【正文】 勁力五星城項目項目可行性研究報告勁力五星城項目項目可行性研究報告項目概況項目位于北部新區(qū)高新園人和組團K標準分區(qū)，㎡。用地性質：綜合用地項目性質：新建項目容積率：≤綠地率：≥40％集中綠地：㎡建筑密度：≤30％停車泊位：公建每200㎡一個，住宅每300㎡一個開發(fā)商名稱：重慶勁力實業(yè)（集團）有限公司項目暫定名：[勁力實業(yè)人和地塊項目]第一章宏觀社會經濟環(huán)境研究1．1．國民經濟保持快速穩(wěn)定增長據(jù)初步統(tǒng)計，按可比價格計算，%，也是自1994年以來經濟增長最快的一年。按常住人口計算，全市人均GDP達到9608元?！　「鳟a業(yè)全面增長。，%，是直轄以來增長最快的一年；，%，%；，%。分析：2004年我市經濟仍然保持了健康、高速和穩(wěn)定的發(fā)展，也只有在這種良好的區(qū)域經濟環(huán)境下，房地產業(yè)才能得以健康穩(wěn)定發(fā)展。2004年，在全國部分城市房地產市場出現(xiàn)波動的情況下，我市的房地產業(yè)整體發(fā)展良好，就是最好的例證。1．2．銀行利息及金融政策的變化和改革分析（1）《住房公積金行政監(jiān)督辦法》（該辦法于2004年5月1日起實施）分析：城市住房公積金是政府用于解決行政事業(yè)單位職工及中低收入居民住房問題的專項基金。在人均收入普遍較低的現(xiàn)狀下，購買一套房子幾乎要動用普通居民一生的積蓄，對于許多年輕人來說購房幾乎成為不可能。因此，貸款購房的出現(xiàn)在極大程度上緩解了這一矛盾，作為貸款購房的重要途徑之一的公積金貸款為很多居民實現(xiàn)了住房夢，同時公積金貸款比普通購房貸款利息更優(yōu)惠。在以前政策不明晰的情況下，居民對自己能否使用公積金、能使用多大比例的公積金以及還款方式等都不清楚，即便有政策出臺，但普通消費者對其的了解甚少，主要還是通過公積金管理機構的工作人員傳達，因此對于公積金的監(jiān)管就尤為重要。該政策的出臺使公積金貸款機構的行為得到行政監(jiān)督，比消費者的監(jiān)管更有效，同時有利于消費者（參與繳交公積金的市民）合理使用公積金，這無論對于房地產市場的規(guī)范運作起到了重要作用。（2）《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》日前，中國銀監(jiān)會公布并開始實施的《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》中明確規(guī)定：借款人住房貸款的月房產支出與收入比應控制在50％以下，月所有債務支出與收入比應控制在55％以下。同時，《指引》還要求各商業(yè)銀行統(tǒng)一“個人住房貸款申請表”，并將風險審核信息以“風險評估書”的形式記錄在案。據(jù)業(yè)界人士稱，銀監(jiān)會的這一《指引》提醒銀行要注意借款人的長期還款能力，銀行將嚴格按《指引》要求執(zhí)行，并據(jù)此加緊制定相應的實施細則，今后在房貸操作上將更加謹慎。分析：房地產市場近兩年的飛速發(fā)展與金融機構投融資和按揭貸款業(yè)務飛速發(fā)展有著非常密切的聯(lián)系。一方面促進了更多消費者投資或消費房地產，但另一方面也加大了金融機構的風險，因為客戶無法還貸而導致的不良貸款數(shù)量在成倍增長。因此整個銀行體系強調在放貸時必須加強對貸款者還款能力的評估，該政策的出臺能夠清醒一部分購房者的頭腦，同時減小銀行的金融風險。（3）《建設部關于修改〈城市商品房預售管理辦法〉的決定》分析：建設部下發(fā)新的文件強調，開發(fā)企業(yè)在交房后90天內必須為購房者辦理好權屬證件。這份名為《建設部關于修改〈城市商品房預售管理辦法〉的決定》的文件指出，“由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。” 房產證的發(fā)放時間是消費者在購房后最關注的問題，但除了部分實力房商能夠按照合同規(guī)定的時間發(fā)放房產證外，大部分開發(fā)商都不能在約定時間內拿出房產證，除了在樓盤前期資料、消防驗收、規(guī)劃實施、環(huán)境施工等方面出現(xiàn)的問題，也有很多外界不可預見的因素，由此帶來很多弊端。該文件的出臺，至少是從行業(yè)主管部門的角度，對交房問題進行了強力關注。無論哪個規(guī)定，其實都要求樓盤在建筑施工、工程監(jiān)理、建筑分步驗收、資料管理等方面進一步提高管理水平。其中包括樓盤資料的管理。同時，在決定交房期限時，應預留更加充裕的時間。（4）《央行加息》分析：2004年10月，央行突然宣布加息，%，屬于資金密集型的房地產業(yè)則是受加息影響的重點行業(yè)之一，而抑制房地產過熱也被認為是央行加息的考慮因素之一。本次加息幅度較小，從實際影響看，它對于購房者還貸以及房地產開發(fā)的影響是有限的。溫和加息一方面可以抑制房價過快上漲，尤其是抑制投機性購房，可以避免房價大幅波動實現(xiàn)軟著陸，有利行業(yè)的長期平穩(wěn)發(fā)展；另一方面則是國家加強市場化調節(jié)手段的信號，為了讓整盤經濟軟著陸不惜犧牲房地產消費市場！擠壓下的消費市場會讓一些非專業(yè)的開發(fā)商的不規(guī)范行為受到抑制，也會有利于優(yōu)秀房地產企業(yè)鞏固市場份額。這一舉措更多意義上只是政府給出的一個信號，預示著宏觀調控在未來還將進一步加強。（5）加強對于第二套房的按揭審理受全國性緊縮銀根政策及國家有關防止炒作商品房的政策影響，重慶市部分銀行將對消費者辦理第二套商品房的按揭予以嚴格控制。目前重慶市各家銀行要求第二套房按揭的首付比例多在3成以上，并采取普通商業(yè)貸款利率，％，％的優(yōu)惠住房按揭貸款利率。并且部分銀行對于