珠江某樓盤整合策劃方案(已修改)
2025-05-08 07:19 本頁面
【正文】 21 / 22珠江國際新城整合策劃序凡成事者，三機(jī)不可缺其一，曰：天時(shí)、地利、人和。凡樓盤鼎立者，三足不可短一隅，曰：市場、實(shí)力、宣傳。對(duì)開發(fā)商而言：是如何做出更加受消費(fèi)者青睞的樓盤。對(duì)廣告公司而言：是如何以最快、最有效、最引發(fā)興趣與關(guān)注的方式，將產(chǎn)品推介給消費(fèi)者。對(duì)珠江國際新城而言：一張白紙，萬事待書，可以說有充分發(fā)揮的空間，也可以說無憑可依，無落手之處。對(duì)于達(dá)奇而言：市場把握是經(jīng)驗(yàn)，全面策劃是能力，廣告創(chuàng)意是專業(yè)。而豐富的、超群的想象力，是自己最驕傲的地方，也是同行最妒嫉的所在。想象力不是模仿，不是迎合，而是獨(dú)一無二的創(chuàng)造力。對(duì)于我們雙方的合作而言：找到一個(gè)共同的支點(diǎn)，托起2002年一個(gè)令北京城震撼的項(xiàng)目——珠江國際新城。需要特別說明的是：在本方案中，鑒于項(xiàng)目自身資料短缺，我公司即憑借以往經(jīng)驗(yàn)與對(duì)項(xiàng)目的有限理解，展開不受限制的創(chuàng)意發(fā)想，以證明達(dá)奇的工作態(tài)度與方式；更重要的，是通過我方對(duì)項(xiàng)目整體策劃建議，從開發(fā)理念的角度，為發(fā)展商提供一個(gè)更新的視角，更廣闊的思路。 第一部分 注意！我們面臨重重困難一、 解析東區(qū)市場在2001年——2002年的變化（縮略）l 2001年是TOWNHOUSE年，2002年將是什么年？l “新市鎮(zhèn)”的概念將出現(xiàn)，其主要特征即是：郊區(qū)化、低密化、規(guī)模化（包括配套的完整）。l 2002年將會(huì)出現(xiàn)巨象之爭，東區(qū)數(shù)百公頃的土地上上演雙城記等。二、 通州地產(chǎn)升溫，但高檔項(xiàng)目前景難料 WTO 利好消息帶動(dòng)CBD持續(xù)高燒不退，通州地區(qū)作為CBD最直接的輻射區(qū)，地產(chǎn)市場升溫。對(duì)比2000年度，通州區(qū)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目大幅增長，房價(jià)上揚(yáng)15%—30%，個(gè)別項(xiàng)目達(dá)50%以上。2000年度，通州區(qū)現(xiàn)房價(jià)格上限多為2800元/㎡左右，而2001年度，通州區(qū)現(xiàn)房價(jià)格上限多為3500元/㎡左右。 通州地產(chǎn)商直接瞄準(zhǔn)CBD開火，幾乎所有項(xiàng)目均以CBD白領(lǐng)為主要客戶群，“臥城”概念浮出水面。開發(fā)項(xiàng)目的急劇增加，客觀形成“粥多僧少”的局面，同時(shí)，市場細(xì)分的形成，使客戶群分流嚴(yán)重，除特別優(yōu)秀的項(xiàng)目外，難以形成大規(guī)模集中消費(fèi)。 該區(qū)域開發(fā)歷史較短，低檔項(xiàng)目眾多，中檔項(xiàng)目逐步出現(xiàn)，高檔項(xiàng)目稀缺，其原因依然是受到該區(qū)域消費(fèi)能力的制約。即：選擇該區(qū)域置業(yè)者，主要貪圖房價(jià)低，可適合自身消費(fèi)能力。對(duì)價(jià)格的敏感注定大部分人會(huì)放棄價(jià)位較高的中高檔物業(yè)。反之，可消費(fèi)得起中高檔物業(yè)的人群對(duì)通州區(qū)位不甚認(rèn)同，多數(shù)放棄在此置業(yè)。所以，市場消費(fèi)結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致通州區(qū)高檔物業(yè)前景難料。第二部分 艱巨！100萬平方米社區(qū)推廣的難度一、 項(xiàng)目帶來的是什么？（一）、項(xiàng)目簡介： 位置：通州區(qū)東北部永順鎮(zhèn)，現(xiàn)京東駕校校址。 占地：。 規(guī)模：，2001年11月—2003年11月為首期。 建筑形式：45層低層住宅預(yù)計(jì)占50%，6層帶電梯多層住宅預(yù)計(jì)占40%，小高層預(yù)計(jì)占10%。 主力總房款：70萬元。（二）、項(xiàng)目分析：優(yōu)勢(shì)： 珠江的專業(yè)運(yùn)作能力是項(xiàng)目品質(zhì)之保證 珠江地產(chǎn)自92年以來共計(jì)開發(fā)了20余個(gè)項(xiàng)目，包括駿景花園、帝景苑、南景苑、鴻景苑、愉景
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