【正文】 標(biāo)準(zhǔn)保持市場份額縮減管理費用放棄次要利益削減存貨裁減雇員我國的經(jīng)濟發(fā)展與運行也呈現(xiàn)其特有的周期特征，帶有一定的經(jīng)濟波動。國家制定了產(chǎn)業(yè)政策和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展布局，確定了國民經(jīng)濟各部門的發(fā)展任務(wù)，規(guī)定了沿誨、內(nèi)陸、沿邊，以及少數(shù)民族地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，明確了對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和地區(qū)發(fā)展的政策?？梢姡?jīng)濟政策對企業(yè)財務(wù)的影響是非常大的。企業(yè)組織法規(guī)主要有《公司法》、《外商投資企業(yè)法》及2003年9月1日實施的《物業(yè)管理條例》等。金融政策的變化必然影響企業(yè)的籌資、投資和資金運營活動。信托投資公司，主要辦理信托存款和信托投資業(yè)務(wù)，在國外發(fā)行債券和股票，辦理國際租賃等，如中國國際信托投資公司。而公司又分為有限責(zé)任公司和股份有限公司，這兩種公司的組織形式、管理機構(gòu)、決策程序等都有較大的區(qū)別。企業(yè)文化是指企業(yè)在長期的經(jīng)營活動中所形成的并為企業(yè)成員普遍認可和遵循的具有本企業(yè)特點的價值觀念、團體意識、行為規(guī)范和思維模式的總和。綜合練習(xí)一、單項選擇題1．物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的目標(biāo)是（ ）A．利潤最大化 B．企業(yè)價值最大化C．薪酬最大化 D．營業(yè)收入最大化 2．企業(yè)與投資者和受資者之間的財務(wù)關(guān)系是（ ）A．以債權(quán)為紐帶形成的財務(wù)關(guān)系B．以債務(wù)為紐帶形成的財務(wù)關(guān)系C．以產(chǎn)權(quán)紐帶形成的財務(wù)關(guān)系D．以內(nèi)部權(quán)責(zé)利為紐帶形成的財務(wù)關(guān)系 3．下列各項，屬于企業(yè)的固定資產(chǎn)（ ）A．運輸用汽車 B．土地使用權(quán) C．現(xiàn)金 D．應(yīng)收賬款 4．當(dāng)多數(shù)企業(yè)削減存貨、裁停止雇員、停止長期采購、停產(chǎn)不利產(chǎn)品并出售多余設(shè)備，這表明經(jīng)濟已呈（ ）特征。四、簡答題1. 什么是資金？資金運動經(jīng)歷哪些過程？2. 物業(yè)管理企業(yè)進行理財主要有哪些方面？3. 物業(yè)管理企業(yè)理財?shù)哪繕?biāo)是什么？4. 物業(yè)管理企業(yè)進行財務(wù)管理有哪些方法？5. 企業(yè)的財務(wù)關(guān)系有哪些？6. 影響物業(yè)管理理財?shù)沫h(huán)境有哪些？第二章 物業(yè)管理會計基礎(chǔ)本章我們將探索f) 什么是物業(yè)管理會計？g) 會計核算的前提條件有哪些？h) 如何衡量會計信息的質(zhì)量？i) 為什么要采用復(fù)式記賬法？j) 借貸記賬法有哪些特點？第一節(jié) 會計是指通過一定的步驟和程序，把復(fù)雜多樣的日常經(jīng)濟業(yè)務(wù)經(jīng)過分類、歸集，最終概括出簡明扼要的、為企業(yè)管理和外界各方需要提供財務(wù)會計報告的會計信息處理的過程。 會計代表“誰”?為“誰”服務(wù)?它的服務(wù)空間范圍有多大?在不同的歷史、社會與經(jīng)濟條件下并不是完全一致的。 