【正文】 1． 物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)概述本章我們將探索：a) 物業(yè)管理企業(yè)資金運動有何特點？b) 物業(yè)管理企業(yè)理財有哪些方面？c) 物業(yè)管理企業(yè)理財目標(biāo)是什么？d) 物業(yè)管理企業(yè)理財會引起哪些財務(wù)關(guān)系？e) 物業(yè)管理企業(yè)理財受哪些環(huán)境因素影響？第一節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)資金及其財務(wù)關(guān)系隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、住房分配制度的改革，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國經(jīng)濟(jì)的主要支柱，由此衍生的物業(yè)管理行業(yè)也將成為第三產(chǎn)業(yè)的重要行業(yè)，特別是隨著《物業(yè)管理條例》的正式實施，物業(yè)管理的地位日漸突出，甚至在房地產(chǎn)開發(fā)中具有獨特價值。物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行保養(yǎng)、維修、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)秩序的活動?！　∥飿I(yè)管理是房產(chǎn)保值重要因素，物業(yè)管理是房地產(chǎn)派生出來的獨立行業(yè)，在整個社會的經(jīng)濟(jì)鏈條上逐步占有舉足輕重的作用。目前購房者已經(jīng)變得很成熟，他們買房并非單看戶型、環(huán)境等一些必要條件，對物業(yè)管理也開始挑剔起來。買房與購物不同，購物是瞬間的行為，但買房更看中的是入住后的長期感受。因此，物業(yè)管理顯得尤為重要，一個好的物業(yè)管理企業(yè)將會推動房屋的銷售，也是房地產(chǎn)開發(fā)重要的附加值。比如現(xiàn)在一些開發(fā)商引進(jìn)英式管家，世界知名品牌管理等增加自身的影響力，作為一個品牌支撐點?！　　∫虼?，物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中具有不可缺少的價值，并有利于開發(fā)商物業(yè)的保值增值，物業(yè)本身價值的提升。《物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定，國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 物業(yè)管理的發(fā)展趨勢是建與管相分離，開發(fā)商必須通過招標(biāo)的方式聘請物業(yè)管理企業(yè)，脫離傳統(tǒng)的“老子與兒子”的關(guān)系，開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司管理自己開發(fā)的物業(yè)已經(jīng)成為過去，物業(yè)管理單獨成為一個行業(yè)，朝著規(guī)范化的方向發(fā)展?！∥飿I(yè)管理企業(yè)就是在這種趨勢下衍生出來的企業(yè)，是具有獨立法人地位的經(jīng)濟(jì)實體。這一經(jīng)濟(jì)實體由若干股東共同出資，按照公司法法定程序組建的企業(yè)，其法人財產(chǎn)權(quán)與最終所有者分權(quán)、分離；管理層與資本所有者分離，對自身的債務(wù)以法人財產(chǎn)負(fù)有限責(zé)任，公司股東以其出資額或所持股份為限對公司債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)我國《公司法》和《物業(yè)管理條例》，物業(yè)管理企業(yè)可分為有限責(zé)任公司和股份有限公司。一、物業(yè)管理企業(yè)資金及其運動成立物業(yè)管理企業(yè)，必須要有注冊資本，企業(yè)成立后進(jìn)行物業(yè)管理經(jīng)營活動，也要有資金購進(jìn)材料、支付保安費、綠化費、支付職工工資、購買設(shè)備等。這些支出將會在收取業(yè)主或用戶的物業(yè)管理費收入中得到補(bǔ)償，兩者之差稱為利潤（虧損）。以貨幣形式來衡量企業(yè)的財產(chǎn)就稱為資金。為什么物業(yè)管理公司的財產(chǎn)之所要以用貨幣來衡量呢？