【正文】 111 / 111第一章 城市評(píng)估城市基本狀況數(shù)據(jù)采集 城市地理、人口狀況城市總?cè)丝冢▎挝唬喝f人），其中市區(qū)人口（單位：萬人），人口結(jié)構(gòu)、數(shù)量、比例，分以下三段：16—24歲，25—35歲，36—60歲。市區(qū)有多少戶家庭，戶均人數(shù)。適齡青年去年結(jié)婚數(shù)量。城市從業(yè)人員數(shù)量，私營(yíng)企業(yè)人員從業(yè)數(shù)量。總面積（單位：平方公里），其中市區(qū)面積（單位：平方公里）市區(qū)人口密度（人/平方公里）。以上數(shù)據(jù)采集是為了剝離出我們的消費(fèi)主體，算出市區(qū)人口密度及我們的未來店面需要覆蓋的面積。數(shù)據(jù)來源是統(tǒng)計(jì)局、規(guī)劃局、民政局（親自去或上網(wǎng)查均可）。(填表格6) 區(qū)縣地理、人口狀況與以上城市指標(biāo)等同。數(shù)據(jù)來源是統(tǒng)計(jì)局、規(guī)劃局、民政局（親自去或上網(wǎng)查均可）。(填表格6) 城市未來發(fā)展規(guī)劃確定市區(qū)擴(kuò)容是以“攤大餅”形式還是以新建“衛(wèi)星城”形式發(fā)展。擴(kuò)容方案是否實(shí)施，若實(shí)施已到何種程度。城市擴(kuò)容速度快，對(duì)舊有銷售格局的沖擊就大，進(jìn)軍該市場(chǎng)機(jī)會(huì)多同時(shí)難度相對(duì)低，成功的機(jī)會(huì)大。市區(qū)若以“攤大餅” 形式擴(kuò)容，環(huán)路成為店址的首選。市區(qū)若以“衛(wèi)星城” 形式擴(kuò)容，舊城與新城的連接干道成為店址的首選。數(shù)據(jù)來源是規(guī)劃局并實(shí)地驗(yàn)證（親自去或上網(wǎng)查均可）。 公共交通情況※市區(qū)公共汽車有多少條線路，它們總里程。近三年的載客數(shù)及未來幾年的發(fā)展規(guī)劃。每條線路的票價(jià)及月票的價(jià)格。※自行車的現(xiàn)有數(shù)量及前兩年的數(shù)量※有軌交通是否有，若有，有幾條線路票價(jià)及月票價(jià)。※出租車擁有量及每公里價(jià)格?！鶛C(jī)動(dòng)車狀況，私車比例及近三年變化情況，小客車與貨車比例。以上是為了解該城市百姓的基本出行方式。數(shù)據(jù)來源是交通局、公安局、公汽公司、出租車管理局及統(tǒng)計(jì)局（親自去或上網(wǎng)查均可）。(填表格7) 房地產(chǎn)狀況※商品房開工及在建項(xiàng)目數(shù)量，總建筑面積，房屋空置率，每個(gè)項(xiàng)目銷售均價(jià)及規(guī)模（建筑面積）。住宅項(xiàng)目的戶型結(jié)構(gòu)及比例。以上是為了計(jì)算該城市電器消費(fèi)未來一年的增長(zhǎng)趨勢(shì)，數(shù)據(jù)來源是規(guī)劃局（親自去或上網(wǎng)查均可）、各項(xiàng)目實(shí)地走訪。(填表格8) 各商圈房屋租金狀況版權(quán)所有 翻版必究首先把全市的商業(yè)街劃分為四種類型，A類主商圈最好，B類次商圈，C類有潛力，D類暫無價(jià)值。采集每一類的市場(chǎng)報(bào)價(jià)※大型底商※綜合樓※商品市場(chǎng)※臨街鋪面房※寫字樓※住宅樓。以上是對(duì)該市租金整體狀況進(jìn)行摸底。數(shù)據(jù)來源是各中介公司及市場(chǎng)調(diào)研。（填表格9）開店選址實(shí)用手冊(cè) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r※國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及近兩年增長(zhǎng)率※人均GDP※社會(huì)商品零售總額※家用電器零售總額※戶均家用電器消費(fèi)額※人均收入※電器銷售從業(yè)人員人均收入，主要崗位人均收入：店經(jīng)理、部門經(jīng)理、普通員工、會(huì)計(jì)、出納、收銀員、防損員、物業(yè)水、暖、電工等。數(shù)據(jù)來源是市統(tǒng)計(jì)局及市場(chǎng)走訪調(diào)研。（填表格10） 未來競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況※市區(qū)家用電器零售商有多少家，每家營(yíng)業(yè)額※市區(qū)有多少電器賣場(chǎng)，每個(gè)面積有多少，※市區(qū)家用電器總經(jīng)營(yíng)面積，※全市電器賣場(chǎng)每平米年平均營(yíng)業(yè)額?！