【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)一般指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（即開發(fā)商），以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經(jīng)營行為。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第 2條對房地產(chǎn)開發(fā)下的定義是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎建設，房屋建設的行為。房地產(chǎn)開發(fā)項目有住宅、別墅、商鋪、寫字樓等等、現(xiàn)市場上提到的所謂商住兩用的物業(yè)其實是指開發(fā)商以住宅為目的進行立項，但在設計以及建設階段將其建設成為可作為寫字樓出售的一種類型的物業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)流程主要包括以下幾個程序： 前期的準備前期準備工作主要包 括由計委對房地產(chǎn)項目進行立項審批，規(guī)委對項目進行規(guī)劃審批，進行設計施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設的一系列許可證和取得項目建設用地的國有土地使用權(quán)。我們所說的五證中的《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》都是在這個階段取得的。而《國有土地使用權(quán)證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得是最重要的?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地無償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交 納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國家機關(guān)、學校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地 70年，工業(yè)用地 50 年，商業(yè)用地 40年等。 建筑施工階段建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進行項目建設的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回 籠資金，實現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預售的方式對物業(yè)進行銷售。 銷售階段銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實現(xiàn)贏利的階段。一個項目銷售的成敗決定著開發(fā)商的根本利益。銷售分為預售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設工程竣工之前進行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件后進行銷售。由于預售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。預售條件：《城市商品房預售管理辦法》第五條規(guī)定：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設 工程規(guī)劃和施工許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程 建設總投資的 25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。第六條 規(guī)定：商品房預售實行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置 已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。 法律： 房地產(chǎn)開發(fā)是指在所取得的國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎的設施、房屋建設的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是以營利為目的、從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。 法律咨詢：房 地產(chǎn)開發(fā)土地獲取階段主要涉及的法律有哪些 中顧法律網(wǎng)律師回答： 《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 國務院 。 《 中華人民共和國土地管理法》 。 《中華人民共和國土地管理法實施條例》 國務院 。 相關(guān)法律知識： 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中有關(guān)內(nèi)容的規(guī)定 第八條 土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán) (以下簡稱土地使用權(quán) )在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 第九條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。 第十條 土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體 規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃。 第十一條 縣級以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國務院規(guī)定，報國務院或者省級人民政府批準。 第十二條 土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務院規(guī)定，報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。 直轄市的縣人民政府及其有關(guān) 部門行使前款規(guī)定的權(quán)限，由直轄市人民政府規(guī)定。 第十三條 土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。 商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式 。沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。 第四章 土地使用權(quán)的獲取 第一節(jié) 概述 土地是一種基本的自然資源，是由氣候、地貌、巖石、土壤植物和水文組成的一個獨立的自然綜合體。 從管理和利用的角度看，土地就是國土，是一個國家所有的地球上的陸地和水域及其向上或向下的空間 。土地是一種有限的資 源。 我國實行土地公有制，即土地所有權(quán)分為國有土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地所有權(quán)。 依照 《憲法》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》 及其它相關(guān)法律法規(guī)，國有土地和農(nóng)民集體土地范圍如下： 國有土地的范圍是： 1 . 城市市區(qū)的土地； 2 . 農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地； 3 . 國家依法征用的土地； 4 . 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