青島某樓盤(pán)全程策劃方案(已修改)
2025-06-11 22:15 本頁(yè)面
【正文】 ..全程策劃的建議建設(shè)項(xiàng)目全方位（全程）策劃是從項(xiàng)目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入的科學(xué)方法并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步完善而形成的理論體系，內(nèi)容包括：① 項(xiàng)目投資策劃② 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃③ 項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃④ 項(xiàng)目形象策劃⑤ 項(xiàng)目推廣策劃⑥ 項(xiàng)目顧問(wèn)、銷(xiāo)售代理⑦ 項(xiàng)目服務(wù)策劃⑧ 項(xiàng)目二次策劃研發(fā)中心建議，未雨綢繆，在萊西項(xiàng)目上作試點(diǎn)，試圖將整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目理念系統(tǒng)化，并加強(qiáng)成本控制，為以后的開(kāi)發(fā)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提供依據(jù)。這個(gè)框架是研發(fā)中心借鑒理整其他公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的框架，可能個(gè)別地方不太適合或繁瑣，在以后的工作中可以修正和調(diào)整完善，力爭(zhēng)形成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)格式報(bào)告文件。案頭工作階段第一章 “某項(xiàng)目”投資策劃第一節(jié) 項(xiàng)目投資策劃的含義項(xiàng)目投資策劃是房地產(chǎn)全方位策劃關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過(guò)程中多下些功夫，以后的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中就可以未雨綢繆。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、萊西房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、萊西同類(lèi)樓盤(pán)的現(xiàn)狀及客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)行為進(jìn)行調(diào)研分析，再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，在以上基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)分析，然后根據(jù)基本資料，對(duì)某項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，并對(duì)開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。第二節(jié) 某項(xiàng)目投資策劃的具體內(nèi)容一、 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析1． 項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查地理位置 地質(zhì)地貌狀況土地面積及其紅線(xiàn)圖 七通一平現(xiàn)狀2． 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查地塊周邊的建筑物 綠化景觀自然景觀 歷史人文景觀環(huán)境污染狀況3． 地塊交通條件調(diào)查地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通狀況地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀4． 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查購(gòu)物場(chǎng)所 文化教育醫(yī)療衛(wèi)生 金融服務(wù)郵政服務(wù) 娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng)生活服務(wù) 游樂(lè)休憩設(shè)施周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素歷史人文區(qū)位影響二、 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)1． 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2． 萊西房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)3． 萊西房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀4． 萊西商品住宅市場(chǎng)板塊的化分及其差異5． 萊西商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)6． 萊西商品住宅客戶(hù)構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分析三、 土地SWOT分析1． 項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)2． 項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)3． 項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)4． 項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)四、 項(xiàng)目市場(chǎng)地位1．類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研2．項(xiàng)目定位：市場(chǎng)定位（區(qū)域定位、主力客戶(hù)群定位）功能定位 建筑風(fēng)格定位五、 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析1．商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概念商品住宅價(jià)值分析法：類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法a選擇可類(lèi)比項(xiàng)目b確定該類(lèi)樓盤(pán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各種要素及其在價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重c分析可類(lèi)比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的要素的對(duì)比值d對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類(lèi)比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值e根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)類(lèi)比土地價(jià)值決定因素a類(lèi)比土地價(jià)值：地段資源差異※市政交通及直入交通的便利性的差異※項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，包括——周邊自然和綠化景觀的差異——教育、人文景觀的差異——各種污染程度的差異——周邊社區(qū)素質(zhì)的差異※周邊市政配套便利性的差異b項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷※建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) ※單體戶(hù)型設(shè)計(jì)※建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì) ※小區(qū)配套和物業(yè)管理※形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃 ※發(fā)展商品牌和實(shí)力c價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素※經(jīng)濟(jì)因素 ※政策因素2．項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析類(lèi)比樓盤(pán)分析與評(píng)價(jià)項(xiàng)目?jī)r(jià)值類(lèi)比分析a價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析 b項(xiàng)目類(lèi)比價(jià)值計(jì)算六、 項(xiàng)目定價(jià)模擬1． 均價(jià)的確定2． 項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬七、 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析1．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)2．項(xiàng)目受期成本模擬 成本模擬表及其說(shuō)明3．項(xiàng)目收益部分模擬銷(xiāo)售收入模擬a銷(xiāo)售均價(jià)假設(shè)b銷(xiāo)售收入模擬表利潤(rùn)模擬及說(shuō)明a模擬說(shuō)明 b利潤(rùn)模擬表敏感性分析a可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響 b銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響八、 投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示1．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性a項(xiàng)目的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)是否以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類(lèi)比價(jià)值b項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)推廣是否成功2．資金運(yùn)用的風(fēng)險(xiǎn)性減少
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