【正文】 謹呈：淄博xxxx有限公司xxx商城策劃報告 之一《項目市場調(diào)研報告》深圳市xxxx有限公司目 錄一、總體市場背景 2宏觀經(jīng)濟 2（1）淄博概況 2（2）國際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP的關(guān)系 3（3）金融政策與銀行利率 3（4）人口狀況及政策 4（5）城市社會經(jīng)濟發(fā)展計劃 4（6）股市 5（7）WTO 6房地產(chǎn)市場總體狀況 6（1）房地產(chǎn)市場總體狀況 6（2）房地產(chǎn)相關(guān)政策 7（3）相關(guān)的動態(tài)與影響 10（4）市場構(gòu)成 10二、區(qū)域市場調(diào)查 111．臨淄商業(yè)情況 122．桓臺商業(yè)情況 123．周村商業(yè)情況 134．淄川商業(yè)情況 135．博山商業(yè)情況 14張店區(qū)商業(yè)情況 16三、全市商業(yè)分析 211．全市經(jīng)濟環(huán)境 21淄博市成熟商業(yè)圈分析 24商業(yè)經(jīng)營方式 27近期市場熱點 29淄博的商業(yè)市場存在和將會產(chǎn)生的主要問題 30四、市場調(diào)查總結(jié) 34附件：商業(yè)物業(yè)調(diào)查明細 36一、總體市場背景宏觀經(jīng)濟（1）淄博概況淄博位于山東省中部，東臨濰坊市，東北與東營市相連，北接濱州地區(qū)，南靠臨沂與泰安市，西與濟南市、萊蕪市接壤。淄博是山東半島對外開放較早的城市之一。全市國土總面積5938平方公里，其中市區(qū)2961平方公里。淄博歷史悠久，是齊文化的發(fā)源地，被通稱為齊魯古都。淄博下轄五區(qū)張店區(qū)、淄川區(qū)、博山區(qū)、臨淄區(qū)、周村區(qū)；三縣桓臺縣、高青縣、沂源縣。全市人口4184750人，其中城市人口約180萬人。（資料出自淄博市第五次人口普查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室《關(guān)于第五次人口普查主要數(shù)據(jù)公報》）（2）國際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP的關(guān)系，%。以此計算，人均GDP為15346元，折合美元約為1860美元。（資料出自《2000年淄博市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》）房地產(chǎn)對應(yīng)的不同發(fā)展階段啟動期緩慢發(fā)展期快速增長期發(fā)展速度放緩直至停滯不前1000 3000 4000 8000 人均GDP（美元）目前淄博的人均GDP已達1860美元，依上圖所示，淄博的房地產(chǎn)市場現(xiàn)已處于啟動期。（3）金融政策與銀行利率我國穩(wěn)健的貨幣政策，人民幣存款利率經(jīng)過多次降息，目前已經(jīng)維持在較底的水平，%，儲蓄這種傳統(tǒng)的投資方式已經(jīng)越來越失去吸引力，將導(dǎo)致大量資金流向其他投資渠道。（4）人口狀況及政策全市人口4184750人，其中城市人口約180萬人，其中張店區(qū)人口712318人，城市人口近45萬。（5）城市社會經(jīng)濟發(fā)展計劃l 經(jīng)濟社會發(fā)展計劃：“十五”時期經(jīng)濟社會發(fā)展的主要任務(wù)預(yù)期目標是：國內(nèi)生產(chǎn)總值爭取突破1000億元，年均增長9%以上；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到2800美元。三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為6：54：40。地方財政收入突破40億元，年均增長10%以上。全社會固定資產(chǎn)投資五年累計1000億元。社會消費品零售總額達到310億元，年均增長11%。（按外經(jīng)委口徑數(shù)），年均增長15%。實際利用外資五年累計突破6億美元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入力爭分別突破9000元和5000元。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)。人口自然增長率控制在6‰以內(nèi)。到2005年末總?cè)丝谶_到418萬人，城市化水平達到50%。2015年遠景目標：在全面完成十五時期任務(wù)目標的基礎(chǔ)上，再經(jīng)過十年的努力，力爭國內(nèi)生產(chǎn)總值突破2000億元，比2005年再翻一番，年均增長7%。到2015年，全市基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，基本建成現(xiàn)代化工業(yè)強市和區(qū)域性商貿(mào)中心城市。形成雄厚的綜合經(jīng)濟實力和發(fā)達的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，形成完善的市場機制和高度國際化的開放格局，形成和諧協(xié)調(diào)的生態(tài)環(huán)境和社會發(fā)展體系。城市面貌發(fā)生深刻變化，人民生活基本進入富裕階段，實現(xiàn)市民素質(zhì)、生活質(zhì)量和城鄉(xiāng)文明程度的顯著提高。l 城市發(fā)展布局張店中心城區(qū)建設(shè)。加強城區(qū)道路骨架、供排水和市容環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。加快舊城改造、西城開發(fā)和市開發(fā)區(qū)建設(shè)，形成工業(yè)區(qū)、中心商務(wù)區(qū)、政務(wù)區(qū)、文化娛樂區(qū)、教育科研區(qū)、居住區(qū)等布局合理的功能小區(qū)。