房地產(chǎn)開發(fā)流程及營銷策劃培訓(xùn)_54ppt(已修改)
2025-02-02 18:11 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)流程及營銷策劃 前言 討論交流 營銷策劃流程 本次培訓(xùn)溝通的安排 對房地產(chǎn)行業(yè)的理解 ?資金密集型帶來高風(fēng)險(xiǎn) ?涉及面廣，對從業(yè)人員的綜合素質(zhì)要求較高 ?工作壓力巨大 ?致使社會快速兩級分化，成為胡潤富豪榜的常客 ?畸變?yōu)樯莩尴M(fèi)文化的罪魁禍?zhǔn)?—— 上海湯臣一品 調(diào)侃曰： 從業(yè)者難以成為“有良心”的人 對策劃的理解 ?在古代，策劃同策畫，“策”者，計(jì)策、謀略也；“畫”者，謀劃、籌 劃也，策劃者，出謀劃策也。 ?從詞義上看，策劃與謀劃、籌劃、籌謀、計(jì)劃、打算等詞匯既相互 滲透、相互交叉，又有或多或少，或大或小的差異。 ?事前行為說：策劃就是事前決定做什么及如何做。 ?管理行為說：是管理的一部分，是一種管理手段。 ?選擇決定說 ：是一種選擇，或抉擇，是在多種方案中、計(jì)劃中選 擇最佳方案與計(jì)劃。 ?思維程序說：是人類通過其思考而設(shè)定目標(biāo)及為達(dá)到目標(biāo)的最單 純、最自然的一種思維活動。 地產(chǎn)策劃的理解?。?！ 房地產(chǎn)開發(fā)流程全景圖 注：參考深圳某著名開發(fā)公司的開發(fā)全景圖 關(guān)于開發(fā)流程關(guān)注的問題 開發(fā)全景很多跟我們都沒有關(guān)系，干嘛要去了解？ 流程圖十分復(fù)雜，如何快速理解？ 房地產(chǎn)公司應(yīng)該建立怎樣的管理架構(gòu)？ 房地產(chǎn)開發(fā)商在每一個房地產(chǎn)項(xiàng)目中均經(jīng)歷投資、開發(fā)和建設(shè)三個過程 項(xiàng)目建設(shè)過程 ?市場 ?研究 ?投資 ?決策 ?土地 ?獲取 ?市場 ?定位 ?產(chǎn)品 ?策劃 ?規(guī)劃 ?設(shè)計(jì) ?招標(biāo) ?投標(biāo) ?施工 ?組織 ?進(jìn)度 ?質(zhì)量 ?品牌 ?傳播 ?銷售 ?組織 ?物業(yè) ?管理 研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量 品牌傳播銷售組織物業(yè)管理研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量 品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場 研究 投資 決策 土地 獲取 市場 定位 產(chǎn)品 策劃 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 招標(biāo) 投標(biāo) 施工 組織 進(jìn)度 質(zhì)量 品牌 傳播 銷售 組織 物業(yè) 管理 成本 項(xiàng)目開發(fā)過程 項(xiàng)目投資過程 投資過程 開發(fā)過程 建設(shè)過程 經(jīng)營目標(biāo)：通過投資活動來獲取投資收益，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回收 風(fēng)險(xiǎn)控制：投資決策、項(xiàng)目監(jiān)控 運(yùn)作方式：通過土地投資產(chǎn)生投資收益而行使重大決策以及監(jiān)控權(quán)力 經(jīng)營目標(biāo)：通過對項(xiàng)目開發(fā)全過程的經(jīng)營管理活動獲取開發(fā)利潤 風(fēng)險(xiǎn)控制：項(xiàng)目定位、項(xiàng)目管理 運(yùn)作方式：通過對項(xiàng)目開發(fā)日常的管理行使相應(yīng)的權(quán)利與責(zé)任 決策拿地階段 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 項(xiàng)目施工階段 銷售服務(wù)階段 經(jīng)營目標(biāo)：按工期保證工程質(zhì)量、安全前提下以最小成本完成工程建設(shè) 風(fēng)險(xiǎn)控制：成本管理、工程進(jìn)度、合同簽訂 運(yùn)作方式：充分使用外協(xié)單位，通過總包管理方式行使施工組織職能 戰(zhàn)略投資技能 房地產(chǎn)開發(fā)技能 施工建設(shè)技能 5 3 2 所需技能 績效比重 結(jié)合這三個過程的自然嵌套關(guān)系，可形成項(xiàng)目的三級管理體系。對應(yīng)到房地產(chǎn)組織框架即可形成房地產(chǎn)企業(yè)的典型三級管理體系 決策拿地階段 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 銷售服務(wù)階段 ?市場 ?研究 ?投資 ?決策 ?土地 ?獲取 ?市場 ?定位 ?產(chǎn)品 ?策劃 ?規(guī)劃 ?設(shè)計(jì) ?品牌 ?傳播 ?銷售 ?組織 ?物業(yè) ?管理 市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場 研究 投資 決策 土地 獲取 市場 定位 產(chǎn)品 策劃 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 品牌 傳播 銷售 組織 物業(yè) 管理 項(xiàng)目施工階段 ?招標(biāo) ?投標(biāo) ?施工 ?組織 ?進(jìn)度 ?質(zhì)量 投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量招標(biāo) 投標(biāo) 施工 組織 進(jìn)度 質(zhì)量 成本 投資 過程 開發(fā) 過程 建設(shè) 過程 ?物業(yè) ?管理 項(xiàng)目 考核 過程監(jiān)控 過程監(jiān)控 投資方案 設(shè)計(jì)圖紙 集團(tuán) 城市 公司 項(xiàng)目部 ?招標(biāo) ?投標(biāo) 招標(biāo)招標(biāo)招標(biāo) 投標(biāo) ?物業(yè) ?管理 物業(yè)管理物業(yè)管理投資 收回 房地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)：整合 房地產(chǎn)公司組織架構(gòu)理解 ?矩陣式的管理架構(gòu) ?集團(tuán)公司與城市公司職能分離 ?集團(tuán)公司減少專業(yè)運(yùn)作職能，加大管控職能 ?強(qiáng)化前端決策和控制，設(shè)立投資及專業(yè)決策委員會 ?將產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的相關(guān)職能逐步下移至城市公司、項(xiàng)目公司 ?集團(tuán)公司將采購與成本 /策劃與銷售等專業(yè)比較相近的職能集中到一個部門，減少橫向和縱向部門接口 ?集團(tuán)公司擁有關(guān)鍵點(diǎn)決策權(quán) ? 地塊價值最大化的典型例子 —— 星河丹堤的啟示 對房地產(chǎn)營銷的理解 ?營銷創(chuàng)造價值 ——價格突破的六種方法 ?營銷和銷售的關(guān)系 ——營銷就是四兩撥千斤 ?大盤，大策劃 ?沃倫巴菲特的名言：只有退潮的時候，才知道誰沒有穿褲子；只有在市場艱難的時候，才更加體現(xiàn)營銷的價值 星河國際和城中雅苑 ACTION 使用年限開始日期 19991201 使用年限 70 容積率 總套數(shù) 928 總棟數(shù) 9
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