【正文】 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目名稱及建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目名稱： XX 酒廠 職工生活小區(qū) 建設(shè)工程 建設(shè)內(nèi)容： 小區(qū)西側(cè)設(shè)置水景，小區(qū)設(shè)置低密度住宅、多層及高層住宅，小區(qū)內(nèi)設(shè)施應(yīng)與小區(qū)規(guī)模相配套。 以 120平方米左右的經(jīng)典戶型為主，其余為 90 平方米的小戶型和部份大戶型。 建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目占地 畝，總建筑面積 482621平方米 其中： 總用地面積 482621平方米（約 畝），總建筑面積 1017740 平方米。地上建筑面積 830840 平方米（低層住宅建筑面積 4500 平方米，多層住宅建筑面積 239040平方米，小高層（ 11， 14F）建筑面積 246840平方米），高層住宅 18F 建筑面積 287280 平方米，會(huì)所、物管建筑面積 1700 平方米，幼兒園建筑面積1920 平方米，配套商業(yè)建筑面積 186900平方米，地下建筑面積 186900平方米（不計(jì)入容積率） 項(xiàng)目總投資： 165140 萬(wàn)元 建 設(shè) 期： 年 建設(shè)地點(diǎn)： XX 市 XX鎮(zhèn) 籌建單位： XXXX酒廠股份有限公司 2 第二節(jié) 建設(shè)單位基本情況 XXXX 酒廠股份有限公司為股份有限公司，企業(yè)法定注冊(cè)地址：XX省 XX 市 XX中大街 118 號(hào)，注冊(cè)資本： 45000萬(wàn)元人民幣，法人代表為先生。 企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍有： XX 系列白酒的生產(chǎn)、加工、銷售，自營(yíng)和代理銷售各類商品和技術(shù)的進(jìn)出口（國(guó)家限制公司經(jīng)營(yíng)或禁止進(jìn)出口的商品和技術(shù)除外），糧食收購(gòu)。 XXXX 酒廠股份有限公司位于 XX 北部酒都 XX 鎮(zhèn)，東臨淮郡，西障彭城，北依大運(yùn)河，南臨洪澤湖，連（連云港）霍（霍爾果斯）高速公路宿淮鹽段穿境而過(guò)，并與寧淮、京滬、京福高速相接，交通暢達(dá)，酒業(yè)興旺，市場(chǎng)繁榮。 XXXX 酒廠股份有限公司的前身 XX 酒廠始建于 1949 年 7 月，原名淮海貿(mào)易公司三分公司 XX 槽坊。建國(guó)后，改稱蘇北淮陰區(qū)酒類專賣事業(yè)公司 XX制酒廠。 1951 年 9月，改名為蘇北行署專賣事業(yè)公司XX 酒廠。 1953年 4月，經(jīng) XX省人民政府工業(yè)廳（辦）字 1481 號(hào)文批準(zhǔn)，改稱為地方國(guó)營(yíng) XX 酒廠。 1954年被華東行政委員會(huì)列為重點(diǎn)企業(yè)。 1968 年 3月易名為地方國(guó)營(yíng)泗陽(yáng)縣 XX酒廠革命委員會(huì)。 1979年 4 月恢復(fù)原廠名。 1986 年 8 月經(jīng) XX 省工商局批準(zhǔn)改名為 XXXX 酒廠。 1997年 5月經(jīng) XX 省政府批準(zhǔn)改制為國(guó)有獨(dú)資公司，更名為 XXXX集團(tuán)有限公司。 20xx 年，以 XXXX集團(tuán)有限公司作為主要發(fā)起人，聯(lián)合上海海煙 3 物流發(fā)展有限公司，南通綜藝投資有限公司，上海捷強(qiáng)煙草糖酒（集團(tuán)）有限公司等法人單位和部分高管人員，共同發(fā)起設(shè)立 XXXX 酒廠股份有限公司。公司經(jīng) XX 省人民政府蘇政復(fù) [20xx]155 號(hào)文批準(zhǔn)，在 XX 省工商行政管理局注冊(cè)登記取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。注冊(cè)資本9000 萬(wàn)元人民幣 , 20xx年 12 月 28日在南京宣布成立，是一家以 XX系列白酒的生產(chǎn)、加工、銷售為主營(yíng)業(yè)務(wù)的國(guó)家大型企業(yè)和食品工業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)，現(xiàn)占地面積 875 畝，擁有職工 3715人，企業(yè)總資產(chǎn) 億元。 第三節(jié) 項(xiàng)目 建設(shè)的由來(lái) 房地產(chǎn)行業(yè) 已 成為中國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，并且在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要位置。為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，政 府也是出臺(tái)了相當(dāng)多的積極的財(cái)政政策和相對(duì)寬松的貨幣政策，在這種背景之下，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成長(zhǎng)了起來(lái)。應(yīng)該說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)此一輪的快速增長(zhǎng)，很大程度上得益于房地產(chǎn)行業(yè)的崛起。