【正文】 提等的收入、費用問題。 可靠性是指對于經(jīng)濟業(yè)務(wù)的記錄和報表，應(yīng)做到有客觀事實依據(jù)，不偏不倚。從微觀經(jīng)營管理的角度來看，不同企業(yè)的會計報表和會計信息的可比性，能夠更好地幫助每個企業(yè)作出正確的經(jīng)濟分析和經(jīng)營決策。 及時性原則是指會計核算應(yīng)當(dāng)及時進行，以提供有價值的會計信息。在確認收入時，只要銷售過程完成，取得收取貨款的權(quán)利，收入就算實現(xiàn)，而對那些預(yù)收貨款，雖然已收到貨幣資金，但還沒有提供產(chǎn)品或勞務(wù)，就不能作為收入。采用謹慎原則，把可能發(fā)生的費用或損失預(yù)先估計入賬，計入成本費用，待費用或損失發(fā)生時，由于已經(jīng)把預(yù)計的費用和損失逐期計入在有關(guān)費用，所以不會對企業(yè)的正常經(jīng)營造成危害。所以，當(dāng)物價變化幅度較大時，國家可以允許采用其他計價方式，適當(dāng)調(diào)整資產(chǎn)的賬面價值和損益情況。 會計核算之所以強調(diào)重要性原則，主要是由于會計信息的效用與核算本身的耗費兩者之間的比較。因此，會計核算上應(yīng)作為控制乙企業(yè)處理。該報表反映的是企業(yè)從某時點到另一時點所獲取的收入與及發(fā)生費用的差額，因此又稱為動態(tài)報表或時期報表。若分配給投資者利潤少于可供投資者分配利潤，則余額為未分配利潤。例如一臺設(shè)備，由于失去有用性，就應(yīng)進行報廢。在本例中，資產(chǎn)負債表的貨幣資金期初數(shù)為零，故該表的貨幣資金期末數(shù)與現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物增加額相同。另一方面反映這些資產(chǎn)的來源（從債權(quán)人中借入或投資者投入或企業(yè)經(jīng)營增值）。實質(zhì)是指經(jīng)濟業(yè)務(wù)實質(zhì)，形式是指法律形式。具體來說，就是那些對企業(yè)的經(jīng)濟活動或會計信息的使用者相對重要的會計事項，應(yīng)分別核算、分項反映，力求準(zhǔn)確，并在會計報告中作重點說明。另外，歷史成本因為有原始憑證為依據(jù)，可以隨時檢驗，既方便又真實；而且采用歷史成本計價，不必經(jīng)常調(diào)整賬目，核算比較簡便。隨著所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，市場機制的逐步完善，破產(chǎn)法和公司法的實施，價值規(guī)律和競爭規(guī)律將會發(fā)揮重要作用。即使屬于記賬或過賬差錯的更正，也要根據(jù)統(tǒng)一規(guī)定辦理，交代清楚，以免產(chǎn)生誤解。遵守一貫性原則，才能較為正確地反映企業(yè)各個會計期間的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，同時通過對企業(yè)不同時期經(jīng)營情況進行比較分析，可以總結(jié)經(jīng)營經(jīng)驗，預(yù)測變化趨勢，為各種信息使用者預(yù)測和決策提供可比性的會計信息。 我國實行的是社會主義市場經(jīng)濟，客觀上要求全國各部門、各企業(yè)在會計報表和會計信息建立在統(tǒng)一可比的基礎(chǔ)上，以便對各行業(yè)、各企業(yè)的經(jīng)濟活動作出正確的考核和評價，滿足國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控的需要。每項會計記錄都要以合法的原始憑證為依據(jù)。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，發(fā)生各種經(jīng)濟業(yè)務(wù)，取得或填制如發(fā)票、收據(jù)、領(lǐng)料單等原始憑證，會計人員要對所取得的原始憑證進行整理、審核，以判斷經(jīng)濟業(yè)務(wù)的類型，分析應(yīng)如何記錄，因而會計循環(huán)的起點是分析經(jīng)濟業(yè)務(wù)、審核原始憑證。在該期間內(nèi)還可分半年度、季度和月份，以便及時提供決策所需的會計信息。 