【正文】 標(biāo)準(zhǔn)保持市場(chǎng)份額縮減管理費(fèi)用放棄次要利益削減存貨裁減雇員我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與運(yùn)行也呈現(xiàn)其特有的周期特征，帶有一定的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。國(guó)家制定了產(chǎn)業(yè)政策和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局，確定了國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)的發(fā)展任務(wù)，規(guī)定了沿誨、內(nèi)陸、沿邊，以及少數(shù)民族地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，明確了對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和地區(qū)發(fā)展的政策?？梢?jiàn)，經(jīng)濟(jì)政策對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響是非常大的。企業(yè)組織法規(guī)主要有《公司法》、《外商投資企業(yè)法》及2003年9月1日實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》等。金融政策的變化必然影響企業(yè)的籌資、投資和資金運(yùn)營(yíng)活動(dòng)。信托投資公司，主要辦理信托存款和信托投資業(yè)務(wù)，在國(guó)外發(fā)行債券和股票，辦理國(guó)際租賃等，如中國(guó)國(guó)際信托投資公司。而公司又分為有限責(zé)任公司和股份有限公司，這兩種公司的組織形式、管理機(jī)構(gòu)、決策程序等都有較大的區(qū)別。企業(yè)文化是指企業(yè)在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所形成的并為企業(yè)成員普遍認(rèn)可和遵循的具有本企業(yè)特點(diǎn)的價(jià)值觀念、團(tuán)體意識(shí)、行為規(guī)范和思維模式的總和。綜合練習(xí)一、單項(xiàng)選擇題1．物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)是（ ）A．利潤(rùn)最大化 B．企業(yè)價(jià)值最大化C．薪酬最大化 D．營(yíng)業(yè)收入最大化 2．企業(yè)與投資者和受資者之間的財(cái)務(wù)關(guān)系是（ ）A．以債權(quán)為紐帶形成的財(cái)務(wù)關(guān)系B．以債務(wù)為紐帶形成的財(cái)務(wù)關(guān)系C．以產(chǎn)權(quán)紐帶形成的財(cái)務(wù)關(guān)系D．以內(nèi)部權(quán)責(zé)利為紐帶形成的財(cái)務(wù)關(guān)系 3．下列各項(xiàng)，屬于企業(yè)的固定資產(chǎn)（ ）A．運(yùn)輸用汽車 B．土地使用權(quán) C．現(xiàn)金 D．應(yīng)收賬款 4．當(dāng)多數(shù)企業(yè)削減存貨、裁停止雇員、停止長(zhǎng)期采購(gòu)、停產(chǎn)不利產(chǎn)品并出售多余設(shè)備，這表明經(jīng)濟(jì)已呈（ ）特征。四、簡(jiǎn)答題1. 什么是資金？資金運(yùn)動(dòng)經(jīng)歷哪些過(guò)程？2. 物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行理財(cái)主要有哪些方面？3. 物業(yè)管理企業(yè)理財(cái)?shù)哪繕?biāo)是什么？4. 物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理有哪些方法？5. 企業(yè)的財(cái)務(wù)關(guān)系有哪些？6. 影響物業(yè)管理理財(cái)?shù)沫h(huán)境有哪些？第二章 物業(yè)管理會(huì)計(jì)基礎(chǔ)本章我們將探索f) 什么是物業(yè)管理會(huì)計(jì)？g) 會(huì)計(jì)核算的前提條件有哪些？h) 如何衡量會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量？i) 為什么要采用復(fù)式記賬法？j) 借貸記賬法有哪些特點(diǎn)？第一節(jié) 會(huì)計(jì)是指通過(guò)一定的步驟和程序，把復(fù)雜多樣的日常經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)經(jīng)過(guò)分類、歸集，最終概括出簡(jiǎn)明扼要的、為企業(yè)管理和外界各方需要提供財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的會(huì)計(jì)信息處理的過(guò)程。 會(huì)計(jì)代表“誰(shuí)”?為“誰(shuí)”服務(wù)?它的服務(wù)空間范圍有多大?在不同的歷史、社會(huì)與經(jīng)濟(jì)條件下并不是完全一致的。 會(huì)計(jì)主體既可以是法人(如企業(yè)和行政、事業(yè)單位)，也可以是非法人(如合伙經(jīng)營(yíng)企業(yè))；既可以是一個(gè)企業(yè)，也可以是企業(yè)中的內(nèi)部單位或企業(yè)中的一個(gè)特定部分；既可以是單一企業(yè)，也可以是幾個(gè)企業(yè)組成的聯(lián)營(yíng)企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)(如由若干個(gè)子公司和母公司組成的企業(yè)集團(tuán))等。