因?yàn)榉康禺a(chǎn)涉及的相關(guān)行業(yè)眾多，上可以到鋼材、水泥、木材等建筑材料，下可以到家具、家電、運(yùn)輸、汽車等行業(yè)，以及由此而帶動(dòng)的建筑設(shè)計(jì)、裝璜設(shè)計(jì)、展覽展示、銀行貸款等多種類型的服務(wù)業(yè)。 為了進(jìn)一步提升 XX 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 20xx 年 10 月 30日 XX 市政府出臺(tái)了《促進(jìn)中心城市房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)發(fā)展政策規(guī)定實(shí)施細(xì)則》。 我們注意到 ， 該 工程 是土地整理及 利用 的綜合工程 ， 是開發(fā)區(qū)政府貫徹省委、省政府要求，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)集中居住，集約利用 4 土地，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。 XX 酒都職工生活小區(qū) 作為 一項(xiàng) 工程配套安置 職工生活小 區(qū)，規(guī)劃占地面積 畝，建筑面積482621平方米，建成后可安置 6000 余戶 ，可有效 緩解XX 市城鄉(xiāng)居民居住的壓力 ，同時(shí)通過(guò) 該 工程可有效集約利用高效農(nóng)業(yè)用地 ，進(jìn)一步加快 XX 鎮(zhèn)的發(fā)展。 為進(jìn)一步做好項(xiàng)目的前期論證工作和項(xiàng)目的審批需要，建設(shè)單位現(xiàn)委托我公司編制該項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 第四節(jié) 編制依據(jù) 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等 7 部門聯(lián)合下 發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》； 《 XX 省人民政府關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)食品安全工作的實(shí)施意見》； XX 市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)對(duì) XX 提出的《企業(yè)在擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模的同時(shí)，一并考慮改善職工住房條件》的精神； 飲食建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 JGJ6489； 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》 (1986 年 3月 )； 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》 (1987 年 3月 )； 《給排水工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5006920xx； 《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5000320xx； 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJl687； 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJl4090； 1《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄 (20xx 年本 )》（國(guó)家發(fā)改委第 40 號(hào)令）； 5 1《中國(guó)節(jié)能技術(shù)政策大綱》 （ 20xx 年修訂）； 1《節(jié)能中長(zhǎng)期專項(xiàng)規(guī)劃》 （發(fā)改環(huán)資〔 20xx〕 2505號(hào)； 1 QBJS 520xx《輕工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制內(nèi)容深度規(guī)定》； 1《 XX 市城市總體規(guī)劃》 （ 20xx2020）； 1國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部發(fā)改投資 [20xx]1325 號(hào)文發(fā)布的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的若干規(guī)定》、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）； 1建設(shè)單位提供的其它有關(guān)數(shù)據(jù)及資料。 