【正文】 重慶奧林匹克花園項目市場調(diào)研報告第二分冊 競爭態(tài)勢分析All Right。奧林匹克花園項目市場調(diào)研報告 市場競爭環(huán)境概述高端市場競爭日趨激烈 北部新區(qū)主要樓盤概覽項目名稱物業(yè)形態(tài)價格水平銷售時間藍湖郡聯(lián)排別墅、獨立別墅5000元/ M2起待定，估計在8月棕櫚泉國際花園聯(lián)排別墅、獨立別墅5000元/ M2起2004年7月25日保利集團獨立別墅未定尚早魯能星城多種建筑形式28004300元/ M2開始認購藍山湖聯(lián)排別墅未定尚早天湖美鎮(zhèn)花園洋房4000元/ M2起待定，估計在8月財富中心小高層、花園洋房3800元/ M2起待定，估計在8月水晶酈城（三、四組團）小高層、高層3800元/ M2起待定，估計在8月佰富高爾夫別墅獨立別墅10000元/ M2起待定，估計在年底比華利獨立別墅10000元/ M2起2004年4月17日北部新區(qū)市場迅速放量通過上表我們可以看出多個樓盤的開盤時間都集中在8月份。因此，今明兩年整個市場上高檔樓盤的供應量會迅速放大。從市場調(diào)研報告中我們可以看出，現(xiàn)在北部新區(qū)已經(jīng)銷售和即將銷售的樓盤有藍湖郡、天籟美社、財富中心、棕櫚泉國際花園、比華利豪園、魯能星城等項目，現(xiàn)以藍湖郡的銷售為例，僅一期就有湖邊獨立別墅29棟，總面積11600平方米左右，聯(lián)排別墅743棟，總面積185750平方米左右，市場價值約10億元，再看棕櫚泉，一期住宅300余套，總建筑面積70000平方米左右，市場價值約4億元以上，七月二十五日開始對外銷售，還有當前天湖美鎮(zhèn)強大的廣告攻勢為八月份的開盤積極準備，天湖美鎮(zhèn)建筑面積40萬方，估計市場價值約16億元。就這三個樓盤我們可以看出總市值超過31億元，共能容納約3000戶左右。很現(xiàn)實的一個問題是，這三家樓盤的開發(fā)商都希望在一年內(nèi)把一期房銷售出去，回籠資金約20億元左右。意味著市場上的居民財富有近20億元會在一年內(nèi)流向這三家開發(fā)公司。產(chǎn)品定位趨于一致現(xiàn)在北部新區(qū)推出的樓盤包括了獨立別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、高爾夫別墅等多種建筑形態(tài)，基本涵蓋了建筑的主流產(chǎn)品。各個樓盤在產(chǎn)品定位和設計上趨于雷同，產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢嚴重，社區(qū)主題沒有實質(zhì)性差別。后續(xù)開發(fā)的項目想要在產(chǎn)品上有所突破非常困難。地理位置相對集中除魯能星城外，其余樓盤都很集中，消費者在購房選擇的時候幾乎不用考慮地理位置因素，更多的是比配套比服務等軟件因素。競爭態(tài)勢分析市場現(xiàn)在共有三個梯隊的產(chǎn)品，分別在不同的時間形成不同的競爭趨勢。第一梯隊是以金科天籟城中華坊、美社、龍湖水晶酈城一期為代表的樓盤。 這部分樓盤已經(jīng)全部銷售結(jié)束，在市場上取得了驕人的成績，他們是北部新區(qū)的第一批掘金者，通過自身項目的推廣，吸引了消費者的眼球，提升了開發(fā)公司的品牌知名度，可謂名利雙收。這一梯隊的產(chǎn)品現(xiàn)在不會對市場產(chǎn)生沖擊，更多的作用是起到標桿作用，成為后面開發(fā)項目的超越目標。第二梯隊是以龍湖藍湖郡、魯能星城、金科天湖美鎮(zhèn)、財富中心、比華利、佰富高爾夫、水晶酈城二期、棕櫚泉國際花園等為代表的樓盤，這部分項目正在積極準備上市，而且都集中在今年下半年開始銷售。