【正文】 55 / 55MLS模式分析資料特許經(jīng)營(yíng)的定義特許經(jīng)營(yíng)是指特許人將自己所擁有的商標(biāo)（包括服務(wù)商標(biāo)）、商號(hào)、產(chǎn)品、專利和專有技術(shù)、經(jīng)營(yíng)模式等以合同的形式授予受許人使用，受許人按合同規(guī)定，在特許人統(tǒng)一的業(yè)務(wù)模式下從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并向特許人支付相應(yīng)的費(fèi)用。特許經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)特許經(jīng)營(yíng)是利用自己的品牌、專有技術(shù)、經(jīng)營(yíng)管理模式等與他人的資本相結(jié)合來(lái)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的一種商業(yè)模式。對(duì)特許人來(lái)說(shuō)，是經(jīng)營(yíng)技術(shù)和品牌價(jià)值的擴(kuò)張，經(jīng)營(yíng)模式的克隆；對(duì)受許人而言，是利用知名品牌運(yùn)作公司的一個(gè)創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)。特許經(jīng)營(yíng)使特許經(jīng)營(yíng)人能夠最充分地組合、利用自身的優(yōu)勢(shì)，并最大限度地吸納廣泛的社會(huì)資源，受許人則降低了創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和時(shí)間、資金等創(chuàng)業(yè)成本，獲得比獨(dú)自經(jīng)營(yíng)更多的利益。特許經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì) 成功的創(chuàng)業(yè)或經(jīng)營(yíng)模式、系統(tǒng)化的運(yùn)營(yíng)管理 成熟的產(chǎn)品、服務(wù)及知名的商標(biāo)、品牌 統(tǒng)一的廣告手段及廣泛的信息來(lái)源 培訓(xùn)、顧問(wèn)及持續(xù)的營(yíng)業(yè)支持 總部完善的財(cái)政、工商、稅務(wù)、法律、人事支援 MLS有兩種:一種是對(duì)公眾開(kāi)放的MLS, 如加拿大MLS, 購(gòu)房者可以通過(guò)公開(kāi)的MLS了解到自己想要購(gòu)買(mǎi)的房源的大致信息, 但這里的信息有一定的滯后, 而且只有房源的一些基本情況介紹, 沒(méi)有進(jìn)一步的背景材料, 如這所房子以前的買(mǎi)入價(jià), 周邊房源最近以來(lái)的成交價(jià)等.另一種MLS系統(tǒng)則是只有各地產(chǎn)協(xié)會(huì)正式會(huì)員才能進(jìn)入的數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng), 那里的信息是即時(shí)更新的, 而且專業(yè)會(huì)員可以通過(guò)這個(gè)系統(tǒng)查到各種背景信息MLS（multip lelis ting service）是源于美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)術(shù)語(yǔ)，也稱 “多重上市服務(wù)”。其核心是通過(guò)特定的軟件技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)手段，使加入該系統(tǒng)的各個(gè)獨(dú)立中 介商的所有房源信息形成一個(gè)統(tǒng)一的互通體系。想要租買(mǎi)房屋的客戶只需在房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)或中 介商的計(jì)算機(jī)終端上輸入所要租買(mǎi)房屋的特征，就可以查出所有符合條件的房產(chǎn)，并可以通 過(guò)網(wǎng)上的電子地圖查看所選房屋的實(shí)際位置，通過(guò)網(wǎng)上播放的實(shí)地錄相“考察”房產(chǎn)的外觀、 環(huán)境及房?jī)?nèi)格局是否符合自己的喜好。如果這家公司的房源不夠豐富，客戶還可以通過(guò)M LS 系統(tǒng)，在加入該系統(tǒng)的所有公司的數(shù)據(jù)庫(kù)中查找有關(guān)房源。若能成交，則參與交易過(guò)程中的 各家公司按一定的比例分成。針對(duì)此種經(jīng)營(yíng)方式，目前在美國(guó)各大州之間都成立有M LS協(xié) 會(huì)，在歐美等其他發(fā)達(dá)國(guó)家也頗為流行。MLS是服務(wù)于消費(fèi)者及房地產(chǎn)專業(yè)人士的垂直式綜合網(wǎng)站。 　　　　在這里，消費(fèi)者將獲取最理想的房源、得到最有價(jià)值的綜合服務(wù)； 　　　　在這里，企業(yè)將最大限度地展示其資源和信息，獲取更多的交易機(jī)會(huì)； 　　　　在這里，企業(yè)間將最充分地共享資源和信息，獲取更多的潛在商機(jī)； 　　　　在這里，企業(yè)將得到權(quán)威的房地產(chǎn)專業(yè)資訊，更好地拓展市場(chǎng)；MLS應(yīng)用平臺(tái)MLS Office 房地產(chǎn)輔助辦公系統(tǒng)　　MLS Realty 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)管理系統(tǒng)　　新樓盤(pán)銷售管理系統(tǒng)為何要加入21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)體系?