【正文】 1 第一章 總論 1． 1 項(xiàng)目 概況 1． 1． 1 項(xiàng)目名稱(chēng) ： (項(xiàng)目名稱(chēng)） 1． 1． 2 項(xiàng)目地點(diǎn)： (某地區(qū)） 市區(qū)西南側(cè)緊貼 (道路名） 1． 1． 3 建設(shè)單位 ： (項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司） 1． 1． 4 法 人 代表： (法人） 1． 1． 5 建設(shè)單位 股東 公司股東共 (人數(shù)） ，分別為 企業(yè)法人：兩個(gè)， (某?。?(公司名） 有限公司出資 5500萬(wàn)元，占股份 55%； (某地區(qū)） 路緣興業(yè)工程機(jī)械設(shè)備租賃有限責(zé)任公司出資 1000萬(wàn)元，占股份 10%； 自然人 ： 公司股東情況表 1． 2 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 1． 2． 1 建設(shè)地點(diǎn) (項(xiàng)目） 地處 (某地區(qū)） 市區(qū)的西南側(cè)，位于 (道路名） 與省道 S101交界處以北 ， (道路名） 旁 ， 104團(tuán) 7連東側(cè) 。 東臨大車(chē)路，西鄰 (道路名） 。 1． 2． 2 建設(shè)規(guī)模 (項(xiàng)目名稱(chēng)） 項(xiàng)目總體規(guī)模 1000畝，總建筑面積 。 計(jì) 劃分為四個(gè)功能區(qū)（ (項(xiàng)目區(qū)域名） 、散戶營(yíng)銷(xiāo)及配件零售區(qū)、服務(wù)區(qū)生活配套、交易中心）以及綠化、景觀、道路等必要配套設(shè)施。 其中： (某區(qū)） 2 建筑面積： 129950平方米 (含商鋪建筑面積： 98938平方米，綜合交易市場(chǎng)建筑面積： 31012平方米 )； (項(xiàng)目區(qū)域名） 建筑面積： 121950平方米；(某區(qū)） 建筑面積： 4800平方米 ； (某區(qū)） 建筑面積： 49739平方米 。 1． 2． 3 項(xiàng)目總投資 ：人民幣 。 1． 2． 4 投資來(lái)源 ：自籌資金及商業(yè)貸款。 1． 3 可行性研究工作的依據(jù)和范圍 1． 3． 1 可行性研究編制的依據(jù) 有關(guān)文件及國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)定 、 規(guī)劃管理局提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 及 甲方提供的電子地形圖 《 (項(xiàng)目名稱(chēng)） 修建性詳細(xì)規(guī)劃》 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 本專(zhuān)業(yè)所執(zhí)行的主要法規(guī)和采用的主要標(biāo)準(zhǔn) 《公共建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB50368— 20xx) 《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB50015— 20xx) 《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》 (50289— 98) 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 （ GB50016— 20xx） 本報(bào)告擬對(duì)項(xiàng)目提出的理由及過(guò)程、項(xiàng)目建設(shè)所在地的自然條件與社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、建設(shè)規(guī)模與建設(shè)條件、建設(shè)方案、環(huán)境與保護(hù)、項(xiàng)目組 3 織管理與進(jìn)度安排、投資估算與資金籌措、效益分析等方面進(jìn)行研究與評(píng)價(jià)，從而得出結(jié)論。 1． 4 項(xiàng)目建設(shè)概況 1． 4． 1 項(xiàng)目市場(chǎng)概況 近年來(lái)隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速的增長(zhǎng) ，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， (某?。?跨越式發(fā)展的巨大機(jī)遇， 帶旺 了整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)。 西部大開(kāi)發(fā)的良好機(jī)遇對(duì) 汽車(chē)運(yùn)營(yíng)的興起，促進(jìn)了 重型 汽車(chē)市場(chǎng)的繁榮。