會計主體既可以是法人(如企業(yè)和行政、事業(yè)單位)，也可以是非法人(如合伙經(jīng)營企業(yè))；既可以是一個企業(yè)，也可以是企業(yè)中的內(nèi)部單位或企業(yè)中的一個特定部分；既可以是單一企業(yè)，也可以是幾個企業(yè)組成的聯(lián)營企業(yè)或企業(yè)集團(如由若干個子公司和母公司組成的企業(yè)集團)等。會計分期和持續(xù)經(jīng)營規(guī)定了會計時間范圍。在企業(yè)的整個生產(chǎn)經(jīng)營活動過程中所涉及的業(yè)務(wù)又表現(xiàn)為一定的實物形態(tài)，如廠房、機器設(shè)備、現(xiàn)金、存貨等。幣值不變是指無論商品的價值或價格是否變動，在任何一個時點，作為會計計量單位的貨幣和其自身的量度必須保持固定不變。 根據(jù)記賬憑證，把經(jīng)濟業(yè)務(wù)登記在有關(guān)賬戶中去，以加工并儲存信息。三、規(guī)范會計信息的原則 為保證會計信息的質(zhì)量，必須對會計信息的記錄、核算、匯總及編制報告等過程進行規(guī)范，必須遵守以下十三條基本原則： 客觀性原則是用來衡量會計記錄和會計報表是否真實、客觀地反映經(jīng)濟活動的一項重要原則。同時，還應(yīng)做到會計賬證、賬賬、賬表、賬實之間保持一致。 會計信息是進行宏觀經(jīng)濟調(diào)控和微觀經(jīng)營管理的基本信息來源。這就從客觀上要求全國各類企業(yè)，特別是同行業(yè)的不同企業(yè)的會計報表和會計信息的建立，應(yīng)盡量口徑一致，相互可比。如確有必要變更，應(yīng)當(dāng)將變更的情況、變更的原因及其對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響，在財務(wù)會計報告中加以說明。一般來說，在兩種情況下可以變更會計核算方法：一是有關(guān)法規(guī)發(fā)生變化要求企業(yè)改變會計核算方法；二是改變會計政策后能夠更恰當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。提供會計信息的目的在于使用會計信息，要使用會計信息就必須了解會計信息的含義。 在會計分期核算的前提條件下，必須正確確認企業(yè)在某一會計期間的收入和費用，盡管這些收入或費用不一定在該會計期間收到貨幣或以貨幣支付。也就是說，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動會帶來一定的經(jīng)營收入，但同時也必然要發(fā)生相應(yīng)的經(jīng)營費用。如果對這些可能存在的風(fēng)險不預(yù)先估計入賬，而是待費用或損失發(fā)生時再予以確認入賬的話，就會造成影響企業(yè)當(dāng)期的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，尤其是數(shù)額較大時，影響更大，同時也違背了收入與費用的配比原則。例如企業(yè)購入了一輛汽車，會計人員就按購進成本(包括買價、運費、稅金)入賬，隨著汽車的使用，每一會計期間都把一部分價值以折舊費用的形式攤?cè)氤杀举M用。在發(fā)生嚴重的通貨膨脹時，歷史成本較難反映企業(yè)當(dāng)前的真實財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，有時還會影響企業(yè)的再生產(chǎn)。因此，企業(yè)進行會計核算時必須正確劃分資本性和收益性支出，不得混淆。但在實務(wù)中，依據(jù)重要性原則，由于文具用品的金額一般不大，因而在購入時就作為管理費用進行核銷。金額小的經(jīng)濟業(yè)務(wù)不一定和金額大的經(jīng)濟業(yè)務(wù)同樣處理。又如，甲企業(yè)同意乙企業(yè)對甲企業(yè)產(chǎn)品進行產(chǎn)品專營，但乙企業(yè)的財務(wù)決策、經(jīng)營決策必須經(jīng)甲企業(yè)同意，這樣，從法律形式看，甲企業(yè)并沒有對乙企業(yè)有任何投資，不存在控制企業(yè)與被控制的關(guān)聯(lián)方關(guān)系，但實質(zhì)上，甲企業(yè)通過這一紙協(xié)議已控制了乙企業(yè)。