加快建設(shè)城市形象工程、標志性工程和精品工程，重點建設(shè)和完善高層建筑區(qū)、城市廣場和城市園林。十五期間，中心城區(qū)駐地人口達到50萬人左右，把張店建成代表淄博形象的標志性城區(qū)，輻射全市及周邊地區(qū)的開放型、多功能的現(xiàn)代化城市中心。淄川、博山、周村、臨淄四個次中心城區(qū)建設(shè)。按照各城區(qū)功能互補、資源共享、分工合理、特色鮮明的原則，重點完善城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，增強城區(qū)功能，突出城區(qū)特色建設(shè)。十五期間，四城區(qū)駐地人口分別達到2030萬人，建成具有較強聚集力和輻射力，并與中心城區(qū)相配套的復(fù)合城市中心。經(jīng)濟體制和發(fā)展政策加快企業(yè)改革步伐，調(diào)整優(yōu)化國有經(jīng)濟布局，十五末，除化工、醫(yī)藥等支柱產(chǎn)業(yè)中的重點企業(yè)由國有控股或參股外，其余國有資產(chǎn)全部退出；大力發(fā)展非公有制經(jīng)濟積極發(fā)展各類市場，形成統(tǒng)一開放、競爭有序的市場體系。（上述資料出自《淄博市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃和到2015年長期規(guī)劃綱要》）（6）股市中國股市經(jīng)過十幾年的發(fā)展，仍然沒有完全步入正規(guī)的市場化運作，股價波動或反復(fù)無常，或持續(xù)低迷，幾次重大的股災(zāi)已經(jīng)令許多投資者傾家蕩產(chǎn)，血本無歸。在當(dāng)前股票市場形勢尚未明朗化，市場前景暗淡的情況下，投資股票已經(jīng)成為風(fēng)險極大的一種投資方式。（7）WTO中國成功加入世貿(mào)組織，經(jīng)濟將更加市場化，多種產(chǎn)業(yè)將逐步與國際接軌。多種行業(yè)的不斷進入，外資的不斷涌入，既帶來了競爭，也帶來了消費群。對商家是機會也是挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)市場總體狀況（1）房地產(chǎn)市場總體狀況淄博房地產(chǎn)市場自1993年開始起步，整體房地產(chǎn)市場呈穩(wěn)步上升態(tài)勢，2000年全年開工住宅面積為250萬平方米，%，在建工程面積362平方米，%。按誘發(fā)系數(shù)計算。商品房銷售率達95%，商品房空置率低于3%，%。目前，淄博房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在張店區(qū)，作為市政府所在地的張店區(qū)是全市政治、經(jīng)濟、文化和科技教育中心區(qū)，房地產(chǎn)市場較活躍，平均價格在1500元/平方米左右。由于城市發(fā)展的要求，淄博中心區(qū)西移已提到日程上，同時這也帶動了新一輪房地產(chǎn)熱潮的興起，以建業(yè)城市花園、世紀花園、紫荊園等為代表的大中型規(guī)模社區(qū)業(yè)已啟動。固定資產(chǎn)投資全市市轄區(qū)固定資產(chǎn)投資完成額（萬元）893954858467其中：住宅（萬元）6699554418房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（萬元）8922684209其中：住宅（萬元）5713752965全年新增固定資產(chǎn)（萬元）651619608733本年施工住宅面積（萬m2）242209本年竣工住宅面積（萬m2）商品房銷售面積（萬m2）其中：銷售給個人（萬m2）31商品房空置面積（萬m2）商品房銷售額（萬元）6516165161其中：銷售給個人（萬元）79067906（2）房地產(chǎn)相關(guān)政策① 土地政策：l 從2002年7月1日開始，淄博市房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓方式發(fā)生重大改變，房地產(chǎn)開發(fā)用地一律實行招標或者拍賣的形式進行土地出讓。l 實行新的土地政策預(yù)計將為整個淄博市帶來土地收益10億元。l 伴隨著土地出讓政策的改變，政府加強了對土地一級市場的控制，建立了土地儲備、招標拍賣、地租征收、公開交易四項制度，保證政府對土地出讓的壟斷。l 從目前來看，市場化配置國土資源的比重還很小，淄博市爭取用三年的時間使新的土地出讓政策形成制度化。l 在儲備土地依法投放市場前，統(tǒng)一實施“三通一平”、“五通一平”，提高土地附加值，實現(xiàn)政府收益最大化。l 加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制力度，凡屬改變土地用途、容積率的，必須依法辦理審批手續(xù)。l 逐步減少協(xié)議出讓土地的比例，擴大土地招標、拍賣范圍。l 爭取在2002年底以前完成全市城鎮(zhèn)基準地價的更新、調(diào)整工作。分析：從全國的形勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓方式從協(xié)議用地為主轉(zhuǎn)為以招標、拍賣為主已是大勢所趨，淄博房地產(chǎn)土地出讓政策的改變，預(yù)示著淄博房地產(chǎn)市場格局行將改變，實力雄厚的開發(fā)商有能力拿到更多更好的土地，而那些開發(fā)資質(zhì)較低，實力一般，無資源優(yōu)勢的開發(fā)商將逐步被市場所淘汰。② 房產(chǎn)政策：l 從2001年開始，淄博市政府確定了將房地產(chǎn)作為支柱性產(chǎn)業(yè)培育的發(fā)展思路，與之相伴的是，一大批規(guī)劃設(shè)計較好的住宅小區(qū)如世紀花園、建業(yè)城市花園等陸續(xù)建成。l 隨著新世界商業(yè)街、世紀路建設(shè)的相繼建成，淄博各市直機關(guān)政府相關(guān)部門的西遷的正式啟動，