【正文】 《物業(yè)設備設施管理》 教案 齊齊哈爾廣播電視大學 05 年 3 月 輔導教師 :程會凱 《序》 本書是為教育部現代 遠程教育物業(yè)管理專業(yè)編寫的系列教材之一 ,可作為高等院校物業(yè)管理專業(yè)的教材 ,李可供工發(fā)建專業(yè) \監(jiān)理專業(yè) \房地產管理及相關專業(yè)學生和有關專業(yè)人員參考 . 本教材主要是針對 建筑居住小區(qū)物業(yè)管理中極其重要的設備設施管理崗們群應具備的知識結構設 ,特別強調了一些設備的維護和管理制度 ,對實際工作有針對性的指導作用 . 本書共分十四章 :小區(qū)的給排水、供電、供曖、設備設施的管理、現代化智能通信及計算機網絡管理。涵概面廣、內容充分，是物業(yè)管理專業(yè)的必學教材。 第一章：物也設備管理基礎 本章重點：１、 掌握物業(yè)設備設施的種類及管理目標 ２、了解物業(yè)設備設施的管理意義 第一節(jié) ：物業(yè)設備管理的意義和目標 一、 物業(yè)設備概述 物業(yè)設備所涵概內容：給徘水、供電、供暖、消防、通風、電梯、空調 、天然氣供應及通信網絡。 具體劃分為四大部分： １、給排水２消防工程、３供熱、供燃氣、通風、空調、４建筑電氣化、 室內給水 室內飲水 給排水： 室內熱水 室內排水 水景給排水 游泳池給排水 消防工程： 消火栓消防系統(tǒng) 自動噴淋滅火 其它防火消防系統(tǒng) 供熱、供燃氣、 室內供暖及熱源 通風、空調 ： 室內燃氣供應 建筑通風及防排煙系統(tǒng) 空氣調節(jié)及冷源 建筑電氣化： 低壓配電系統(tǒng) 建筑照明 建筑防雷 消防控制 安保系統(tǒng) 網絡系統(tǒng) 通信與廣播及有有線電視 網絡 二、物業(yè)設備管理意義： 管理目的 ：滿足人們生活基本需求，為業(yè)主提供更舒適，更安全的物業(yè)保證。 物業(yè)管理： 為業(yè)主提供良好的生活環(huán)境做有利保障。 室實現物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進物業(yè)與設備現代化，規(guī)范化的有利手段。 是提高設備，設施性能與完好率，延長設備壽命，節(jié)約資金投入，保障設備安全運行的保 證。 是城市文明建設和發(fā)展的需要 是強化物業(yè)管理企業(yè)基礎建設的一個方面 第二節(jié) ：物業(yè)設備管理的內容 一、物業(yè) 設施 管理內容： 物業(yè)設備基礎資料管理 物業(yè)設備運行管理 維修管理 更新改造管理 備品配件管理 固定資產（設備）管理 工程資料管理 二、物業(yè)設備運行管理： 技術運行管理 經濟運行管理 什么事物業(yè)設備的經濟運行？ 答：指在物業(yè)設備安全，正常運行的前提下，通過有效切實可行的合理的措施，減低設備的消耗，操作費用，維護保養(yǎng) 費用以及檢查維修等方面 的費用，即尋求最少的投資 的 最大 的 經濟效益 的 方法。 設備經濟運行管理內容： 初期投資費用管理。 運行成本管理。 三、物業(yè)設備 的 維修管理： 物業(yè)設備 的 維護保養(yǎng)。 維護保養(yǎng) 的 方式： 清潔，堅固，潤滑，防腐，防凍，及外觀表面檢查。 維護保養(yǎng) 的 工作實施： （ 1） 日常維護保養(yǎng) （ 2） 定期維護保養(yǎng) 設備 的 點檢 點檢： 對設備針對性檢查 物業(yè)設備 的 計劃檢修： 檢修與保養(yǎng)關系：維護為主計劃檢修為輔 的 原則。 六、固定資產管理： 固定資產：指使用年限在一年以上，單位價值在規(guī)定標準以上，并在使用過程中保護物質形態(tài) 的 資產 。 固定資產必須同時具備 的 兩個條件： 使用年限在一年以上。 單位價值在規(guī)定 的 限額以上： 第二章：建筑室內給水 本章重點 :掌握建筑室內給水的分類及管理內容 熟悉 室內給水系統(tǒng)常用設備 了解 室內給水管道的布置與敷設 第一節(jié) ： 建筑物業(yè)給水系統(tǒng)概述 一、 室內給水系統(tǒng)的分類： 1) 生活給水系統(tǒng)：有水質要求。 2) 生產給水系統(tǒng)：水質有高有低。 3) 消防給水系統(tǒng)：水質無要求。 系統(tǒng)設置原則： 水質，水壓要求相近盡可能采用供用給水系統(tǒng)。 