這部分樓盤市場定位除獨立別墅外，都是在競爭同一層次的客戶，所以他們面臨的競爭是異常激烈的。 第三梯隊是以奧林匹克花園、藍山湖、融科智地、保利集團等為代表的三梯隊。這部分項目的產(chǎn)品面世時間還有很長一個過程，暫還不能和第二梯隊的樓盤形成競爭，三梯隊的市場前景還有待于從第二梯隊的市場反應中來分析。但明顯的一個問題是，一、二梯隊銷售完成后，將會從市場上消化大量的客戶資源。第一部分 競爭環(huán)境背景一、北部新區(qū)簡介重慶北部新區(qū)于2001年4月25日掛牌成立。按照規(guī)劃，北部新區(qū)將是未來重慶經(jīng)濟最為活躍、高科技人才大量聚集、商務發(fā)達的新城區(qū)，園區(qū)內(nèi)規(guī)劃布局了未來新重慶的涉外生態(tài)商務區(qū)、使領館區(qū)、重慶光電產(chǎn)業(yè)基地、重慶軟件產(chǎn)業(yè)基地和重慶醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)基地。雄厚的產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景、巨大人口涌入和眾多高新產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，無疑使這里擁有取之不竭的住房需求。明顯的區(qū)位優(yōu)勢 北部新區(qū)位于重慶主城區(qū)，南臨渝中半島，北靠江北國際空港區(qū)，西接嘉陵江，與高等院校、科研院所密集的沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)數(shù)橋相連，東依長江寸灘港區(qū)，是重慶中心城區(qū)難得的一片大面積開發(fā)區(qū)。北部新區(qū)在中國西部擁有通達四川、貴州、陜西、湖北、湖南等地最便利的交通優(yōu)勢：是中國西部南北（渝黔、渝合高速公路）、東西（成渝、渝涪高速公路）公路大通道交匯樞紐；將于2005年通車的渝懷鐵路橫貫境內(nèi)，重慶鐵路客運樞紐江北客運站聚散人數(shù)居西部前列；瀕長江、嘉陵江兩江，得長江黃金水道舟楫之利，設計70萬標箱、連接長江三角洲的寸灘港集裝箱碼頭已于2003年7月開工建設。中國西南最大的電信交換樞紐落戶其南緣。優(yōu)越的地理位置和發(fā)達便捷的交通、通信條件，賦予北部新區(qū)明顯的區(qū)位優(yōu)勢。 廣闊的發(fā)展空間 ，規(guī)劃人口65萬人。由人和、大竹林、禮嘉、黃茅坪、翠云、鴛鴦、金山7個組團構(gòu)成，呈多中心、組團式布局結(jié)構(gòu)，組團之間由生態(tài)林地、公園綠地間隔。北部新區(qū)分為北部新區(qū)經(jīng)開園、北部新區(qū)高新園，分別全面委托重慶經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（經(jīng)開區(qū)）和重慶高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（高新區(qū)）實施開發(fā)建設，這有利于充分發(fā)揮兩個國家級開發(fā)區(qū)的骨干支撐作用。 重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè) 北部新區(qū)產(chǎn)業(yè)布局以發(fā)展“十里汽車城”和光電產(chǎn)業(yè)基地為重點。