【正文】 《物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理》 教案 齊齊哈爾廣播電視大學(xué) 05 年 3 月 輔導(dǎo)教師 :程會(huì)凱 《序》 本書(shū)是為教育部現(xiàn)代 遠(yuǎn)程教育物業(yè)管理專業(yè)編寫的系列教材之一 ,可作為高等院校物業(yè)管理專業(yè)的教材 ,李可供工發(fā)建專業(yè) \監(jiān)理專業(yè) \房地產(chǎn)管理及相關(guān)專業(yè)學(xué)生和有關(guān)專業(yè)人員參考 . 本教材主要是針對(duì) 建筑居住小區(qū)物業(yè)管理中極其重要的設(shè)備設(shè)施管理崗們?nèi)簯?yīng)具備的知識(shí)結(jié)構(gòu)設(shè) ,特別強(qiáng)調(diào)了一些設(shè)備的維護(hù)和管理制度 ,對(duì)實(shí)際工作有針對(duì)性的指導(dǎo)作用 . 本書(shū)共分十四章 :小區(qū)的給排水、供電、供曖、設(shè)備設(shè)施的管理、現(xiàn)代化智能通信及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理。涵概面廣、內(nèi)容充分，是物業(yè)管理專業(yè)的必學(xué)教材。 第一章：物也設(shè)備管理基礎(chǔ) 本章重點(diǎn)：１、 掌握物業(yè)設(shè)備設(shè)施的種類及管理目標(biāo) ２、了解物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理意義 第一節(jié) ：物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標(biāo) 一、 物業(yè)設(shè)備概述 物業(yè)設(shè)備所涵概內(nèi)容：給徘水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào) 、天然氣供應(yīng)及通信網(wǎng)絡(luò)。 具體劃分為四大部分： １、給排水２消防工程、３供熱、供燃?xì)?、通風(fēng)、空調(diào)、４建筑電氣化、 室內(nèi)給水 室內(nèi)飲水 給排水： 室內(nèi)熱水 室內(nèi)排水 水景給排水 游泳池給排水 消防工程： 消火栓消防系統(tǒng) 自動(dòng)噴淋滅火 其它防火消防系統(tǒng) 供熱、供燃?xì)狻? 室內(nèi)供暖及熱源 通風(fēng)、空調(diào) ： 室內(nèi)燃?xì)夤?yīng) 建筑通風(fēng)及防排煙系統(tǒng) 空氣調(diào)節(jié)及冷源 建筑電氣化： 低壓配電系統(tǒng) 建筑照明 建筑防雷 消防控制 安保系統(tǒng) 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 通信與廣播及有有線電視 網(wǎng)絡(luò) 二、物業(yè)設(shè)備管理意義： 管理目的 ：滿足人們生活基本需求，為業(yè)主提供更舒適，更安全的物業(yè)保證。 物業(yè)管理： 為業(yè)主提供良好的生活環(huán)境做有利保障。 室實(shí)現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進(jìn)物業(yè)與設(shè)備現(xiàn)代化，規(guī)范化的有利手段。 是提高設(shè)備，設(shè)施性能與完好率，延長(zhǎng)設(shè)備壽命，節(jié)約資金投入，保障設(shè)備安全運(yùn)行的保 證。 是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要 是強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)的一個(gè)方面 第二節(jié) ：物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容 一、物業(yè) 設(shè)施 管理內(nèi)容： 物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料管理 物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理 維修管理 更新改造管理 備品配件管理 固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理 工程資料管理 二、物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理： 技術(shù)運(yùn)行管理 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理 什么事物業(yè)設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行？ 