【正文】 第一章 總則 為加強(qiáng)南通市區(qū)城市規(guī)劃管理，規(guī)范、有序地推進(jìn)城市建設(shè)，提高人居環(huán)境質(zhì)量，促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展，保證城市規(guī)劃的實(shí)施，根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》(以下簡稱《城市規(guī)劃法》）、《江蘇省實(shí)施〈中華人民共和國城市規(guī)劃法〉辦法》（以下簡稱《省實(shí)施辦法》）、《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》(以下簡稱《省技術(shù)規(guī)定》)以及國家、省、市與城市規(guī)劃相關(guān)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，結(jié)合南通市實(shí)際情況，制定本規(guī)定。 本規(guī)定是《城市規(guī)劃法》、《省實(shí)施辦法》、《省技術(shù)規(guī)定》相配套的實(shí)施性規(guī)定，在南通市區(qū)行政區(qū)范圍內(nèi)，編制城市規(guī)劃、進(jìn)行城市規(guī)劃管理須執(zhí)行本規(guī)定。在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的其它地區(qū)按本規(guī)定有關(guān)條款執(zhí)行。 南通市區(qū)行政區(qū)內(nèi)工業(yè)與民用建筑工程、市政基礎(chǔ)設(shè)施工程、道路橋梁工程、綜合防災(zāi)工程、園林綠化工程、城市景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)、城市亮化與美化工程、室外廣告發(fā)布等各項(xiàng)建設(shè)工程，須執(zhí)行本規(guī)定。城市總體規(guī)劃確定的規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的鐵路、港口、公路、河道、各類管線等適用于本規(guī)定。 第二章 城市土地使用管理 城市用地分類 城市用地，根據(jù)其使用的主要性質(zhì)進(jìn)行分類，按照《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。 與城市用地相連的各級風(fēng)景區(qū)、各類旅游度假區(qū)，其向公眾開放，并有一定游憩設(shè)施的用地，包括用地范圍內(nèi)的水域，計(jì)入公共綠地，其余概不作為城市建設(shè)用地。 建設(shè)用地的適建性規(guī)定 各類建設(shè)用地的劃分和使用性質(zhì)應(yīng)遵循土地使用相容性的原則，符合經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃的規(guī)定。 尚無經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃的地區(qū)的建設(shè)用地，應(yīng)由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)分區(qū)規(guī)劃或總體規(guī)劃的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)適建性劃分。 城市建設(shè)用地的適建規(guī)定見表二－1。 表二－1中未列入的建設(shè)項(xiàng)目，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目對周圍環(huán)境的影響和基礎(chǔ)設(shè)施等條件，確定其適建性。 需改變經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃用地性質(zhì)或超出表二－1規(guī)定的適建范圍的，應(yīng)對規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，并按規(guī)定程度和審批權(quán)限批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。 城市新建居住小區(qū)應(yīng)按國家和省建設(shè)行政主管部門規(guī)定，同步配套教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理及其他八類設(shè)施，為居民提供必要的公共活動空間。 