【正文】 277262096龍村小策劃主講人資料提供：高 波中國(guó)策劃師在線房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)精要解析一、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)的涵義與工作流程二、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)：房地產(chǎn)業(yè)的核心技術(shù)及其效應(yīng)三、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)要點(diǎn)一、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)的涵義與工作流程l 貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)與管理的整個(gè)過(guò)程；l 包括選擇開(kāi)發(fā)地塊，土地價(jià)值研判，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目市場(chǎng)定位與概念設(shè)計(jì)、物業(yè)規(guī)劃與設(shè)計(jì)定位等項(xiàng)目可行性研究，制定物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，以及品牌設(shè)計(jì)、定價(jià)、促銷、廣告宣傳等整體營(yíng)銷策劃和全面推廣銷售的活動(dòng)； l 一系列單項(xiàng)技術(shù)和概念的有效整合。工作內(nèi)容：圖1 全程精深設(shè)計(jì)的工作內(nèi)容核心結(jié)構(gòu)l 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)l 投資決策l 全程營(yíng)銷 網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)u 選擇地塊u 市場(chǎng)調(diào)查u 土地價(jià)值研判u 項(xiàng)目定位u 規(guī)劃設(shè)計(jì)u 景觀設(shè)計(jì)u 建筑設(shè)計(jì)u 品牌設(shè)計(jì)u 營(yíng)銷推廣策劃u 物業(yè)管理u 資本運(yùn)作網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)是基礎(chǔ)，是基本功，依靠踏實(shí)；核心結(jié)構(gòu)是一種提升，是一次跳躍，憑借感悟。 網(wǎng)絡(luò)工作流程圖項(xiàng)目全程精深設(shè)計(jì) 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)研究規(guī)劃選址市場(chǎng)調(diào)研土地價(jià)值研判企業(yè)高層訪談國(guó)內(nèi)著名城市考察企業(yè)MI設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件企業(yè)VI設(shè)計(jì)建設(shè)用地規(guī)劃許可證項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)規(guī)劃項(xiàng)目命名景觀方案設(shè)計(jì)及審定項(xiàng)目定位建筑項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)地質(zhì)勘探工程建設(shè)規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)建議施工圖設(shè)計(jì)審定營(yíng)銷戰(zhàn)略推廣戰(zhàn)略工程規(guī)劃許可證工程合同質(zhì)量監(jiān)督投資分析竣工驗(yàn)收?qǐng)D2 全程精深設(shè)計(jì)的工作流程結(jié)構(gòu)是基礎(chǔ)，二、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)：房地產(chǎn)業(yè)的核心技術(shù)及其效應(yīng)全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)：房地產(chǎn)業(yè)的核心技術(shù)u 任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)都有其核心技術(shù)，麥當(dāng)勞的核心技術(shù)是她的特有的工作規(guī)程和配方。u 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資、經(jīng)營(yíng)是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的十分復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，涉及眾多行業(yè)和部門(mén)，需要聚集各類專業(yè)人士的智慧，利用長(zhǎng)期積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行創(chuàng)造性活動(dòng)。u 從技術(shù)和知識(shí)角度看，房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作，不是僅靠單項(xiàng)技術(shù)就能奏效的，而需要一系列先進(jìn)技術(shù)和理念的整合。