會(huì)計(jì)分期和持續(xù)經(jīng)營(yíng)規(guī)定了會(huì)計(jì)時(shí)間范圍。在企業(yè)的整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中所涉及的業(yè)務(wù)又表現(xiàn)為一定的實(shí)物形態(tài)，如廠房、機(jī)器設(shè)備、現(xiàn)金、存貨等。幣值不變是指無(wú)論商品的價(jià)值或價(jià)格是否變動(dòng)，在任何一個(gè)時(shí)點(diǎn)，作為會(huì)計(jì)計(jì)量單位的貨幣和其自身的量度必須保持固定不變。 根據(jù)記賬憑證，把經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)登記在有關(guān)賬戶中去，以加工并儲(chǔ)存信息。三、規(guī)范會(huì)計(jì)信息的原則 為保證會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，必須對(duì)會(huì)計(jì)信息的記錄、核算、匯總及編制報(bào)告等過(guò)程進(jìn)行規(guī)范，必須遵守以下十三條基本原則： 客觀性原則是用來(lái)衡量會(huì)計(jì)記錄和會(huì)計(jì)報(bào)表是否真實(shí)、客觀地反映經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一項(xiàng)重要原則。同時(shí)，還應(yīng)做到會(huì)計(jì)賬證、賬賬、賬表、賬實(shí)之間保持一致。 會(huì)計(jì)信息是進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和微觀經(jīng)營(yíng)管理的基本信息來(lái)源。這就從客觀上要求全國(guó)各類企業(yè)，特別是同行業(yè)的不同企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表和會(huì)計(jì)信息的建立，應(yīng)盡量口徑一致，相互可比。如確有必要變更，應(yīng)當(dāng)將變更的情況、變更的原因及其對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的影響，在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中加以說(shuō)明。一般來(lái)說(shuō)，在兩種情況下可以變更會(huì)計(jì)核算方法：一是有關(guān)法規(guī)發(fā)生變化要求企業(yè)改變會(huì)計(jì)核算方法；二是改變會(huì)計(jì)政策后能夠更恰當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。提供會(huì)計(jì)信息的目的在于使用會(huì)計(jì)信息，要使用會(huì)計(jì)信息就必須了解會(huì)計(jì)信息的含義。 在會(huì)計(jì)分期核算的前提條件下，必須正確確認(rèn)企業(yè)在某一會(huì)計(jì)期間的收入和費(fèi)用，盡管這些收入或費(fèi)用不一定在該會(huì)計(jì)期間收到貨幣或以貨幣支付。也就是說(shuō)，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)會(huì)帶來(lái)一定的經(jīng)營(yíng)收入，但同時(shí)也必然要發(fā)生相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。如果對(duì)這些可能存在的風(fēng)險(xiǎn)不預(yù)先估計(jì)入賬，而是待費(fèi)用或損失發(fā)生時(shí)再予以確認(rèn)入賬的話，就會(huì)造成影響企業(yè)當(dāng)期的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，尤其是數(shù)額較大時(shí)，影響更大，同時(shí)也違背了收入與費(fèi)用的配比原則。例如企業(yè)購(gòu)入了一輛汽車，會(huì)計(jì)人員就按購(gòu)進(jìn)成本(包括買價(jià)、運(yùn)費(fèi)、稅金)入賬，隨著汽車的使用，每一會(huì)計(jì)期間都把一部分價(jià)值以折舊費(fèi)用的形式攤?cè)氤杀举M(fèi)用。在發(fā)生嚴(yán)重的通貨膨脹時(shí)，歷史成本較難反映企業(yè)當(dāng)前的真實(shí)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，有時(shí)還會(huì)影響企業(yè)的再生產(chǎn)。因此，企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)必須正確劃分資本性和收益性支出，不得混淆。但在實(shí)務(wù)中，依據(jù)重要性原則，由于文具用品的金額一般不大，因而在購(gòu)入時(shí)就作為管理費(fèi)用進(jìn)行核銷。金額小的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)不一定和金額大的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)同樣處理。又如，甲企業(yè)同意乙企業(yè)對(duì)甲企業(yè)產(chǎn)品進(jìn)行產(chǎn)品專營(yíng)，但乙企業(yè)的財(cái)務(wù)決策、經(jīng)營(yíng)決策必須經(jīng)甲企業(yè)同意，這樣，從法律形式看，甲企業(yè)并沒(méi)有對(duì)乙企業(yè)有任何投資，不存在控制企業(yè)與被控制的關(guān)聯(lián)方關(guān)系，但實(shí)質(zhì)上，甲企業(yè)通過(guò)這一紙協(xié)議已控制了乙企業(yè)。