建設(shè)基地控制指標(biāo) 建設(shè)基地最小面積應(yīng)不低于表二－2的規(guī)定。 建設(shè)基地不足上述規(guī)定的最小面積，但有下列情況之一，且不妨礙城市規(guī)劃實(shí)施的，城市規(guī)劃行政主管部門可以核準(zhǔn)建設(shè)： 鄰接土地已經(jīng)完成建設(shè)或?yàn)榈缆?、河道或有其他類似情況，確實(shí)無法調(diào)整、合并的； 因城市規(guī)劃街區(qū)劃分、市政公用設(shè)施等的限制，確實(shí)無法調(diào)整、合并的。 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的成片開發(fā)地區(qū)，必須編制詳細(xì)規(guī)劃，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。 城市各類建設(shè)基地的建筑密度、容積率應(yīng)不超過表二－3的規(guī)定。 采用較高的容積率值時(shí)應(yīng)采用較低的建筑密度值，具體應(yīng)用數(shù)值在表二－3規(guī)定幅度內(nèi)由城市規(guī)劃管理部門綜合考慮有關(guān)規(guī)定及實(shí)際情況后確定。 原有建設(shè)基地的容積率已超過規(guī)定值的或綠地率未達(dá)到規(guī)定值的，不得在該基地范圍進(jìn)行擴(kuò)建、加層。 在符合消防、抗震、衛(wèi)生、交通等有關(guān)規(guī)定和本規(guī)定的前提下，在自身功能需要以外為社會公眾提供開放空間的，可按表二－4的規(guī)定增加建筑面積，由規(guī)劃行政主管部門具體核定，但增加的建筑面積總計(jì)不得超過該建設(shè)基地的規(guī)定建筑面積的百分之十五（規(guī)定建筑面積＝建設(shè)基地面積該基地允許建筑容積率）。 表二－2 建設(shè)基地面積下限指標(biāo)建設(shè)項(xiàng)目類型居住建筑非居住建筑低層多層高層低層多層高層建設(shè)基地面積（平方米）50010002000－10003000表二—3 建設(shè)基地建筑密度、容積率上限指標(biāo)建設(shè)基地類型建筑密度(%)容 積 率核心區(qū)Ⅰ地區(qū)Ⅱ地區(qū)核心區(qū)Ⅰ地區(qū)Ⅱ地區(qū)住宅用地低 層383532~~~多 層303028~~~中高層282523~~~高 層202018~~公共設(shè)施用地辦公建筑多層454240高層383532商業(yè)建筑多層555045高層504540商住綜合樓多層504540高層454035注：核心區(qū)：濠北路，濠東路、城山路，濠西路、躍龍路，青年路所界定的用地范圍，其中涉及到濠河風(fēng)景區(qū)及歷史保護(hù)區(qū)等重要地段的建筑密度、容積率指標(biāo)，按批準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)劃執(zhí)行。 Ⅰ地區(qū)：鐘秀路、外環(huán)西路、工農(nóng)路、虹橋南路內(nèi)側(cè)、核心區(qū)外圍地區(qū)所界定的范圍。唐閘鎮(zhèn)區(qū)、天生鎮(zhèn)區(qū)、陳橋、幸福、秦灶鎮(zhèn)區(qū)、觀音山鎮(zhèn)區(qū),按Ⅰ地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 Ⅱ地區(qū)：Ⅰ地區(qū)外圍地區(qū)，包括新城區(qū)、崇川開發(fā)區(qū)、狼山風(fēng)景區(qū)、市開發(fā)區(qū)、港閘開發(fā)區(qū)、站前區(qū)，以及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的工貿(mào)園區(qū)，按Ⅱ地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。其中狼山風(fēng)景區(qū)(含狼山鎮(zhèn)區(qū))建筑密度、容積率指標(biāo)，按批準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)劃執(zhí)行。 表中未列入的科研、大中專院校、中小學(xué)校、體育場館以及醫(yī)療衛(wèi)生、文化藝術(shù)、幼托等設(shè)施的容積率控制指標(biāo)，應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，但不得超過上表中相應(yīng)居住建筑的指標(biāo)。 