對外報送的報表統(tǒng)一由財政部門規(guī)范，而對內(nèi)報送報表則由企業(yè)自行設(shè)計。 利潤表是反映企業(yè)某一時期經(jīng)營成果的報表。表21資產(chǎn)負債表（簡表）單位：元資 產(chǎn)金 額負債及所有者權(quán)益金 額貨幣資金800 000負債所有者權(quán)益實收資本 0800 000資產(chǎn)總計800 000負債及所有者權(quán)益總計800 000表2－2利潤表（簡表）單位：元項 目本月數(shù)本年累計數(shù)一、 收入二、 費用三、利潤000（略）表2－3現(xiàn)金流量表（簡表）單位：元 項 目金 額一、 經(jīng)營活動現(xiàn)金流量二、 投資活動現(xiàn)金流量三、 籌資活動現(xiàn)金流量吸收投資所收到的現(xiàn)金 00800 000現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額800 000 [例2] 由于資金不足，向銀行借入短期借款200 000元，轉(zhuǎn)入企業(yè)存款戶。值得注意的是，若企業(yè)上年度存在未分配利潤（或未彌補虧損）余額，還應(yīng)將該余額加到（或減去）可供分配利潤。企業(yè)的資金運動，實際上就是各種資產(chǎn)的購進、使用、耗費和補償?shù)倪^程。 資產(chǎn)可以是有形的，也可以是無形的。 企業(yè)要進行生產(chǎn)經(jīng)營活動，首先必須要擁有或控制一定的物質(zhì)資源，如設(shè)備、場地、周轉(zhuǎn)用資金等。 [例4] 企業(yè)獲得利潤后，要按一定程序進行分配，首先要以利潤總額的33％上繳所得稅，稅后利潤的10％作為盈余公積，5%作為公益金追加所有者權(quán)益，余下部分分配給投資者。下面舉例說明這三張報表的關(guān)系。因此資產(chǎn)負債表又稱為靜態(tài)報表或時點報表。其中，會計報表是財務(wù)報告的主要組成部分。實質(zhì)重于形式是指當(dāng)經(jīng)濟業(yè)務(wù)的外在法律形式不能真實反映經(jīng)濟業(yè)務(wù)的實質(zhì)內(nèi)容時，應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟業(yè)務(wù)的實質(zhì)內(nèi)容來處理，而不是僅僅根據(jù)經(jīng)濟業(yè)務(wù)的外在表現(xiàn)形式來進行核算。反之，則可從簡處理并允許有一定誤差。而對于次要的會計事項，在不影響會計信息真實性的情況下，可適當(dāng)簡化會計核算，合并反映。 為什么必須劃分資本性支出和收益性支出呢?因為只有劃清兩者的界限，才能正確核算企業(yè)的成本費用、經(jīng)營效益和財務(wù)成果以及合理稅金。由于企業(yè)的收入也是以歷史成本計價，因此它的歷史成本計價的資產(chǎn)或費用配比時，也比較協(xié)調(diào)。這樣，經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生時的實際成本，隨著時間的推移，就表現(xiàn)為歷史性的數(shù)據(jù)或成本。企業(yè)不可避免地會遇到各種風(fēng)險，例如企業(yè)應(yīng)收賬款由于債務(wù)人破產(chǎn)、死亡等原因不能收回，固定資產(chǎn)由于科學(xué)技術(shù)進步提前報廢等情況。它要求會計核算中，一個會計期間內(nèi)的各項收入與其相關(guān)聯(lián)的成本、費用，應(yīng)當(dāng)在同一會計期間內(nèi)進行確認、計量。企業(yè)會計部門應(yīng)根據(jù)本企業(yè)經(jīng)營活動的特點和管理決策的不同要求，以及會計核算具體業(yè)務(wù)量多少，設(shè)計和選擇適當(dāng)?shù)臅嫅{證、賬簿和記賬程序，這是保證會計記錄和報表清晰明了的有效辦法。