【正文】 物業(yè)安全管理知識概述第一章　物業(yè)安全管理概述第一節(jié)　物業(yè)安全管理的概念　　一、物業(yè)安全管理的含義　　　　安全，指沒有危險，不受威脅，不出事故。物業(yè)安全一般包含3層含義：　　其一，物業(yè)區(qū)域內的人身和財物不受侵害，物業(yè)區(qū)域內部的生活秩序、工作秩序和公共 場所秩序保持良好的狀態(tài)?！　∑涠?，物業(yè)安全不僅指物業(yè)區(qū)域內的人身和財產不受侵害，而且指不存在其他因素導致 這種侵害的發(fā)生，即物業(yè)的安全狀態(tài)應該是一種既沒有危險，也沒有可能發(fā)生危險的狀態(tài)。 　　其三，物業(yè)安全是物業(yè)區(qū)域內各方面安全因素整體的反映，而不是單指物業(yè)的某一個方 面的安全?！　∮绊懳飿I(yè)安全的因素很多，變化也比較快，歸納起來主要有兩大類：①人為侵害因素， 如失火、偷竊、打架等；②自然侵害因素，如大風刮倒廣告牌、電梯故障等。安全管理人員應了解這些影響安全的因素，并隨時注意處理?！　　　∥飿I(yè)安全管理是指物業(yè)管理公司采取各種措施和手段，保證業(yè)主和使用人的人身和財產 的安全，維持正常的生活和工作秩序的一種管理工作。物業(yè)安全管理包括“防”與“?！眱蓚€方面，“防”是預防災害性、傷害性事故發(fā)生；“保”是通過各種措施對萬一發(fā)生的事故 進行妥善處理?！胺馈笔欠罏模氨！笔菧p災。兩者相輔相成，缺一不可?！　∥飿I(yè)安全管理作為一項職業(yè)性的服務工作，是介入公安機關職責和社會自我防范之間的 一種專業(yè)保安工作，較之于社會治安管理的這兩種形式(公安機關和社會自我防范)具有補充 的性質，具有補充國家安全警力不足、減輕國家財政負擔及工作職責范圍針對性的優(yōu)點?！　∥飿I(yè)安全管理的目的，是要保證和維持業(yè)主和使用者有一個安全舒適的工作、生活環(huán)境 ，以提高生活質量和工作效率。　　二、物業(yè)安全管理的內容　　物業(yè)安全管理的主要內容包括治安管理、消防管理以及車輛道路管理3個方面。　　　?、賹ξ飿I(yè)區(qū)域內違反《治安管理條例》的行為進行制止，并報公安機關處理。如非法攜 帶槍支彈藥、非法侵入他人住宅，偷盜他人財物等；　?、趯τ谖飿I(yè)區(qū)域內妨礙他人正常生活的行為進行禁止。如發(fā)出噪音、污染，亂扔雜物， 搭建各類違章建筑、流動攤販擾民等。　　　　其內容主要是預防和控制火災的發(fā)生，如防火安全宣傳，及時撲滅火災，消防器材的保 養(yǎng)和維修等?！　　　≈饕歉愫密囕v停放和交通安全管理，保證車輛和行人的安全?！　∶绹睦韺W家馬斯洛的需求梯度理論指出，人類的需要可分為7個層次，即生理需要、安全需要、友愛和歸屬的需要、尊重的需要、求知的需要、求美的需要和自我實現的需要。 這7種需要是按次序逐級上升的。即當下一級需要獲得基本滿足后，就會追求上一級的需要。根據這個理論，當人的生理需要(維持體內生理平衡的需要，如：饑餓、口渴等)得到基本 滿足后，人類就會首先產生安全(周圍生活環(huán)境的穩(wěn)定性、安全性。如沒有混亂、恐嚇)的需要。隨著整個社會經濟的飛速發(fā)展、科學技術水平的提高以及人民生活水平的不斷改善，安 全問題越來越引起人們的重視。因此，物業(yè)安全管理的服務內容和規(guī)范也會隨著社會總體經濟水平的提高、社會分工的進一步分化得到進一步的擴展和延伸。　　三、物業(yè)安全管理的機構設置與職責　　物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的安全管理，可以委托專業(yè)公司經營或自行組織專門的隊伍實施管 理業(yè)務。但不論由誰來完成，都必須在物業(yè)建設方案設計之初，就考慮物業(yè)安全方面的專門要求。