規(guī)劃將“十里汽車城”打造成為以福特轎車、力帆汽車為主體的中高檔轎車生產(chǎn)基地，微型車、重型貨車、大型客車及零部件生產(chǎn)研發(fā)基地，集生產(chǎn)、研發(fā)、貿(mào)易、博展、教育、旅游等綜合功能為一體的新型工業(yè)區(qū)。汽車城已入駐長安福特轎車15萬輛、力帆轎車5萬輛項目和十多家海內(nèi)外知名汽車零部件企業(yè)。北部新區(qū)正按照新的思路、調(diào)動各方面積極性打造“十里汽車城”，重點支持長安福特和力帆轎車發(fā)展，推動轎車和發(fā)動機、微型車、重型貨車、大型客車、汽車空調(diào)、汽車技術研發(fā)中心等重點工程，引進一批專用車、改裝車和汽車零部件生產(chǎn)項目，引導一批海內(nèi)外汽配企業(yè)特別是民營汽配企業(yè)入駐并實現(xiàn)摩托車零部件生產(chǎn)向汽車零部件生產(chǎn)的轉(zhuǎn)化。 規(guī)劃以光電產(chǎn)業(yè)基地為重點推進高新技術產(chǎn)業(yè)項目的引進和發(fā)展。在高新園實施“三、四、五”產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點，即集中建設光電子、生物醫(yī)藥工程、軟件三個產(chǎn)業(yè)基地；重點培育發(fā)展電子信息、新醫(yī)藥和生物醫(yī)學工程、新材料和環(huán)保、機電一體化四大主導產(chǎn)業(yè)；辦好留學人員創(chuàng)業(yè)園、軟件園、生物生化技術開發(fā)園、光電技術開發(fā)園、機電一體化技術開發(fā)園五個專業(yè)孵化器。引進和發(fā)展信威、華邦、海扶等一批醫(yī)療器械、生物制藥、通訊網(wǎng)絡、電子元件和軟件項目。良好的基礎設施和生態(tài)環(huán)境 北部新區(qū)開發(fā)建設近四年來，一批重要的基礎設施已經(jīng)建成投入使用，能基本滿足企業(yè)入駐需要。從2003年開始的新一輪綜合交通、能源、給排水、信息設施、生態(tài)環(huán)境、園區(qū)基礎設施等骨干工程建設將投資450億，打造良好產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人居環(huán)境，2007年左右將基本建成。現(xiàn)在，金開大道等一批主干道已經(jīng)通車，供水加壓站、變電站等一批設施已投入使用，渝懷鐵路、重慶鐵路客運樞紐江北客運站、寸灘港集裝箱碼頭和物流園區(qū)建設進展順利；一批骨干道路建設快速推進，將形成網(wǎng)絡式、命名為“金系列”的“開山通海興渝州”的七條骨干路網(wǎng)；連接北部新區(qū)的4條軌道交通線已完成規(guī)劃，其中3號線（市中心區(qū)江北國際機場）將在年內(nèi)開工，6號線（北部新區(qū)北碚）將提速推進。完善的基礎設施將構(gòu)成北部新區(qū)公路、鐵路、水運、航空綜合立體交通網(wǎng)絡。 一批體現(xiàn)重慶直轄市水平的文化、教育、科技、體育、衛(wèi)生、旅游等標志性、功能性重點基礎設施項目正在興建，將逐步展露北部新區(qū)現(xiàn)代都市風貌。、重慶市規(guī)劃設計院進行形象設計，將于2004年動工；重慶汽車會展中心即將動工；正在加快推進的重慶經(jīng)貿(mào)科技會展中心、國際雙語學校、國際醫(yī)院、高檔生活區(qū)、高爾夫球場、人和民俗文化村等將提供最佳的經(jīng)貿(mào)、居住、休閑、旅游環(huán)境。 北部新區(qū)注重生態(tài)環(huán)境建設，堅持以人為本，創(chuàng)造“人與自然，城與自然”和諧共存的生活、工作休閑環(huán)境。