作為會計主體，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動是獨立于企業(yè)的投資者的。（ ）3．根據(jù)會計提供的核算資料，運用特定方法，對企業(yè)理財活動過程及其結(jié)果進行分析和評價，稱為財務(wù)分析。如企業(yè)籌財，如何選擇資金的籌措方式、渠道、數(shù)量和資金成本水平，企業(yè)的信用狀況，財務(wù)風(fēng)險等。我國銀行主要包括：1）中央銀行，即中國人民銀行；2）國家專業(yè)銀行，如中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行和中國建設(shè)銀行：3）國家政策性銀行，如中國進出口銀行。三、法律環(huán)境市場經(jīng)濟的重要特征就在于它是以法律規(guī)范和市場規(guī)則為特征的制度經(jīng)濟。因此，我們必須認識到經(jīng)濟周期的影響，掌握在經(jīng)濟發(fā)展波動中理財?shù)谋绢I(lǐng)。企業(yè)的理財環(huán)境，總的說來不是一成不變的，但有些理財環(huán)境一般變化不大。企業(yè)的財務(wù)活動的運作是受理財環(huán)境制約的，企業(yè)內(nèi)外的經(jīng)營技術(shù)、市場、物價、金融、稅收等因素，對企業(yè)財務(wù)活動都有重大的影響。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主形成受托有償服務(wù)的財務(wù)關(guān)系，應(yīng)提供與受托責(zé)任高質(zhì)量相符的服務(wù)。企業(yè)一方面接受投資者投入的資金，另一方面可將自身的法人財產(chǎn)向其它單位投資，受資者也必須向企業(yè)分配利潤。企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營如“逆水行舟，不進則退”。稅收具有調(diào)節(jié)經(jīng)濟的功能，國家利用稅收經(jīng)濟杠桿對經(jīng)濟進行有目的引導(dǎo)，如對一些需要發(fā)展的地區(qū)和項目采用低稅率、免稅等。 在預(yù)算執(zhí)行過程中還應(yīng)對結(jié)果與目標(biāo)的差異及時進行調(diào)整，以使預(yù)算得以順利執(zhí)行。在市場經(jīng)濟條件下，財務(wù)管理的核心是財務(wù)決策，財務(wù)預(yù)測是為財務(wù)決策服務(wù)的，決策關(guān)系到企業(yè)的興衰成敗。物業(yè)管理企業(yè)的資金運動過程可以用下圖示之：資金籌集盈余公積公益金分配投資者利潤未分配利潤貨幣提供物業(yè)管理勞務(wù)貨幣分配利潤應(yīng)付賬款固定資產(chǎn)應(yīng)收賬款費用的發(fā)生 取得收入如：實收資本（股本） 折舊資本公積 長期借款 應(yīng)付債券 再生產(chǎn)圖11 物業(yè)管理企業(yè)資金運動過程二、物業(yè)管理企業(yè)理財?shù)幕緝?nèi)容物業(yè)管理企業(yè)理財，是對貨幣和財產(chǎn)進行管理的總稱。2．企業(yè)籌集的資金只有投入經(jīng)營過程，才能與勞動者相結(jié)合創(chuàng)造價值。以貨幣形式來衡量企業(yè)的財產(chǎn)就稱為資金。1． 物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)概述本章我們將探索：a) 物業(yè)管理企業(yè)資金運動有何特點？b) 物業(yè)管理企業(yè)理財有哪些方面？c) 物業(yè)管理企業(yè)理財目標(biāo)是什么？d) 物業(yè)管理企業(yè)理財會引起哪些財務(wù)關(guān)系？e) 物業(yè)管理企業(yè)理財受哪些環(huán)境因素影響？