力體系荷載 板 梁 柱 基礎 地基建筑結構形式建筑結構形式有許多種類型，也有許多不同的分類方法，其中最常見的分類方法是按建筑物主要承重構件所用的材料分類和按結構平面布置情況分類。1 筑物主要承重構件所使用的材料分類序 號結構類型名稱識別特征適用范圍1木結構主要承重構件所使用的材料為木材單層建筑2混合結構承重材料為磚石，樓板、屋頂為鋼筋混凝土單層或多層建筑3鋼筋混凝土結構主要承重構件所使用的材料為鋼筋混凝土多層、高層、超高層建筑4鋼與混凝土組合結構主要承重構件材料國型鋼和混凝土超高層建筑5鋼結構主要承重構件所使用的材料為型鋼重型廠房、受動力作用的廠房、可移動或可拆卸的建筑、超高層建筑或高聳建筑⑵按結構平面布置情況分類除上述兩種分類方法所列的結構類型外，對于單層大跨度房屋，還不平面結構（門式剛架、薄腹梁結構、桁架結構、拱結構）和空間結構（殼體結構、懸索結構、網(wǎng)架結構）之分。序號結構類型名稱平面/立面示意圖常用范圍1框架結構廠房或20層以下多、高層建筑2全剪力檣結構高強度結構體系，常用于高層、超高層建