闶凵屉娖鹘?jīng)營(yíng)門類集中度調(diào)查，依我公司主要門類劃分為：彩電、空調(diào)、冰洗、手機(jī)、音響、電腦。專賣店數(shù)量調(diào)查。數(shù)據(jù)來源是國(guó)家信息中心、市統(tǒng)計(jì)局、各供貨商、稅務(wù)局及市場(chǎng)走訪調(diào)研。（填表格11） 媒體情況※平面媒體有多少家，每家發(fā)行量、發(fā)行對(duì)象、發(fā)行方式，每年廣告分類收入，廣告報(bào)價(jià)※廣播媒體有幾家，收聽覆蓋率對(duì)比，受歡迎欄目時(shí)段收聽率對(duì)比，報(bào)價(jià)※電視媒體收費(fèi)報(bào)價(jià)※平面廣告公司報(bào)價(jià)采集※DM廣告發(fā)行報(bào)價(jià)采集※戶外廣告報(bào)價(jià)采集。（填表格12） 辦公用品及消耗品報(bào)價(jià)采集 各政府職能部門辦公流程、各項(xiàng)優(yōu)惠政策采集評(píng)估報(bào)告的編寫 體例以說明文為主列舉數(shù)據(jù)進(jìn)行說明，并附以事例及現(xiàn)場(chǎng)圖片 方法版權(quán)所有 翻版必究根據(jù)各種相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行論證。分析該城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，城市規(guī)模，是否適合開連鎖店。分析進(jìn)入該城市的投入產(chǎn)出比，需要開多少家店才能基本覆蓋，第一年的營(yíng)業(yè)額預(yù)測(cè)及各項(xiàng)費(fèi)用支出預(yù)算。根據(jù)房地產(chǎn)情況分析該市整體電器市場(chǎng)第二年的增長(zhǎng)潛力。分析預(yù)測(cè)我們第二年的增長(zhǎng)趨勢(shì)。分析客流規(guī)律及消費(fèi)潛力。分析交通地理?xiàng)l件。分析競(jìng)爭(zhēng)激烈度。分析人力成本。分析廣告宣傳成本。分析人文狀況。分析其他影響經(jīng)營(yíng)的因素，如政府的工作效率等。開店選址實(shí)用手冊(cè)（附后）版權(quán)所有 翻版必究開店選址實(shí)用手冊(cè)第二章 店址選擇選擇店址的原則店址的選擇，是一項(xiàng)關(guān)系著店面未來的經(jīng)濟(jì)效益和發(fā)展前景的重要工作。通過我們對(duì)該城市調(diào)查分析、尋找一年內(nèi)能產(chǎn)生利潤(rùn)并有明顯增加趨勢(shì)的店址。有可能的話還要預(yù)測(cè)所選店址的銷售額、毛利、成本和利潤(rùn)及未來的增長(zhǎng)潛力。選址的基本要素(10萬人—30萬人)，居民聚居、人口集中的地方是適宜設(shè)置店面的地方。，旅客上車、下車最多的車站，或者在幾個(gè)主要車站的附近，可以在顧客步行不到20分鐘的路內(nèi)的街道開店。，門店設(shè)在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的，它位于兩條街道的交叉處，是人流的停滯點(diǎn)，可以產(chǎn)生“拐角效應(yīng)”(30—100)。，應(yīng)爭(zhēng)取更多的戶外廣告位置。，應(yīng)考慮適當(dāng)面積的庫房，一般可占用200300m2。：以天津?yàn)槔协h(huán)線以外約為：～天，～天。條件好的店址,價(jià)格可適當(dāng)放寬20%35%.選擇開店的商圈：大型超市、家具廣場(chǎng)、高級(jí)住宅區(qū)、新建成的居民住宅區(qū)、人口素質(zhì)較高的居住區(qū)、有較多居住人口和活動(dòng)人口的地方、大型車站附近、同行密集的地方或沒有一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的大街。：僻靜的小街小巷、人口稀少的居民區(qū)、機(jī)關(guān)單位集中的辦公區(qū)、步行街等不宜考慮。：店內(nèi)的地面、墻面、天花板均應(yīng)有相應(yīng)的裝修、要力求有新的創(chuàng)意，體現(xiàn)出與眾不同的風(fēng)格、店內(nèi)環(huán)境一定要保持清潔。(詳見有關(guān)章節(jié))版權(quán)所有 翻版必究選擇開店的方位開店選址實(shí)用手冊(cè)，不如選擇不久的將來會(huì)由冷變熱，而目前尚未被看好的店址。