【正文】 1． 物業(yè)管理企業(yè)財務概述本章我們將探索：a) 物業(yè)管理企業(yè)資金運動有何特點？b) 物業(yè)管理企業(yè)理財有哪些方面？c) 物業(yè)管理企業(yè)理財目標是什么？d) 物業(yè)管理企業(yè)理財會引起哪些財務關系？e) 物業(yè)管理企業(yè)理財受哪些環(huán)境因素影響？第一節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)資金及其財務關系隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展、住房分配制度的改革，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國經(jīng)濟的主要支柱，由此衍生的物業(yè)管理行業(yè)也將成為第三產(chǎn)業(yè)的重要行業(yè)，特別是隨著《物業(yè)管理條例》的正式實施，物業(yè)管理的地位日漸突出，甚至在房地產(chǎn)開發(fā)中具有獨特價值。物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施和相關場地進行保養(yǎng)、維修、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)秩序的活動?！　∥飿I(yè)管理是房產(chǎn)保值重要因素，物業(yè)管理是房地產(chǎn)派生出來的獨立行業(yè)，在整個社會的經(jīng)濟鏈條上逐步占有舉足輕重的作用。目前購房者已經(jīng)變得很成熟，他們買房并非單看戶型、環(huán)境等一些必要條件，對物業(yè)管理也開始挑剔起來。買房與購物不同，購物是瞬間的行為，但買房更看中的是入住后的長期感受。因此，物業(yè)管理顯得尤為重要，一個好的物業(yè)管理企業(yè)將會推動房屋的銷售，也是房地產(chǎn)開發(fā)重要的附加值。比如現(xiàn)在一些開發(fā)商引進英式管家，世界知名品牌管理等增加自身的影響力，作為一個品牌支撐點?！　　∫虼耍飿I(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中具有不可缺少的價值，并有利于開發(fā)商物業(yè)的保值增值，物業(yè)本身價值的提升?！段飿I(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定，國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 物業(yè)管理的發(fā)展趨勢是建與管相分離，開發(fā)商必須通過招標的方式聘請物業(yè)管理企業(yè)，脫離傳統(tǒng)的“老子與兒子”的關系，開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司管理自己開發(fā)的物業(yè)已經(jīng)成為過去，物業(yè)管理單獨成為一個行業(yè)，朝著規(guī)范化的方向發(fā)展。　物業(yè)管理企業(yè)就是在這種趨勢下衍生出來的企業(yè)，是具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。這一經(jīng)濟實體由若干股東共同出資，按照公司法法定程序組建的企業(yè)，其法人財產(chǎn)權與最終所有者分權、分離；管理層與資本所有者分離，對自身的債務以法人財產(chǎn)負有限責任，公司股東以其出資額或所持股份為限對公司債務承擔責任。根據(jù)我國《公司法》和《物業(yè)管理條例》，物業(yè)管理企業(yè)可分為有限責任公司和股份有限公司。一、物業(yè)管理企業(yè)資金及其運動成立物業(yè)管理企業(yè)，必須要有注冊資本，企業(yè)成立后進行物業(yè)管理經(jīng)營活動，也要有資金購進材料、支付保安費、綠化費、支付職工工資、購買設備等。這些支出將會在收取業(yè)主或用戶的物業(yè)管理費收入中得到補償，兩者之差稱為利潤（虧損）。以貨幣形式來衡量企業(yè)的財產(chǎn)就稱為資金。為什么物業(yè)管理公司的財產(chǎn)之所要以用貨幣來衡量呢？，這主要是企業(yè)的財產(chǎn)除了貨幣外，還有許多非貨幣性資產(chǎn)，如原材料、電腦、設備等。由于這些財產(chǎn)的實物形態(tài)不同，使用價值不同，特性不同，只有利用通過使用貨幣作為計量單位，才能進行匯總。物業(yè)管理企業(yè)的資金運動構成物業(yè)管理企業(yè)的理財活動。