安全專家必須與物業(yè)管理人員共同參與物業(yè)設計方案的擬訂，以避免在方案建設完成 后進行不必要的更改。因此，在制定物業(yè)設計方案時，安全要求的納入是非常重要的。物業(yè)管理公司應制定詳細的安全管理章程和制度并公之與眾，力求做到有章可循，有章必循，執(zhí) 章必嚴，違章必究。 安全管理的機構設置與所管物業(yè)的類型、規(guī)模有關，物業(yè)管轄的面積越大，類型配套設施越多，班組設置也越多越復雜。物業(yè)管理公司通?？梢栽O置保安部來負責物業(yè)的安全管理 。保安部的構成如下圖。　　保安部的主要職責是：　?、儇瀼貓?zhí)行國家公安部門關于安全保衛(wèi)工作的方針、政策和有關規(guī)定，建立物業(yè)轄區(qū)內 的各項保安工作制度，對物業(yè)轄區(qū)安全工作全面負責；　　②組織部門全體人員開展各項保安工作，提出崗位設置和人員安排的意見，制定崗位職 責和任務要求，主持安全工作例會；　?、凼煜の飿I(yè)區(qū)域常住人員，及時掌握變動情況，了解本地區(qū)治安形勢，有預見地提出對 物業(yè)轄區(qū)保安工作的意見和措施；　?、芊e極開展“五防”(防火、防盜、防爆、防破壞、防自然災害)的宣傳教育工作，采取切實措施，防止各類事故發(fā)生，具有突發(fā)性事故的對策和妥善處理的能力；　?、葑ズ脤Σ块T干部和職工的安全教育、培訓工作，提出并落實教育培訓計劃。第二節(jié)　物業(yè)安全管理的指導思想和原則　　一、指導思想　　物業(yè)安全管理的指導思想是：建立最健全、完備的組織機構，用盡可能先進的設備、設 施，選派最具責任心的專業(yè)人才，堅決貫徹“預防為主”的原則，千方百計地作好預防工作，最大可能的杜絕或減少安全事故的發(fā)生。同時，對于萬一出現的安全事故，要根據具體情 況，統一指揮、統一組織，及時報警，并采取一切有效的手段和措施，進行處理，力爭將人員傷亡和經濟損失減少到最低點?！　《?、“五落實”原則　　　　即要把安全管理放在第一位，要真正從思想上重視起物業(yè)的安全管理。物業(yè)管理公司要 大力進行安全的宣傳教育，組織學習有關的法規(guī)和規(guī)定，學習兄弟單位的先進經驗和內部制訂的各項安全制度、崗位責任制和操作規(guī)程等。通過宣傳和不斷學習，使廣大員工和業(yè)主、 使用人重視安全，懂得規(guī)定和要求，自覺遵守，主動配合，共同搞好安全管理工作?！　　　∥飿I(yè)管理公司要有主要的領導掛帥，成立安全委員會，負責安全管理的工作。同時還要 建立具體的物業(yè)安全管理機構，如保安部或委托專業(yè)的保安公司，由專門的機構負責安全管理的具體領導、組織和協調，而不能把它作為一個附屬的機構放在某一個其他部門里?！　　　∥飿I(yè)管理公司的主要領導要兼任安全委員會的主任，而且要把安全管理提到日常的議事 日程，并選派得力的干部出任保安部的經理，配備必要的安全保衛(wèi)人員。安全保衛(wèi)人員必須經過專業(yè)崗位培訓，要有較高的政治素質、業(yè)務素質和思想品德素質。要把安全管理的任務 落實到具體的安全管理人員中去，由專人負責?！　　　∥飿I(yè)管理公司要根據國家的有關政策法規(guī)、規(guī)定和要求，結合自己所管物業(yè)的實際情況 ，制定出切實可行的安全管理的制度和辦法，如安全管理崗位責任制、安全管理操作規(guī)程等，并要堅決組織貫徹執(zhí)行?！　　　∫鋫鋵ｉT的、現代化的安全管理的設備設施，如中央監(jiān)控系統、自動報警系統、消防 噴淋系統以及其他安全管理器材設備(如交通通訊和防衛(wèi)設備)，以增強安全管理的安全系數 與效率，保證人身和財產的安全。第三節(jié)　物業(yè)安全管理的意義　　、維護社會安定團結，保障人民安居樂業(yè)的前提條件之一。