第一節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)資金及其財務(wù)關(guān)系隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展、住房分配制度的改革，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國經(jīng)濟的主要支柱，由此衍生的物業(yè)管理行業(yè)也將成為第三產(chǎn)業(yè)的重要行業(yè)，特別是隨著《物業(yè)管理條例》的正式實施，物業(yè)管理的地位日漸突出，甚至在房地產(chǎn)開發(fā)中具有獨特價值。為什么物業(yè)管理公司的財產(chǎn)之所要以用貨幣來衡量呢？，這主要是企業(yè)的財產(chǎn)除了貨幣外，還有許多非貨幣性資產(chǎn)，如原材料、電腦、設(shè)備等。企業(yè)將籌集來的資金用于建造或購買經(jīng)營所需要的房屋、建筑物、設(shè)備、材料、商品等物資，形成企業(yè)的勞動資料和勞動對象，即企業(yè)的各項資產(chǎn)。投資者將財產(chǎn)投入物業(yè)管理企業(yè)，其目的就是令其投資保值、增值，即賺錢。財務(wù)決策環(huán)境的工作主要包括以下步驟：(1)確定決策目標(biāo)；(2)提出備選方案；(3)選擇最優(yōu)方案 (2)提出備選方案(3)選擇最優(yōu)方案 財務(wù)預(yù)算是運用科學(xué)的技術(shù)手段和數(shù)量方法，對目標(biāo)進行綜合平衡，制訂主要的計劃指標(biāo)，擬定增產(chǎn)節(jié)約措施，協(xié)調(diào)各項計劃指標(biāo)。在執(zhí)行過程中，要詳細記錄預(yù)算的執(zhí)行情況，將實際數(shù)與預(yù)算數(shù)或其他標(biāo)準(zhǔn)數(shù)進行對比，考察可能出現(xiàn)的變動趨勢，確定差異的程度和性質(zhì)，確定造成差異的責(zé)任歸屬，隨時調(diào)節(jié)實際過程，以消除差異，順利實現(xiàn)預(yù)算指標(biāo)。稅收是企業(yè)的一項費用。在競爭越來越激烈的今天，企業(yè)只有不斷推出更好、更新、更受顧客歡迎的產(chǎn)品或服務(wù)，才能在市場中立足。企業(yè)與投資者和受資者之間的關(guān)系實際上是所有者與經(jīng)營者之間的關(guān)系，是以產(chǎn)權(quán)為紐帶而形成的財務(wù)關(guān)系。業(yè)主在物業(yè)管理活動中按協(xié)議按時交納物業(yè)服務(wù)費用和專項維修資金，有權(quán)就物業(yè)管理有關(guān)事項提出建議和監(jiān)督。也就是說，企業(yè)只有在理財環(huán)境的各種因素作用下實現(xiàn)財務(wù)活動的協(xié)調(diào)平衡，才能生存和發(fā)展。如企業(yè)的地理環(huán)境、生產(chǎn)方向、國家產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策等等。改革開放以來，我國的國民生產(chǎn)總值正以百分之七、八或以上的速度增長，各項建設(shè)方興未艾。法律為企業(yè)經(jīng)營活動規(guī)定了活動空間，也為企業(yè)在相應(yīng)空間內(nèi)自由經(jīng)營提供了法律上的保護。國家開發(fā)銀行：4）其他銀行，如交通銀行、中信實業(yè)銀行、廣東發(fā)展銀行、招商銀行、光大銀行等。又如用財，如何投放資金，合理確定資金占用結(jié)構(gòu)及水平，加快資金周轉(zhuǎn)、費用回收，償還債務(wù)等。（ ）4．對于企業(yè)來說，稅收是一項費用。我國的企業(yè)作為會計主體，從根本上確立了會計核算的主體性，它要求： (1)會計核算應(yīng)區(qū)分本企業(yè)與其他企業(yè)單位的經(jīng)濟業(yè)務(wù)；區(qū)分企業(yè)與企業(yè)投資者的經(jīng)濟業(yè)務(wù)。 貨幣計量是指企業(yè)在會計核算過程中要采用貨幣為計量單位，記錄、報告企業(yè)的經(jīng)營情況。 根據(jù)審核無誤的原始憑證，確定應(yīng)記賬戶、金額和方向，并記入記賬憑證。會計的計量、記錄、報表等都不能偽造，不允許篡改會計憑證、賬簿、報表和其他的有關(guān)資料。企業(yè)作為會計主體，其會計報表和會計信息，尤其是對外會計報表，要為社會各個方面廣泛利用。