對(duì)外報(bào)送的報(bào)表統(tǒng)一由財(cái)政部門(mén)規(guī)范，而對(duì)內(nèi)報(bào)送報(bào)表則由企業(yè)自行設(shè)計(jì)。 利潤(rùn)表是反映企業(yè)某一時(shí)期經(jīng)營(yíng)成果的報(bào)表。表21資產(chǎn)負(fù)債表（簡(jiǎn)表）單位：元資 產(chǎn)金 額負(fù)債及所有者權(quán)益金 額貨幣資金800 000負(fù)債所有者權(quán)益實(shí)收資本 0800 000資產(chǎn)總計(jì)800 000負(fù)債及所有者權(quán)益總計(jì)800 000表2－2利潤(rùn)表（簡(jiǎn)表）單位：元項(xiàng) 目本月數(shù)本年累計(jì)數(shù)一、 收入二、 費(fèi)用三、利潤(rùn)000（略）表2－3現(xiàn)金流量表（簡(jiǎn)表）單位：元 項(xiàng) 目金 額一、 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量二、 投資活動(dòng)現(xiàn)金流量三、 籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量吸收投資所收到的現(xiàn)金 00800 000現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額800 000 [例2] 由于資金不足，向銀行借入短期借款200 000元，轉(zhuǎn)入企業(yè)存款戶。值得注意的是，若企業(yè)上年度存在未分配利潤(rùn)（或未彌補(bǔ)虧損）余額，還應(yīng)將該余額加到（或減去）可供分配利潤(rùn)。企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)，實(shí)際上就是各種資產(chǎn)的購(gòu)進(jìn)、使用、耗費(fèi)和補(bǔ)償?shù)倪^(guò)程。 資產(chǎn)可以是有形的，也可以是無(wú)形的。 企業(yè)要進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，首先必須要擁有或控制一定的物質(zhì)資源，如設(shè)備、場(chǎng)地、周轉(zhuǎn)用資金等。 [例4] 企業(yè)獲得利潤(rùn)后，要按一定程序進(jìn)行分配，首先要以利潤(rùn)總額的33％上繳所得稅，稅后利潤(rùn)的10％作為盈余公積，5%作為公益金追加所有者權(quán)益，余下部分分配給投資者。下面舉例說(shuō)明這三張報(bào)表的關(guān)系。因此資產(chǎn)負(fù)債表又稱為靜態(tài)報(bào)表或時(shí)點(diǎn)報(bào)表。其中，會(huì)計(jì)報(bào)表是財(cái)務(wù)報(bào)告的主要組成部分。實(shí)質(zhì)重于形式是指當(dāng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的外在法律形式不能真實(shí)反映經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容時(shí)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容來(lái)處理，而不是僅僅根據(jù)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的外在表現(xiàn)形式來(lái)進(jìn)行核算。反之，則可從簡(jiǎn)處理并允許有一定誤差。而對(duì)于次要的會(huì)計(jì)事項(xiàng)，在不影響會(huì)計(jì)信息真實(shí)性的情況下，可適當(dāng)簡(jiǎn)化會(huì)計(jì)核算，合并反映。 為什么必須劃分資本性支出和收益性支出呢?因?yàn)橹挥袆澢鍍烧叩慕缦蓿拍苷_核算企業(yè)的成本費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)效益和財(cái)務(wù)成果以及合理稅金。由于企業(yè)的收入也是以歷史成本計(jì)價(jià)，因此它的歷史成本計(jì)價(jià)的資產(chǎn)或費(fèi)用配比時(shí)，也比較協(xié)調(diào)。這樣，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)的實(shí)際成本，隨著時(shí)間的推移，就表現(xiàn)為歷史性的數(shù)據(jù)或成本。企業(yè)不可避免地會(huì)遇到各種風(fēng)險(xiǎn)，例如企業(yè)應(yīng)收賬款由于債務(wù)人破產(chǎn)、死亡等原因不能收回，固定資產(chǎn)由于科學(xué)技術(shù)進(jìn)步提前報(bào)廢等情況。它要求會(huì)計(jì)核算中，一個(gè)會(huì)計(jì)期間內(nèi)的各項(xiàng)收入與其相關(guān)聯(lián)的成本、費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在同一會(huì)計(jì)期間內(nèi)進(jìn)行確認(rèn)、計(jì)量。企業(yè)會(huì)計(jì)部門(mén)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特點(diǎn)和管理決策的不同要求，以及會(huì)計(jì)核算具體業(yè)務(wù)量多少，設(shè)計(jì)和選擇適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)憑證、賬簿和記賬程序，這是保證會(huì)計(jì)記錄和報(bào)表清晰明了的有效辦法。