節(jié)省系統(tǒng)費用，提高系統(tǒng)利用率。 消防要求級 別高的應獨立設置消防給水系統(tǒng)。 二、 室內給水系統(tǒng)的組成： 1. 進入管（進戶管） 2. 水表節(jié)點 3. 給水管道 4. 給水附件 5. 升壓和儲水設備 6. 室內消防設備 三、 室內給水系統(tǒng)的給水方式： 1. 直接給水方式 適應條件：低層或高層建筑： 2. 設置升壓設備的給水方式： （ 1）單設水箱給水方式 特點：不需增壓設備，因設水箱水易被污染，增造價。 適用條件：外網供水不足場合，或需要連續(xù)穩(wěn)定供水場合。 （ 2） 單設水泵給水方式： 適用：外網壓力大部分時間內不能滿足供水要求，且室內用水量較大又較均勻時。 特點：出水量均勻，水質穩(wěn)定，但要防止外網負壓。 （ 3） 水泵 — 水箱聯合供水方式。 特點：蓄水池防止產生外網負壓 。 水箱：上行下給式供水優(yōu)點，穩(wěn)定，成本高。 適用：對水壓，水量要求標準較高的建筑物。 3. 分區(qū)供給水方式： 適用：地層用水量大如：洗衣房，浴池，大型餐飲，洗車行等。 4. 氣壓灌給水方式： 特點：水壓因氣壓不穩(wěn)而壓差大，管理費用高，安裝氣灌方便，水質不易污染。 適用：建筑工地施工用水。 四、 高層用水方式： 高層供水特點：水壓不等差距大，如果按常規(guī)供水低層水管設備水壓過大，易被損壞，甚至流水噪聲，水龍頭流出水流噴濺。 采用方式：分區(qū)減壓給水方式 第 二節(jié) : 室內給水系統(tǒng)常用設備 一、 給水常用管材，管件及其連接 常用管材：鋼管，銅管，鑄鐵管，塑料管，復合管。 連接：金屬器材： 螺紋連接 焊接 法蘭連接 非金屬： 絲扣連接 粘接（熱溶） 法蘭 二、 給水管道附件： 給水管道附件分為配水附件和空附件兩類，陪水附件就是水龍頭，作用是調節(jié)分配水流控件附件：是調節(jié)水兩，水流，關斷水流，改變流向的作用。 水表： 水泵 （略） 水箱 水箱功能：在儲存水的同時對供水網內的水壓起到調節(jié)的作用（增加，穩(wěn)壓，減壓） 增壓：頂部 減壓：高層建筑物中 部 水箱構成：箱體 內外人梯，出入水口，水位計，溢水管 溢水管：當浮止閥失靈時起作用（開始工作） 細節(jié)：進水 管高于溢水管 泄水管（出水管）：出水，出水口上緣高于第 50~100mm（防止污物流入配水管網） 此時還應設定期清洗排污口。 水位信號管：通過此信號管可隨時發(fā)現浮球閥是否失靈，避免水從溢流管浪費掉。 通氣管：生活水管密封設施，防止因氣壓影響水流而設。 六、 氣壓給水設備 （略） 第三節(jié) ： 室內給水管道的布置與敷設 室內給水管道的管路布置 ： 布置形式：明裝，暗裝 明裝：特點：暴露 缺點：積灰，凝水，防礙 美觀，優(yōu)點：造價低，易維修，易安裝。 暗裝：優(yōu)點：美觀 缺點：造價高，不易維修，不易安裝。 布置原則： 力求長度最短（節(jié)約管線）：兼顧美觀，便于檢修。 主干管線盡量靠近水量最大設備處或不允許斷水處。 不允許敷設在排水溝，煙道，風道內，不允許穿過大小便槽，櫥窗，壁柜，盡量避開沉降縫，如需則必須采取措施設來回彎。 第四節(jié) : 建筑室內給水系統(tǒng)的維護與管理 一、 物業(yè)管理部門對給水系統(tǒng)的日常維護管理： 如何做：首先把好設備設施的基礎關，嚴格驗收接管制度的制定與完善入手，對故障進行及時的維修，切實灌實對物 業(yè)設備設施的綜合維護，確保高效的物業(yè)管理。 二、給水系統(tǒng)常用故障： 水質污染 水龍頭出流量過小或過大 管道和器具漏水 屋頂水箱溢水或漏水 第三章 ： 建筑室內排水 本章重點 :掌握建筑室內排水的分類及管理內容 熟悉 室內排 水系統(tǒng)常用設備 了解室內排 水管道的布置與敷設 分類： 生活排水 工業(yè)廢水排水 屋面 雨水（易忽視） 二、室內排水體制及選擇： 室內排體制分兩種：分流體制和合流體制。 室內排水體系選擇： 注意事項選擇： 宜采用分流以排水體制 的情況 8 種。 宜受用合流排水體制的情況 2 種 三、室內排水系統(tǒng)的組成： 衛(wèi)生器具 排水管道 通氣管道 清通設備 抽升設備 污水局部處理構筑物 第二節(jié) 排水系統(tǒng)常用設備 便溺器具 大便器和大便槽（ 1）坐式大便器（ 2）、蹲式大便器（ 3）、大便槽 小便器 盥洗器具 洗臉盆 盥洗槽 浴盆 淋浴器