【正文】 海南某五星級酒店項目可行性研究報告——中國海南三亞海棠灣 有限公司二0一0年八月目 錄一、項目概況 5（一）區(qū)域交通 5（二）地形地勢 6（三）規(guī)劃設(shè)計 7整體規(guī)劃 7建筑產(chǎn)品介紹 9建筑風(fēng)格 11（四）項目團隊介紹 11開發(fā)商 11建筑設(shè)計單位 12景觀設(shè)計單位 12酒店管理公司 12二、中國旅游概況 13（一）歷史游客到訪情況 13國內(nèi)游客到訪 13國際游客到訪 14游客的國籍構(gòu)成 14國內(nèi)旅游收入 16國際旅游收入 16出境旅游統(tǒng)計 16（二）中國酒店市場 175星級酒店整體歷史業(yè)績 17（三）未來趨勢定性分析 19三、海南經(jīng)濟發(fā)展概況 20（一）歷史經(jīng)濟指標 20（二）主要產(chǎn)業(yè) 21（三）進口與出口 21（四）外資 21（五）主要基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)項目 22機場 22新機場的建設(shè) 22港口 23公路 23鐵路 23高速鐵路 24跨海大橋 24（六）航班和旅客歷史營運指標 24（七）未來發(fā)展規(guī)劃 25四、海南旅游發(fā)展概況 26（一）海南旅游 26海南的到訪游客總計 26國際到訪游客的國籍構(gòu)成 27海南省旅游收入 28季節(jié)性 29（二）三亞旅游 30三亞到訪游客 30到訪游客的國籍構(gòu)成 30三亞旅游收入 31（三）大三亞區(qū)域的主要海灣 32三亞灣 32大東海 33亞龍灣 33（四）陵水縣正在開發(fā)的海灣 34土福灣 35清水灣 36香水灣 37（五）其它正在開發(fā)的海灣 38太陽灣 38海棠灣 39神州半島 40石梅灣 40（六）海南南部開發(fā)區(qū)的總體比較 42（七）SWOT分析 43優(yōu)勢 43機遇 43劣勢 44威脅 45（八）未來發(fā)展趨勢及前景 46五、酒店市場分析 48（一）海南酒店統(tǒng)計 48（二）大三亞度假市場 49三亞灣 49大東海 50亞龍灣 51（三）市場構(gòu)成 52（四）平均停留時間 53（五）季節(jié)性 53（六）預(yù)計新增供給 53（七）酒店市場未來發(fā)展趨勢和前景 54五星級酒店市場未來發(fā)展趨勢 54新開發(fā)項目的主要成功因素 55六、酒店定位及設(shè)計建議 58（一）定位及功能布局 58定位依據(jù) 58整體定位 58客群定位 58產(chǎn)品設(shè)置——功能布局定位 58（二）設(shè)計建議 59總體設(shè)計關(guān)鍵點 59功能分區(qū)及布局設(shè)計關(guān)鍵點 60硬件設(shè)施機電部分建議 63七、投資估算 72（一）項目技術(shù)經(jīng)濟指標 72（二）開發(fā)建設(shè)計劃 72（三）建設(shè)投資估算 72土地成本 72工程簡要 72建設(shè)總投資估算 74八、酒店經(jīng)營財務(wù)分析 75（一）住宿率及平均房價預(yù)測 75競爭市場對比分析 75需求預(yù)測分析 76預(yù)測結(jié)論 77（二）經(jīng)營預(yù)測 79說明 79預(yù)測成本假設(shè) 80取費假設(shè) 80固定和變動成本 81總成本費用估算 82凈利潤測算 83（三）財務(wù)分析 85資金籌措表 85借款還本付息表 86現(xiàn)金流量表 87財務(wù)評價指標 88九、可行性研究結(jié)論 89（一）項目整體經(jīng)濟效益評估 89投資方面 89經(jīng)營收益方面 89投資與回報方面 89（二）可行性結(jié)論 89一、項目概況（一）區(qū)域交通項目所在地位于中國三亞市與陵水黎族自治縣的交界處的土福灣內(nèi)，三亞海棠灣鎮(zhèn)藤橋河出?？跂|側(cè)。