房地產開發(fā)流程及營銷策劃培訓_54ppt(已修改)
2025-02-02 18:11 本頁面
【正文】 房地產開發(fā)流程及營銷策劃 前言 討論交流 營銷策劃流程 本次培訓溝通的安排 對房地產行業(yè)的理解 ?資金密集型帶來高風險 ?涉及面廣，對從業(yè)人員的綜合素質要求較高 ?工作壓力巨大 ?致使社會快速兩級分化，成為胡潤富豪榜的?？? ?畸變?yōu)樯莩尴M文化的罪魁禍首 —— 上海湯臣一品 調侃曰： 從業(yè)者難以成為“有良心”的人 對策劃的理解 ?在古代，策劃同策畫，“策”者，計策、謀略也；“畫”者，謀劃、籌 劃也，策劃者，出謀劃策也。 ?從詞義上看，策劃與謀劃、籌劃、籌謀、計劃、打算等詞匯既相互 滲透、相互交叉，又有或多或少，或大或小的差異。 ?事前行為說：策劃就是事前決定做什么及如何做。 ?管理行為說：是管理的一部分，是一種管理手段。 ?選擇決定說 ：是一種選擇，或抉擇，是在多種方案中、計劃中選 擇最佳方案與計劃。 ?思維程序說：是人類通過其思考而設定目標及為達到目標的最單 純、最自然的一種思維活動。 地產策劃的理解！??！ 房地產開發(fā)流程全景圖 注：參考深圳某著名開發(fā)公司的開發(fā)全景圖 關于開發(fā)流程關注的問題 開發(fā)全景很多跟我們都沒有關系，干嘛要去了解？ 流程圖十分復雜，如何快速理解？ 房地產公司應該建立怎樣的管理架構？ 房地產開發(fā)商在每一個房地產項目中均經歷投資、開發(fā)和建設三個過程 項目建設過程 ?市場 ?研究 ?投資 ?決策 ?土地 ?獲取 ?市場 ?定位 ?產品 ?策劃 ?規(guī)劃 ?設計 ?招標 ?投標 ?施工 ?組織 ?進度 ?質量 ?品牌 ?傳播 ?銷售 ?組織 ?物業(yè) ?管理 研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規(guī)劃設計招標投標施工組織進度質量 品牌傳播銷售組織物業(yè)管理研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規(guī)劃設計招標投標施工組織進度質量 品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場 研究 投資 決策 土地 獲取 市場 定位 產品 策劃 規(guī)劃 設計 招標 投標 施工 組織 進度 質量 品牌 傳播 銷售 組織 物業(yè) 管理 成本 項目開發(fā)過程 項目投資過程 投資過程 開發(fā)過程 建設過程 經營目標：通過投資活動來獲取投資收益，實現現金回收 風險控制：投資決策、項目監(jiān)控 運作方式：通過土地投資產生投資收益而行使重大決策以及監(jiān)控權力 經營目標：通過對項目開發(fā)全過程的經營管理活動獲取開發(fā)利潤 風險控制：項目定位、項目管理 運作方式：通過對項目開發(fā)日常的管理行使相應的權利與責任 決策拿地階段 規(guī)劃設計階段 項目施工階段 銷售服務階段 經營目標：按工期保證工程質量、安全前提下以最小成本完成工程建設 風險控制：成本管理、工程進度、合同簽訂 運作方式：充分使用外協單位，通過總包管理方式行使施工組織職能 戰(zhàn)略投資技能 房地產開發(fā)技能 施工建設技能 5 3 2 所需技能 績效比重 結合這三個過程的自然嵌套關系，可形成項目的三級管理體系。對應到房地產組織框架即可形成房地產企業(yè)的典型三級管理體系 決策拿地階段 規(guī)劃設計階段 銷售服務階段 ?市場 ?研究 ?投資 ?決策 ?土地 ?獲取 ?市場 ?定位 ?產品 ?策劃 ?規(guī)劃 ?設計 ?品牌 ?傳播 ?銷售 ?組織 ?物業(yè) ?管理 市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規(guī)劃設計品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規(guī)劃設計品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場 研究 投資 決策 土地 獲取 市場 定位 產品 策劃 規(guī)劃 設計 品牌 傳播 銷售 組織 物業(yè) 管理 項目施工階段 ?招標 ?投標 ?施工 ?組織 ?進度 ?質量 投標施工組織進度質量投標施工組織進度質量招標 投標 施工 組織 進度 質量 成本 投資 過程 開發(fā) 過程 建設 過程 ?物業(yè) ?管理 項目 考核 過程監(jiān)控 過程監(jiān)控 投資方案 設計圖紙 集團 城市 公司 項目部 ?招標 ?投標 招標招標招標 投標 ?物業(yè) ?管理 物業(yè)管理物業(yè)管理投資 收回 房地產開發(fā)的本質：整合 房地產公司組織架構理解 ?矩陣式的管理架構 ?集團公司與城市公司職能分離 ?集團公司減少專業(yè)運作職能，加大管控職能 ?強化前端決策和控制，設立投資及專業(yè)決策委員會 ?將產品實現的相關職能逐步下移至城市公司、項目公司 ?集團公司將采購與成本 /策劃與銷售等專業(yè)比較相近的職能集中到一個部門，減少橫向和縱向部門接口 ?集團公司擁有關鍵點決策權 ? 地塊價值最大化的典型例子 —— 星河丹堤的啟示 對房地產營銷的理解 ?營銷創(chuàng)造價值 ——價格突破的六種方法 ?營銷和銷售的關系 ——營銷就是四兩撥千斤 ?大盤，大策劃 ?沃倫巴菲特的名言：只有退潮的時候，才知道誰沒有穿褲子；只有在市場艱難的時候，才更加體現營銷的價值 星河國際和城中雅苑 ACTION 使用年限開始日期 19991201 使用年限 70 容積率 總套數 928 總棟數 9
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