一貫性原則可以起到防止企業(yè)任意改變方法和篡改賬目、虛報盈虧的作用。企業(yè)會計部門應(yīng)根據(jù)本企業(yè)經(jīng)營活動的特點和管理決策的不同要求，以及會計核算具體業(yè)務(wù)量多少，設(shè)計和選擇適當(dāng)?shù)臅嫅{證、賬簿和記賬程序，這是保證會計記錄和報表清晰明了的有效辦法。企業(yè)不可避免地會遇到各種風(fēng)險，例如企業(yè)應(yīng)收賬款由于債務(wù)人破產(chǎn)、死亡等原因不能收回，固定資產(chǎn)由于科學(xué)技術(shù)進步提前報廢等情況。由于企業(yè)的收入也是以歷史成本計價，因此它的歷史成本計價的資產(chǎn)或費用配比時，也比較協(xié)調(diào)。而對于次要的會計事項，在不影響會計信息真實性的情況下，可適當(dāng)簡化會計核算，合并反映。實質(zhì)重于形式是指當(dāng)經(jīng)濟業(yè)務(wù)的外在法律形式不能真實反映經(jīng)濟業(yè)務(wù)的實質(zhì)內(nèi)容時，應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟業(yè)務(wù)的實質(zhì)內(nèi)容來處理，而不是僅僅根據(jù)經(jīng)濟業(yè)務(wù)的外在表現(xiàn)形式來進行核算。因此資產(chǎn)負債表又稱為靜態(tài)報表或時點報表。 [例4] 企業(yè)獲得利潤后，要按一定程序進行分配，首先要以利潤總額的33％上繳所得稅，稅后利潤的10％作為盈余公積，5%作為公益金追加所有者權(quán)益，余下部分分配給投資者。 資產(chǎn)可以是有形的，也可以是無形的。值得注意的是，若企業(yè)上年度存在未分配利潤（或未彌補虧損）余額，還應(yīng)將該余額加到（或減去）可供分配利潤。 利潤表是反映企業(yè)某一時期經(jīng)營成果的報表。又如，甲企業(yè)同意乙企業(yè)對甲企業(yè)產(chǎn)品進行產(chǎn)品專營，但乙企業(yè)的財務(wù)決策、經(jīng)營決策必須經(jīng)甲企業(yè)同意，這樣，從法律形式看，甲企業(yè)并沒有對乙企業(yè)有任何投資，不存在控制企業(yè)與被控制的關(guān)聯(lián)方關(guān)系，但實質(zhì)上，甲企業(yè)通過這一紙協(xié)議已控制了乙企業(yè)。但在實務(wù)中，依據(jù)重要性原則，由于文具用品的金額一般不大，因而在購入時就作為管理費用進行核銷。在發(fā)生嚴(yán)重的通貨膨脹時，歷史成本較難反映企業(yè)當(dāng)前的真實財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，有時還會影響企業(yè)的再生產(chǎn)。如果對這些可能存在的風(fēng)險不預(yù)先估計入賬，而是待費用或損失發(fā)生時再予以確認入賬的話，就會造成影響企業(yè)當(dāng)期的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，尤其是數(shù)額較大時，影響更大，同時也違背了收入與費用的配比原則。 在會計分期核算的前提條件下，必須正確確認企業(yè)在某一會計期間的收入和費用，盡管這些收入或費用不一定在該會計期間收到貨幣或以貨幣支付。一般來說，在兩種情況下可以變更會計核算方法：一是有關(guān)法規(guī)發(fā)生變化要求企業(yè)改變會計核算方法；二是改變會計政策后能夠更恰當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。這就從客觀上要求全國各類企業(yè)，特別是同行業(yè)的不同企業(yè)的會計報表和會計信息的建立，應(yīng)盡量口徑一致，相互可比。同時，還應(yīng)做到會計賬證、賬賬、賬表、賬實之間保持一致。 根據(jù)記賬憑證，把經(jīng)濟業(yè)務(wù)登記在有關(guān)賬戶中去，以加工并儲存信息。在企業(yè)的整個生產(chǎn)經(jīng)營活動過程中所涉及的業(yè)務(wù)又表現(xiàn)為一定的實物形態(tài)，如廠房、機器設(shè)備、現(xiàn)金、存貨等。 