，這主要是企業(yè)的財產(chǎn)除了貨幣外，還有許多非貨幣性資產(chǎn)，如原材料、電腦、設(shè)備等。由于這些財產(chǎn)的實物形態(tài)不同，使用價值不同，特性不同，只有利用通過使用貨幣作為計量單位，才能進(jìn)行匯總。物業(yè)管理企業(yè)的資金運動構(gòu)成物業(yè)管理企業(yè)的理財活動。企業(yè)的資金運動，就是企業(yè)資金不斷周轉(zhuǎn)、補(bǔ)充、增值和積累的過程。這一過程是遵循企業(yè)資金周轉(zhuǎn)規(guī)律、補(bǔ)償規(guī)律、增值規(guī)律和積累規(guī)律的自然軌跡有序地進(jìn)行的。在企業(yè)再生產(chǎn)過程中，在企業(yè)購儲、提供勞務(wù)反復(fù)運行的基礎(chǔ)上，企業(yè)資金由循環(huán)的第一階段經(jīng)過第二階段，再回到下次的第一階段，資金形態(tài)由貨幣形態(tài)經(jīng)過經(jīng)營形態(tài)，再到增值后的貨幣形態(tài)，如此周而復(fù)始進(jìn)行連續(xù)運動，同時由于資金在同一個階段不可能“一身二任”，因此只有把企業(yè)的資金按一定的比例分割為若干部分，使他們分別采取不同的資金形態(tài)。這種資金運動過程中的繼起性和并存性的統(tǒng)一，就既是企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)規(guī)律，也是資金運動的基礎(chǔ)規(guī)律。在企業(yè)經(jīng)營過程中，隨著勞動者剩余勞動的不斷形成和實現(xiàn)，企業(yè)資金在反復(fù)循環(huán)中不斷帶來增值，就是企業(yè)資金的增值規(guī)律。而在分配過程中，企業(yè)資金增值額的相當(dāng)部分以留存收益的形式留歸企業(yè)，使之轉(zhuǎn)化為新的資金，這就是企業(yè)資金的積累規(guī)律。企業(yè)的資金運動一般包括以下幾個過程：1．資金的籌集資金是企業(yè)的第一推動力，籌集資金是企業(yè)資金運動的起點。隨著企業(yè)經(jīng)濟(jì)體制的改革，企業(yè)的籌資渠道發(fā)生了深刻的變化。企業(yè)根據(jù)國家法律、法規(guī)的規(guī)定，可以采取國家投資、各方集資或者發(fā)行股票等方式籌集資本金。投資者(包括國家、其它企業(yè)單位、個人、外商等)可用實物、現(xiàn)金、無形資產(chǎn)等形式向企業(yè)投資。企業(yè)可以通過銀行借款和發(fā)行債券等方式獲得借入資金，企業(yè)在物品購進(jìn)過程中還會與其它企業(yè)發(fā)生商業(yè)信用關(guān)系，形成應(yīng)付及預(yù)收賬款等。因此，資金籌集可分為股權(quán)資本和負(fù)債資金兩種。2．企業(yè)籌集的資金只有投入經(jīng)營過程，才能與勞動者相結(jié)合創(chuàng)造價值。企業(yè)將籌集來的資金用于建造或購買經(jīng)營所需要的房屋、建筑物、設(shè)備、材料、商品等物資，形成企業(yè)的勞動資料和勞動對象，即企業(yè)的各項資產(chǎn)。企業(yè)所擁有的現(xiàn)金、各種存款、存貨以及應(yīng)收及預(yù)付款等，屬于企業(yè)的流動資產(chǎn)；。企業(yè)所擁有的房屋、建筑物、機(jī)器設(shè)備、運輸設(shè)備、工具器具等，屬于企業(yè)的固定資產(chǎn)；。企業(yè)所擁有的商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、非專有技術(shù)、土地使用權(quán)等，屬于無形資產(chǎn)。此外，企業(yè)還可以現(xiàn)金、實物或無形資產(chǎn)采取一定的方式向其它單位投資，形成短期投資和長期投資。3．資金的耗費企業(yè)經(jīng)營過程一方面是價值的創(chuàng)造過程，另一方面又是價值的耗費過程。在物業(yè)管理經(jīng)營過程中，企業(yè)的流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等都會發(fā)生損耗，構(gòu)成企業(yè)的營業(yè)成本和期間費用。其中，為物業(yè)管理提供勞務(wù)發(fā)生的直接材料、直接人工和間接費用直接或分配計入營業(yè)成本。企業(yè)發(fā)生的管理費用和財務(wù)費用，直接作為期間費用。4．