u 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)是房地產(chǎn)業(yè)的一項(xiàng)核心技術(shù)，企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是由企業(yè)的核心技術(shù)水平和市場(chǎng)營(yíng)銷力決定的，因而房地產(chǎn)發(fā)展商的全程精深設(shè)計(jì)水平直接關(guān)系到發(fā)展商的核心競(jìng)爭(zhēng)力的大小。u 核心競(jìng)爭(zhēng)力決定企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)=f(單項(xiàng)技術(shù)創(chuàng)新，細(xì)胞優(yōu)選克隆技術(shù)，整合技術(shù))表1 房地產(chǎn)精深設(shè)計(jì)技術(shù)類型比較策劃技術(shù)類型技術(shù)體系設(shè)計(jì)思路人與自然關(guān)系的處理功能滿足升值特征資源整合程度整合效應(yīng)垃圾策劃單項(xiàng)技術(shù)簡(jiǎn)單抄襲破壞性不能滿足貶值簡(jiǎn)單拼湊缺乏賣點(diǎn)策劃克隆技術(shù)模仿為主兼容性基本滿足不穩(wěn)定一般整合一般有效功能策劃單項(xiàng)技術(shù)創(chuàng)新、細(xì)胞優(yōu)選克隆技術(shù)、整合技術(shù)原創(chuàng)創(chuàng)新和整合創(chuàng)新和諧共榮充分超值滿足永久升值最佳整合顯著全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)效應(yīng)木桶效應(yīng)l 一個(gè)木桶能裝水的最大值取決于最短的一根木板的長(zhǎng)度。同樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作水平的高低也取決于各種專業(yè)中的最低水平。外溢效應(yīng)n 房地產(chǎn)知識(shí)存量不斷增加并導(dǎo)致外溢效應(yīng)，知識(shí)的外溢效應(yīng)表現(xiàn)為最初的知識(shí)投資使后續(xù)的投資更具生產(chǎn)效率。n 知識(shí)作為一種資本，決定了房地產(chǎn)發(fā)展商的產(chǎn)出是自身知識(shí)水平和社會(huì)一般房地產(chǎn)知識(shí)存量的函數(shù)。發(fā)展商關(guān)于房地產(chǎn)的知識(shí)積累越多，水平越高，發(fā)展商的產(chǎn)出就越多；社會(huì)關(guān)于一般房地產(chǎn)知識(shí)的積累越多，技術(shù)的普遍水平越高，發(fā)展商的產(chǎn)出也就越高。Q=f(發(fā)展商自身知識(shí)水平，社會(huì)一般房地產(chǎn)知識(shí)存量)n 知識(shí)具有外在性：發(fā)展商不必自身去生產(chǎn)一般性房地產(chǎn)知識(shí)的存量，但卻可以從中獲得好處，由于知識(shí)的邊際生產(chǎn)力是遞增的，知識(shí)存量的增加會(huì)引起一系列的外在效應(yīng)，使生產(chǎn)函數(shù)上移，發(fā)展商的產(chǎn)出水平和產(chǎn)出的增長(zhǎng)率得以“永久性”的提高。n 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)組織應(yīng)該是一所大學(xué)，是一種學(xué)習(xí)型組織和專家型組織，能不斷進(jìn)行知識(shí)創(chuàng)新。n 全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)的擁有者是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思想庫(kù)或腦庫(kù)。n 推行房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)，必須聚集一定的人力資本或具有很強(qiáng)的人力資本的積累能力，他們充分利用自身的市場(chǎng)操作經(jīng)驗(yàn)和發(fā)揮專業(yè)技術(shù)水平優(yōu)勢(shì)，借助于知識(shí)和人力資本大幅度提高項(xiàng)目的附加值和增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)178。 學(xué)習(xí)或經(jīng)驗(yàn)曲線的客觀存在，產(chǎn)品的單位成本將隨著企業(yè)累積經(jīng)驗(yàn)的增加而下降。178。 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)以專業(yè)化深度分工為前提條件。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，可以借助于外力在開(kāi)發(fā)成本不變的條件下促進(jìn)物業(yè)整體品質(zhì)提高，從而使個(gè)人投資者得到更多的實(shí)惠。178。 專業(yè)策劃人士進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，利用各類專業(yè)人士的累積經(jīng)驗(yàn)或一技之長(zhǎng)，形成組合優(yōu)勢(shì)，在有效分工和合作中提高效率，降低產(chǎn)品開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)，使投資者深感物有所值、物超其值，物業(yè)具有更大的投資升值空間。178。 