整個國家和城市是由千千萬萬個社區(qū)所組成的，只有作好各個社區(qū)的安全 管理，才能實現社會穩(wěn)定、人民安居樂業(yè)的目標?！　　⒇敭a提供安全和保護?！　?，增強市場競爭力的一種重要途徑?！　?，物業(yè)才能少受或不受損失和侵害，其價值才能得到保持。另外，人們也才會更樂意購買該物業(yè)，物業(yè)才會增值。第二章　治安管理第一節(jié)　治安管理概述　　一、治安管理人員崗位職責　　　　(1)保安部經理應對整個物業(yè)范圍內的安全負有組織領導的具體責任；　　(2)根據國家治安的有關規(guī)定及物業(yè)管理公司的有關管理細則制定保安部門的工作計劃和目標，并督導下級管理人員的工作；　　(3)主持部門例會，傳達貫徹總經理及有關部門的指示，并與廣大保安人員一道分析研究住宅小區(qū)的治安管理問題；　　(4)熟悉和掌握住宅小區(qū)內各種保安設施的操作和性能，熟悉住宅小區(qū)內治安狀況，做到心中有數；　　(5)對重大事件、事故親自組織調查、處理；　　(6)負責完成總經理交辦的其他事項?！　　　?1)對部門經理負責，做好所管轄區(qū)內安全治安工作；　　(2)帶領保安班全體人員，根據制定的崗位責任制，認真嚴肅、一絲不茍地搞好安全保衛(wèi)工作；　　(3)根據崗位責任制所規(guī)定的項目和要求，嚴格進行檢查，督促全體保安人員落實崗位責任制；　　(4)要有法律知識和法律觀念，熟悉保安業(yè)務，了解物業(yè)管理公司所制定的規(guī)章制度，掌握管區(qū)內治安保衛(wèi)工作的規(guī)律、特點，嚴格管好、做好安全保衛(wèi)工作；　　(5)做好部門領導和基層保安人員的協調工作，及時將保安人員反映的各種信息向上級匯報，為上級領導部門提供建設性的工作建議，同時及時傳達、落實上級的指示精神和工作 安排；　　(6)認真做好本班保安人員的考勤工作，詳細如實地記載工作中遇到及處理的各種情況，每天應向部門經理匯報一次；　　(7)以身作則，做好本職工作?！　　　?1)保安員上崗必須身穿制服，配戴裝備，嚴整儀容。糾正違章時先敬禮，必須做到以禮待人?！　?2)作風正派，遵紀守法，堅守崗位，提高警惕，發(fā)現違法犯罪分子要堅決設法抓獲。 　　(3)值班保安人員要認真做好防火、防盜、防搶劫工作，認真檢查設備設施，發(fā)現不安全因素立即查明情況，排除險情，并及時報告主管部門及領導，確保管區(qū)的安全?！　?4)執(zhí)勤過程中要勤巡查，要有敏銳的目光，注意發(fā)現可疑的人、事、物，預防案件、事故的發(fā)生，力爭做到萬無一失?！　?5)愛護設施設備、公共財物。對崗位內一切設施、財物不得隨便亂用?！　?6)嚴格遵守上下班時間及值班紀律，對崗位發(fā)生的各種情況要認真處理，并且做好詳細的書面記錄。　　(7)遇到緊急、突發(fā)性重大事情，要及時向主管部門經理請示報告?！　?8)嚴格執(zhí)行交接班制度，按時、按規(guī)定交接班?！　?9)對住宅小區(qū)內的住戶做好公司的規(guī)章制度及治安保衛(wèi)的宣傳工作?！　?10)應有禮貌地查詢進入住宅小區(qū)的訪客，并盡可能登記身份證，如有懷疑，應通知有關住戶及有關部門?！　?11)詳細記錄各有關部門領導打來的電話，認真完成領導交辦的各項任務?！　?12)若發(fā)生案件，應采取下列步驟以協助破案：　?、倭⒓磮蟀覆⒘粼诂F場直至公安人員到達；　　②切勿移動或容許他人移動、觸摸現場物品，保留現場證據，方便取證工作；　?、劢谷魏稳嗽诂F場走動，并禮貌地勸阻閑人進入現場，以方便公安人員現場調查；　?、芟蚬踩藛T提供有關案件詳情?！　《?