隨著會計手段現(xiàn)代化的實現(xiàn)，利用電子計算機來加工處理會計信息，將會成為一種必然趨勢，這將為會計及時性原則的執(zhí)行提供有利的條件。一貫性原則可以起到防止企業(yè)任意改變方法和篡改賬目、虛報盈虧的作用。國家只規(guī)定上述可供選擇的方法和每類固定資產(chǎn)的折舊年限，企業(yè)可選用其中的一種方法。企業(yè)作為會計主體，其會計報表和會計信息，尤其是對外會計報表，要為社會各個方面廣泛利用。正是因為會計信息具有可驗證性，可以消除人為偏差，所以，它為會計信息的客觀性提供依據(jù)。會計的計量、記錄、報表等都不能偽造，不允許篡改會計憑證、賬簿、報表和其他的有關(guān)資料。 企業(yè)的經(jīng)營過程是持續(xù)不斷的，因此，會計循環(huán)也是周而復(fù)始的。 根據(jù)審核無誤的原始憑證，確定應(yīng)記賬戶、金額和方向，并記入記賬憑證。例如通貨膨脹時，貨幣的購買力就相應(yīng)下降；當(dāng)通貨緊縮時，貨幣的購買力又相應(yīng)上升。 貨幣計量是指企業(yè)在會計核算過程中要采用貨幣為計量單位，記錄、報告企業(yè)的經(jīng)營情況。 當(dāng)然，如果企業(yè)確實已無法繼續(xù)經(jīng)營，那只能進行清算結(jié)束，其資產(chǎn)按清算時實際可以變?yōu)楝F(xiàn)金的價值計算，負債則按資產(chǎn)變現(xiàn)后的實際償還能力清償。我國的企業(yè)作為會計主體，從根本上確立了會計核算的主體性，它要求： (1)會計核算應(yīng)區(qū)分本企業(yè)與其他企業(yè)單位的經(jīng)濟業(yè)務(wù)；區(qū)分企業(yè)與企業(yè)投資者的經(jīng)濟業(yè)務(wù)。一、會計核算的前提條件 會計主體是指會計為之服務(wù)的特定單位，它可以是一企業(yè)，也可以是企業(yè)的某一特定部分。（ ）4．對于企業(yè)來說，稅收是一項費用。物業(yè)管理企業(yè)進行理財是受到許多外在和內(nèi)在的環(huán)境影響的。又如用財，如何投放資金，合理確定資金占用結(jié)構(gòu)及水平，加快資金周轉(zhuǎn)、費用回收，償還債務(wù)等。根據(jù)2003年9月1日實施的國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，進行物業(yè)管理企業(yè)必須為法人。國家開發(fā)銀行：4）其他銀行，如交通銀行、中信實業(yè)銀行、廣東發(fā)展銀行、招商銀行、光大銀行等。四、金融環(huán)境 企業(yè)總是需要資金從事投資和經(jīng)營活動。法律為企業(yè)經(jīng)營活動規(guī)定了活動空間，也為企業(yè)在相應(yīng)空間內(nèi)自由經(jīng)營提供了法律上的保護。所有這些改革措施，深刻地影響著我國的經(jīng)濟生活，也深刻地影響著我國企業(yè)的發(fā)展和財務(wù)活動的運行。改革開放以來，我國的國民生產(chǎn)總值正以百分之七、八或以上的速度增長，各項建設(shè)方興未艾。這種波動大體上經(jīng)歷復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條幾個階段的循環(huán)，這種循環(huán)叫做經(jīng)濟周期。如企業(yè)的地理環(huán)境、生產(chǎn)方向、國家產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策等等。(2)微觀理財環(huán)境。也就是說，企業(yè)只有在理財環(huán)境的各種因素作用下實現(xiàn)財務(wù)活動的協(xié)調(diào)平衡，才能生存和發(fā)展。業(yè)委會主要起董事會的作用，為業(yè)主的物業(yè)保值增值負責(zé)；居委會主要擔(dān)當(dāng)監(jiān)事會的職責(zé)，對物業(yè)公司的物業(yè)管理工作進行監(jiān)督、指導(dǎo)；物業(yè)公司則是對業(yè)主的物業(yè)依據(jù)有關(guān)規(guī)定進行管理和提供服務(wù)。