項目所在地距離三亞鳳凰國際機場約60公里，距離三亞市區(qū)、陵水縣城均約40公里，2008年東西線高速貫通后，從三亞鳳凰機場至地塊將從目前的１小時縮短至30分鐘左右，交通可達性將得到大幅提高，與從機場到亞龍灣所需時間相當(dāng)。地塊離東線高速出口約3公里。（二）地形地勢項目總占地約1000畝，海岸線長約750米，地塊縱深1500米左右。地塊東邊為農(nóng)業(yè)用地，西至世知酒店，北邊腹地為漁塘，向北三公里左右到東線高速出口，南邊面海。地塊海岸長約750米，沙灘朝南，沙質(zhì)及海水質(zhì)量良好，沙灘后有50米寬椰林帶，地塊地勢較高(～15m)，受海嘯等自然災(zāi)害影響小。項目區(qū)域規(guī)劃圖：地塊的優(yōu)勢主要有：l 750多米的海岸線及沙灘，具有優(yōu)質(zhì)的一線海景，能夠有效提升項目的檔次，帶來較好的經(jīng)濟效益；l 百年老椰林，增添項目的熱帶風(fēng)情，為項目的自然綠化加分；l 南向開發(fā)用地，南向海岸線，受海嘯和臺風(fēng)的影響小，可與亞龍灣媲美，是未來推廣宣傳的亮點；l 直接由高速路開口抵達的項目，給人先入為主的感覺，增添業(yè)主的尊崇感和優(yōu)越感。（三）規(guī)劃設(shè)計整體規(guī)劃l 設(shè)計概述在一個擁有得天獨厚的地理環(huán)境優(yōu)勢、四季迷人的自然海岸、與美國加州圣塔芭芭拉風(fēng)格有著巧妙相似之處的三亞海棠灣，國際知名設(shè)計大師創(chuàng)作了具有浪漫異域風(fēng)情的，與建筑風(fēng)格相互協(xié)調(diào)且互相烘托的圣塔芭芭拉風(fēng)格景觀。強調(diào)自然與居住者的相輔、相存、共和諧。以大尺度和大氣度的概念來規(guī)劃設(shè)計，我們在設(shè)計中從全方位著眼考慮設(shè)計空間與自然空間的融合，不僅僅關(guān)注于平面的構(gòu)圖及功能分區(qū)，還注重于全方位的立體層次分布，運用堆土成坡、無邊游泳池、鋪地落差、植物配置等等手段進行高差的創(chuàng)造和空間轉(zhuǎn)換。平面構(gòu)成線條流暢，從容大度，空間分布錯落有致，變化豐富，再加上滿園的植物隨季節(jié)變換造成的景觀變遷，使整個景觀設(shè)計真正成為一個四維空間作品，無論春夏秋冬、無論平視鳥瞰，都能令人獲得愉悅的立體視覺效果。項目效果圖：l 設(shè)計理念本設(shè)計中自然生態(tài)的理念一直貫穿始終，體現(xiàn)了尊重自然而不僅僅是改造自然的現(xiàn)代設(shè)計思想，追求人造環(huán)境與自然環(huán)境的密切結(jié)合，相互輝應(yīng)，相得益彰。l 設(shè)計風(fēng)格216。 南區(qū)：加州圣塔芭芭拉與東南亞休閑園林相融合風(fēng)格；216。 北區(qū)：加州圣塔芭芭拉。l 規(guī)劃布局與功能分區(qū)：園林的功用性亦是小區(qū)園林設(shè)計的重點之一，小區(qū)的功能劃分井井有條，在保持總體風(fēng)格的基礎(chǔ)上追求各自的特色。 按照功能和使用要求，將整個小區(qū)分為南北兩區(qū)。216。 南區(qū)：由二縱一橫構(gòu)成，形成四大集中景觀帶。178。 1樓與接待示范區(qū)間景觀帶該軸主要設(shè)置功能區(qū)域，如入口景觀、道路景觀和無邊主游泳池。景觀泳池形營造出一定的私密性和景觀性。泳池通過曲線臺階分為淺水池和深水池兩個區(qū)域，在淺水區(qū)設(shè)計了按摩池，泳池周邊設(shè)計了陽光沐浴吧和景墻廊架。景觀樹、水邊樹池、特色噴水小品等都體現(xiàn)出異國風(fēng)情。水岸綠化帶設(shè)計了兩條入海通道，沿途設(shè)計一些休息小平臺。178。 接待區(qū)景觀帶為了打造景觀示范功能，結(jié)合會所，LL3別墅樣板房，總統(tǒng)SPA房，7個小的SPA房，根據(jù)建筑布局的設(shè)計，以水景為主，以綠色種植為輔，并配以大量精致的圣塔芭芭拉風(fēng)格的亭、花架、座椅，雕塑等。