福邸西湖營銷企劃(已修改)
2025-07-09 16:22 本頁面
【正文】 前 言此項目現(xiàn)狀條件皆不如人意，所以在整個項目的產(chǎn)品策略、包裝策略上應(yīng)跳出個案推廣塑造的界限而從大方向著手，借勢而發(fā)力把未來遠(yuǎn)景的前途描繪充分。只有地塊價值得到深挖提升，遠(yuǎn)景得以認(rèn)同，才能實行項目的順利銷售。而借勢重點在于沿本案而過的泉永路的拓寬、改造。俗話說：“要致富、先鋪路”這一市政建設(shè)將致始致終貫穿于本案成為營銷推廣的主要方向。充分利用所有優(yōu)勢資源，打造具自身獨有魅力的產(chǎn)品內(nèi)涵以區(qū)隔其它競爭項目是本案銷售成敗的關(guān)鍵 產(chǎn)品篇本案位于市郊西街與環(huán)城路的交界處，區(qū)域建筑陳舊，環(huán)境臟亂，區(qū)域形象及商業(yè)價值較差，交通條件不發(fā)達(dá)，商業(yè)輻射面窄，區(qū)域物業(yè)升值潛力不明顯。因此，本案在具體的操作中應(yīng)根據(jù)項目周邊現(xiàn)狀環(huán)境的優(yōu)劣勢“揚長避短”，充分挖掘周邊綜合資源，擺脫項目周邊商業(yè)氛圍不足的影響，充分利用與西郊菜市場以及周邊幾大生活社區(qū)的人流優(yōu)勢，特別要充分借助泉永路的改造，來引導(dǎo)目標(biāo)客戶群體對區(qū)域及本案形象與價值的認(rèn)同。一、產(chǎn)品定位分析項目定位應(yīng)根據(jù)區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)經(jīng)濟環(huán)境、客戶群體資源和項目所處的地理位置等綜合要素來考量。定位準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到項目操作的成敗。專業(yè)市場是以某一商業(yè)行業(yè)為經(jīng)營特性的市場，本身有其內(nèi)在的“唯一性”與“權(quán)威性”。一般情況下應(yīng)具備以下條件：地理位置：地緣關(guān)系較為廣泛、密切，輻射面廣的區(qū)域；交通條件：交通便利，便于車輛行走，貨物運輸；商業(yè)環(huán)境：有一定商業(yè)沉淀，商業(yè)輻射面大，跨區(qū)域、地市甚至越省；市場規(guī)模：須具備一定的市場規(guī)模形成集合優(yōu)勢，吸引目標(biāo)消費群；政策扶持：必須得到政府部門的扶持，做到一定條件的免工商稅收等方面的優(yōu)惠政策；市場配套：停車場、倉庫、物流中心、經(jīng)營管理、廣告推廣和市場促銷等；而本案所處區(qū)域的地理位置、交通環(huán)境、商業(yè)輻射范圍以及市場本身條件等并不具有足夠的做專業(yè)市場的要素，不能充分體現(xiàn)市場的優(yōu)越性。同時，做專業(yè)市場還必須涉及項目后期的市場招商和經(jīng)營管理的問題，而這恰是房地產(chǎn)業(yè)與“市場”結(jié)合運作最大難點所在，對于本案僅三千多平方米的商業(yè)店鋪而言，經(jīng)濟效益不佳。因此概念營銷這一操作模式較為適用本案：概念營銷以其特有模式在泉州商業(yè)物業(yè)普遍疲軟的市場大勢下，突出項目的商業(yè)定位，并對項目未來的商業(yè)作出具體的景象描繪，以塑造表現(xiàn)區(qū)域地段的發(fā)展前景和物業(yè)的增值潛力，體現(xiàn)投資與回報良性關(guān)系?；饽繕?biāo)客戶群體對本案潛在的投資疑慮及抗性提供有利說辭。概念營銷在戰(zhàn)略的具體執(zhí)行中運用靈活，進(jìn)可攻，退可守，既可視具體情況在項目的后期采取不介入行為，亦可在項目的后期主動介入市場招商和經(jīng)營管理，進(jìn)行專業(yè)市場的營運。產(chǎn)品定位：（以煙、酒、茶及干貨類名優(yōu)特色產(chǎn)品為主的商業(yè)街）定位主題：名、優(yōu)、特產(chǎn)品商業(yè)街商業(yè)街定義：借勢新道改造亦為強調(diào)本案的沿街優(yōu)勢（所有店鋪均為沿街獨立店）。打破專業(yè)市場固有的條條框框，以周邊現(xiàn)成人氣市場及商業(yè)模式為支撐闡述新商業(yè)街的繁華前景，而降低概念營銷所遭遇的銷售抗性。與西街及周邊街區(qū)連成一片進(jìn)行塑造，強力提升其影響范圍及商業(yè)價值。產(chǎn)品定位支撐點：民以食為天。有關(guān)吃的市場最為龐大，而名、優(yōu)、特農(nóng)副產(chǎn)品，在近些年里備受城里人的喜愛，各種山珍海味制成的干貨，因儲存運輸?shù)谋憷?，更因其較好的口味和營養(yǎng)價值在城市里異常走俏；目前泉州除了新門街有自發(fā)聚集在一起的干貨商鋪外，還沒有真正的農(nóng)特產(chǎn)品的專業(yè)市場，而以泉州城市的消費容量，市場可為空間巨大；本案與西郊、城口菜市場相鄰，區(qū)域商業(yè)氛圍已具備一定的基礎(chǔ)和規(guī)模，其鄰近南安和305省道，具有資源和交通的優(yōu)勢，并大有潛力可挖；項目旁兩大菜市場每天帶來大量人流，對本案的人氣聚集有較大的促進(jìn)作用；項目周邊圍繞的幾大生活社區(qū)，為本案提供足夠的消費支撐；西街是老泉州農(nóng)副產(chǎn)品市場最為集中的區(qū)域，是泉州農(nóng)貿(mào)市場的發(fā)源地，具有深刻的行業(yè)影響力。商業(yè)特色：專業(yè)經(jīng)營全國各地的地方特產(chǎn)（ 農(nóng)副產(chǎn)品），打造泉州特色商業(yè)，以提升社區(qū)商業(yè)物業(yè)的價值形象，并塑造屬于本項目獨有的“惟一性與排它性”特征；核心功能：提供便利，滿足市場及城區(qū)居民群眾的日常生活需求；提升商業(yè)物業(yè)的價值；樹立增強投資者的信心；運作方式：概念營銷：即虛實結(jié)合的市場營銷概念定位。實質(zhì)運作：即成立專業(yè)市場經(jīng)營管理機構(gòu)，負(fù)責(zé)項目后期的市場招商和經(jīng)營管理。主題定位塑造、操作把握概念營銷的弱點在于實質(zhì)性操作較欠缺，對于投資者來講容易產(chǎn)生疑慮，信心不足，所以我們在進(jìn)行主題塑造時要針對于投資者這種心理，采取虛實相間的操作手段。賦予項目已定的商業(yè)主題，通過包裝的手段，將項目定位的內(nèi)涵具體形象化；通過各種傳播媒介和“軟性文章”，并結(jié)合多種銷售道具，對項目進(jìn)行 “炒作”，在塑造提升項目的形象與知名度的同時，使項目的定位深植人心同時獲得市場價值的認(rèn)同。表現(xiàn)手法：軟性造勢（西部熱土，輝煌再現(xiàn)）進(jìn)行區(qū)域地段的炒作，以其擊破泉州人對西部區(qū)域的價值偏見而對這一區(qū)域產(chǎn)生新的期望與好奇。
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