混合用地按不同性質(zhì)用地比例折算。 表二－4 開放空間增加建筑面積指標(biāo)允許建筑容積率每提供1平方米有效面積的開放空間，允許增加的建筑面積（平方米）小于4大于等于4 注：開放空間的條件和計(jì)算方法見附錄五。 建筑物之間因公共交通需要，架設(shè)穿越城市道路的人行通道且符合下列規(guī)定的，其建筑面積可不計(jì)入建筑容積率控制指標(biāo)范圍： 通道內(nèi)不設(shè)置商業(yè)設(shè)施，通道全天候?qū)姛o償開放； 。第三章 建筑管理 建筑間距 建筑物的間距除必須符合消防、抗震、安全、環(huán)保、工程管線和文物建筑保護(hù)等方面的要求外，應(yīng)同時(shí)執(zhí)行本規(guī)定。 根據(jù)居住建筑日照標(biāo)準(zhǔn)和我市實(shí)際情況，居住建筑日照間距系數(shù)低限值按表三－1執(zhí)行。 居住建筑日照間距按下列公式計(jì)算：L＝iH式中：L＝建筑間距 i＝日照間距系數(shù) H＝南側(cè)建筑的計(jì)算高度（見附錄二） 市區(qū)居住建筑日照間距原則上不考慮不同方位的折減系數(shù)，但因城市景觀或其它特殊要求的需要，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審核，并報(bào)南通市規(guī)劃委員會批準(zhǔn)，可參照表三－2規(guī)定執(zhí)行。 表三—1 居住建筑日照間距系數(shù)表間距系數(shù)適用地段核心區(qū)Ⅰ地區(qū)Ⅱ地區(qū) 注：建設(shè)基地＜1公頃，且無集中公共綠地的(面積＜400平方米)，居住建筑間距按表 三－。建設(shè)基地＞1公頃的須設(shè)置公共綠地。 當(dāng)新建居住建筑位于已建住宅的南側(cè)時(shí)，相鄰建筑間距系數(shù)按表三－ 制(屬一次規(guī)劃分期實(shí)施的，按原批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃核定的間距系數(shù)執(zhí)行)。表三－2 不同方位間距折減系數(shù)方位0~15176。＞15176。~≤30176。＞30176。~≤45176。＞45176。折減系數(shù) 注：表中方位為正南向(0176。)偏東、偏西的方位角。 L為當(dāng)?shù)刈≌舷虿贾脮r(shí)的日照間距。 多層（含中高層）居住建筑間距： 多層居住建筑間距，條式建筑按表三－1系數(shù)計(jì)算確定；。 多層居住建筑非平行布置時(shí)（夾角≤60176。），其最窄處建筑間距按平行布置的居住建筑日照間距控制。 在南北向居住建筑南側(cè)、東西向居住建筑東西側(cè)垂直（夾角＞60176。）布置的多層居住建筑，其建筑間距按表三－。當(dāng)垂直居住建筑山墻寬度大于16米時(shí)，按平行布置居住建筑控制。 在滿足日照間距條件下，，山墻有一側(cè)居室窗戶的，山墻一側(cè)出挑陽臺的。 當(dāng)山墻之間設(shè)置道路的：居住區(qū)道路，山墻之間的最小距離不得小于24米；小區(qū)級道路(寬6~9米)，最小山墻間距不得小于12米；組團(tuán)級道路（寬5米），；當(dāng)?shù)缆穼捫∮?米時(shí)。 平行于城市道路的沿路建筑（含居住、非居?。┑纳綁﹂g距應(yīng)符合城市規(guī)劃，并滿足消防、施工和安全要求。 多層居住建筑地面層為非居住用房時(shí)，視同居住建筑控制間距。在舊城核心區(qū)建筑密集地段進(jìn)行改建確有困難的，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門核定，其與南側(cè)建筑的間距，可扣除地面層非居住用房的高度計(jì)算。，可扣除其高度計(jì)算與南側(cè)建筑的間距。 低層居住建筑與其相鄰低、多層居住建筑的南北向間距，按多層居住建筑間距有關(guān)規(guī)定控制，但最小間距不得小于8米。山墻之間有公共道路的，山墻間距不得小于6米；無公共道路的，應(yīng)視具體情況，滿足消防、施工、通行要求。 高層居住建筑間距： 高層居住建筑之間的建筑間距，條式建筑按表三－1系數(shù)計(jì)算確定；點(diǎn)式建筑，南北向的，不得小于南側(cè)建筑高度的1倍，其最小間距為30米；東西向的，其最小間距為18米。 高層居住建筑與多、低層居住建筑之間的建筑間距，南北向的，北側(cè)為多、低層居住建筑時(shí)，；南側(cè)為多、低層居住建筑，條式的建筑間距按表三－1規(guī)定控制，但最小間距不小于13米。 