并結(jié)合東南亞海濱景觀處理手法，設(shè)置風(fēng)情草亭，并配置精美的銅雕，無一不彰顯其奢華和舒適。178。 2樓與接待示范區(qū)間景觀帶與接待景觀帶完美結(jié)合，突出住戶的私密感。178。 橫向沿海景觀帶臨海景觀帶雖然處于小區(qū)之外，但亦是整個環(huán)境設(shè)計不可分割的一部分。項目突出休閑的海濱生活，在此設(shè)置休閑涼亭、休閑躺椅、沙灘排球等設(shè)施。建筑產(chǎn)品介紹l 酒店式公寓作為本項目主要特色，大部分客房房間都是直接面海的海景房。在戶型設(shè)計上避免過多交通面積，在功能合理的情況下盡可能擴大視覺空間。本項目共有5棟公寓，其中3號樓為Holiday Inn酒店，本報告主要是針對3號樓酒店的可行性研究。l 聯(lián)排別墅根據(jù)所處地理位置不同，發(fā)揮其各自的特征，組團為居住者提供獨處的空間以及不同形式的公共空間、半公共空間、半私密空間以及私密空間，美觀性、舒適性和實用性都作為重點考慮到設(shè)計中。本項目共計約500套別墅。l SPA會所定位高端，先期開發(fā)，通過SPA會所定位該區(qū)域的高檔次,將成為整個三亞市最具有影響力的療養(yǎng)場所。l 商業(yè)配套酒店式的服務(wù)管理為居者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。同時商業(yè)營業(yè)活動及水上游樂休閑活動設(shè)施充分，使居者能真正體會度假村的含義。完備的設(shè)施和良好的景觀條件給使用者帶來身心愉快的運動體驗和別具一格消費理念。建筑風(fēng)格本項目的外立面設(shè)計采用了充滿陽光氣息的加州特征的西班牙風(fēng)格。筒瓦鋪就色彩斑斕的屋頂，STUCCO、石材相交錯的外墻面，高低錯落的屋面形成豐富、有層次的天際線，并不時被形式各異的煙囪、塔樓打斷，大量運用木門窗套、木窗楣、木構(gòu)架，墻面點綴以各類裝飾小構(gòu)件，從紅陶筒瓦到STUCCO墻體，從弧型墻到一步陽臺，還有鐵藝、陶藝掛件等，以及對于小拱璇、文化石外墻、紅色坡屋頂、圓弧檐口等符號的抽象化利用，演繹出簡樸、大氣而精致的地中海度假城鎮(zhèn)建筑特征。 （四）項目團隊介紹開發(fā)商重慶實業(yè)（集團）有限公司，中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)，連續(xù)三屆重慶房地產(chǎn)開發(fā)50強前10強。開發(fā)面積累計逾200萬方，囊括花園社區(qū)、高檔公寓、別墅、購物中心、酒店等物業(yè)形態(tài)。集團資產(chǎn)總值30億元，公司業(yè)務(wù)主要分布于重慶、海南、成都等地，下屬企業(yè)包括三亞中港、海南海興等海南公司以及物業(yè)、恒浦等8家重慶和成都公司。目前集團在海南已成功開發(fā)了椰藍灣等項目。即將推出中港國際游艇俱樂部以及等高檔旅游地產(chǎn)項目，秉承“地產(chǎn)，服務(wù)百年”的理念，領(lǐng)濱海度假時代，與國際巨頭聯(lián)袂共襄開發(fā)宏圖盛舉，啟幕中國未來海生活。建筑設(shè)計單位的建筑設(shè)計單即為美國JWDA。美國JWDA建筑設(shè)計事務(wù)所成立于1977年，總部設(shè)在美國加利福尼亞州圣地亞哥市，是一個集建筑設(shè)計、城市規(guī)劃、室內(nèi)設(shè)計等專業(yè)的綜合專業(yè)設(shè)計公司。JWDA于1993年進入中國，并于1997年在上海正式設(shè)立中國代表處。二十多年來，JWDA在中美兩地完成的項目涉及商業(yè)辦公、賓館酒店、住宅、金融、高科技等領(lǐng)域，并多次榮獲美國與中國有關(guān)部門的嘉獎。景觀設(shè)計單位的景觀設(shè)計單位即為香港貝爾高林。貝爾高林，世界頂尖的設(shè)計顧問公司之一，完成有一萬二千多個項目,遍布于世界七十多個國家。具五十年之歷史之貝爾高林國際于1986年成立貝爾高林國際（香港）有限公司，致力為亞太地區(qū)提供綜合土地規(guī)劃及環(huán)境設(shè)計服務(wù)。