隨著會(huì)計(jì)手段現(xiàn)代化的實(shí)現(xiàn)，利用電子計(jì)算機(jī)來(lái)加工處理會(huì)計(jì)信息，將會(huì)成為一種必然趨勢(shì)，這將為會(huì)計(jì)及時(shí)性原則的執(zhí)行提供有利的條件。一貫性原則可以起到防止企業(yè)任意改變方法和篡改賬目、虛報(bào)盈虧的作用。國(guó)家只規(guī)定上述可供選擇的方法和每類固定資產(chǎn)的折舊年限，企業(yè)可選用其中的一種方法。企業(yè)作為會(huì)計(jì)主體，其會(huì)計(jì)報(bào)表和會(huì)計(jì)信息，尤其是對(duì)外會(huì)計(jì)報(bào)表，要為社會(huì)各個(gè)方面廣泛利用。正是因?yàn)闀?huì)計(jì)信息具有可驗(yàn)證性，可以消除人為偏差，所以，它為會(huì)計(jì)信息的客觀性提供依據(jù)。會(huì)計(jì)的計(jì)量、記錄、報(bào)表等都不能偽造，不允許篡改會(huì)計(jì)憑證、賬簿、報(bào)表和其他的有關(guān)資料。 企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程是持續(xù)不斷的，因此，會(huì)計(jì)循環(huán)也是周而復(fù)始的。 根據(jù)審核無(wú)誤的原始憑證，確定應(yīng)記賬戶、金額和方向，并記入記賬憑證。例如通貨膨脹時(shí)，貨幣的購(gòu)買力就相應(yīng)下降；當(dāng)通貨緊縮時(shí)，貨幣的購(gòu)買力又相應(yīng)上升。 貨幣計(jì)量是指企業(yè)在會(huì)計(jì)核算過(guò)程中要采用貨幣為計(jì)量單位，記錄、報(bào)告企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況。 當(dāng)然，如果企業(yè)確實(shí)已無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，那只能進(jìn)行清算結(jié)束，其資產(chǎn)按清算時(shí)實(shí)際可以變?yōu)楝F(xiàn)金的價(jià)值計(jì)算，負(fù)債則按資產(chǎn)變現(xiàn)后的實(shí)際償還能力清償。我國(guó)的企業(yè)作為會(huì)計(jì)主體，從根本上確立了會(huì)計(jì)核算的主體性，它要求： (1)會(huì)計(jì)核算應(yīng)區(qū)分本企業(yè)與其他企業(yè)單位的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)；區(qū)分企業(yè)與企業(yè)投資者的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。一、會(huì)計(jì)核算的前提條件 會(huì)計(jì)主體是指會(huì)計(jì)為之服務(wù)的特定單位，它可以是一企業(yè)，也可以是企業(yè)的某一特定部分。（ ）4．對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，稅收是一項(xiàng)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行理財(cái)是受到許多外在和內(nèi)在的環(huán)境影響的。又如用財(cái)，如何投放資金，合理確定資金占用結(jié)構(gòu)及水平，加快資金周轉(zhuǎn)、費(fèi)用回收，償還債務(wù)等。根據(jù)2003年9月1日實(shí)施的國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，進(jìn)行物業(yè)管理企業(yè)必須為法人。國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行：4）其他銀行，如交通銀行、中信實(shí)業(yè)銀行、廣東發(fā)展銀行、招商銀行、光大銀行等。四、金融環(huán)境 企業(yè)總是需要資金從事投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。法律為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)規(guī)定了活動(dòng)空間，也為企業(yè)在相應(yīng)空間內(nèi)自由經(jīng)營(yíng)提供了法律上的保護(hù)。所有這些改革措施，深刻地影響著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)生活，也深刻地影響著我國(guó)企業(yè)的發(fā)展和財(cái)務(wù)活動(dòng)的運(yùn)行。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的國(guó)民生產(chǎn)總值正以百分之七、八或以上的速度增長(zhǎng)，各項(xiàng)建設(shè)方興未艾。這種波動(dòng)大體上經(jīng)歷復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條幾個(gè)階段的循環(huán)，這種循環(huán)叫做經(jīng)濟(jì)周期。如企業(yè)的地理環(huán)境、生產(chǎn)方向、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策等等。(2)微觀理財(cái)環(huán)境。也就是說(shuō)，企業(yè)只有在理財(cái)環(huán)境的各種因素作用下實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)活動(dòng)的協(xié)調(diào)平衡，才能生存和發(fā)展。