在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，實(shí)施全程精深設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)推行總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，進(jìn)而形成價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的捷徑。品牌效應(yīng)l 房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱性是普遍存在的，如果缺乏通暢的信號(hào)發(fā)送的渠道或不能有效發(fā)送信號(hào)，由于存在逆向選擇，低質(zhì)量的物業(yè)和服務(wù)就會(huì)驅(qū)逐高品位的物業(yè)和服務(wù)，導(dǎo)致市場(chǎng)失靈。l 消費(fèi)者相信品牌，是因?yàn)樵谑袌?chǎng)充斥各種信息和信息不對(duì)稱的情況下，品牌是消費(fèi)者最能直接利用的信息。l 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)，但歸根到底是一種品牌競(jìng)爭(zhēng)，擁有品牌比擁有工廠更重要。擁有領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)的品牌，是占領(lǐng)市場(chǎng)和開(kāi)拓市場(chǎng)的唯一捷徑。名牌企業(yè)的產(chǎn)品在市場(chǎng)銷售中具有品牌競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。l 發(fā)展商一旦在社會(huì)上擁有很高知名度和美譽(yù)度的品牌，必將在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得更多的優(yōu)勢(shì)。在香港，居民買(mǎi)房子最認(rèn)新鴻基、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、恒基兆業(yè)、信和等幾個(gè)牌子，這些品牌的物業(yè)比其他發(fā)展商開(kāi)發(fā)的同類物業(yè)價(jià)格高10%以上，這就是名牌在房地產(chǎn)銷售中產(chǎn)生的品牌效應(yīng)。l 對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，品牌是規(guī)劃、設(shè)計(jì)、文化、藝術(shù)、品質(zhì)、信譽(yù)、實(shí)力、服務(wù)、營(yíng)銷等多層面因素的集成和凝結(jié)，是企業(yè)內(nèi)部有效管理的綜合表現(xiàn)。企業(yè)品牌是名牌企業(yè)和名牌項(xiàng)目?jī)刹糠纸Y(jié)合而成的。名牌企業(yè)與名牌物業(yè)緊密相關(guān)，名牌企業(yè)更容易提高物業(yè)品牌的知名度，形成項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，而通過(guò)精心打造名牌項(xiàng)目又可以提升企業(yè)品牌。l 一般而言，房地產(chǎn)全過(guò)程策劃專業(yè)人士最擅長(zhǎng)于實(shí)施產(chǎn)品歧異戰(zhàn)略，通過(guò)技術(shù)創(chuàng)新，不斷引入新理念、新要素或進(jìn)行創(chuàng)新組合，并擅長(zhǎng)于配合有效的項(xiàng)目推廣和廣告規(guī)劃發(fā)送信號(hào)，打造品牌物業(yè)，培育企業(yè)品牌，建立良好的聲譽(yù)，從而形成房地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。三、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)要點(diǎn)核心結(jié)構(gòu)項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)是項(xiàng)目的靈魂，是技術(shù)創(chuàng)新和資源整合的杰作，是房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)成果的結(jié)晶和精髓。概念集中體現(xiàn)了項(xiàng)目的價(jià)值、功能和買(mǎi)點(diǎn)。概念是一個(gè)系統(tǒng)。具體包括：主題概念、產(chǎn)品實(shí)體概念、規(guī)劃概念、景觀概念、建筑概念、空間概念、服務(wù)概念、概念買(mǎi)點(diǎn)等。主題概念是項(xiàng)目要集中表達(dá)的特殊優(yōu)勢(shì)和獨(dú)特主題。概念設(shè)計(jì)的目標(biāo)：有效功能價(jià)值最大化。178。 地段價(jià)值概念：CBD，CLD，會(huì)展物業(yè)等。178。 景觀價(jià)值概念：山，河，湖，海，城市天際線，標(biāo)志型建筑等。178。 未來(lái)開(kāi)發(fā)價(jià)值概念：地鐵概念，城市規(guī)劃新區(qū)等。178。 項(xiàng)目功能價(jià)值概念：智能化，生態(tài)，園林等。178。 風(fēng)格品位價(jià)值概念：澳洲風(fēng)情式、純現(xiàn)代式的建筑風(fēng)格?！昂?jiǎn)約就是美”，“簡(jiǎn)約就是力量”。178。 品牌整合價(jià)值概念：景觀、建筑設(shè)計(jì)單位的名聲，全程精深設(shè)計(jì)組織的聲譽(yù)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手等。178。 個(gè)性價(jià)值概念