【正文】 山河源墅前期物業(yè)管理服務合同甲 方：江西信誠置業(yè)有限公司法定代表人：住 所 地： 聯 系 電話：乙 方：江西銀灣物業(yè)管理有限公司法定代表人：胡祝幫江西公司住所地：江西省南昌市紅谷凱旋9號樓603室江西聯系電話：07913809182 郵編：333001新余聯系電話：0790—6656166 郵編：338000分公司住所地：諾貝爾花園物業(yè)服務中心根據《物業(yè)管理條例》和相關法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，就甲方選聘乙方山河源墅住宅小區(qū)提供前期物業(yè)管理服務事宜，訂立本合同。第一章 物業(yè)基本情況第一條 物業(yè)基本情況:物業(yè)名稱 ：山河源墅物業(yè)類型 ：高檔別墅及高層住宅物業(yè)（國家二級服務標準）坐落位置 ：新欣南大道以西、陽光大道以南建筑面積： 約41萬平方米第二章 服務內容與質量第二條 在物業(yè)管理區(qū)域內，乙方提供的前期物業(yè)管理服務包括以下內容：一、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；二、物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；三、物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；四、公共綠化的養(yǎng)護和管理；五、車輛停放管理；六、公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理；七、裝飾裝修管理服務；八、物業(yè)檔案資料管理。第三條 在物業(yè)管理區(qū)域內，乙方提供的其他服務包括以下事項：提供特約無償服務（見附件一）提供特約有償服務（見附件二）其他增值服務。 第四條 乙方提供的前期物業(yè)管理服務應達到約定的質量標準（前期物業(yè)管理別墅服務質量標準，操作細節(jié)）。第五條 單個業(yè)主可委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護等服務，服務內容和費用由雙方另行商定。第三章 服務費用第六條 本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納。一、物業(yè)服務收費標準： 高層：㎡/月；公寓：㎡/月；庭墅：1元/㎡/月 雙拼、聯排、疊墅：㎡/月；商業(yè)物業(yè)：平方米；最終以新余市物價局核定為準。二、物業(yè)服務費用主要用于以下開支：管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、養(yǎng)護維護費用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域培植養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；辦公費用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊；法定稅費；物業(yè)管理企業(yè)的利潤。乙方按照上述標準收取物業(yè)服務費用，并按照本合同約定的服務內容和達到前期物業(yè)管理（山河源墅）服務質量標準及操作細節(jié)。第七條 業(yè)主應于入伙之日起預繳1年物業(yè)服務費、裝修履約金（雙拼、 聯排、疊墅3000元/戶，其他戶型1000元/戶）、（拆墻按面積另收每平方米30元））。裝修履約金于業(yè)主或物業(yè)使用人將房屋裝修完畢，屬無違章裝修的，入住后三個月，經乙方驗收合格后退還給業(yè)主。業(yè)主與物業(yè)使用人商定物業(yè)服務費用由物業(yè)使用人承擔交納的從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費約定，業(yè)主應及時書面告知乙方。物業(yè)服務費交費方式：在本管理區(qū)域內，自甲方正式通知業(yè)主辦理交房手續(xù)的次月起，由業(yè)主向乙方交納物業(yè)管理服務費，業(yè)主應在辦理首次入伙之前交清第一年的物業(yè)服務費用，以后按年或按半年收取一次。業(yè)主或物業(yè)使用人應在每年或半年首月十日前履行交納義務，逾期交納每日加收千分之三的滯納金。自合同簽訂之日起至交房前如需要乙方提供前期物業(yè)服務工作，雙方另行協商簽訂補充協議方式進行。第四章 物業(yè)的經營與管理第八條 停車場收費分別采取以下方式：一、停車車位費公共停車部位：電動車：30元/月輛﹙含充電電費﹚、摩托車15元/月輛；臨時小車停車費：針對1酒店公寓地下車庫及小區(qū)地面公共停車位，3小時外每車收5元，過夜每車收10元；業(yè)主專屬車位（車庫）停車服務費30元/月輛；參照新余市同等物業(yè)收費標準，報新余市物價局審批后執(zhí)行。二、乙方應與停車場車位使用人簽訂書面的停車管理服務協議，明確雙方在車位使用及停車管理服務等方面的權利義務。第九條 開辦費及補貼為保證乙方的順利接管，甲方同意按照配置物資裝備清單給乙方購置到位；（見附件三），開辦物質歸屬權歸全體業(yè)主所有。開辦物質裝備報甲方審批，根據配置情況購置到位交給乙方。根據“山河源墅”高端住宅特殊性，服務標準達到國家二級標準，考慮交房存在一定空置房等綜合因素，雙方達成一致意見，從2014年元月到2016年12月整個項目一次性補貼三年費用：第一年補貼60萬元整（人民幣陸拾萬元整），第二年補貼50萬元整（人民幣伍十萬元整），第三年補貼40萬元整（人民幣肆拾萬元整），補貼費用按季度支付，補貼節(jié)余歸乙方所有，不足由乙方承擔。甲方有處罰權力，處罰根據業(yè)主考評及按附件規(guī)范配置人員、崗位，并按所制定執(zhí)行標準運行管理執(zhí)行是否到位，處罰單可在補貼中扣除。交房后售樓部，樣板房及甲方要求配置人員工資由甲方承擔。