武漢中南路商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷思路(已修改)
2025-07-12 05:43 本頁(yè)面
【正文】 武漢中南路商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷思路武漢中南路商業(yè)項(xiàng)目提報(bào)第一部分、城市概況 ——經(jīng)濟(jì)實(shí)力及社會(huì)消費(fèi)[生產(chǎn)總值]自1999年以來，生產(chǎn)總值連續(xù)6年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，增幅都高于全國(guó)平均水平。2004年完成GDP1,956 億元，%。[產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)]呈現(xiàn)“三 二 一”型，第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)。比全省平均水平高12%。[固定資產(chǎn)投資]，%，為例年最高。[社會(huì)消費(fèi)]2005年初國(guó)家公布，國(guó)內(nèi)城市社會(huì)消費(fèi)品零售額排名，武漢以960億元位居第5,僅次于滬、京、穗、津。武漢城市總?cè)丝谂诺?。 小結(jié)：經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，社會(huì)消費(fèi)力旺盛，服務(wù)業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)，消費(fèi)觀念超前，感性投資大于理性投資。第二部分、房地產(chǎn)政策環(huán)境 —— 宏觀政策對(duì)地產(chǎn)的影響 ●7月至今房?jī)r(jià)曾經(jīng)歷兩次下挫，但總體仍呈緩慢回升趨勢(shì)，購(gòu)房者正逐漸走出觀望?！窈暧^調(diào)控對(duì)住宅投資影響明顯，商業(yè)地產(chǎn)投資猛增、港澳臺(tái)資本大舉進(jìn)入成為新亮點(diǎn)。 {十一黃金周（10/1~10/8），武漢市共成交商品房2868套，價(jià)格、成交量均呈緩慢上升趨勢(shì)，購(gòu)房者有望在明年走出觀望心態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)地產(chǎn)卻異軍突起，%，港澳臺(tái)資本更是伺機(jī)進(jìn)入，%，成為樓市兩大亮點(diǎn)。（瑞安、和記黃埔、九龍倉(cāng)）}第三部分、商業(yè)市場(chǎng) —— 商圈劃分及商業(yè)物業(yè)的特征[整體市場(chǎng)]2004年中央提出“中部崛起，武漢先行”。武漢消費(fèi)品零售額走勢(shì)類別2003年2004年2005年社會(huì)消費(fèi)品零售額（億）8511200消費(fèi)價(jià)格指數(shù)1平米以上賣場(chǎng)（個(gè)）203750目前，經(jīng)營(yíng)面積 5000㎡以上的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)167個(gè)，10000㎡以上37家；法國(guó)家樂福、美國(guó)沃爾瑪、德國(guó)麥德龍、荷蘭萬客隆、日本羅森、香港利聯(lián)倉(cāng)行等外資企業(yè)紛紛進(jìn)入，而武漢本地最大商業(yè)集團(tuán)武商集團(tuán)經(jīng)營(yíng)商品品種更多達(dá)20萬種，年銷售接近100億元。有數(shù)據(jù)顯示，今年17月全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資974億元，%，湖北省增長(zhǎng)115%，而武漢增長(zhǎng)達(dá)到218%之多。[商圈分析]目前，武漢基本形成了8個(gè)大型商圈，分布中心城區(qū)內(nèi)的江漢、江岸、硚口、武昌、漢陽(yáng)等區(qū)，8大商圈目前總營(yíng)業(yè)面積接近150萬。其中以內(nèi)環(huán)線四大商圈為功能最全的核心商圈武漢8大商圈比較目前，武漢的大型綜合商業(yè)中心，主要以湘隆時(shí)代商業(yè)中心、大連萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、武漢銷品茂為代表，而王家墩中央商務(wù)區(qū)、龍王廟商業(yè)中心、永清商務(wù)區(qū)、漢正街、銅羅灣廣場(chǎng)等，則通過MALL的形式迅速融入商圈。大多都集中在漢口的武廣商圈。武昌徐東、中南商圈內(nèi)基本沒有大型綜合商業(yè)中心，消費(fèi)外流漢口。[商業(yè)物業(yè)特征]物業(yè)形態(tài)特征武漢目前主要的商業(yè)形態(tài)有：純商業(yè)店鋪、街鋪、底鋪、社區(qū)商鋪、休閑商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)等；均價(jià)在8000~12000左右，租金65 ~270元平米/月不等，整體供應(yīng)在160萬左右。商圈物業(yè)特征市中心商圈，消費(fèi)力集中——漢口的漢正、武廣商圈，商圈云集。休閑娛樂集中，成為消費(fèi)力最為集中的區(qū)域。寫字樓扎堆，引發(fā)商圈效應(yīng)——武昌的中南路寫字樓扎堆，是武漢寫字樓最為集中的地段，逐步顯現(xiàn)出CBD經(jīng)濟(jì)魅力。消費(fèi)心理及習(xí)慣休閑消費(fèi) →中心商業(yè)圈；日常消費(fèi) →住宅配套、賣場(chǎng)；消費(fèi)心理 →扎堆效應(yīng)商業(yè)業(yè)態(tài)特征傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)盈利率僅為2%左右；連鎖商業(yè)、專賣店迅速崛起；綜合大型商業(yè)中心消費(fèi)旺盛。商家需求特征休閑類、非品牌商家 → 沿街店面（人流保證營(yíng)業(yè)額）有一定品牌的商家 → 選擇內(nèi)街鋪位中高擋、頂級(jí)品牌 → 商業(yè)氛圍很好的地段（但不會(huì)選江漢路、中山大道這樣過于喧嘩的地段）物業(yè)銷售特征假日銷售成時(shí)尚 → 50余個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，
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