資金的收回物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理勞務(wù)等形成的經(jīng)濟(jì)利益的總流入，稱為營業(yè)收入。在企業(yè)的經(jīng)營過程中，提供的勞務(wù)轉(zhuǎn)化為貨幣資金是非常關(guān)鍵的一環(huán)，只有實現(xiàn)這一跳躍，企業(yè)的簡單再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)才可以進(jìn)行下去。5．資金的分配資金的分配包括兩個方面的內(nèi)容，其一方面是企業(yè)所取得的營業(yè)收入扣除成本、費用和各種流轉(zhuǎn)稅及附加稅費作為初次分配，從而補(bǔ)償企業(yè)在經(jīng)營過程中所發(fā)生的各種耗費，實現(xiàn)企業(yè)的簡單再生產(chǎn)。其二另一方面是利潤的分配，企業(yè)所實現(xiàn)的營業(yè)收入扣除第一次分配后的數(shù)額為營業(yè)利潤，營業(yè)利潤加上投資凈收益和營業(yè)外收支凈額構(gòu)成企業(yè)利潤總額。企業(yè)利潤按照國家規(guī)定作相應(yīng)的調(diào)整后，依法繳納所得稅，稅后利潤要提取盈余公積金和公益金，分別用于轉(zhuǎn)增資本、彌補(bǔ)虧損和職工集體福利設(shè)施，其余利潤作為投資收益在投資者之間進(jìn)行分配。尚未分配的利潤則為未分配利潤。物業(yè)管理企業(yè)的資金運動過程可以用下圖示之：資金籌集盈余公積公益金分配投資者利潤未分配利潤貨幣提供物業(yè)管理勞務(wù)貨幣分配利潤應(yīng)付賬款固定資產(chǎn)應(yīng)收賬款費用的發(fā)生 取得收入如：實收資本（股本） 折舊資本公積 長期借款 應(yīng)付債券 再生產(chǎn)圖11 物業(yè)管理企業(yè)資金運動過程二、物業(yè)管理企業(yè)理財?shù)幕緝?nèi)容物業(yè)管理企業(yè)理財，是對貨幣和財產(chǎn)進(jìn)行管理的總稱。投資者將財產(chǎn)投入物業(yè)管理企業(yè)，其目的就是令其投資保值、增值，即賺錢。物業(yè)管理企業(yè)提供對物業(yè)的管理、維護(hù)需要一定的費用支出，而通過提供的服務(wù)取得比他們花費的成本更多的錢，從而占有兩者的差額——利潤。如果企業(yè)成功地實現(xiàn)利潤，企業(yè)將會興旺發(fā)達(dá)。否則，企業(yè)所擁有的財力將日漸減少，甚至無力支付提供服務(wù)的成本，這樣，企業(yè)的經(jīng)營活動將不得不停止，最終以宣告破產(chǎn)告終。理財，就是在企業(yè)生存發(fā)展的全過程中如何最大限度地實現(xiàn)增值而采用的方法和決策。因此，物業(yè)管理企業(yè)的理財活動主要包括會計核算、財務(wù)管理、稅收、保險等四個方面。（一）會計核算——理財活動的記錄和報告為了反映和監(jiān)督企業(yè)的理財活動，企業(yè)必須將其發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)（如提供的保安、衛(wèi)生清潔勞務(wù)、收取的物業(yè)管理費等），將能證明經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的發(fā)票、單據(jù)等記錄下來，然后對所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行分類、整理、匯總、成本核算（賬務(wù)處理），最終編制為財務(wù)報表。利用財務(wù)報表，投資者可以了解企業(yè)的償債能力；經(jīng)營者可以全面、系統(tǒng)、總括地了解企業(yè)經(jīng)營活動情況、財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，同時可以發(fā)現(xiàn)過去經(jīng)營中存在的問題，提出改進(jìn)措施，并在此基礎(chǔ)上預(yù)測和分析未來發(fā)展前景。（二）財務(wù)管理——理財活動的決策會計將過去發(fā)生的理財活動記錄并以報表形式進(jìn)行報告。但是，財務(wù)報表所列示的各類項目的金額，如果孤立地看，只能反映該指標(biāo)的現(xiàn)有水平，財務(wù)報表上的各項數(shù)據(jù)，還必須與其他數(shù)據(jù)相比較，才能成為更有價值的信息。