第五節(jié) 項(xiàng)目研究原則 根據(jù) XX 市 總體規(guī)劃以及 市 規(guī)劃局的批示意見，結(jié)合中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5018093）、國(guó)家建設(shè)部《綠色生態(tài)住宅小區(qū)建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則》文件精神，并對(duì) 職工生活 小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究作了多次調(diào)查、資料收集和分析 工作后，確定本可行性研究報(bào)告研究的原則如下： 一、加強(qiáng)住宅小區(qū)的生態(tài)環(huán)境建設(shè)，體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的觀念，全面提高住宅小區(qū)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、治污的總體水平，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的統(tǒng)一 。 二、要努力提高功能設(shè)計(jì)質(zhì)量，整個(gè)小區(qū)的布局與住宅設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)以人為本的指導(dǎo)思想，努力提高居住環(huán)境質(zhì)量和滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性的要求； 6 三、要以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，提倡住戶參與精神，多為市場(chǎng)提供適銷對(duì)路的 安置 房，為社會(huì)提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)型住宅； 四、要高度重視環(huán)境質(zhì)量和交通組織，創(chuàng)造具有良好居 住環(huán)境、完善配套設(shè)施和時(shí)代精神風(fēng)貌的城市居民住宅； 五、本報(bào)告的編制要符合國(guó)家、省、市有關(guān)文件規(guī)定精神，要符合 XX 市 城市總體規(guī)劃及有關(guān)要求，本著“求實(shí)、可靠、科學(xué)、合理”的原則進(jìn)行研究。 第六節(jié) 研究主要內(nèi)容 根據(jù) 市 政府和 市 有關(guān)部門的批示意見，分析了可能的情況，進(jìn)行了方案的比較。根據(jù)現(xiàn)有的基礎(chǔ)資料和調(diào)查勘察資料進(jìn)行本項(xiàng)目的研究。研究的主要內(nèi)容包括： 一、建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容； 二、工程建設(shè)條件； 三、工程技術(shù)方案； 四、生態(tài)環(huán)境； 五、工程估算及資金籌措； 六、效益分析； 七、敏感性分析； 八、盈虧平衡分析； 九、風(fēng)險(xiǎn)分析； 7 十、環(huán)境影響評(píng)價(jià)； 十一、社會(huì)效益評(píng)價(jià)； 十二、建設(shè)計(jì)劃。 第七節(jié) 研究主要結(jié)論 XX 酒都職工生活小區(qū) 建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積約 畝，總建筑面積 482621平方米，其中 ： 總用地面積 482621平方米（約），總建筑面積 1017740 平方米。地上建筑面積 830840平方米（低層住宅建筑面積 4500平方米，多層住宅建筑面積 239040平方米，小高層（ 11， 14F）建筑面積 246840平方米），高層住宅 18F建筑面積 287280平方米，會(huì)所、物管建筑面積 1700 平方米， 幼兒園建筑面積 1920平方米，配套商業(yè)建筑面積 186900 平方米，地下建筑面積 186900平方米（不計(jì)入容積率）。 經(jīng)初步測(cè)算， 幸福之家 項(xiàng)目總投資為 165140 萬(wàn)元， 其中：前期費(fèi)用為 38681萬(wàn)元，建安工程費(fèi)為 110488萬(wàn)元，配套工程費(fèi)約為 3739萬(wàn)元，基本預(yù)備費(fèi) 12233萬(wàn)元。 總投資估算詳見附表 1，總投資構(gòu)成餅圖詳見附表 2。 一、項(xiàng)目建成后有一定的經(jīng)濟(jì)效益，除了為城市市政建設(shè)作出貢獻(xiàn)和剔除各種因素后，初步測(cè)算本項(xiàng)目稅后利潤(rùn)為 55772 萬(wàn)元 ,投資利潤(rùn)率為 ％，投資利稅率為 %，對(duì)社會(huì)安定及改善居民 住宅有較大的貢獻(xiàn)。本項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為 年。在建設(shè)資金落實(shí)并實(shí)現(xiàn)預(yù)期建設(shè)和銷售的條件下，經(jīng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是可行的。 8 同時(shí)我們注意到，項(xiàng)目建設(shè)完成后可安置 6000 余戶 萬(wàn)人入住，可有效 緩解 XX 城鄉(xiāng)住房壓力 ，同時(shí)通過(guò) 該 工程可有效集約利用高效農(nóng)業(yè)用地 ，也加快了 XX 鎮(zhèn)的發(fā)展。 二、總平面布局合理、新穎，外部環(huán)境優(yōu)美?？倛D布置既符合 市總體規(guī)劃的要求和區(qū)域的總體布局，又為居民創(chuàng)造了生態(tài)型、花園式的居住條件，技術(shù)方案也是可行的。 三、本項(xiàng)目的實(shí)施，是落實(shí) 市委、市政府 的重大戰(zhàn)略決策的需要。