大量的基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)展，重型汽車(chē)市場(chǎng)也顯現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。本項(xiàng)目的建設(shè)方 (項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司） 敏銳地觀察到目前 (某地區(qū)） 市重型汽車(chē)市場(chǎng)普遍存在規(guī)模小、布局不合理、專(zhuān)業(yè)化程度低、管理水平低等問(wèn)題，確定了項(xiàng)目的定位。 (項(xiàng)目名稱(chēng)） 項(xiàng)目 總體規(guī)模 1000畝，總建筑面積 。項(xiàng)目采取整體規(guī)劃、統(tǒng)一布局、分期實(shí)施的原則，建成高品位、大規(guī)模、多功能，西北地區(qū)乃至全國(guó)一流的專(zhuān)業(yè)汽車(chē)市場(chǎng)。 (項(xiàng)目） 將車(chē)輛展示、完整的 4S綜合服務(wù)、散戶經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售等三大功能與汽車(chē)主題營(yíng)銷(xiāo)模式進(jìn)行有機(jī)融合，功能涵蓋品牌汽車(chē) (項(xiàng)目區(qū)域名） 、國(guó)際國(guó)內(nèi)品牌各類(lèi)重型汽車(chē)展銷(xiāo)、專(zhuān)業(yè)汽車(chē)維修等，在配套服務(wù)方面， (項(xiàng)目） 內(nèi)設(shè)有銀行金融業(yè)務(wù)、保險(xiǎn)投保理賠、車(chē)輛評(píng)估與交易、人性化 SPA會(huì)所、生活配套等服務(wù)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)“一站式”便捷服務(wù)。將成為集國(guó)際采購(gòu)、汽車(chē)貿(mào)易、電子商務(wù)、現(xiàn)代物流、物業(yè)管理、信息交流、休閑娛樂(lè)、品牌汽車(chē)展示等多功能為一體的綜合性國(guó)際化 (項(xiàng)目） 。 1． 4． 2 場(chǎng)地概述 4 該地塊南高北低、東高西低，南北縱向長(zhǎng)度約為 1． 3 公里 ，東西橫向長(zhǎng)度約為 650 米。地塊為不規(guī)則四邊形，現(xiàn)狀用地西側(cè)臨路，即 (道路名） 。該地塊高程最高點(diǎn)約為 1196． 40 最低點(diǎn)約為 1175． 30，南北向平均坡度約為 1． 5％，東西向平均坡度約為 0． 4％，地勢(shì)較為平坦，并且地塊現(xiàn)狀為荒地，地塊在區(qū)位，地勢(shì)及使用都有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。 (項(xiàng)目） 地處 (某地區(qū)） 市區(qū)的西南側(cè)， 位于 (道路名） 與省道 S101交界處以北 ， (道路名） 旁 ， 104團(tuán) 7連東側(cè) 。 東臨大車(chē)路，西鄰 (道路名） 。規(guī)劃基地緊依 (道路名） ，距國(guó)道 G312出入口僅 5公里，區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯?？傆玫孛娣e約為 70公頃。 1. 5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 項(xiàng) 目 單 位 數(shù)量 征遷用地蘭線 面積 m2 698547 征遷用地 紅 線 面積 m2 666663 其中 (項(xiàng)目區(qū)域名） 占地面積 m2 291262 (某區(qū)） 占地面積 m2 191658 (某區(qū)） 占地面積 m2 40857 (某區(qū)） 占地 面積 m2 98463 責(zé)任綠地面積 m2 44422 總建筑面積 m2 306440 其中 (某區(qū)） 建筑面積 m2 129950 其中 (某區(qū)） 商鋪面積 m2 98938 綜合交易市場(chǎng) m2 31012 5 1． 6 結(jié)論及建議 1． 6． 1 結(jié)論 (項(xiàng)目名稱(chēng)） 項(xiàng)目 選址合理，交通便利，不但符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，而且可利用于地區(qū)資源優(yōu)化配置，充分挖掘經(jīng)濟(jì)潛力，節(jié)約投資；各項(xiàng)建設(shè)條件優(yōu)越，建設(shè)規(guī)模符合該 地區(qū)總體規(guī)劃和布局，又符合做為 (某?。┦赘匦推?chē)綜合銷(xiāo)售服務(wù)市場(chǎng)的實(shí)際；地方政府各有關(guān)部門(mén)積極支持配合，具有政策優(yōu)勢(shì)；配套設(shè)施及協(xié)作條件落實(shí)； (某地區(qū)） 的地理位置，交通條件及物資集散能力十分優(yōu)越。