這樣的門店位置費(fèi)用低，潛在的商業(yè)價(jià)值大。因此，應(yīng)特別留心城市建設(shè)的發(fā)展帶來的變化。、大店鋪的街道一邊。這一側(cè)出入者可以成為我們的顧客，另一方面是因?yàn)閬磉^的顧客便于向別人介紹，比較容易指引他人光顧。住宅區(qū)的發(fā)展，新機(jī)構(gòu)的設(shè)立，會(huì)給門店增添顧客，使今后的發(fā)展更具潛力。:超市附近、家居商場(chǎng)附近。，還應(yīng)重視門店所在建筑提供的設(shè)施是否符合經(jīng)營(yíng)要求。，以客流量多、能見度高、交通不易堵塞的位置為佳。預(yù)測(cè)銷售額的因素和方法① 市場(chǎng)容量及競(jìng)爭(zhēng)情況 ② 交通 ③ 3公里內(nèi)人口數(shù)量及人口基本素質(zhì) ④ 店面情況 ⑤ 未來城市規(guī)劃 因素分析方法① 家電市場(chǎng)容量及競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查大商場(chǎng)家電部門及電器專賣店基本情況（企業(yè)性質(zhì)、員工數(shù)、年銷售額），預(yù)計(jì)年家電銷售額,將調(diào)查情況列表。(見表一)② 交通第一步：購(gòu)買城市地圖，計(jì)算主要交通道路，如環(huán)線加放射路線結(jié)構(gòu)地交通，可計(jì)算該城市共有幾條環(huán)線、幾條放射線，環(huán)線和放射線交叉口是較好地店面位置，將交通狀況整理列表。（見表二）第二步：按交通狀況表，對(duì)每一條道路和路口通過步行觀察客流狀況，對(duì)周邊無住戶路段排除，確定重點(diǎn)調(diào)查路口和路段，調(diào)查客流量和公交線路狀況，依客流量大小進(jìn)行排列。（見表三）第三步：確定主商圈。如：北京是三環(huán)路、天津?yàn)橹协h(huán)路。③ 目標(biāo)店方圓3公里內(nèi)居民調(diào)查版權(quán)所有 翻版必究根據(jù)主商圈尋找可出租的店址，主要有新建底商，不景氣商場(chǎng)、超市等可主動(dòng)找主要負(fù)責(zé)人面談，面積在30005000平米，作為目標(biāo)店址，對(duì)目標(biāo)店址應(yīng)調(diào)查周邊3公里之內(nèi)顧客群（（見表四、表五）。開店選址實(shí)用手冊(cè)④ 店面情況（見表六）應(yīng)該注意的問題租賃之前，應(yīng)先了解房屋的基本條件及價(jià)格，查看房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，實(shí)地考察，看是否適合我們經(jīng)營(yíng)，房屋有無破損，樓面的受力以及水電等情況，了解房租情況. 有些城鎮(zhèn)人口稠密區(qū)的商業(yè)繁華區(qū)都在不斷增多和擴(kuò)大，都擠在城市某一塊地方是不可能的，必須四面擴(kuò)張，但擴(kuò)張不是相等平齊的，而是有條件和有先有后的，選擇場(chǎng)地就要注意到這一點(diǎn)，用長(zhǎng)遠(yuǎn)的、發(fā)展的眼光對(duì)待這一問題。 要選擇的場(chǎng)地只要基礎(chǔ)好，有發(fā)展前途，看準(zhǔn)了下決心定下來，環(huán)境和條件差一點(diǎn)，可以邊經(jīng)營(yíng)邊建設(shè)，逐步改善環(huán)境，創(chuàng)造好的條件。如果猶猶豫豫，當(dāng)決不決，就會(huì)錯(cuò)過商機(jī)。租 金 計(jì) 算先準(zhǔn)確調(diào)研出該城市的年社會(huì)消費(fèi)品零售總額St，推算出家用電器的年零售總額Sh。以該市家用電器年零售額的40%為目標(biāo)占有率乘以7%的綜合毛利率Pt計(jì)算出大概的年毛利額Py。以年毛利額的20%作為這個(gè)城市的總租金額，分2到3年實(shí)施，第一年用總租金額40%的額度為宜，第二年依經(jīng)營(yíng)情況推進(jìn)。第一年租金=Sh40%7%20%40%城市發(fā)展部調(diào)研員工作內(nèi)容城市基本狀況調(diào)查1） 本市全年常住人口數(shù)2） 本市轄區(qū)人口數(shù)3） 城市總面積4） 人口密度（人口密度＝總?cè)丝跀?shù)247?？