業(yè)主在物業(yè)管理活動中按協(xié)議按時交納物業(yè)服務(wù)費用和專項維修資金，有權(quán)就物業(yè)管理有關(guān)事項提出建議和監(jiān)督。在實行內(nèi)部經(jīng)濟核算的企業(yè)單位，企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位有相對獨立的資金定額或獨立支配的費用限額，各部門、各單位之間提供產(chǎn)品或勞務(wù)要進行計價結(jié)算。企業(yè)與投資者和受資者之間的關(guān)系實際上是所有者與經(jīng)營者之間的關(guān)系，是以產(chǎn)權(quán)為紐帶而形成的財務(wù)關(guān)系。因此，企業(yè)價值不是賬面資產(chǎn)的總價值，而是企業(yè)全部財產(chǎn)的市場價值，它反映了企業(yè)潛在或預(yù)期獲利能力。在競爭越來越激烈的今天，企業(yè)只有不斷推出更好、更新、更受顧客歡迎的產(chǎn)品或服務(wù)，才能在市場中立足。企業(yè)一方面支付貨幣資金，從市場上取得所需的實物資產(chǎn)：另一方面提供市場需要的商品或服務(wù)，從市場上換回貨幣。稅收是企業(yè)的一項費用。 (3)分析原因，明確責(zé)任 影響企業(yè)財務(wù)活動的因素，有生產(chǎn)技術(shù)方面的，也有生產(chǎn)組織方面的：有經(jīng)濟管理方面的，也有思想政治方面的；有企業(yè)內(nèi)部的，也有企業(yè)外部的。在執(zhí)行過程中，要詳細記錄預(yù)算的執(zhí)行情況，將實際數(shù)與預(yù)算數(shù)或其他標(biāo)準(zhǔn)數(shù)進行對比，考察可能出現(xiàn)的變動趨勢，確定差異的程度和性質(zhì)，確定造成差異的責(zé)任歸屬，隨時調(diào)節(jié)實際過程，以消除差異，順利實現(xiàn)預(yù)算指標(biāo)。以經(jīng)營目標(biāo)為核心，以平均先進定額為基礎(chǔ)，編制企業(yè)的財務(wù)預(yù)算，并檢查各項有關(guān)的預(yù)算指標(biāo)是否密切銜接、協(xié)調(diào)平衡。財務(wù)決策環(huán)境的工作主要包括以下步驟：(1)確定決策目標(biāo)；(2)提出備選方案；(3)選擇最優(yōu)方案 (2)提出備選方案(3)選擇最優(yōu)方案 財務(wù)預(yù)算是運用科學(xué)的技術(shù)手段和數(shù)量方法，對目標(biāo)進行綜合平衡，制訂主要的計劃指標(biāo)，擬定增產(chǎn)節(jié)約措施，協(xié)調(diào)各項計劃指標(biāo)。（二）財務(wù)管理——理財活動的決策會計將過去發(fā)生的理財活動記錄并以報表形式進行報告。投資者將財產(chǎn)投入物業(yè)管理企業(yè)，其目的就是令其投資保值、增值，即賺錢。企業(yè)發(fā)生的管理費用和財務(wù)費用，直接作為期間費用。企業(yè)將籌集來的資金用于建造或購買經(jīng)營所需要的房屋、建筑物、設(shè)備、材料、商品等物資，形成企業(yè)的勞動資料和勞動對象，即企業(yè)的各項資產(chǎn)。而在分配過程中，企業(yè)資金增值額的相當(dāng)部分以留存收益的形式留歸企業(yè)，使之轉(zhuǎn)化為新的資金，這就是企業(yè)資金的積累規(guī)律。為什么物業(yè)管理公司的財產(chǎn)之所要以用貨幣來衡量呢？，這主要是企業(yè)的財產(chǎn)除了貨幣外，還有許多非貨幣性資產(chǎn)，如原材料、電腦、設(shè)備等?！段飿I(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定，國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。1．