企業(yè)的資金運動，就是企業(yè)資金不斷周轉、補充、增值和積累的過程。這一過程是遵循企業(yè)資金周轉規(guī)律、補償規(guī)律、增值規(guī)律和積累規(guī)律的自然軌跡有序地進行的。在企業(yè)再生產(chǎn)過程中，在企業(yè)購儲、提供勞務反復運行的基礎上，企業(yè)資金由循環(huán)的第一階段經(jīng)過第二階段，再回到下次的第一階段，資金形態(tài)由貨幣形態(tài)經(jīng)過經(jīng)營形態(tài)，再到增值后的貨幣形態(tài)，如此周而復始進行連續(xù)運動，同時由于資金在同一個階段不可能“一身二任”，因此只有把企業(yè)的資金按一定的比例分割為若干部分，使他們分別采取不同的資金形態(tài)。這種資金運動過程中的繼起性和并存性的統(tǒng)一，就既是企業(yè)資金的周轉規(guī)律，也是資金運動的基礎規(guī)律。在企業(yè)經(jīng)營過程中，隨著勞動者剩余勞動的不斷形成和實現(xiàn)，企業(yè)資金在反復循環(huán)中不斷帶來增值，就是企業(yè)資金的增值規(guī)律。而在分配過程中，企業(yè)資金增值額的相當部分以留存收益的形式留歸企業(yè)，使之轉化為新的資金，這就是企業(yè)資金的積累規(guī)律。企業(yè)的資金運動一般包括以下幾個過程：1．資金的籌集資金是企業(yè)的第一推動力，籌集資金是企業(yè)資金運動的起點。隨著企業(yè)經(jīng)濟體制的改革，企業(yè)的籌資渠道發(fā)生了深刻的變化。企業(yè)根據(jù)國家法律、法規(guī)的規(guī)定，可以采取國家投資、各方集資或者發(fā)行股票等方式籌集資本金。投資者(包括國家、其它企業(yè)單位、個人、外商等)可用實物、現(xiàn)金、無形資產(chǎn)等形式向企業(yè)投資。企業(yè)可以通過銀行借款和發(fā)行債券等方式獲得借入資金，企業(yè)在物品購進過程中還會與其它企業(yè)發(fā)生商業(yè)信用關系，形成應付及預收賬款等。因此，資金籌集可分為股權資本和負債資金兩種。2．企業(yè)籌集的資金只有投入經(jīng)營過程，才能與勞動者相結合創(chuàng)造價值。企業(yè)將籌集來的資金用于建造或購買經(jīng)營所需要的房屋、建筑物、設備、材料、商品等物資，形成企業(yè)的勞動資料和勞動對象，即企業(yè)的各項資產(chǎn)。企業(yè)所擁有的現(xiàn)金、各種存款、存貨以及應收及預付款等，屬于企業(yè)的流動資產(chǎn)；。企業(yè)所擁有的房屋、建筑物、機器設備、運輸設備、工具器具等，屬于企業(yè)的固定資產(chǎn)；。企業(yè)所擁有的商標權、專利權、非專有技術、土地使用權等，屬于無形資產(chǎn)。此外，企業(yè)還可以現(xiàn)金、實物或無形資產(chǎn)采取一定的方式向其它單位投資，形成短期投資和長期投資。3．資金的耗費企業(yè)經(jīng)營過程一方面是價值的創(chuàng)造過程，另一方面又是價值的耗費過程。在物業(yè)管理經(jīng)營過程中，企業(yè)的流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等都會發(fā)生損耗，構成企業(yè)的營業(yè)成本和期間費用。其中，為物業(yè)管理提供勞務發(fā)生的直接材料、直接人工和間接費用直接或分配計入營業(yè)成本。企業(yè)發(fā)生的管理費用和財務費用，直接作為期間費用。4．資金的收回物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理勞務等形成的經(jīng)濟利益的總流入，稱為營業(yè)收入。在企業(yè)的經(jīng)營過程中，提供的勞務轉化為貨幣資金是非常關鍵的一環(huán)，只有實現(xiàn)這一跳躍，企業(yè)的簡單再生產(chǎn)和擴大再生產(chǎn)才可以進行下去。5．資金的分配資金的分配包括兩個方面的內(nèi)容，其一方面是企業(yè)所取得的營業(yè)收入扣除成本、費用和各種流轉稅及附加稅費作為初次分配，從而補償企業(yè)在經(jīng)營過程中所發(fā)生的各種耗費，實現(xiàn)企業(yè)的簡單再生產(chǎn)。其二另一方面是利潤的分配，企業(yè)所實現(xiàn)的營業(yè)收入扣除第一次分配后的數(shù)額為營業(yè)利潤，營業(yè)利潤加上投資凈收益和營業(yè)外收支凈額構成企業(yè)利潤總額。企業(yè)利潤按照國家規(guī)定作相應的調(diào)整后，依法繳納所得稅，稅后利潤要提取盈余公積金和公益金，分別用于轉增資本、彌補虧損和職工集體福利設施，其余利潤作為投資收益在投資者之間進行分配。