通過(guò)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的幾個(gè)重大問(wèn)題的分析研究，本項(xiàng)目可達(dá)到技術(shù)先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)合理的要求。因此，建設(shè) (項(xiàng)目名稱(chēng)） 項(xiàng)目 是可行的，也是非常必要的。 重型汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)有著不可估量的潛力。 (某省） 沒(méi)有現(xiàn)代、大型、多功能的重型汽車(chē)交易市場(chǎng)， (某?。?已確定為全國(guó)能源開(kāi)發(fā)基地，隨著道路基礎(chǔ)建設(shè)的實(shí)施， (某地區(qū)） 有必要也迫切需要建設(shè)現(xiàn)代、 大型、多功能的 重型 汽車(chē)市場(chǎng)。 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位準(zhǔn)確、功能多樣且合理、符合地方特色，迎合了廠(項(xiàng)目區(qū)域名） 建筑面積 m2 121950 (某區(qū)） 建筑面積 m2 4800 其中 綜合服務(wù)樓 m2 1500 配套用房 m2 3300 (某區(qū)） 建筑面積 m2 49739 建筑基地面積 m2 112264 建筑密度 % 容積率 — 綠地率 % 6 商和用戶的需求。項(xiàng)目預(yù)計(jì)有較好的財(cái)務(wù)效益及社會(huì)效益。 綜合評(píng)價(jià)，項(xiàng)目可行。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表（一二期工程） 投 資 成 本 費(fèi) 用 估 算 匯 總 表 序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額（萬(wàn)元） 1 土地成本 6604 2 前期工程費(fèi) 3682 3 建安工程費(fèi) 53981 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 9037 5 建設(shè)單位管理費(fèi) 1466 6 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 1000 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2199 8 貸款利息 1330 9 合 計(jì) （ 扣減 品牌汽車(chē) (項(xiàng)目區(qū)域名） 成本 ） 78359 1． 6． 2建議 ，建設(shè)周期較長(zhǎng)，建議對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行分部開(kāi) 7 發(fā)及控制 。 建立完整項(xiàng)目管理體系。 ，將項(xiàng)目的各個(gè)分區(qū)通盤(pán)考慮，既注重建設(shè)的經(jīng)濟(jì)型，又要注重建筑的總體藝術(shù)感，打造一個(gè)全方位獨(dú)具特色的國(guó)際 (項(xiàng)目） 。 ，相互促進(jìn)，做到建設(shè)優(yōu)良，運(yùn)營(yíng)實(shí)效。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與發(fā)展概況 2． 1 項(xiàng)目 建設(shè) 的 背景 近年來(lái)隨 著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速的增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， (某省） 跨越式發(fā)展的巨大機(jī)遇，帶旺 了整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)。西部大開(kāi)發(fā)的良好機(jī)遇對(duì)汽車(chē)運(yùn)營(yíng)的興起，促進(jìn)了重型汽車(chē)市場(chǎng)的繁榮。大量的基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)展，重型汽車(chē)市場(chǎng)也顯現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。 近幾年， (某省） 重型 汽車(chē)市場(chǎng)快速發(fā)展， 汽車(chē)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)的服務(wù)和多樣的品種，也進(jìn)一步激發(fā)了汽車(chē)消費(fèi)的熱情，引導(dǎo)著企業(yè)和個(gè)人的消費(fèi)。大大小小 的 數(shù)十家 重型汽車(chē) 汽車(chē)市場(chǎng)遍布于 (某?。?城市各地。 