通過(guò)全球統(tǒng)一的著名品牌樹(shù)立企業(yè)的整體形象； 通過(guò)21世紀(jì)優(yōu)質(zhì)、專業(yè)、一貫的服務(wù)在消費(fèi)者中形成值得信賴的印象； 統(tǒng)一、醒目的VI體系方便消費(fèi)者進(jìn)行選擇和消費(fèi)； 通過(guò)全球分布的龐大體系體現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)，從而降低每位加盟商的運(yùn)營(yíng)成本。加入21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)體系會(huì)有何種效益？ 立刻跳升為全球最大的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)； 擁有最先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理制度及專業(yè)人才培訓(xùn)； 擁有全球最好的品牌； 無(wú)可匹敵的信譽(yù)及浩大的廣告資源，節(jié)約公司日常的開(kāi)支； 屬于全球最大的房地產(chǎn)特許經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)； 擁有充分自主權(quán)利； 擁有屬于全球最好的房地產(chǎn)科技； 憑借全球性的連接網(wǎng)絡(luò)在世界范圍開(kāi)展業(yè)務(wù)。加入21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)體系有幾種方式？ 作為加盟商進(jìn)入21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)體系有兩種方式： 1． 以戰(zhàn)略合作伙伴加盟21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)體系，成為21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域分部。 2． 以加盟店加盟21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)體系，開(kāi)展房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。加盟商與21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系？加盟公司與21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)總部的關(guān)系： 商業(yè)上是戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，總部為加盟公司提供培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)、品牌許可及廣告等支持。 法律上是合同的關(guān)系，各自獨(dú)立擁有和運(yùn)營(yíng)，而不是代理、合伙或合資關(guān)系。加盟條件法律文件工商執(zhí)照經(jīng)營(yíng)范圍應(yīng)包括房地產(chǎn)中介服務(wù)的相關(guān)內(nèi)容，并具有經(jīng)規(guī)劃國(guó)土局核準(zhǔn)的房地產(chǎn)中介資質(zhì)。（二）營(yíng)業(yè)場(chǎng)所有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，面積不少于30平米。（三）經(jīng)營(yíng)方向有志愿從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，并將房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)作為自己的一項(xiàng)事業(yè)來(lái)發(fā)展的有志之士。（四）財(cái)務(wù)狀況具備一定的資金實(shí)力，有良好的財(cái)務(wù)記錄。（五）人員組成具備從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的專業(yè)人士，從業(yè)人員不低于5人。（六）相應(yīng)設(shè)備具備相當(dāng)性能的電腦及輔助設(shè)備以及其它現(xiàn)代化辦公的基本配置。發(fā)展特許經(jīng)營(yíng)應(yīng)具備的條件：　　　 發(fā)展特許經(jīng)營(yíng)必須形成特許經(jīng)營(yíng)的載體　　　 完備的法律制度　　　 高水平的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理強(qiáng)有力的加盟總部　 　　　　◆ 有一套成功的、有特色的、可重復(fù)操作的樣板經(jīng)營(yíng)模式　　　　 　◆ 有一套培訓(xùn)和知識(shí)傳授的方案及實(shí)施計(jì)劃　　　　 　◆ 具有較強(qiáng)的組織能力　　　 合適的受許人健全的社會(huì)服務(wù)體系 　　　　因此，從以上的條件分析，然后再根據(jù)我國(guó)目前的實(shí)際國(guó)情，一些大中城市已經(jīng)初步具備了發(fā)展特許經(jīng)營(yíng)的客觀條件。