尚未分配的利潤則為未分配利潤。物業(yè)管理企業(yè)的資金運動過程可以用下圖示之：資金籌集盈余公積公益金分配投資者利潤未分配利潤貨幣提供物業(yè)管理勞務貨幣分配利潤應付賬款固定資產(chǎn)應收賬款費用的發(fā)生 取得收入如：實收資本（股本） 折舊資本公積 長期借款 應付債券 再生產(chǎn)圖11 物業(yè)管理企業(yè)資金運動過程二、物業(yè)管理企業(yè)理財?shù)幕緝?nèi)容物業(yè)管理企業(yè)理財，是對貨幣和財產(chǎn)進行管理的總稱。投資者將財產(chǎn)投入物業(yè)管理企業(yè)，其目的就是令其投資保值、增值，即賺錢。物業(yè)管理企業(yè)提供對物業(yè)的管理、維護需要一定的費用支出，而通過提供的服務取得比他們花費的成本更多的錢，從而占有兩者的差額——利潤。如果企業(yè)成功地實現(xiàn)利潤，企業(yè)將會興旺發(fā)達。否則，企業(yè)所擁有的財力將日漸減少，甚至無力支付提供服務的成本，這樣，企業(yè)的經(jīng)營活動將不得不停止，最終以宣告破產(chǎn)告終。理財，就是在企業(yè)生存發(fā)展的全過程中如何最大限度地實現(xiàn)增值而采用的方法和決策。因此，物業(yè)管理企業(yè)的理財活動主要包括會計核算、財務管理、稅收、保險等四個方面。（一）會計核算——理財活動的記錄和報告為了反映和監(jiān)督企業(yè)的理財活動，企業(yè)必須將其發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務（如提供的保安、衛(wèi)生清潔勞務、收取的物業(yè)管理費等），將能證明經(jīng)濟業(yè)務發(fā)生的發(fā)票、單據(jù)等記錄下來，然后對所發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務進行分類、整理、匯總、成本核算（賬務處理），最終編制為財務報表。利用財務報表，投資者可以了解企業(yè)的償債能力；經(jīng)營者可以全面、系統(tǒng)、總括地了解企業(yè)經(jīng)營活動情況、財務狀況和經(jīng)營成果，同時可以發(fā)現(xiàn)過去經(jīng)營中存在的問題，提出改進措施，并在此基礎上預測和分析未來發(fā)展前景。（二）財務管理——理財活動的決策會計將過去發(fā)生的理財活動記錄并以報表形式進行報告。但是，財務報表所列示的各類項目的金額，如果孤立地看，只能反映該指標的現(xiàn)有水平，財務報表上的各項數(shù)據(jù)，還必須與其他數(shù)據(jù)相比較，才能成為更有價值的信息。根據(jù)財務報表提供的信息進行決策，、采用必要的措施，對將要發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務進行決策，對現(xiàn)有財產(chǎn)進行管理，保護財產(chǎn)的安全與的增值，因而財務管理存在于企業(yè)生存發(fā)展的全過程，即籌資、投資和股利分配，其主要職能是預測、決策、計劃和控制。財務管理的主要方法有： 財務預測是根據(jù)財務活動的歷史資料，考慮現(xiàn)實的要求和條件，對企業(yè)未來的財務活動和財務成果作出科學的預計和測算。財務預測環(huán)節(jié)的主要任務在于：測算各項生產(chǎn)經(jīng)營方案的經(jīng)濟效益，為決策提供可靠的依據(jù)；預計財務收支的發(fā)展變化情況，以確定經(jīng)營目標：測定各項定額和標準，為編制計劃、分解計劃指標服務。具體地說，財務預測環(huán)節(jié)的工作主要包括以下幾個步驟：(1)明確預測目標；(2)搜集相關資料；(3)建立預測模型，即根據(jù)影響預測對象的各個因素之間的相互聯(lián)系，建立相應的財務預測模型，常見的財務預測模型包括因果關系預測模型、時間序列預測模型以及回歸分析預測模型等；(4)實施財務預測，即將經(jīng)過加工整理的資料代入財務預測模型，選取適當預測方法，進行定性、定量分析，確定預測結果。 財務決策是指財務人員在財務目標的總體要求下，通過專門的方法從各種備選方案中遴選出最佳方案。在市場經(jīng)濟條件下，財務管理的核心是財務決策，財務預測是為財務決策服務的，決策關系到企業(yè)的興衰成敗。財務決策環(huán)境的工作主要包括以下步驟：(1)確定決策目標；(2)提出備選方案；(3)選擇最優(yōu)方案 (2)提出備選方案(3)選擇最優(yōu)方案 財務預算是運用科學的技術手段和數(shù)量方法，對目標進行綜合平衡，制訂主要的計劃指標，擬定增產(chǎn)節(jié)約措施，協(xié)調(diào)各項計劃指標。