例如： (某地區(qū)） 市烏昌路的中國(guó)重汽及陜汽重卡的市場(chǎng)，只有兩個(gè)重型汽車(chē)品牌；(某地區(qū)） 市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 阿勒泰路的重汽市場(chǎng) ，只有兩家重汽 (項(xiàng)目區(qū)域名） ；其他的則為一家重汽 (項(xiàng)目區(qū)域名） 散布在城市各處。 國(guó)內(nèi)外重型汽車(chē)廠商在疆成立銷(xiāo)售點(diǎn)成 為選購(gòu) 重型 汽車(chē)的主要場(chǎng)所。 一汽重卡、二汽重卡、福田歐曼重卡，陜西汽車(chē)重卡、重慶汽車(chē)重卡、北方奔馳重卡 、康明斯、三菱重工、沃爾沃等重汽品牌均有其銷(xiāo)售 8 店或 (項(xiàng)目區(qū)域名） 。 (某?。?的 重汽市場(chǎng)發(fā)展存在著諸多問(wèn)題， 主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是市場(chǎng)的規(guī)模普遍偏小， 以 規(guī)模小，面積不大的汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)店居多，市場(chǎng)面積普遍不超過(guò) 10000平米，汽車(chē)品牌 不超過(guò)兩家；二是 難以提供多樣化的服務(wù)，市場(chǎng)功能單一，物流配送等業(yè)務(wù)發(fā) 展緩慢；三是汽車(chē)市場(chǎng)的檔次較低，設(shè)施與設(shè)備簡(jiǎn)陋，環(huán)境欠佳，大多為初級(jí)市場(chǎng)。 隨著 (某?。?重型 汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)呈 “井噴 ”的擴(kuò)大， 近三年銷(xiāo)售量增長(zhǎng)率均在 15%以上。 原有的小 型 汽車(chē)市場(chǎng)不能適 應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要的態(tài)勢(shì)已越發(fā)明顯。因此 (某?。?需要有規(guī)模宏大的 、具有多種功能、提供高質(zhì)量服務(wù)、長(zhǎng)距離輻射能力的現(xiàn)代重型汽車(chē)市場(chǎng)。 本項(xiàng)目的 建設(shè) 方 (項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司） 敏銳地觀察到了這一機(jī)會(huì)。 20xx年6月，為積極籌建重工 (項(xiàng)目） 項(xiàng)目，公司對(duì) (某地區(qū)） 市重型汽車(chē)市場(chǎng)的現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)研 ，針對(duì) 目前 (某地區(qū)） 市重型汽車(chē)市場(chǎng)普遍存在規(guī)模小、布局不合理、專(zhuān) 業(yè)化程度低、管理水平低等問(wèn)題， 確定了項(xiàng)目的定位。 2． 2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 2． 2． 1 項(xiàng)目有鮮明的特色，適應(yīng)了市場(chǎng)的需要，彌補(bǔ)了市場(chǎng)的空缺，具有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。 中國(guó)是世界上最有潛力的汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)，而以 (某地區(qū)） 為中心的西北地區(qū)又是中國(guó)有向中亞外出口重型汽車(chē)窗口。近年來(lái)隨著汽 車(chē) 產(chǎn)業(yè) 的興起，汽車(chē)交易市場(chǎng) 也迅猛 發(fā)展。遺憾的是，現(xiàn)時(shí)能夠滿足廠商需要、滿足消費(fèi) 群體 需求的高水平的交易市場(chǎng)在 (某地區(qū)） 卻未出現(xiàn)，絕大多數(shù) 9 汽車(chē)交易市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿τ邢?。因此，適應(yīng)廠商和消費(fèi)者需要的多功能、高檔次汽車(chē)市場(chǎng)具有很大發(fā)展空間。本項(xiàng)目 的發(fā)展方向正在于此。 本項(xiàng)目擬跟隨國(guó)際市場(chǎng)的發(fā)展潮流，迎合汽車(chē)廠商和消費(fèi)者的需求，在汽車(chē)這個(gè)專(zhuān)一主題上，走 “大規(guī)模、多功能、人性化、生態(tài)化 ”的路線，將汽車(chē)（整車(chē)、二手、零配件及用品）銷(xiāo)售、物流、展示、培訓(xùn)、體驗(yàn)、娛樂(lè)、餐飲、休閑等多種功能集于一體，強(qiáng)調(diào)汽車(chē)產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、交易手段、文化的多樣化，在城市邊緣區(qū)建設(shè)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)高、環(huán)境美、現(xiàn)代化的重型汽車(chē)銷(xiāo)售中心、信息發(fā)布中心、文化體驗(yàn)中心、價(jià)格指導(dǎo)中心、新型的汽車(chē)主題園 區(qū) ，成為一個(gè)國(guó)際性的 (項(xiàng)目） 。