業(yè)委會(huì)主要起董事會(huì)的作用，為業(yè)主的物業(yè)保值增值負(fù)責(zé)；居委會(huì)主要擔(dān)當(dāng)監(jiān)事會(huì)的職責(zé)，對(duì)物業(yè)公司的物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)；物業(yè)公司則是對(duì)業(yè)主的物業(yè)依據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理和提供服務(wù)。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中按協(xié)議按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和專項(xiàng)維修資金，有權(quán)就物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)提出建議和監(jiān)督。在實(shí)行內(nèi)部經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)單位，企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)、各單位有相對(duì)獨(dú)立的資金定額或獨(dú)立支配的費(fèi)用限額，各部門(mén)、各單位之間提供產(chǎn)品或勞務(wù)要進(jìn)行計(jì)價(jià)結(jié)算。企業(yè)與投資者和受資者之間的關(guān)系實(shí)際上是所有者與經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系，是以產(chǎn)權(quán)為紐帶而形成的財(cái)務(wù)關(guān)系。因此，企業(yè)價(jià)值不是賬面資產(chǎn)的總價(jià)值，而是企業(yè)全部財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，它反映了企業(yè)潛在或預(yù)期獲利能力。在競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的今天，企業(yè)只有不斷推出更好、更新、更受顧客歡迎的產(chǎn)品或服務(wù)，才能在市場(chǎng)中立足。企業(yè)一方面支付貨幣資金，從市場(chǎng)上取得所需的實(shí)物資產(chǎn)：另一方面提供市場(chǎng)需要的商品或服務(wù)，從市場(chǎng)上換回貨幣。稅收是企業(yè)的一項(xiàng)費(fèi)用。 (3)分析原因，明確責(zé)任 影響企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的因素，有生產(chǎn)技術(shù)方面的，也有生產(chǎn)組織方面的：有經(jīng)濟(jì)管理方面的，也有思想政治方面的；有企業(yè)內(nèi)部的，也有企業(yè)外部的。在執(zhí)行過(guò)程中，要詳細(xì)記錄預(yù)算的執(zhí)行情況，將實(shí)際數(shù)與預(yù)算數(shù)或其他標(biāo)準(zhǔn)數(shù)進(jìn)行對(duì)比，考察可能出現(xiàn)的變動(dòng)趨勢(shì)，確定差異的程度和性質(zhì)，確定造成差異的責(zé)任歸屬，隨時(shí)調(diào)節(jié)實(shí)際過(guò)程，以消除差異，順利實(shí)現(xiàn)預(yù)算指標(biāo)。以經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為核心，以平均先進(jìn)定額為基礎(chǔ)，編制企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算，并檢查各項(xiàng)有關(guān)的預(yù)算指標(biāo)是否密切銜接、協(xié)調(diào)平衡。財(cái)務(wù)決策環(huán)境的工作主要包括以下步驟：(1)確定決策目標(biāo)；(2)提出備選方案；(3)選擇最優(yōu)方案 (2)提出備選方案(3)選擇最優(yōu)方案 財(cái)務(wù)預(yù)算是運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)手段和數(shù)量方法，對(duì)目標(biāo)進(jìn)行綜合平衡，制訂主要的計(jì)劃指標(biāo)，擬定增產(chǎn)節(jié)約措施，協(xié)調(diào)各項(xiàng)計(jì)劃指標(biāo)。（二）財(cái)務(wù)管理——理財(cái)活動(dòng)的決策會(huì)計(jì)將過(guò)去發(fā)生的理財(cái)活動(dòng)記錄并以報(bào)表形式進(jìn)行報(bào)告。投資者將財(cái)產(chǎn)投入物業(yè)管理企業(yè)，其目的就是令其投資保值、增值，即賺錢。企業(yè)發(fā)生的管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，直接作為期間費(fèi)用。企業(yè)將籌集來(lái)的資金用于建造或購(gòu)買經(jīng)營(yíng)所需要的房屋、建筑物、設(shè)備、材料、商品等物資，形成企業(yè)的勞動(dòng)資料和勞動(dòng)對(duì)象，即企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)。而在分配過(guò)程中，企業(yè)資金增值額的相當(dāng)部分以留存收益的形式留歸企業(yè)，使之轉(zhuǎn)化為新的資金，這就是企業(yè)資金的積累規(guī)律。為什么物業(yè)管理公司的財(cái)產(chǎn)之所要以用貨幣來(lái)衡量呢？，這主要是企業(yè)的財(cái)產(chǎn)除了貨幣外，還有許多非貨幣性資產(chǎn)，如原材料、電腦、設(shè)備等。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定，國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。1．