答：指在物業(yè)設(shè)備安全，正常運(yùn)行的前提下，通過(guò)有效切實(shí)可行的合理的措施，減低設(shè)備的消耗，操作費(fèi)用，維護(hù)保養(yǎng) 費(fèi)用以及檢查維修等方面 的費(fèi)用，即尋求最少的投資 的 最大 的 經(jīng)濟(jì)效益 的 方法。 設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理內(nèi)容： 初期投資費(fèi)用管理。 運(yùn)行成本管理。 三、物業(yè)設(shè)備 的 維修管理： 物業(yè)設(shè)備 的 維護(hù)保養(yǎng)。 維護(hù)保養(yǎng) 的 方式： 清潔，堅(jiān)固，潤(rùn)滑，防腐，防凍，及外觀表面檢查。 維護(hù)保養(yǎng) 的 工作實(shí)施： （ 1） 日常維護(hù)保養(yǎng) （ 2） 定期維護(hù)保養(yǎng) 設(shè)備 的 點(diǎn)檢 點(diǎn)檢： 對(duì)設(shè)備針對(duì)性檢查 物業(yè)設(shè)備 的 計(jì)劃?rùn)z修： 檢修與保養(yǎng)關(guān)系：維護(hù)為主計(jì)劃?rùn)z修為輔 的 原則。 六、固定資產(chǎn)管理： 固定資產(chǎn)：指使用年限在一年以上，單位價(jià)值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上，并在使用過(guò)程中保護(hù)物質(zhì)形態(tài) 的 資產(chǎn) 。 固定資產(chǎn)必須同時(shí)具備 的 兩個(gè)條件： 使用年限在一年以上。 單位價(jià)值在規(guī)定 的 限額以上： 第二章：建筑室內(nèi)給水 本章重點(diǎn) :掌握建筑室內(nèi)給水的分類及管理內(nèi)容 熟悉 室內(nèi)給水系統(tǒng)常用設(shè)備 了解 室內(nèi)給水管道的布置與敷設(shè) 第一節(jié) ： 建筑物業(yè)給水系統(tǒng)概述 一、 室內(nèi)給水系統(tǒng)的分類： 1) 生活給水系統(tǒng)：有水質(zhì)要求。 2) 生產(chǎn)給水系統(tǒng)：水質(zhì)有高有低。 3) 消防給水系統(tǒng)：水質(zhì)無(wú)要求。 系統(tǒng)設(shè)置原則： 水質(zhì)，水壓要求相近盡可能采用供用給水系統(tǒng)。 節(jié)省系統(tǒng)費(fèi)用，提高系統(tǒng)利用率。 消防要求級(jí) 別高的應(yīng)獨(dú)立設(shè)置消防給水系統(tǒng)。 二、 室內(nèi)給水系統(tǒng)的組成： 1. 進(jìn)入管（進(jìn)戶管） 2. 水表節(jié)點(diǎn) 3. 給水管道 4. 給水附件 5. 升壓和儲(chǔ)水設(shè)備 6. 室內(nèi)消防設(shè)備 三、 室內(nèi)給水系統(tǒng)的給水方式： 1. 直接給水方式 適應(yīng)條件：低層或高層建筑： 2. 設(shè)置升壓設(shè)備的給水方式： （ 1）單設(shè)水箱給水方式 特點(diǎn)：不需增壓設(shè)備，因設(shè)水箱水易被污染，增造價(jià)。 適用條件：外網(wǎng)供水不足場(chǎng)合，或需要連續(xù)穩(wěn)定供水場(chǎng)合。 （ 2） 單設(shè)水泵給水方式： 適用：外網(wǎng)壓力大部分時(shí)間內(nèi)不能滿足供水要求，且室內(nèi)用水量較大又較均勻時(shí)。 特點(diǎn)：出水量均勻，水質(zhì)穩(wěn)定，但要防止外網(wǎng)負(fù)壓。 （ 3） 水泵 — 水箱聯(lián)合供水方式。 特點(diǎn)：蓄水池防止產(chǎn)生外網(wǎng)負(fù)壓 。 水箱：上行下給式供水優(yōu)點(diǎn)，穩(wěn)定，成本高。 