中國(guó)發(fā)展特許經(jīng)營(yíng)的條件分析　　　　生產(chǎn)水平明顯提高，市場(chǎng)體制的初步形成　　　　連鎖經(jīng)營(yíng)實(shí)踐提供的經(jīng)驗(yàn)　　　　優(yōu)良傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)特色和高超服務(wù)技藝的老字號(hào)企業(yè)　　　　多種經(jīng)濟(jì)形式共存的經(jīng)濟(jì)體制的形成，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的崛起和發(fā)展　　　　相關(guān)法律法規(guī)不斷出臺(tái)　　中國(guó)發(fā)展特許經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀分析　　　　部分中國(guó)企業(yè)正在形成一定的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和完善的管理系統(tǒng)　　　　多種經(jīng)濟(jì)成份的發(fā)展，零散性是一大特征　　　　連鎖經(jīng)營(yíng)迅速的發(fā)展和逐漸的規(guī)范　　　　外國(guó)特許經(jīng)營(yíng)品牌的進(jìn)入，給一批中國(guó)企業(yè)帶來(lái)進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)的機(jī)遇特許經(jīng)營(yíng)的制度優(yōu)勢(shì)　　 對(duì)加盟商更強(qiáng)的激勵(lì)作用　　 特許人與受許人命動(dòng)共同體的合作關(guān)系　　 有市場(chǎng)基礎(chǔ)的市場(chǎng)拓展能力　　 具有較強(qiáng)責(zé)任心的服務(wù)　　 雙方較小的管理精力投入　　 降低管理費(fèi)用　　 知識(shí)與公共關(guān)系的便利性特許經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)　　特許經(jīng)營(yíng)對(duì)受許人的的優(yōu)勢(shì)　　 使投資成功的機(jī)會(huì)大大提高　　 受許人可以得到系統(tǒng)的管理培訓(xùn)和指導(dǎo)　　 受許人可以降低成本　　 受許人可以使用總部著名的商標(biāo)或服務(wù)　　 受許人可以減少?gòu)V告宣傳費(fèi)用　　 受許人可獲得更廣泛的信息來(lái)源特許經(jīng)營(yíng)對(duì)特許人的優(yōu)勢(shì)　　 特許人不受資金的限制，可以迅速擴(kuò)張規(guī)?！　?受許人積極肯干有利于特許人事業(yè)發(fā)展　　 特許人可能降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，集中精力提高企業(yè)管理水平　　 特許人可以獲得政府支持，加快國(guó)際化發(fā)展戰(zhàn)略21世紀(jì)的品牌知名度和首選度已經(jīng)遙遙領(lǐng)先于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，帶有現(xiàn)代建筑標(biāo)志的21世紀(jì)商標(biāo)、金色徽章、金色西裝，在全球刮起了一股金色旋風(fēng)，身著金色制服的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)成為全球公認(rèn)的不動(dòng)產(chǎn)專家?！　?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)利用全球第一房地產(chǎn)中介品牌優(yōu)勢(shì)來(lái)吸引顧客；利用完善的管理體系來(lái)保留顧客；利用完備的支持體系使顧客群體發(fā)展壯大，從而達(dá)到繼續(xù)成長(zhǎng)之目的，進(jìn)一步吸引更多的顧客進(jìn)入21世紀(jì)體系。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)過(guò)近三十年的發(fā)展，形成一整套相當(dāng)完善的管理體系，從部門(mén)設(shè)立、人員配備、人員管理到經(jīng)紀(jì)人操作程序都有相當(dāng)詳細(xì)的闡述?！稜I(yíng)業(yè)規(guī)范手冊(cè)》是每一個(gè)加盟商都必須遵守和認(rèn)真執(zhí)行的統(tǒng)一行為準(zhǔn)則，共分兩部分：行為準(zhǔn)則和特許標(biāo)志體系。行為準(zhǔn)則部分確定了強(qiáng)制性政策及其他推薦性政策。特許標(biāo)志體系部分確定了關(guān)鍵的“CENTURY 21”標(biāo)志，并提供了可能出現(xiàn)的不同形式；該部分還指導(dǎo)如何制作戶外標(biāo)志，以及帶有“CENTURY 21”標(biāo)志的文具和廣告，這樣可以保持“CENTURY 21”標(biāo)志的統(tǒng)一性，對(duì)整個(gè)“CENTURY 21”體系不斷地獲得成功至關(guān)重要。支持體系：　　培訓(xùn)體系、媒體廣告、電子平臺(tái)和ＶＩ體系等共同構(gòu)成了龐大的支持體系，形成對(duì)各加盟商強(qiáng)有力的支持?！　∨嘤?xùn)體系為各加盟店培養(yǎng)強(qiáng)大的后備人力資源，使他們理解21世紀(jì)的經(jīng)營(yíng)理念、工作操作程序和工作技巧。媒體廣告利用整體廣告優(yōu)勢(shì)，使各盟店共同降低經(jīng)營(yíng)成本。