項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)促進(jìn)開發(fā)區(qū)建設(shè)步 伐，對(duì)改善和綠化、美化開發(fā)區(qū)的環(huán)境及 市 容 市 貌，將起到一定的推動(dòng)作用。本項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)加快城市建設(shè)，改善開發(fā)區(qū)景觀，改善居民生活條件，保證社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)開發(fā)區(qū)建設(shè)具有積極的意義。 四、該項(xiàng)目的建設(shè) 完成后，將展現(xiàn)一幅農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人居環(huán)境優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施配套、公共服務(wù)完善、村民生活幸福的社會(huì)主義新農(nóng)村的美麗藍(lán)圖。該項(xiàng)目建設(shè)將充分反映，在推進(jìn)農(nóng)房建設(shè)、改善農(nóng)民居住環(huán)境中，必須堅(jiān)持以發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，統(tǒng)籌規(guī)劃、尊重農(nóng)民意愿，建立創(chuàng)新機(jī)制，協(xié)調(diào)好相關(guān)關(guān)系，努力建設(shè)一個(gè)生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好、自然人文特色彰顯的農(nóng)村 新社區(qū)。 五、本項(xiàng)目經(jīng)初步測(cè)算，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 11。 XX 酒都職工生活小區(qū) 建設(shè)工程主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表 11 序號(hào) 指 標(biāo) 名 稱 主 要 內(nèi) 容 備注 1 總用地面積 約 482621平方米 約 9 2 總建筑面積 1017740平方米 地上建筑面積 830840平方米 低層住宅 4500平方米 多層住宅 239040平方米 小高層 246840平方米 高層住宅 287280平方米 會(huì)所、物 管 1700平方米 幼兒園 1920平方米 配套商業(yè) 49560平方米 地下建筑面積 186900平方米 不計(jì)入容積率 3 容積率 ≤ 4 建筑密度 ≤ % 5 綠地率 ≥ % 6 建筑高度 ≤ 7 住宅戶數(shù) 6675戶 8 地下停車數(shù)量 5340輛 /戶 9 項(xiàng)目總投資 210000萬(wàn)元 10 營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元 11 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 12 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 萬(wàn)元 13 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 14 投資利潤(rùn)率 ％ 15 投資利稅率 ％ 16 投資回收期 年 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性及產(chǎn)業(yè)政策 10 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一 、有利于節(jié)約集約利用土地，緩解土地瓶頸制約 XX 人多地少 ， 土地資源極其稀缺。這種稀缺性不僅表現(xiàn)在土地供給總量與需求總量的矛盾上，還表現(xiàn)在由于土地位置固定性和質(zhì)量差異性導(dǎo)致的一些地區(qū)建設(shè)用地供給的特別稀缺上，土地已成為工業(yè)化和城市化快速發(fā)展的瓶頸制約。農(nóng)村宅基地量大面廣，推動(dòng)農(nóng)村宅基地置換，可釋放出巨大的土地利用潛力：一是控制農(nóng)戶宅基地使用面積超標(biāo)形成的潛力，二是 清理一戶多宅及廢棄建筑物形成的潛力，三是整理村莊內(nèi)部眾多閑散空地形成的潛力，四是建設(shè)農(nóng)村新社區(qū)土地集約利用形成的潛力。這樣，在不新增建設(shè)用地的情況下，積極盤活低效使用的存量建設(shè)用地，并通過(guò)城鄉(xiāng)建設(shè)用 地 增減掛鉤和宅基地復(fù)墾，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展提供更多的空間，有效緩解日益緊張的土地供需矛盾問(wèn)題。 二 、有利于擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)需求，促進(jìn)農(nóng)民非農(nóng)就業(yè) 在國(guó)際金融危機(jī)背景下，國(guó)家實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需政策，尤其是擴(kuò)大消費(fèi)需求事關(guān)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的全局。其中農(nóng)村消費(fèi)潛力巨大，是擴(kuò)大內(nèi)需政策的重要著力點(diǎn)之一。推動(dòng)農(nóng)村宅基地置換