偯娣e）版權(quán)所有 翻版必究5） 全市年人均收入（以公布資料為主，詳見附表一并請(qǐng)注明以上數(shù)據(jù)來源）開店選址實(shí)用手冊(cè)零售市場(chǎng)基本狀況調(diào)查1） 全市大型超市狀況（詳見附表二）2） 全市大型百貨商場(chǎng)狀況（詳見附表三并請(qǐng)注明以上數(shù)據(jù)來源）電器市場(chǎng)基本狀況調(diào)查1） 大型連鎖企業(yè)基本情況地理位置、場(chǎng)地面積、租金狀況、硬件環(huán)境、外觀照片經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、服務(wù)特色、客流情況、經(jīng)營(yíng)額度廣告內(nèi)容、宣傳特色運(yùn)輸狀況、倉儲(chǔ)狀況辦公狀況、人員總數(shù)及其它說明每個(gè)公司建立一份檔案，按門店分類，將店面詳細(xì)情況歸檔。（詳見附表四）2） 其它業(yè)態(tài)電器經(jīng)營(yíng)基本情況（百貨商場(chǎng)、超市等）地理位置、場(chǎng)地面積、硬件環(huán)境、外觀照片、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、服務(wù)特色、客流情況、經(jīng)營(yíng)額度廣告內(nèi)容、宣傳特色、運(yùn)輸狀況、倉儲(chǔ)狀況、辦公狀況、人員總數(shù)及其它說明每個(gè)商場(chǎng)建立一份檔案，將商場(chǎng)或?qū)I(yíng)店詳細(xì)情況歸檔。（詳見附表四）預(yù)選店址店面選址原則：1） 目標(biāo)店半徑3公里區(qū)域內(nèi)約40萬居民、人口集中的地方是適宜設(shè)置店面的地方。2） 交通方便，乘客上車、下車最多的車站，或者在幾個(gè)主要車站的附近，可以在顧客步行不到20分鐘的路內(nèi)的街道開店。3） 店面臨主干道，門店設(shè)在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的。4） 有充足的停車位，30至100輛。5） 所處位置在當(dāng)?shù)赜休^高知名度。6） 確定目標(biāo)店時(shí)，應(yīng)爭(zhēng)取更多的戶外廣告位置。7） 確定目標(biāo)店時(shí)，應(yīng)考慮適當(dāng)面積的庫房，一般以200300m2為宜。（詳見附表五，另附照片一套,目標(biāo)店所處位置地形圖一套.）版權(quán)所有 翻版必究開店選址實(shí)用手冊(cè)注： 調(diào)研員認(rèn)真填寫各項(xiàng)數(shù)據(jù)后上報(bào)該城市發(fā)展部主管。 上文中所提各類表單。版權(quán)所有 翻版必究開店選址實(shí)用手冊(cè)附表1： 各 城 市 評(píng) 分 對(duì) 比 表調(diào)查人： 調(diào)查日期： 年 月 日序號(hào)城市名稱消費(fèi)品零售額(億元)市區(qū)人口(萬人)市區(qū)人口密度(人/平方公里)GDP增長(zhǎng)率人均收入（元）商品房電器業(yè)態(tài)狀況綜合評(píng)價(jià)（分）銷售面積(萬平米)在建面積(萬平米)均價(jià)（元）數(shù)量(家)賣場(chǎng)總數(shù)量（個(gè)）賣場(chǎng)總面積（平米）12345678910備注：打分標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào)項(xiàng)目取分單位分?jǐn)?shù)備注序號(hào)項(xiàng)目取分單位分?jǐn)?shù)備注1消費(fèi)品零售額100億元3分7商品房均價(jià)1000元2分2市區(qū)人口1000萬20分8連鎖競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)?shù)量家3分3市區(qū)人口密度1萬人/平方公里3分9單體競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)?shù)量家4人均收入5000元3分10賣場(chǎng)數(shù)量3個(gè)5商品房銷售面積100萬平米2分11賣場(chǎng)總面積1萬平米6商品房在建面積100萬平米2分北京舉例：開店選址實(shí)用手冊(cè)附表2： 城 市 各 行 政 區(qū) 指 標(biāo) 對(duì) 比 表城市名稱： 調(diào)查人： 調(diào)查日期： 年 月 日序號(hào)行政區(qū)名稱消費(fèi)品零售額（億元）區(qū)人口(萬人)區(qū)人口密度(人/平方公里)人均收入（元）商場(chǎng)超市小商品市場(chǎng)政