上海萬兆家園-疊彩人家營銷策劃案例－(已修改)
2025-06-18 12:28 本頁面
【正文】 萬兆家園 “疊彩人家 ”營銷策劃案例 兵法云： “謀定而后動 ”，在日趨發(fā)展成熟的樓市銷售中，樓盤要想賣得好，前期的營銷策劃就必須做到位，專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃公司在銷售過程中的重要性顯得越來越重要。目前，上海許多發(fā)展商開始打破 “自產(chǎn)自銷 ”的開發(fā)陳規(guī)，引進(jìn)專業(yè)營銷公司，全程參與項(xiàng)目的地塊評估、規(guī)劃顧問、營銷企劃到銷售執(zhí)行的整個(gè)開發(fā)過程。上海萬兆地產(chǎn)開發(fā)的萬兆家園首期“疊彩人家 ”，就是由具備多年房產(chǎn)營銷專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的上海安瑞擔(dān)任全程代理獲得銷售成功的范例，疊彩人家在６個(gè)月內(nèi)銷售５００００平方米的業(yè)績讓行業(yè)刮目相看 ，在萬兆的帶動下，許多發(fā)展商賣樓盤的時(shí)候，都采用了請專業(yè)機(jī)構(gòu)前期介入營銷企劃，全程代理的運(yùn)作模式。 由萬兆策劃的疊彩人家，思路清晰：其在消除市場消費(fèi)延遲、排除市場競品競爭、建立客戶購買信任、創(chuàng)造產(chǎn)品需求強(qiáng)度方面都有獨(dú)到之處。請看本期萬兆家園 “疊彩人家 ”營銷策劃案例。 １市場背景 ★ 上海市大背景 以市場容量為標(biāo)志，上海房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為全國乃至全世界最大的房地產(chǎn)市場，上海的房地產(chǎn)市場近年來大背景趨好，上海房市開始轉(zhuǎn)暖。 １．土地一級市場供應(yīng)回落，供求關(guān)系趨于平衡 20xx年，在新土地法實(shí)施的背景下，上 海市府繼續(xù)對土地的供給實(shí)施嚴(yán)格控制，較為有效地抑制了一級市場，20xx年一季度土地出讓面積１８８萬平方米，較去年同期減少６％。其中，內(nèi)銷商品房出讓面積較去年同期減少４９％，外銷商品房較去年同期減少７６％。從預(yù)售情況來看，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積呈明顯下降趨勢，而與此對應(yīng)的已登記商品房預(yù)售面積呈大幅上升態(tài)勢，供求比從１９９７年的４．２６ １降為20xx年的１．０７１；從銷售來看，需求增幅超過供應(yīng)增幅，供求之比由１９９７年的１．６５ １降至２０００年的１．０７ １。尤其是商品住宅銷售，１９９９年首次出現(xiàn)當(dāng)年銷售量與 當(dāng)年竣工量基本持平態(tài)勢。 ２．市場需求增長較快 新建商品房增長迅速，由１９９５年的５６７．６６萬平方米的銷售面積增長到１９９９年的１３２８．６７萬平方米。20xx年一季度批準(zhǔn)預(yù)售的面積近２８萬平方米，比去年同期增長３４％，其中內(nèi)銷房面積２６７４７００平方米，比去年同期增加４８％。明顯放大的投放量使市場競爭空前激烈，迫使各家樓盤都要加大廣告投入，以爭取市場份額。 ３．內(nèi)銷商品房保持良好的銷售勢頭，但呈現(xiàn)量增價(jià)跌的狀態(tài) 今年一季度內(nèi)銷房批準(zhǔn)銷售面積３０２．３萬平方米，同期已登記的內(nèi)銷房銷售面積２３０．８萬平 方米，比１９９８年同期增長１２６％，增幅一倍有余。內(nèi)銷房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際預(yù)售面積之比由去年同期的１．３６ １進(jìn)一步降到１．１９ １。今年前６個(gè)月商品房預(yù)售面積４９０萬平方米，銷售面積５４６萬平方米，成交金額１９９．３６億元，分別比去年同期增長６４％、８４％和６１％，但是平均價(jià)格卻下跌了。 ４．個(gè)人購房成為住宅市場主力軍 １９９５年，個(gè)人購房僅占３４％，１９９９年達(dá)到８１．１７％， 外銷商品房銷售中屬于個(gè)人購買的５８３套，占６８．７％，預(yù)售中屬個(gè)人購買的２２７９０套，占預(yù)售總額的９５．９％，內(nèi)銷商品房銷售中 屬個(gè)人購買的２２７７２套，占９１．３９％，預(yù)售中屬個(gè)人購買的２０８６２套，占預(yù)售總額９６．９％。 伴隨著進(jìn)入ＷＴＯ的臨近，境內(nèi)外大型房地產(chǎn)企業(yè)以及一些傳統(tǒng)財(cái)團(tuán)紛紛看好上海的房地產(chǎn)市場，一旦時(shí)機(jī)成熟，上海的房地產(chǎn)市場新增幾個(gè)超級大開發(fā)商將并不為奇。 ２競爭情況 ★ 區(qū)域內(nèi)競爭 １．１９９７年以來，七寶地區(qū)商品房上市量很小，尤其品牌項(xiàng)目除城市花園推陳出新之外幾乎無量，而東方花園、廣?；▓@等項(xiàng)目對一期疊彩人家尚不構(gòu)成威脅。 ２．在區(qū)域內(nèi)，客戶拿來做比較，最頻繁的肯定是萬科城市花園。能做到這一點(diǎn)恰恰又是項(xiàng)目可能的成 功所在。項(xiàng)目在塑造產(chǎn)品的同時(shí)可以利用價(jià)格落差勝出，可謂 “產(chǎn)品讓人心動，價(jià)格讓人行動 ”。 ３．東蘭興城是區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的最大競爭對手。疊彩人家所處區(qū)域是七寶地區(qū)除七莘
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