電子平臺(tái)利用Internet網(wǎng)絡(luò)高效、方便、快捷的特點(diǎn)，使21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)永遠(yuǎn)站在房地產(chǎn)中介行業(yè)的最前列，同時(shí)也使21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的房源信息共享得到充分體現(xiàn)。ＶＩ體系用以保持“CENTURY 21”標(biāo)志的統(tǒng)一性，這是特許經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)要素之一，也是對(duì)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)體系成功基本的保證。此種經(jīng)營(yíng)模式的最大優(yōu)勢(shì)在于，對(duì)于任一中介商或銷售商來(lái)講，不論自己是否擁有此房 源，不論這一客戶最終在哪里找到如意的房子，參與這一過(guò)程的每一中介商都可以從中分得 利益，不會(huì)因?yàn)榉吭床蛔愣e(cuò)失一個(gè)客戶，也不會(huì)因?yàn)榍啦粫扯鵁o(wú)人光顧；對(duì)于租購(gòu)客戶， 則可以增加更多的選擇和找到如意房子的機(jī)會(huì)，可謂是一舉多得。MLS的最大優(yōu)勢(shì)在于“整合性”與“效率性”。所謂整合性，既是能夠利用MLS協(xié)會(huì)（聯(lián)盟）的共享利益驅(qū)動(dòng)力，在一定范圍內(nèi)壟斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售信息源，從而規(guī)避惡性競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的營(yíng)銷制約；而所謂“效率性”，可以理解為購(gòu)房客戶自育成熟后，能夠隨心的把握一種高效、保質(zhì)的信息平臺(tái)。單就M LS系統(tǒng)而言，它更 多地體現(xiàn)出多種層次上的資源整合。對(duì)中介商而言，它通過(guò)不同的軟件和網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，一方面 可以與許多的同行共享資源，協(xié)作互利，另一方面，可以通過(guò)文字、圖像、電子技術(shù)等多媒 體手段，全方位地向客戶展示信息，多形式、多渠道的將企業(yè)的商業(yè)信息傳達(dá)給目標(biāo)客戶。 對(duì)于發(fā)展商來(lái)講，在本公司內(nèi)部，可通過(guò)開(kāi)發(fā)商形象網(wǎng)站、網(wǎng)上樓盤(pán)展示廳、購(gòu)房導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)、 現(xiàn)場(chǎng)促銷系統(tǒng)、互動(dòng)電子樓書(shū)、銷售管理軟件等，全方位管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)過(guò)程，同時(shí)也 可與其他同行共享信息，達(dá)到雙贏或雙贏的效果。同樣，租購(gòu)客戶可以通過(guò)此系統(tǒng)更好地了 解房源情況，滿足他的需求。 　　從產(chǎn)業(yè)整體意義上講，M LS塑造了整個(gè)行業(yè)的信息共享、利益均沾的機(jī)制，它更多地 關(guān)注客戶的自身需求，體現(xiàn)了地產(chǎn)商與租購(gòu)客戶、地產(chǎn)商與地產(chǎn)商之間良好的互動(dòng)合作關(guān)系， 是引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的良性助推劑。其實(shí)M LS經(jīng)營(yíng)理念是一個(gè)廣泛的概念，不一定僅僅 局限于房源和客源的共享機(jī)制，利用IT技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)手段，對(duì)房地產(chǎn)商和中介機(jī)構(gòu)的外部經(jīng) 營(yíng)資源和內(nèi)部管理資源進(jìn)行有效整合，為其提供‘開(kāi)源節(jié)流’的經(jīng)營(yíng)管理模式，可能是現(xiàn)階 段根據(jù)中國(guó)市場(chǎng)情況能最大程度讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)獲得實(shí)際效果的有效方法雖然目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)中介結(jié)構(gòu)對(duì)MLS系統(tǒng)呼聲極高，認(rèn)為能夠同時(shí)給發(fā)展商及中介商帶來(lái)好處，但靜觀國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，達(dá)到這一步似乎尚乏火候。 原因有二，其一，作為住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)的成熟度尚未真正達(dá)到要求。以深圳為例，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2001年至2003年間，因房屋質(zhì)量、虛假?gòu)V告、規(guī)劃沖突所造成的小規(guī)模業(yè)主鬧事的平均率高達(dá)10次/年以