【正文】 廣西長生房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作總結(jié)2011年即將過去，轉(zhuǎn)眼間我們廣西長生房地產(chǎn)公司將走過了十個(gè)年頭。回首這十年，內(nèi)心不禁感慨萬千，雖沒有轟轟烈烈的戰(zhàn)果，但也算經(jīng)歷了一段不平凡的考驗(yàn)和磨礪。在這十年中，非常感謝公司及各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)給予工程部這個(gè)成長的平臺(tái)，令我們在工作中不斷地學(xué)習(xí)、不斷地進(jìn)步，慢慢地提升了各自的素質(zhì)與才能?；厥走@十年，我們走過人生很重要的一個(gè)階段，使我們懂得了很多，領(lǐng)導(dǎo)給予了我們太多的支持與關(guān)愛，在此我作為代表向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及各位同事表示最衷心的感謝！因?yàn)橛辛四銈兊膮f(xié)助才能使我們在工作中更加的得心應(yīng)手，也因?yàn)橛辛四銈兊膸椭团?，才能使公司的發(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階。這十年來我們工程管理部，絕大部分精力用于項(xiàng)目的建設(shè)、施工管理工作上，工作范圍廣、任務(wù)重、責(zé)任大。但都能較好地履行了各自的行政職務(wù)和專業(yè)技術(shù)職務(wù)的職責(zé)，發(fā)揮了領(lǐng)導(dǎo)管理和組織協(xié)調(diào)能力，調(diào)動(dòng)了廣大員工的工作積極性及團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力，較好地完成了：廣場公寓、水東公寓及海豚灣大廈這三個(gè)項(xiàng)目的工程建設(shè)任務(wù)。現(xiàn)將十年來所有的項(xiàng)目工作總結(jié)匯報(bào)如下：一、生產(chǎn)任務(wù)完成情況：開發(fā)項(xiàng)目：所開發(fā)的項(xiàng)目有三個(gè)項(xiàng)目：其中2002年11月開工至2005年8月竣工的廣場公寓一、二、三、㎡，預(yù)算總投資約21，868，；㎡，預(yù)算總投資約15，427，；㎡，預(yù)算總投資15，3057。（由于財(cái)務(wù)人員未能提供各樓盤建設(shè)施工所投入的各項(xiàng)費(fèi)用，所以不能得出準(zhǔn)確的工程平方造價(jià)，準(zhǔn)確的項(xiàng)目總造價(jià)及平方單價(jià)財(cái)務(wù)人員正在核箅中）。在開發(fā)的樓盤中有磚混結(jié)構(gòu)七層的廣場公寓及水東公寓項(xiàng)目，也有地下二層地上高達(dá)28層(包括空中花院、樓中樓共30層)的框剪結(jié)構(gòu)、㎡，預(yù)算總投資約2億元，三個(gè)項(xiàng)目自2002年啟動(dòng)以來經(jīng)過十年的努力，在全公司員工的共同努力和配合下，已圓滿竣工。項(xiàng)目的建成，樹立了公司良好的社會(huì)形象，是我們公司在房地產(chǎn)行業(yè)的起步和標(biāo)志，同是亦是我司走向市場發(fā)展的第一步，是全體公司員工值得驕傲的顯著地標(biāo)和成績。在十年來項(xiàng)目的建設(shè)中深刻的體會(huì)到一個(gè)企業(yè)要在現(xiàn)有的市場經(jīng)濟(jì)條件下生存并發(fā)展，我們還有很多東西要學(xué)習(xí)、要改變，在公司成立十年來，工程管理部也肩負(fù)著巨大的挑戰(zhàn)，以后我們公司開發(fā)項(xiàng)目是公司的成長項(xiàng)目也是形象項(xiàng)目，我們部門在以后的工程建設(shè)中必須要更加努力和細(xì)心，具體心得如下：第一步：思想觀念創(chuàng)新：現(xiàn)行的市場經(jīng)濟(jì)奉行的是公平競爭和抓住機(jī)遇再加勤奮、實(shí)干、巧干，要避免遭受到市場經(jīng)濟(jì)的淘汰。目前我們正一步步走向這個(gè)區(qū)域，我們就要意識(shí)到在這個(gè)區(qū)域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現(xiàn)在新的生存環(huán)境，我們必須要有這樣的思想轉(zhuǎn)變，只有轉(zhuǎn)變了這種觀念和思想我們才會(huì)有更好的發(fā)揮空間，通過三個(gè)項(xiàng)目十年的現(xiàn)場施工管理我們也認(rèn)識(shí)到了思想轉(zhuǎn)變的盲目和空白，因此下一個(gè)工程項(xiàng)目開始之前，我們就要先給自己的思想定一個(gè)位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉(zhuǎn)變的第一步。