根據(jù)財務(wù)報表提供的信息進(jìn)行決策，、采用必要的措施，對將要發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行決策，對現(xiàn)有財產(chǎn)進(jìn)行管理，保護(hù)財產(chǎn)的安全與的增值，因而財務(wù)管理存在于企業(yè)生存發(fā)展的全過程，即籌資、投資和股利分配，其主要職能是預(yù)測、決策、計劃和控制。財務(wù)管理的主要方法有： 財務(wù)預(yù)測是根據(jù)財務(wù)活動的歷史資料，考慮現(xiàn)實的要求和條件，對企業(yè)未來的財務(wù)活動和財務(wù)成果作出科學(xué)的預(yù)計和測算。財務(wù)預(yù)測環(huán)節(jié)的主要任務(wù)在于：測算各項生產(chǎn)經(jīng)營方案的經(jīng)濟(jì)效益，為決策提供可靠的依據(jù)；預(yù)計財務(wù)收支的發(fā)展變化情況，以確定經(jīng)營目標(biāo)：測定各項定額和標(biāo)準(zhǔn)，為編制計劃、分解計劃指標(biāo)服務(wù)。具體地說，財務(wù)預(yù)測環(huán)節(jié)的工作主要包括以下幾個步驟：(1)明確預(yù)測目標(biāo)；(2)搜集相關(guān)資料；(3)建立預(yù)測模型，即根據(jù)影響預(yù)測對象的各個因素之間的相互聯(lián)系，建立相應(yīng)的財務(wù)預(yù)測模型，常見的財務(wù)預(yù)測模型包括因果關(guān)系預(yù)測模型、時間序列預(yù)測模型以及回歸分析預(yù)測模型等；(4)實施財務(wù)預(yù)測，即將經(jīng)過加工整理的資料代入財務(wù)預(yù)測模型，選取適當(dāng)預(yù)測方法，進(jìn)行定性、定量分析，確定預(yù)測結(jié)果。 財務(wù)決策是指財務(wù)人員在財務(wù)目標(biāo)的總體要求下，通過專門的方法從各種備選方案中遴選出最佳方案。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，財務(wù)管理的核心是財務(wù)決策，財務(wù)預(yù)測是為財務(wù)決策服務(wù)的，決策關(guān)系到企業(yè)的興衰成敗。財務(wù)決策環(huán)境的工作主要包括以下步驟：(1)確定決策目標(biāo)；(2)提出備選方案；(3)選擇最優(yōu)方案 (2)提出備選方案(3)選擇最優(yōu)方案 財務(wù)預(yù)算是運用科學(xué)的技術(shù)手段和數(shù)量方法，對目標(biāo)進(jìn)行綜合平衡，制訂主要的計劃指標(biāo)，擬定增產(chǎn)節(jié)約措施，協(xié)調(diào)各項計劃指標(biāo)。財務(wù)預(yù)算是以財務(wù)決策確立的方案和財務(wù)預(yù)測提供的信息為基礎(chǔ)編制的，是財務(wù)預(yù)測和財務(wù)決策的具體化，是控制財務(wù)活動的依據(jù)。財務(wù)預(yù)算的編制一般包括以下幾個步驟： (1)分析財務(wù)環(huán)境，確定預(yù)算指標(biāo)。根據(jù)企業(yè)的外部宏觀環(huán)境和內(nèi)部微觀狀況，運用科學(xué)方法，分析與所確定的經(jīng)營目標(biāo)有關(guān)的各種因素，按照總體經(jīng)濟(jì)效益的原則，確定出主要的預(yù)算指標(biāo)。(2)協(xié)調(diào)財務(wù)能力，組織綜合平衡。合理安排人力、物力、財力，使之與經(jīng)營目標(biāo)的要求相適應(yīng)，資金運用同資金來源平衡，財務(wù)收入同財務(wù)支出平衡。還要努力挖掘企業(yè)潛力，從提高經(jīng)濟(jì)效益出發(fā)，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動提出要求，制定好各單位的預(yù)算指標(biāo)。(3)選擇預(yù)算方法，編制財務(wù)預(yù)算。以經(jīng)營目標(biāo)為核心，以平均先進(jìn)定額為基礎(chǔ)，編制企業(yè)的財務(wù)預(yù)算，并檢查各項有關(guān)的預(yù)算指標(biāo)是否密切銜接、協(xié)調(diào)平衡。根據(jù)企業(yè)的外部宏觀環(huán)境和內(nèi)部微觀狀況，運用科學(xué)方法，分析與所確定的經(jīng)營目標(biāo)有關(guān)的各種因素，按照總體經(jīng)濟(jì)效益的原則，確定出主要的預(yù)算指標(biāo)。 