將構(gòu)筑山水園林主體框架，分期建成龍景湖生態(tài)公園、黃桷公園、照母山植物園、人和公園等一批大型生態(tài)林地和公園綠地等綠色生態(tài)空間，形成“”共諧共存的生態(tài)環(huán)境。優(yōu)惠的扶持政策 北部新區(qū)充分利用直轄市和西部大開發(fā)的政策優(yōu)勢，實行“普惠、特惠和特事特辦”的政策，形成明顯的“政策洼地”，吸引海內(nèi)外投資者來興業(yè)發(fā)展。工業(yè)用地實行優(yōu)惠地價；租用標準廠房實行優(yōu)惠價格；生產(chǎn)性企業(yè)享受優(yōu)惠電價；財政按企業(yè)入庫所得稅額安排專項扶持資金；工業(yè)企業(yè)所得稅按1510%的稅率征收；高新技術企業(yè)所得稅實行“兩免三減半”；實行高新技術成果轉(zhuǎn)化項目“兩稅”增長部分由財政安排企業(yè)使用；企業(yè)建設費實行優(yōu)惠；對出口商品等實行貼息；重大項目采取“一事一議”、“雙贏多贏”方式商洽。 快捷的服務方式 在北部新區(qū)服務就是生產(chǎn)力，建設誠信政府、服務型管委會是一貫要求。為服務快捷，重慶市政府決定，將市政府的職能委托給北部新區(qū)管委會，將市政府相關部門的職能委托給經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)管委會，簡化了辦事程序，提高了效率。北部新區(qū)經(jīng)開園、高新園實行小機構(gòu)、大服務，最大限度簡化審批程序，實現(xiàn)體制創(chuàng)新和建立快捷的服務方式，建立了投資者投訴制度；對進入的項目實行跟蹤式、全程式、保姆式服務。已經(jīng)竣工的經(jīng)開園金山大廈、基本竣工的高新園管理服務中心大樓設”一站式服務大廳“，實行”一站式服務“和”首問責任制“，實現(xiàn)權(quán)限內(nèi)投資項目審批和政務服務不出園區(qū)。 開發(fā)建設步入上擋提速的軌道 ⑴ 基礎設施提速建設。2003年，北部新區(qū)包括經(jīng)開區(qū)、，均比上年同期有較大幅度增長；，%，%。市政府確定的北部新區(qū)14個重大項目進展順利。 ⑵ 落戶開發(fā)區(qū)的項目和投資明顯增多。近四年來，北部新區(qū)經(jīng)開園和高新園引進項目122個，其中建成投產(chǎn)16個，開工建設52個；2003年引進項目87個，占歷年引進項目總數(shù)的71%；，%。 ⑶ 入駐開發(fā)區(qū)項目生產(chǎn)經(jīng)營狀況良好。2003年，北部新區(qū)包括經(jīng)開區(qū)、%；完成工業(yè)總產(chǎn)值426億元，%；其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值379億元，%；外貿(mào)出口實現(xiàn)9890萬美元，同比有較大幅度增長。2003年，北部新區(qū)經(jīng)開園、高新園實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值14億元，%；。二、北部新區(qū)競爭態(tài)勢綜述 北部新區(qū)擁有開闊平坦的土地，最具吸引力的城市發(fā)展前景，它正吸引著境內(nèi)外眾多房地產(chǎn)巨頭的搶先進入，上千畝成片開發(fā)的超級大盤正在成為重慶樓市里引人注目的焦點。北部新區(qū)成立的時間不長，但是該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場卻發(fā)展迅速，短短的兩年時間已經(jīng)成為我市北部市場的一顆耀眼的明珠。