財務預算是以財務決策確立的方案和財務預測提供的信息為基礎編制的，是財務預測和財務決策的具體化，是控制財務活動的依據(jù)。財務預算的編制一般包括以下幾個步驟： (1)分析財務環(huán)境，確定預算指標。根據(jù)企業(yè)的外部宏觀環(huán)境和內(nèi)部微觀狀況，運用科學方法，分析與所確定的經(jīng)營目標有關的各種因素，按照總體經(jīng)濟效益的原則，確定出主要的預算指標。(2)協(xié)調(diào)財務能力，組織綜合平衡。合理安排人力、物力、財力，使之與經(jīng)營目標的要求相適應，資金運用同資金來源平衡，財務收入同財務支出平衡。還要努力挖掘企業(yè)潛力，從提高經(jīng)濟效益出發(fā)，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動提出要求，制定好各單位的預算指標。(3)選擇預算方法，編制財務預算。以經(jīng)營目標為核心，以平均先進定額為基礎，編制企業(yè)的財務預算，并檢查各項有關的預算指標是否密切銜接、協(xié)調(diào)平衡。根據(jù)企業(yè)的外部宏觀環(huán)境和內(nèi)部微觀狀況，運用科學方法，分析與所確定的經(jīng)營目標有關的各種因素，按照總體經(jīng)濟效益的原則，確定出主要的預算指標。 4．財務控制 財務控制是在財務管理的過程中，利用有關信息和特定手段，對企業(yè)財務活動施加影響或調(diào)節(jié)，以便實現(xiàn)預算指標、提高經(jīng)濟效益。實行財務控制是落實預算任務、保證預算實現(xiàn)的有效措施。一般而言，財務控制要經(jīng)過以下步驟： （1）制定控制標準，分解落實責任 按照責權利相結合的原則，將預算任務以標準和指標的形式分解落實到物業(yè)公司下屬的各個單位、班組以至個人，這樣，企業(yè)內(nèi)部每個單位、每個職工都有明確的工作要求，便于落實責任，檢查考核。 (2)實施追蹤控制，及時調(diào)整誤差在日常財務活動中，應采取各種手段對資金的支付、費用的支出、物資的占用等實施事先控制。凡是符合標準的，就予以支持，并給以機動權限；凡是不符合標準的，則加以限制，并研究處理。 在預算執(zhí)行過程中還應對結果與目標的差異及時進行調(diào)整，以使預算得以順利執(zhí)行。在執(zhí)行過程中，要詳細記錄預算的執(zhí)行情況，將實際數(shù)與預算數(shù)或其他標準數(shù)進行對比，考察可能出現(xiàn)的變動趨勢，確定差異的程度和性質(zhì)，確定造成差異的責任歸屬，隨時調(diào)節(jié)實際過程，以消除差異，順利實現(xiàn)預算指標。 (3)分析執(zhí)行差異，搞好考核獎懲 企業(yè)在一定時期終了，應對各責任單位的預算執(zhí)行情況進行分析、評價，考核各項財務指標的執(zhí)行結果，把財務指標的考核納入各級崗位責任制，運用激勵機制，實行獎優(yōu)罰劣。 財務分析是根據(jù)會計提供的核算資料，運用特定方法，對企業(yè)理財活動過程及其結果進行分析和評價的一項工作。通過財務分析，可以掌握各項財務計劃的完成情況，評價財務狀況，研究和掌握企業(yè)財務活動的規(guī)律性，改善財務預測、決策、預算和控制，改善企業(yè)管理水平，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。一般而言，財務分析包括以下步驟： (1)占有資料，掌握信息 開展財務分析首先應充分占有有關資料和信息。財務分析所用的資料通常包括財務預算等計劃資料、本期財務報表等實際資料、財務歷史資料以及市場調(diào)查資料。 (2)指標對比，揭露矛盾對比分析是揭露矛盾、發(fā)現(xiàn)問題的基本方法。財務分析要在充分占有資料的基礎上，通過數(shù)量標的對比來評價企業(yè)業(yè)績，發(fā)現(xiàn)問題，找出差異。 (3)分析原因，明確責任 影響企業(yè)財務活動的因素，有生產(chǎn)技術方面的，也有生產(chǎn)組織方面的：有經(jīng)濟管理方面的，也有思想政治方面的；有企業(yè)內(nèi)部的，也有企業(yè)外部的。這就要求財務人員運用一定的方法從各種因素的相互作用中找出影響財務指標的主要因素，以便分清責任，抓住關鍵。 (4)提出措施，改進工作要在掌握大量資料的基礎上，去偽存真，去粗取精，由此及彼，由表及里，找出各種財務活動之間以及財務活動同其他經(jīng)濟活動之間的本質(zhì)聯(lián)系，然后提出改進措施。提出的措施，應當明確具體，切實可行，并通過改進