會計主體既可以是法人(如企業(yè)和行政、事業(yè)單位)，也可以是非法人(如合伙經(jīng)營企業(yè))；既可以是一個企業(yè)，也可以是企業(yè)中的內(nèi)部單位或企業(yè)中的一個特定部分；既可以是單一企業(yè)，也可以是幾個企業(yè)組成的聯(lián)營企業(yè)或企業(yè)集團(如由若干個子公司和母公司組成的企業(yè)集團)等。四、簡答題1. 什么是資金？資金運動經(jīng)歷哪些過程？2. 物業(yè)管理企業(yè)進行理財主要有哪些方面？3. 物業(yè)管理企業(yè)理財?shù)哪繕?biāo)是什么？4. 物業(yè)管理企業(yè)進行財務(wù)管理有哪些方法？5. 企業(yè)的財務(wù)關(guān)系有哪些？6. 影響物業(yè)管理理財?shù)沫h(huán)境有哪些？第二章 物業(yè)管理會計基礎(chǔ)本章我們將探索f) 什么是物業(yè)管理會計？g) 會計核算的前提條件有哪些？h) 如何衡量會計信息的質(zhì)量？i) 為什么要采用復(fù)式記賬法？j) 借貸記賬法有哪些特點？第一節(jié) 會計是指通過一定的步驟和程序，把復(fù)雜多樣的日常經(jīng)濟業(yè)務(wù)經(jīng)過分類、歸集，最終概括出簡明扼要的、為企業(yè)管理和外界各方需要提供財務(wù)會計報告的會計信息處理的過程。企業(yè)文化是指企業(yè)在長期的經(jīng)營活動中所形成的并為企業(yè)成員普遍認可和遵循的具有本企業(yè)特點的價值觀念、團體意識、行為規(guī)范和思維模式的總和。信托投資公司，主要辦理信托存款和信托投資業(yè)務(wù)，在國外發(fā)行債券和股票，辦理國際租賃等，如中國國際信托投資公司。企業(yè)組織法規(guī)主要有《公司法》、《外商投資企業(yè)法》及2003年9月1日實施的《物業(yè)管理條例》等。國家制定了產(chǎn)業(yè)政策和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展布局，確定了國民經(jīng)濟各部門的發(fā)展任務(wù)，規(guī)定了沿誨、內(nèi)陸、沿邊，以及少數(shù)民族地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，明確了對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和地區(qū)發(fā)展的政策。(2)處于顯著變動狀態(tài)的理財環(huán)境。因此，進行理財必須以理財環(huán)境為依據(jù)，正確地制定理財策略。開發(fā)企業(yè)與業(yè)主屬于物業(yè)上的買賣關(guān)系，而物業(yè)公司作為業(yè)主聘請的“管家”，為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，如果開發(fā)企業(yè)不能保障小區(qū)設(shè)施的配套與完善，勢必影響到物業(yè)公司日后的物業(yè)管理工作。企業(yè)各項業(yè)務(wù)往來中的收支結(jié)算，要及時收付貨款，以免相互占用資金。建立企業(yè)的目的是盈利，盈利不但體現(xiàn)了企業(yè)的出發(fā)點和歸宿，而且可以反映其他目標(biāo)的實現(xiàn)程度，并有助于其他目標(biāo)的實現(xiàn)。（四）保險——分攤風(fēng)險損失的財務(wù)安排在市場經(jīng)濟下，企業(yè)面臨諸多風(fēng)險和不確定性因素，如臺風(fēng)、洪水、地震等。 財務(wù)分析是根據(jù)會計提供的核算資料，運用特定方法，對企業(yè)理財活動過程及其結(jié)果進行分析和評價的一項工作。財務(wù)預(yù)算的編制一般包括以下幾個步驟： (1)分析財務(wù)環(huán)境，確定預(yù)算指標(biāo)。如果企業(yè)成功地實現(xiàn)利潤，企業(yè)將會興旺發(fā)達。企業(yè)所擁有的房屋、建筑物、機器設(shè)備、運輸設(shè)備、工具器具等，屬于企業(yè)的固定資產(chǎn)；。物業(yè)管理企業(yè)的資金運動構(gòu)成物業(yè)管理企業(yè)的理財活動?！　∥飿I(yè)管理是房產(chǎn)保值重