上海萬兆家園-疊彩人家營銷策劃案例－-文庫吧
2025-05-04 12:28 本頁面
【正文】 路沿線外另一集中開發(fā)地區(qū)，該區(qū)域在配套、交通等方面也較為成熟，同時在與市中心的距離方面有絕對優(yōu)勢。在產(chǎn)品規(guī)模、建筑規(guī)劃和價格定位上對項目會產(chǎn)生直接競爭。 ★ 區(qū)域間競爭 １．由于疊彩人家的市場定位和莘莊、梅隴等兄弟區(qū)域的個案性質(zhì)更趨接近，因此區(qū)域外的競爭也更為激烈。這類競爭對于疊彩人家的區(qū)域性客戶影響不大，但對于地緣性客戶卻會形成較大分流。 ２．區(qū)域 間的競爭主要發(fā)生在同一價格帶上，綜觀整個項目所處區(qū)域，目前對于七寶地區(qū)威脅比較大的區(qū)域有兩個：一是顧戴路西段，目前均價在２７００元～３５００元，主要有新時代花園和東苑半島花園；二是莘莊南面的春申城，這兩個區(qū)域目前的生活配套設(shè)施較為缺乏，但因為土地供應(yīng)量大，已經(jīng)形成板塊聯(lián)動效應(yīng)，前景看好，而且目前價位在３０００元～３５００元／平方米左右，這兩個區(qū)域?qū)τ谛靺R區(qū)的地緣性客戶影響較大。 ３．新時代花園，位于顧戴路虹莘路，總建筑面積２０萬平方米，以多層為主，有少量小高層規(guī)劃，房型合理而且較為實惠，以二房（兩室）為主力 ，主力面積為８０～９４平方米，一期多層均價２７００元，二期多層均價２９００元，小高層均價３１００元，該項目將對于疊彩人家的客源形成相對較大的分流，隨著顧戴路的炒作，其競爭力會有所加強。 ４．東苑半島花園。位于顧戴路、外環(huán)線以內(nèi)，總建２０萬平方米，規(guī)劃有人工水景，有聯(lián)體別墅、多層和小高層三種產(chǎn)品，房型方面保留了東苑一貫的錯層做法，同時增加了平面和復(fù)式結(jié)構(gòu)。一期于９月１６日開盤，累計至開盤當(dāng)日銷售約７０～８０套，多層均價約３３００元／平方米，小高層均價約３５００元／平方米，地段、規(guī)模、環(huán)境、價格以及品牌都將對疊 彩人家形成強有力的威脅。 ３產(chǎn)品分析 ★ 說起疊彩人家的立地條件，有必要提到其前身黎明花園，由于原房地產(chǎn)公司經(jīng)營管理不善被迫停工，當(dāng)時已賣出２０２戶，同時拖欠施工單位１０００多萬。業(yè)主已有１００戶住進去，小區(qū)烏煙瘴氣，居民的配套設(shè)施極不完善，無水、無電，蚊蠅滋生，嚴(yán)重影響七寶古鎮(zhèn)的社會形象。為此，已入住的業(yè)主多次到區(qū)里、市里靜坐，上訪，此地塊一度成為市、區(qū)、鎮(zhèn)三級政府部門的一塊心病。上海市市委責(zé)成七寶鎮(zhèn)具體解決，成立專門處理小組。為切實解決問題，七寶鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府曾找了多家發(fā)展商，最終均因該地塊社會影響太差，眾多 發(fā)展商無人敢承擔(dān)如此風(fēng)險。 ★ 另一方面，房型方面，二房中７０％以上為６０～７０平方米左右，三房全部８４平方米左右，主流房型與當(dāng)前市場消費水準(zhǔn)尚有差距，一梯四戶、暗廳暗衛(wèi)、朝北客廳等設(shè)計亦屬滯后，環(huán)境方面，原規(guī)劃無甚特色，亦無大面積集中綠地，而緊臨基地的蒲匯塘污染嚴(yán)重，臟、亂，差一目了然。離市區(qū)無明顯交通優(yōu)勢，加上區(qū)域內(nèi)中低檔樓盤眾多，除萬科城市花園一直保持高品質(zhì)樓盤形象外，整個七寶都處于低水平競爭，無法成為市場熱點。 ★ 但是，越專業(yè)的眼光越善于發(fā)現(xiàn)隱藏的機遇，越專業(yè)的團隊越懂得將表面的劣勢轉(zhuǎn)為制勝的優(yōu)勢 。疊彩人家原地塊并非一無是處。最關(guān)鍵的質(zhì)量方面，萬兆公司先后四次請來全國的專家、八次請來上海的專家，充分聽取大家的意見，不斷優(yōu)化方案。同時他們還請來國家專業(yè)質(zhì)監(jiān)部門檢驗已封頂?shù)臉求w，檢驗一切合格讓萬兆公司很是興奮，尤其是經(jīng)過一年考驗，全部樓體的沉降均為穩(wěn)定，工程質(zhì)量已無大礙。房型雖然面積不大，但功能齊全，而且淺進深符合現(xiàn)代生活需要，是一大優(yōu)勢。原地塊環(huán)境尚未啟動，正利于專業(yè)公司全新布局規(guī)劃，最能 “在白紙上描繪最美的圖畫 ”。在市場方面，七寶樓市的冷清局面主要是由于缺乏專業(yè)水平的運作造成的，因此，高層次的專業(yè)運 作必定能搶占市場空白，逆市而贏。 ４市場方案 ★ 好的產(chǎn)品是銷售成功的基礎(chǔ)，而精準(zhǔn)切實的廣告企劃更是不可忽視的制勝之道。上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今，新盤層出不窮，廣告投放量更是鋪天蓋地。成功的廣告企劃已遠非 “廣而告之 ”那么簡單。在開盤前長達數(shù)月的案前準(zhǔn)備過程中，通過細致的市場調(diào)查、客源分析，萬兆公司提煉出了疊彩人家的客源定位和企劃精神，使項目一公開就以鮮明的形象和精準(zhǔn)的訴
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