適用：對(duì)水壓，水量要求標(biāo)準(zhǔn)較高的建筑物。 3. 分區(qū)供給水方式： 適用：地層用水量大如：洗衣房，浴池，大型餐飲，洗車行等。 4. 氣壓灌給水方式： 特點(diǎn)：水壓因氣壓不穩(wěn)而壓差大，管理費(fèi)用高，安裝氣灌方便，水質(zhì)不易污染。 適用：建筑工地施工用水。 四、 高層用水方式： 高層供水特點(diǎn)：水壓不等差距大，如果按常規(guī)供水低層水管設(shè)備水壓過(guò)大，易被損壞，甚至流水噪聲，水龍頭流出水流噴濺。 采用方式：分區(qū)減壓給水方式 第 二節(jié) : 室內(nèi)給水系統(tǒng)常用設(shè)備 一、 給水常用管材，管件及其連接 常用管材：鋼管，銅管，鑄鐵管，塑料管，復(fù)合管。 連接：金屬器材： 螺紋連接 焊接 法蘭連接 非金屬： 絲扣連接 粘接（熱溶） 法蘭 二、 給水管道附件： 給水管道附件分為配水附件和空附件兩類，陪水附件就是水龍頭，作用是調(diào)節(jié)分配水流控件附件：是調(diào)節(jié)水兩，水流，關(guān)斷水流，改變流向的作用。 水表： 水泵 （略） 水箱 水箱功能：在儲(chǔ)存水的同時(shí)對(duì)供水網(wǎng)內(nèi)的水壓起到調(diào)節(jié)的作用（增加，穩(wěn)壓，減壓） 增壓：頂部 減壓：高層建筑物中 部 水箱構(gòu)成：箱體 內(nèi)外人梯，出入水口，水位計(jì)，溢水管 溢水管：當(dāng)浮止閥失靈時(shí)起作用（開(kāi)始工作） 細(xì)節(jié)：進(jìn)水 管高于溢水管 泄水管（出水管）：出水，出水口上緣高于第 50~100mm（防止污物流入配水管網(wǎng)） 此時(shí)還應(yīng)設(shè)定期清洗排污口。 水位信號(hào)管：通過(guò)此信號(hào)管可隨時(shí)發(fā)現(xiàn)浮球閥是否失靈，避免水從溢流管浪費(fèi)掉。 通氣管：生活水管密封設(shè)施，防止因氣壓影響水流而設(shè)。 六、 氣壓給水設(shè)備 （略） 第三節(jié) ： 室內(nèi)給水管道的布置與敷設(shè) 室內(nèi)給水管道的管路布置 ： 布置形式：明裝，暗裝 明裝：特點(diǎn)：暴露 缺點(diǎn)：積灰，凝水，防礙 美觀，優(yōu)點(diǎn)：造價(jià)低，易維修，易安裝。 暗裝：優(yōu)點(diǎn)：美觀 缺點(diǎn)：造價(jià)高，不易維修，不易安裝。 布置原則： 力求長(zhǎng)度最短（節(jié)約管線）：兼顧美觀，便于檢修。 主干管線盡量靠近水量最大設(shè)備處或不允許斷水處。 不允許敷設(shè)在排水溝，煙道，風(fēng)道內(nèi)，不允許穿過(guò)大小便槽，櫥窗，壁柜，盡量避開(kāi)沉降縫，如需則必須采取措施設(shè)來(lái)回彎。 第四節(jié) : 建筑室內(nèi)給水系統(tǒng)的維護(hù)與管理 一、 物業(yè)管理部門對(duì)給水系統(tǒng)的日常維護(hù)管理： 如何做：首先把好設(shè)備設(shè)施的基礎(chǔ)關(guān)，嚴(yán)格驗(yàn)收接管制度的制定與完善入手，對(duì)故障進(jìn)行及時(shí)的維修，切實(shí)灌實(shí)對(duì)物 業(yè)設(shè)備設(shè)施的綜合維護(hù)，確保高效的物業(yè)管理。 二、給水系統(tǒng)常用故障： 水質(zhì)污染 水龍頭出流量過(guò)小或過(guò)大 管道和器具漏水 屋頂水箱溢水或漏水 第三章 ： 建筑室內(nèi)排水 本章重點(diǎn) :掌握建筑室內(nèi)排水的分類及管理內(nèi)容 熟悉 室內(nèi)排 水系統(tǒng)常用設(shè)備 了解室內(nèi)排 水管道的布置與敷設(shè) 分類： 生活排水 工業(yè)廢水排水 屋面 雨水（易忽視） 二、室內(nèi)排水體制及選擇： 室內(nèi)排體制分兩種：分流體制和合流體制。 室內(nèi)排水體系選擇： 注意事項(xiàng)選擇： 宜采用分流以排水體制 的情況 8 種。 宜受用合流排水體制的情況 2 種 三、室內(nèi)排水系統(tǒng)的組成： 衛(wèi)生器具 排水管道 通氣管道 清通設(shè)備 抽升設(shè)備 污水局部處理構(gòu)筑物 第二節(jié) 排水系統(tǒng)常用設(shè)備 便溺器具 大便器和大便槽（ 1）坐式大便器（ 2）、蹲式大便器（ 3）、大便槽 小便器 盥洗器具 洗臉盆 盥洗槽 浴盆 淋浴器