高層居住建筑與高、多、低層居住建筑的山墻間距，按消防和施工安全的規(guī)定控制。山墻均有居室門或窗戶的，其間距不得小于13米。 非居住建筑與居住建筑的間距： 非居住建筑位于居住建筑南側(cè)或東西側(cè)的，其建筑間距按居住建筑間距規(guī)定控制。在符合日照、環(huán)保、施工、安全、消防和交通等要求的前提下，低層非居住建筑與相鄰居住建筑山墻垂直布置時(shí)，如山墻無門、窗、陽臺，其間距可酌情縮小。因城市街道景觀需要，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門核定，平行于城市道路的沿路非居住建筑可與相鄰居住建筑山墻毗鄰建造。 高層非居住建筑與相鄰居住建筑山墻垂直布置時(shí)，其建筑間距應(yīng)不低于表三－3規(guī)定的最小控制間距。 非居住建筑位于居住建筑北側(cè)的，其建筑間距應(yīng)符合環(huán)保、安全、消防等有關(guān)專業(yè)規(guī)范規(guī)定，其最小間距（非居住建筑）低層為6米，多層為10米，高層（含中高層）為13米。 非居住建筑的間距： 高層（含中高層）非居住建筑之間及其與其它非居住建筑的間距應(yīng)不低于表三－3的規(guī)定： 表三—3 高層非居住建筑之間及高層非居住建筑 與其他非居住建筑最小控制間距（米）高層非居住建筑裙房其它非居住建筑（一、二級耐火等級）高層非居住建筑1399裙 房966 多層非居住建筑平行布置時(shí)，最小間距不得小于10米。 低層非居住建筑與多、低層非居住建筑平行布置時(shí)的間距按消防間距的規(guī)定控制，但最小間距不得小于6米。 工業(yè)建筑、倉儲（庫）建筑等按相關(guān)的消防、安全間距控制。 醫(yī)院的病房樓、休（療）養(yǎng)建筑、老年公寓、幼兒園和托兒所的教室、活動室及臥室的間距按表三－；大、中、小學(xué)，教學(xué)樓的間距按表三－，學(xué)生宿舍按居住建筑間距控制。 建筑物退讓 沿建設(shè)用地邊界和沿城市道路、河道、鐵路兩側(cè)以及電力線路保護(hù)范圍的建筑物，其退讓距離必須符合日照間距、文物保護(hù)、風(fēng)景園林、市政管線、消防、抗震、防汛和交通安全等方面的要求外，應(yīng)同時(shí)符合本規(guī)定。 建筑物后退建設(shè)用地邊界距離： 沿建設(shè)用地邊界（規(guī)劃用地紅線）的建筑物，其離界距離按表三－4規(guī)定控制。界外是居住建筑時(shí)，~。表三—4 各類建筑的最小離界距離 離界 建筑類別 距離建筑朝向居住建筑非居住建筑建筑物高度的倍數(shù)最小距離(米)建筑物高度的倍數(shù)最小距離(米)主要朝向低層4—4多層6—6高層139次要朝向低層3—按消防間距多層—按消防間距高層—注： 表中，i=應(yīng)執(zhí)行的日照間距系數(shù)，H=建筑物高度。 建筑物后退用地邊界距離以建筑物最凸出的外墻(含柱)邊線計(jì)算。挑檐、雨蓬、踏 步等凸出部分不得影響交通、消防等方面的要求。 按表中離界距離執(zhí)行時(shí)總間距小于消防間距時(shí)，應(yīng)按符合消防間距的要求確定離界 距離。 建筑離界距離在滿足本表要求的前提下，還必須考慮其基礎(chǔ)施工對周邊建筑物的影響。 臨道路建筑在符合城市規(guī)劃、建筑防火和施工需要的前提下，相鄰基地邊界線兩邊 的建筑可毗鄰建造。 建筑物離界距離及主要、次要朝向圖示見本細(xì)則附錄三。 當(dāng)新建多層建筑位于已建居住建筑的東南向或西南向時(shí)，按山墻間距加1米的要求控制，并同時(shí)滿足建筑退界要求。當(dāng)新建建筑山墻與已建居住建筑山墻重合時(shí)，按表三—1規(guī)定的條款執(zhí)行。 相鄰地塊，當(dāng)一方已經(jīng)退讓超過規(guī)定距離時(shí)，另一方如需減小離界距離，必須滿足以下要求： (1)符合日照、消防、施工安全要求。 (2)取得退讓較多方土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)所有者的同意。 建筑間距范圍內(nèi)有公共道路時(shí)，公共道路部分是否計(jì)算在離界距離內(nèi)，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)退讓道路紅線要求、遮擋方位等因素具體規(guī)定。 地下建筑物的離界距離，不小于地下建筑物深度（自室外地坪至地下建筑物底板的底部的距離），且其最小退讓距離為3米。 建筑物后退城市道