龍湖水晶酈城、藍湖郡、比華利豪園、財富中心、天湖美鎮(zhèn)、棕櫚泉及魯能星城等大盤項目在北部新區(qū)推出，使該片區(qū)成為重慶市當之無愧的大盤展覽館。龍湖1600畝的“藍湖郡”已破土動工、香港裕匯集團的棕櫚泉也蓋定1200畝良田、保利集團3200畝封地正在謀劃，而聯(lián)想控股的融科智地開發(fā)公司1000畝地皮則剛剛拿下，奧林匹克花園占據(jù)3300畝土地、建工集團的1000畝項目也浮出水面……少則一千畝，多則五六千畝，相距甚近的地塊紛紛落入了幾大地產(chǎn)巨鱷的肚皮。圈地之外，先期拿地，緊挨著經(jīng)開園的幾大樓盤也展開了攻勢：300畝的和黃比華利豪園、近300畝的中央硅谷、近600畝的金科集團六一水庫項目……大大小小的樓盤，皆因緊挨著金開大道這條黃金線，而被冠上一個響亮的名字——金開組團。隨著新一輪開發(fā)熱潮的興起，北部城區(qū)再一次向世人證明，憑借自己獨特的地理、交通、產(chǎn)業(yè)及政策等優(yōu)勢，北部房產(chǎn)開發(fā)的前景仍是無人能比的。三、北部新區(qū)業(yè)態(tài)特點項目名稱物業(yè)類型項目名稱物業(yè)類型藍湖郡聯(lián)排別墅、獨立別墅融科智地預測是獨立別墅棕櫚泉國際花園獨立別墅、聯(lián)排別墅比華利獨立別墅財富中心多種建筑形態(tài)水晶酈城小高層、高層魯能星城多種建筑形態(tài)大川水岸聯(lián)排別墅天湖美鎮(zhèn)花園洋房藍山湖聯(lián)排別墅佰富高爾夫別墅獨立別墅保利集團高爾夫獨立別墅 從上表我們可以看出，北部新區(qū)主流開發(fā)商所開發(fā)的樓盤絕大多數(shù)都是聯(lián)排別墅、獨立別墅和花園洋房，有少量的低密度小高層，所以從發(fā)展趨勢來看北部新區(qū)的地產(chǎn)是以低密度的高檔建筑為主，低密度市場已經(jīng)成為了北部新區(qū)的主流市場。重慶市低密度住宅的判定基本有兩個標準，一是指建筑密度低于20%的住宅類型，二是指容積率指標，就一般意義而言，；；；。在目前市場，只要滿足其中一個要求，即可稱為低密度住宅。 目前重慶市場上低密度住宅的主要類型可以分為以下兩類：一是花園洋房，其基本在45層，；二是別墅，包括疊加、聯(lián)排、獨棟等，聯(lián)排、。低密度市場發(fā)展及現(xiàn)狀分析 重慶市的低密度住宅發(fā)展主要在2002年開始，其以龍湖香樟林、競地溯源居、天驕美茵河谷、金科天籟城等為代表，銷售進度均較為樂觀，低密度住宅成為近一年內(nèi)重慶房地產(chǎn)突出的亮點。其旺銷的原因大致如下：其一，按照正常規(guī)律，5—10年是住宅升級的一個周期，在市場不成熟的階段，這一周期相對更短。重慶房地產(chǎn)市場的起動時間比較晚，從99年左右才開始進行大規(guī)模的開發(fā)，早期市場買賣雙方都不成熟，直白的說是很多中高收入階層花了錢，但沒有買到好房子，所以近年是一個換房、也就是住宅升級換代的高峰，這在直接拉動了低密度住宅的發(fā)展。其二，交通條件的改善、消費觀念的轉(zhuǎn)變在很大程度上影響了居民的購房特征：人們生活對繁華地段的依賴性在不斷削減，特別是有車一族，人們在購房是更注重景觀質(zhì)量和物業(yè)本身的品質(zhì)。對于低密度住宅開發(fā)來說，擁有良好的自然生態(tài)資源和先天景觀優(yōu)勢的地塊無疑是搶占了制高點。其三，在重慶，除城市中心住宅以外，比較具有形象檔次的住宅有兩類：一是江景房，以不可復制的先天景觀優(yōu)勢作為賣點；二是低密度住宅，以明顯超出普通住宅小區(qū)的戶均綠化擁有指標、人與景觀良好的交融性，以及小區(qū)整體的高形象檔次作為賣點。在