、治安管理基本制度　　　　(1)模范遵守國家的法律法規(guī)及公司內部各項規(guī)章制度；　　(2)堅守崗位，忠于職守，嚴格執(zhí)行崗位責任制；　　(3)上崗堅決做到“五不準”，即不準喝酒，不準聊天，不準容留外來人員，不準擅離工作崗位，不準遲到、早退；　　(4)服從管理，聽從安排，廉潔奉公，敢于同違法犯罪分子作斗爭；　　(5)愛護各種警械器具裝備，不丟失、損壞、轉借或隨意攜帶外出；　　(6)嚴格執(zhí)行請、銷假制度，有事外出必須請假?！　　　≈伟脖Ｐl(wèi)交接班非常重要，因為這段間隙處理不好，就容易使罪犯乘機作案。為了杜絕 這些漏洞，必須強化交接班制度?！　?1)接班保安人員要按規(guī)定提前10分鐘上崗接班，在登記簿上記錄接班時間；　　(2)交接班時，交班的保安人員要把需要在值班中繼續(xù)注意或處理的問題以及警械器具等裝備器材向接班保安員交待、移交清楚；　　(3)接班保安人員驗收時發(fā)現問題，應由交班保安人員承擔責任。驗收完畢，交班保安人員離開崗位后所發(fā)生的問題由當班保安人員承擔責任；　　(4)所有事項交待清楚后，交班保安人員在離開工作崗位前在登記簿上記錄下班時間并簽名；　　(5)接班人未到，交班人員不得下班。如果接班人員未到，交班人員下班，這期間發(fā)生的問題，兩人共同負責；即使沒有發(fā)生問題，也要分別扣發(fā)兩人的工資并通報批評?！　　　?1)儀表著裝　　①按公司配發(fā)制服統一著裝和佩戴，制服須保持潔凈、平整，各項配置標志齊全規(guī)范。 　　②風紀嚴整，不得敞開衣領，翻卷衣袖、褲邊；上崗前須到更衣室鏡子前整理儀表?！　、凵蠉徢?、下崗后須到指定點更衣；不得將制服及佩戴物帶離小區(qū)；服裝清洗不得影響 正常上崗著裝。　?、鼙０踩藛T儀表須潔凈端正，不得留長發(fā)、胡須。　　(2)上崗姿態(tài)　?、僭趰彆r須精神飽滿，精力集中?！　、谡緧彆r保持抬頭、挺胸、收腹、并腿，巡崗時須在站立的基礎上做到步伐穩(wěn)健，雙臂 前后自然擺動，不得有手插衣褲口袋、手叉腰間等散漫舉止。　?、蹆扇搜矋彆r須并排，保持上崗姿態(tài)統一步伐行進；兩人以上巡邏或同行時須列縱隊， 保持上崗姿態(tài)統一步伐行進。　?、茉趰徠陂g不得吸煙或吃零食，不得有閑聊、睡崗及其他懈怠行為?！　?3)文明禮貌執(zhí)勤　?、賹Υ艋騺碣e須態(tài)度和藹、耐心周到，行為舉止須自然端正、落落大方。　?、诙Y貌待人，遇住戶或外來人員需交涉或按章管理時，在開始前和完成后皆須先敬禮， 把“先生、女士、您好、請問、對不起、打擾了、感謝合作”等禮貌用語體現在實際工作中?！　、劢谷魏未炙籽哉劇⑽垩苑x語。　?、芑卮鹱艋騺碣e提問時應清楚扼要，并使用普通話?！　?4)門衛(wèi)崗　?、賹Τ鋈胄^(qū)的人員必要時進行查詢，言語文明，并做好登記和引導工作，來訪客人須 出示有效身份證明，填寫來訪人員登記表，說明來訪事由，被訪人姓名、住址、電話等?！　、趧褡锜o關人員及未經批準的商販進入小區(qū)?！　、鄹鶕^(qū)機動車輛管理規(guī)定，管理小區(qū)交通秩序，無關車輛不得進入小區(qū)。　?、茇撠煹怯涬娨暠O(jiān)控情況?！　、葚撠熜^(qū)內郵件的收發(fā)登記管理?！　、揲T衛(wèi)崗須保持整潔美觀，無關人員不得進入門衛(wèi)崗?！　?5)巡邏崗　　①巡邏執(zhí)勤人員根據每日排班表按規(guī)定的區(qū)域及路線實施巡邏執(zhí)勤?！　、谘策墠張?zhí)勤主要內容包括：小區(qū)內陌生人員查詢，勸阻已進入小區(qū)的無關閑雜人員， 車輛停放情況；樓宇外觀、道路、路燈及有關配套設施完好情況，及時發(fā)現不安全隱患，制止不法行為及違反小區(qū)綜合管理制度的現象等?！　、壅J真遵守姿態(tài)、禮貌用語等方面的規(guī)定?！　、苎策壡闆r及時記錄?！　　　榱斯膭畋０踩藛T認真做好本職工作，杜絕一切不良行為，以責、權、利相結合為原則 ，制定保安人員獎懲制度。　　(1)獎勵細則　?、僖娏x勇為，敢于同壞人壞事做斗爭，