第二步：管理模式創(chuàng)新俗話說：國有國法，家有家規(guī)。對(duì)我們工程管理部來說，管理的好與壞直接影響到公司的經(jīng)濟(jì)效益。在項(xiàng)目中仍然存在老的管理模式，新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟以后我們公司開發(fā)的項(xiàng)目是我們公司從成立以來最大的、直接面向市場的項(xiàng)目，無論從思想轉(zhuǎn)變還是到管理模式的改變和加強(qiáng)對(duì)于我們來說都需要一個(gè)過程，我們要在這個(gè)過程中認(rèn)真學(xué)習(xí)和創(chuàng)新并逐步實(shí)施新的管理模式，我們要學(xué)會(huì)創(chuàng)新的管理模式是什么樣子？每個(gè)職工對(duì)自身的要求應(yīng)該是什么樣？全部門應(yīng)該怎么去做？都是有待大家認(rèn)真思考的問題。第三步：技術(shù)力量創(chuàng)新通過十年來的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，我們深刻的認(rèn)識(shí)到我們部門在技術(shù)這點(diǎn)要求上還有很大的缺陷，對(duì)新事務(wù)的領(lǐng)悟能力不夠，對(duì)新施工工藝掌握不全面，對(duì)現(xiàn)場的管理和具體計(jì)劃安排上還有很大的差距，因?yàn)閷?duì)某一項(xiàng)技術(shù)要求監(jiān)督的不到位，很容易就會(huì)讓施工方有機(jī)可乘，這樣也會(huì)公司帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失，因此我們部門每個(gè)人將應(yīng)該為此制定了一個(gè)學(xué)習(xí)計(jì)劃，邊學(xué)習(xí)邊交流邊考核，以此來提高個(gè)人的技術(shù)處理能力，同時(shí)亦應(yīng)招攬更多的人才為我所用，用才生財(cái)，為以后工程項(xiàng)目的建設(shè)做好充足的準(zhǔn)備。二、工作中存在的主要問題及總結(jié)：企業(yè)形象：一個(gè)樓盤的銷售價(jià)格，不僅關(guān)系到樓盤的地理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、建材采用、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、交通條件、價(jià)格定位等因素，客戶對(duì)樓盤的要求已經(jīng)上升到對(duì)休閑舒適、企業(yè)品牌、文化內(nèi)涵等多方面的綜合需求，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)樹立良好形象提出了更高的要求。項(xiàng)目前期：一個(gè)項(xiàng)目的成功與否，項(xiàng)目的前期論證是最重要的。前期應(yīng)做好充分的論證，包括可行性和設(shè)計(jì)階段及圖紙會(huì)審，這樣雖加大了前期的成本，但是從整個(gè)項(xiàng)目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的?？尚行匝芯繉?duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，每每項(xiàng)目雖然做了但也是流于形式，靠感覺去上項(xiàng)目，這是非常危險(xiǎn)的。雖然現(xiàn)在可以說此項(xiàng)目基本成功了，但對(duì)下一個(gè)項(xiàng)目我們應(yīng)充分掌握消費(fèi)者的心理，準(zhǔn)確地估計(jì)市場的容量，制定好完美、可行的銷售計(jì)劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計(jì)劃做出來，這樣就可盡量的減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目得于順利進(jìn)行下去。項(xiàng)目設(shè)計(jì)：1）設(shè)計(jì)和施工圖紙的審核工作：①項(xiàng)目設(shè)計(jì)：以海豚灣大廈為例，該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)是公司根據(jù)地塊的定格結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行的，設(shè)計(jì)分為前后兩部份相結(jié)合而成、再作通風(fēng)、透光考慮處理，其特點(diǎn)是節(jié)約土地。在同一土地面積上設(shè)計(jì)出最大的建筑面積，同時(shí)亦達(dá)到國家規(guī)定的各項(xiàng)建筑指標(biāo)。平面設(shè)計(jì)（戶型）較為合理分為大、中、小戶型，戶型的多樣化。層高（3。