4．財務(wù)控制 財務(wù)控制是在財務(wù)管理的過程中，利用有關(guān)信息和特定手段，對企業(yè)財務(wù)活動施加影響或調(diào)節(jié)，以便實現(xiàn)預(yù)算指標(biāo)、提高經(jīng)濟(jì)效益。實行財務(wù)控制是落實預(yù)算任務(wù)、保證預(yù)算實現(xiàn)的有效措施。一般而言，財務(wù)控制要經(jīng)過以下步驟： （1）制定控制標(biāo)準(zhǔn)，分解落實責(zé)任 按照責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則，將預(yù)算任務(wù)以標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)的形式分解落實到物業(yè)公司下屬的各個單位、班組以至個人，這樣，企業(yè)內(nèi)部每個單位、每個職工都有明確的工作要求，便于落實責(zé)任，檢查考核。 (2)實施追蹤控制，及時調(diào)整誤差在日常財務(wù)活動中，應(yīng)采取各種手段對資金的支付、費用的支出、物資的占用等實施事先控制。凡是符合標(biāo)準(zhǔn)的，就予以支持，并給以機(jī)動權(quán)限；凡是不符合標(biāo)準(zhǔn)的，則加以限制，并研究處理。 在預(yù)算執(zhí)行過程中還應(yīng)對結(jié)果與目標(biāo)的差異及時進(jìn)行調(diào)整，以使預(yù)算得以順利執(zhí)行。在執(zhí)行過程中，要詳細(xì)記錄預(yù)算的執(zhí)行情況，將實際數(shù)與預(yù)算數(shù)或其他標(biāo)準(zhǔn)數(shù)進(jìn)行對比，考察可能出現(xiàn)的變動趨勢，確定差異的程度和性質(zhì)，確定造成差異的責(zé)任歸屬，隨時調(diào)節(jié)實際過程，以消除差異，順利實現(xiàn)預(yù)算指標(biāo)。 (3)分析執(zhí)行差異，搞好考核獎懲 企業(yè)在一定時期終了，應(yīng)對各責(zé)任單位的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析、評價，考核各項財務(wù)指標(biāo)的執(zhí)行結(jié)果，把財務(wù)指標(biāo)的考核納入各級崗位責(zé)任制，運用激勵機(jī)制，實行獎優(yōu)罰劣。 財務(wù)分析是根據(jù)會計提供的核算資料，運用特定方法，對企業(yè)理財活動過程及其結(jié)果進(jìn)行分析和評價的一項工作。通過財務(wù)分析，可以掌握各項財務(wù)計劃的完成情況，評價財務(wù)狀況，研究和掌握企業(yè)財務(wù)活動的規(guī)律性，改善財務(wù)預(yù)測、決策、預(yù)算和控制，改善企業(yè)管理水平，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。一般而言，財務(wù)分析包括以下步驟： (1)占有資料，掌握信息 開展財務(wù)分析首先應(yīng)充分占有有關(guān)資料和信息。財務(wù)分析所用的資料通常包括財務(wù)預(yù)算等計劃資料、本期財務(wù)報表等實際資料、財務(wù)歷史資料以及市場調(diào)查資料。 (2)指標(biāo)對比，揭露矛盾對比分析是揭露矛盾、發(fā)現(xiàn)問題的基本方法。財務(wù)分析要在充分占有資料的基礎(chǔ)上，通過數(shù)量標(biāo)的對比來評價企業(yè)業(yè)績，發(fā)現(xiàn)問題，找出差異。 (3)分析原因，明確責(zé)任 影響企業(yè)財務(wù)活動的因素，有生產(chǎn)技術(shù)方面的，也有生產(chǎn)組織方面的：有經(jīng)濟(jì)管理方面的，也有思想政治方面的；有企業(yè)內(nèi)部的，也有企業(yè)外部的。這就要求財務(wù)人員運用一定的方法從各種因素的相互作用中找出影響財務(wù)指標(biāo)的主要因素，以便分清責(zé)任，抓住關(guān)鍵。 (4)提出措施，改進(jìn)工作要在掌握大量資料的基礎(chǔ)上，去偽存真，去粗取精，由此及彼，由表及里，找出各種財務(wù)活動之間以及財務(wù)活動同其他經(jīng)濟(jì)活動之間的本質(zhì)聯(lián)系，然后提出改進(jìn)措施。提出的措施，應(yīng)當(dāng)明確具體，切實可行，并通過改進(jìn)