憑著富創(chuàng)意、高水準的設(shè)計及優(yōu)質(zhì)服務(wù)，在國際間的聲譽和地位已獲認同。一方面，替各項目締造出與眾不同、歷久常新的環(huán)境。另一方面又可增加市場價值，為投資者帶來回報。酒店管理公司3號公寓即為洲際集團下屬的Holiday Inn五星級酒店。洲際集團成立于1946年，是目前全球最大及網(wǎng)絡(luò)分布最廣的專業(yè)酒店管理集團，擁有和超過55年國際酒店管理經(jīng)驗。洲際集團目前是世界上最具規(guī)模、最全球化的國際專業(yè)酒店集團，以其擁有管理和超過三千七百家酒店及56萬間客房，并分布于世界一個多個國家和地區(qū)，的卓越成就而傲然于世。集團擁有世界上最悠久最具知名度的酒店品牌，如洲際、皇冠假日、假日和快捷假日等，這些品牌涵蓋了從超高檔到中檔的多級酒店市場，并且在各個市場中均占有領(lǐng)先地位。二、中國旅游概況（一）歷史游客到訪情況國內(nèi)游客到訪 隨著中國旅游業(yè)的飛速發(fā)展，國內(nèi)旅游市場的規(guī)模在過去十年中已擴大了兩倍以上。目前中國擁有全球最大的國內(nèi)旅游市場。2009年，%增幅持續(xù)強勁增長，達到19億人次。部分原因是由于一些刺激性措施的實施，如促進鄉(xiāng)村游（到農(nóng)家、村落及其它鄉(xiāng)村地區(qū)）以及各城市推出的旅游優(yōu)惠措施，其中包括商場及旅游景點提供折扣優(yōu)惠券以拉動內(nèi)需。2009年，國內(nèi)旅游收入增長了16%，首次突破人民幣萬億元大關(guān)。下圖顯示了2000年至2009年期間，中國國內(nèi)游客數(shù)量的歷史發(fā)展趨勢：促進國內(nèi)旅游業(yè)繁榮發(fā)展的因素包括經(jīng)濟改革、中產(chǎn)階級的增加、基礎(chǔ)設(shè)施的改善以及政府的扶持。在上世紀 90 年代中國經(jīng)濟飛速發(fā)展之前，大多數(shù)人既無時間也沒有閑錢用于旅行，政府對于跨省旅行還設(shè)有某些管理規(guī)定。而隨著人們財富不斷增長，推動了旅游休閑方面的需求，當(dāng)今的經(jīng)濟狀況已完全不同。隨著旅行限制措施 的放松以及11天公共假期和黃金周的推出，也有助于推動國內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展。2009年初，在經(jīng)濟前景黯淡之時，有些地方政府呼吁恢復(fù)“五一”黃金周（自2007年起由7天減為3天），以刺激旅游業(yè)發(fā)展。但這一呼聲后來被中央政府否決。目前尚不清楚該議題是否會在不久的將來再次被審議。國際游客到訪與世界上其它國家一樣，2009年中國的入境旅游受到了全球經(jīng)濟不景氣的負面影響。旅游業(yè)的不景氣再加上4月全球爆發(fā)甲型H1N1流感，使入境游客數(shù)量自2008年5月起持續(xù)經(jīng)歷15個月的下滑，直至2009年8月才止住下跌勢頭。2009年全年中國共接待國際游客（包括港澳臺同胞）。與此類似，%，為397億美元。2009年真正的國外游客數(shù)量約2,200萬人次，僅占總?cè)刖秤慰蛿?shù)量的17%。盡管入境游客數(shù)量連續(xù)兩年下滑，中國仍然保持了世界最大的旅游目的地之一的地位。據(jù)中國國家旅游管理總局預(yù)測，%， 億人次。下圖顯示了過去十年中，到訪國際游客數(shù)量的增長情況：同樣，2010年上海世博會為中國提供了一個在世界舞臺上宣傳和推廣自己的機會。世博會自5月1日開幕，將一直延續(xù)至10月31日，在此期間預(yù)計將吸引7,000 萬游客到訪上海，其中包括350萬海外游客。這無疑將進一步推動國內(nèi)旅游業(yè)增長，對于蕭條的入境旅游也將產(chǎn)生急需的推動作用。根據(jù)聯(lián)合國世界旅游組織的資料顯示，到2020年，中國將有望成為世界最大、