1米）給后來銷售帶來暢順，不足的是綠化面積小，小區(qū)設(shè)施不夠全面從而制約了小區(qū)檔次。②外立面設(shè)計(jì)：海豚灣大廈外立面設(shè)計(jì)為涂料飾面、塑剛窗、方鋼陽臺(tái)欄桿，飄窗部份用方鋼做百葉上下連接裝飾、整幢樓成L型?？傮w來說是較為合理外觀形象也不錯(cuò)，但設(shè)計(jì)時(shí)沒有考慮到日后所使用的建筑材料因材質(zhì)問題會(huì)產(chǎn)生不良的效果。特別是外立面部份使用輕質(zhì)節(jié)能磚作為填充墻材料，對(duì)外墻抗裂效果十分差等等不好的效果。所以后來我們作了調(diào)整及設(shè)計(jì)變更。2）圖紙審核：建施圖審核方面通過祥細(xì)分析審核，把原設(shè)計(jì)的一些不較合理的漏洞調(diào)整及校核，并把紫豚閣一個(gè)戶型作了相應(yīng)調(diào)整。其它部分并沒有太大的問題。設(shè)計(jì)基本能達(dá)到了我們的要求。外立面設(shè)計(jì)存在的問題是外墻面層裝飾是采用涂料飾面，飄窗上下部分用60*60方鋼做百葉窗式裝飾。大陽臺(tái)采用隔層砌塊做空調(diào)機(jī)蔗擋，這幾項(xiàng)設(shè)計(jì)都沒有考慮到其樓房使用時(shí)間長短所產(chǎn)生的后果。其一，外墻涂料飾面工藝在我們廣西地區(qū)使用由于受氣候條件的影響和涂料工藝的不成熟所致，一般三年后極易開裂及退色。且用較好的涂料價(jià)格亦不低，所以我們改變?yōu)樘纱u飾面。從而基本上解決外墻面層開裂的問題，同時(shí)亦不增大工程造價(jià)。其二，采用方鋼烤漆做百葉，由于采用的是鐵質(zhì)材料表面烤漆使用期限最大不會(huì)超過十年。就會(huì)因油漆老化生銹而要進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)油漆，否則會(huì)通過銹水的外流腐蝕墻面給后期業(yè)主造成麻煩。所以變更為采用鋁合金做百葉，從根本上解決了這個(gè)問題。其三，為了減輕樓層承重荷載和整體立面效果通過分析取消了大陽臺(tái)隔層砌磚蔗擋的設(shè)計(jì)，改為欄桿圍欄這樣效果更好。同時(shí)亦達(dá)到減輕荷載，節(jié)約成本的效果。商場立面變更是根據(jù)黃總指標(biāo)和使用功能要求而改變的效果甚佳，但價(jià)格昂貴。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，%～2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可高達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響到建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少（㎡，㎡， kg/㎡，合計(jì)節(jié)約鋼材達(dá)950噸，按5000元/噸計(jì)節(jié)約成本達(dá)450萬元）。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%。但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。工程質(zhì)量與施工安全我們公司所開發(fā)的三個(gè)項(xiàng)目工程在質(zhì)量上都能一次性順利通過質(zhì)檢、監(jiān)理、設(shè)計(jì)等單位的驗(yàn)收，且未發(fā)生過重大的質(zhì)量安全事故，在確保工程質(zhì)量和安全的情況下，成功地在一年時(shí)間內(nèi)完成了水東公寓的施工，取得了非常好的成績。但是，由于我們的部分項(xiàng)目在未具備驗(yàn)收的情況下強(qiáng)行驗(yàn)收，引起了在售后服務(wù)過程中存在問題比較多，給業(yè)主造成了一些很不好的印象。存在的質(zhì)量問題主要在以下幾個(gè)方面：1）海豚灣大廈2009年8月8日出現(xiàn)的技護(hù)樁坍塌事故，造成直接經(jīng)濟(jì)損失達(dá)100多萬元，間接損失達(dá)2000多萬元，工期延長3個(gè)月。通過分析，造成事故的起因有以下方面：①由于基礎(chǔ)土方開挖工期的拖延錯(cuò)過了最佳施工期，應(yīng)該在旱季基礎(chǔ)施工的而拖到在雨季施工；②沒有詳細(xì)了解地下管網(wǎng)情況和構(gòu)建筑物有效保護(hù)的情況下盲目施工；③沒有嚴(yán)格按設(shè)計(jì)要求進(jìn)行施工，設(shè)計(jì)上的支護(hù)樁是由二道錨索錨固的，施工過程中要求變更部份只做了一道錨索錨固；④缺乏深基坑施工的經(jīng)驗(yàn)，施工過程中由于出現(xiàn)大量的流砂沒辦法及時(shí)處理而引起其它問題的并發(fā)。2）海豚灣大廈主體工程出現(xiàn)轉(zhuǎn)換層大梁龜裂的質(zhì)量事故，裂縫產(chǎn)生的原因有以下幾方面：①混凝土水熱化過程?；?