開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地獲取流程-在線瀏覽
2025-01-10 07:31本頁(yè)面
【正文】 段主要涉及的法律有哪些 中顧法律網(wǎng)律師回答： 《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 國(guó)務(wù)院 。 《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》 國(guó)務(wù)院 。 第九條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。 第十一條 縣級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，須根據(jù)省級(jí)以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。 第十三條 土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。沒(méi)有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。 從管理和利用的角度看，土地就是國(guó)土，是一個(gè)國(guó)家所有的地球上的陸地和水域及其向上或向下的空間 。 我國(guó)實(shí)行土地公有制，即土地所有權(quán)分為國(guó)有土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地所有權(quán)。 農(nóng)民集體土地的范圍： ，除有法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有； 、自留山，屬于農(nóng)民集體所有； ，分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地所有證的土地，屬于農(nóng)民集體所有； 《六十條》時(shí)確定為集體所有的土地，屬于農(nóng)民集體所有。屬于國(guó)有土地的，核發(fā)《 國(guó)有土地使用證 》；屬于集體土地的，核發(fā)《 集體土地所有證 》；使用集體土地的，核發(fā)《 集體土地使用證 》。除國(guó)家核 準(zhǔn)的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場(chǎng)交易等，均實(shí)行有償有期限使用制度。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。 所謂土地使用權(quán)的獲取，是指開(kāi)發(fā)商通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓或其它合法方式，有償有期限取得國(guó)有土地使用權(quán)的行為。 第二節(jié) 獲取土地使用權(quán)的方式 對(duì)于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，一般來(lái)說(shuō)首先是獲取 土地使用權(quán)，并對(duì)其進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。因此要根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目和土地的不同性質(zhì)、不同情況，通過(guò)不同途徑獲得土地使用權(quán)。根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，土地使用權(quán)的取得既可以通過(guò)政府行政劃撥，也可以通過(guò)有償出讓獲取土地使用權(quán)，同時(shí)，又可以在房地產(chǎn)進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)后，通過(guò)轉(zhuǎn)讓等方式獲得土地使用權(quán)。 根據(jù)國(guó)土資源部 11 號(hào)部令（ 2020 年 7月 1日起執(zhí)行）的規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類住宅經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。 現(xiàn)將有關(guān)途徑與方式分述如下： 土地使用權(quán)劃撥 土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交 付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給使用者使用的行為。 根據(jù)土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定，以劃撥方式獲得土地使用權(quán)的用地類型包括： ； ； 源、交通、水利等項(xiàng)目用地； 、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 土地使用權(quán)的出讓 國(guó)有土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限 內(nèi)出讓給土使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。協(xié)議出讓一般有以下步驟：申請(qǐng)、協(xié)商、簽約?！兑?guī)定》自 2020 年7 月 1 日起執(zhí)行。 招標(biāo)出讓的一般程序?yàn)椋赫袠?biāo)、投標(biāo)、定標(biāo)、簽約、履約五個(gè)階段。投標(biāo)人中標(biāo)后獲得其土地使用權(quán)。 拍賣的一般程序是：出讓人發(fā)出拍賣公告，將土地使用權(quán)拍賣事宜向社會(huì)公布；競(jìng)買，即在拍賣場(chǎng)所，競(jìng)投人以 拍賣方式向拍賣人作出應(yīng)價(jià)；簽約，應(yīng)價(jià)高者與出讓人簽訂土地使用權(quán)出讓合同；履約，受讓人交付土地使用權(quán)出讓金，出讓人向受讓人交付土地，并領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，獲得其土地使用權(quán)。 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 出讓土地使用權(quán)必須簽訂書面合同。 合同的主要條款、格式由出讓方提出，受讓方很少有修改的余地。 根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對(duì)象，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為地面上有建筑物的轉(zhuǎn)讓和地面上無(wú)建筑物的轉(zhuǎn)讓，地面上無(wú)建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，習(xí)慣上又被稱為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是一種房地產(chǎn)交易行為，它是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓人所取得的土地使用權(quán)的權(quán)利、義務(wù)范圍應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓人原有的權(quán)利和義務(wù)的范圍一致。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后受讓人如需改變?cè)型恋赜猛镜?，必須?jīng)土地轉(zhuǎn)讓方和規(guī)劃部門的同意，簽訂土地出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征是發(fā)生權(quán)屬變化，所以《城市房地產(chǎn)管理法》和《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都明確了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合的條件，采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓： 得土地使用權(quán)的，不符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條見(jiàn)注 ① 規(guī)定的條件的； 行政機(jī)關(guān)依法裁定決定產(chǎn)或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； ； 房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； ； ； 、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。合同的內(nèi)容由當(dāng)事人協(xié)商擬訂，一般應(yīng)包括： 、住所； 和編號(hào)； 、面積、四至界限； 、土地使用權(quán)取得的方式及年限；； 及支付方式； ； 。 ，還應(yīng)當(dāng)支持有房屋所有權(quán)證書。 通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)的入賬價(jià)值通常是土地出讓金加上相關(guān)稅費(fèi)，相關(guān)稅費(fèi)是指涉及的契稅、印花賀歲，去的圖地位更低的，還涉及耕地占用稅。 通過(guò)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓取得的土地使用權(quán)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、其他行政事業(yè)性收費(fèi)和其他稅費(fèi)。 投資者投入的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值作為成本，但合同或協(xié)議約定價(jià)值不公允的除外。 房地產(chǎn)企業(yè)取得的土地使用權(quán)，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 6 號(hào) —無(wú)形資產(chǎn)》應(yīng)用指南的規(guī)定，通常應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)，但改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金的，引港將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。在此特別說(shuō)明的是，本書主要介紹房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買土地用于開(kāi)發(fā)商品房的情況。取得的土地使用權(quán)所繳納
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1