這樣的汽車(chē)市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)意比較超前，特色鮮明，定位獨(dú)到，符合汽車(chē)生產(chǎn)商、銷(xiāo) 售商、消費(fèi)者的需求，填補(bǔ)了重型汽車(chē)這類(lèi)市場(chǎng)的空缺，與其它市場(chǎng)形成了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，從而有著強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。 2． 2． 2 (某省） 地區(qū)是我國(guó)新興起來(lái)的重型汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng) 近年來(lái)， (某?。?跨越式發(fā)展 、西部 大 開(kāi)發(fā)的前提下，基礎(chǔ)建設(shè)加大、重型汽車(chē)消費(fèi)提高等多種利好因素的影響下，這一地區(qū)的汽車(chē)交易額呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，而且， (某?。?作為國(guó)內(nèi)對(duì)中西南亞地區(qū)汽車(chē)集散中心的地位日益確立。但目前，這一地區(qū)的汽車(chē)市場(chǎng)規(guī)模不大，功能單一，檔次不高，滿足不了蓬勃發(fā)展的汽車(chē)市場(chǎng)流通和交易的需要。 本項(xiàng)目的建設(shè)將為 (某?。?地區(qū)提供一處集重型汽車(chē)整車(chē) 、零配件及用品交易、物流配送、休閑娛樂(lè)等多種功能于一體，充分展現(xiàn)汽車(chē)文化內(nèi)涵和休閑體驗(yàn)氛圍的大型 (項(xiàng)目） ，從而既能滿足廣大廠商和消費(fèi)者的需要，也能進(jìn)一步增強(qiáng) (某地區(qū)） 這一現(xiàn)代城市的對(duì)外輻射功能，以促 10 進(jìn) (某?。?地區(qū)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)、物流等多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 該項(xiàng)目符合自治區(qū)、市政府提出的 “發(fā)展中高級(jí)批發(fā)市場(chǎng)和物流業(yè)的的戰(zhàn)略方針 ”。該項(xiàng)目的建設(shè)是非常有必要的。 2． 2． 3 項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)推動(dòng) (某地區(qū)） 發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代化中心城市有重要作用 現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大熱點(diǎn)。本項(xiàng)目建設(shè)的 主導(dǎo)思想是不走以往市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中存在的功能單一、經(jīng)營(yíng)粗放的老路，而是著力于打造一個(gè)具有很強(qiáng)輻射能力、能代表 (某地區(qū)） 大都市形象的國(guó)際性的汽車(chē)流通市場(chǎng)。項(xiàng)目建設(shè)的這一指導(dǎo)思想與 (某省） 地區(qū)發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)的思路和要求相吻合，它可以在加快 (某?。?地區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中，迅速提升汽車(chē)市場(chǎng)的總體水平方面做出突出貢獻(xiàn)。 由于本項(xiàng)目不僅僅是一個(gè)商貿(mào)流通場(chǎng)所，更是一個(gè)汽車(chē)及汽車(chē)配件的物流中心。因此，本項(xiàng)目特別強(qiáng)調(diào)物流功能，包括汽車(chē)的倉(cāng)儲(chǔ)和配送等功能，從而利用項(xiàng)目所積累的規(guī)模優(yōu)勢(shì)與市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，有效地為國(guó)內(nèi)外各大汽車(chē) 廠商提供服務(wù)。而且隨著中國(guó)汽車(chē)制造