為保證服務質量，打造項目高檔物業(yè)形象，甲方對乙方采取實施每月考核累積“基金”方式管理，對乙方在物業(yè)服務中不同階段進行考評，主要以“業(yè)主滿意度調查表”（表格見附件四）進行考核，具體實施辦法為：1）小區(qū)入伙后分片區(qū)域以小組為單位，每月以業(yè)主滿意率考評考核扣罰物業(yè)費累積物業(yè)基金；2）各片區(qū)區(qū)域按收回業(yè)主滿意度調查表比例核算確定扣罰物業(yè)費累積物業(yè)基金；3）考評分以80分為基礎，每月業(yè)主滿意率考評分80分及以上，不扣罰物業(yè)費累積基金，；4）物業(yè)基金將申請專用賬戶由甲、乙雙方共同管理，物業(yè)基金主要用于發(fā)展提升乙方物業(yè)經營管理；物業(yè)基金建立后，乙方要啟用需向甲方提出書面申請，雙方認可方可啟用物業(yè)基金。第十條 乙方承接物業(yè)時，甲乙雙方各派2人對以下物業(yè)共用部位、共用設施設備等進行查驗：共用部位:物業(yè)管理區(qū)域內屬全體業(yè)主、使用人共同使用的房屋承重結構、主體結構、室外墻面、屋面、住宅大堂、公共門廊（走道）、架空走廊、樓梯間、水電及通信用房、管理用房、消防用房和電梯間等部位。公用設施設備：物業(yè)管理區(qū)域內屬全體業(yè)主、使用人共同使用的綠地、水箱及供水設施、給排水管道、化糞池、電視通信線路、宣傳欄、電梯、照明系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、避雷裝置、設備用房、管理用房、公共停車場和監(jiān)控設施等設備。綠化移交由雙方進行核定后交予乙方維護保養(yǎng)，第一年自然死亡由甲方負責更換，一年內非自然死亡及一年后死亡的由乙方負責更換同規(guī)格植物。第十一條 乙方按政府相關部門的竣工驗收報告及項目現狀進行接管驗收,甲乙雙方確認查驗過的物業(yè)共用部位、共用設施設備接管驗收后，在保修期范圍內，存在質量問題, 乙方以工作聯系函方式要求相關單位在合理期限內進行整改。如施工單位未在限期時間內返修整改, 乙方應以工作聯系函方式要求甲方責令整改?；蚣追轿幸曳骄S修，維修費用全部由甲方支付。第十二條 對于本合同簽訂后承接的物業(yè)共用部位、共用設施設備，甲乙雙方應按照前條規(guī)定進行查驗并辦理移交手續(xù)，作為界定各自在開發(fā)建設和物業(yè)管理方面承擔責任的依據。第十三條 乙方承接物業(yè)時，甲方應向乙方移交下列資料：竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；業(yè)主資料和產權資料及物業(yè)管理所必須的其他資料。第十四條 甲方保證交付使用的物業(yè)符合相關的驗收標準，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，由物業(yè)公司管理，運行，如物業(yè)在運行中需要甲方協助，甲方應全力支持配合。第十五條 乙方實行包干制管理模式，自負盈虧。乙方對于項目現場工作人員的管理全部實行區(qū)域承包制管理，以附件約定執(zhí)行并按區(qū)域進行目標考核（詳情見附件五）在交房過程中一個月內，由業(yè)主與乙方共同查驗到業(yè)主自用部位存在遺漏問題，乙方應及時書面通知甲方處理，并對問題進行跟蹤，逾期由物業(yè)負責處理。第五章 物業(yè)的使用與維護第十六條 業(yè)主大會成立前，乙方應配合甲方制定本物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。乙方根據規(guī)章制度提供管理服務時，甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人應給予必要配合。乙方可采取規(guī)勸、公示、 糾正 、責令恢復原狀、向政府主管部門報告等必要措施，制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時規(guī)約和物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。第十七條 乙方應及時向全體業(yè)主通告本物業(yè)管理區(qū)域內有關物業(yè)管理的重大事項，及時處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。第十八條 因維修物業(yè)或者公共利益，甲方確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的，應征得相關業(yè)主和乙方的同意；乙方確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的，應征得相關業(yè)主和甲方的同意。臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的，應在約定期限內恢復原狀。第十九條 乙方與裝飾裝修房屋的業(yè)主或物業(yè)使用人應簽訂書面的裝飾裝修管理服務協議，就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置等事項進行約定，并事先告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。第二十條 甲方交房前30天按有關規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的臨時物業(yè)管理用房1320㎡(簡單裝修)。第二十一條 專項維修基金按照國家建設部頻布的2008年2月1日開始執(zhí)行的《住宅專項維修基金管理辦法》及省市有關規(guī)定執(zhí)行。第六章 物業(yè)管理服務承諾第二十二條 乙方須按下列約定，實行目標管理，并上公示欄（見附件六）入住拜訪：經理和客服人員每月上門拜訪業(yè)主不少于5%的住戶，每半年開展一次業(yè)主滿意度調查，滿意度達到80%以上。２、業(yè)主物業(yè)管理費的收繳率達到90%以上。３、投訴受理：及時受理業(yè)主有效投訴，建立回訪制度，無激化矛盾現象。４、路燈維護：定期檢查維護，確保照明設施正常使用，路燈完好率90%。５、管理人員專業(yè)培訓：每周三晚上組織物業(yè)管理人員進行網絡培訓。６、供水供電系統(tǒng)維護：定期對供水供電設備進行檢查和保養(yǎng)。７、建立檔案管理：健全檔案資料，完善檔案索引和保密制度。８、搶修處理：接到搶修任務，在規(guī)定時間內到達現場；維修及時完成，力爭急修不過夜。９、制止違章發(fā)生：裝修監(jiān)管員上午或下午到裝修業(yè)主家中檢查裝修情況，重點對衛(wèi)生間防水、承重結構、外立面進行檢查，并做好巡查登記。公共通道管理：制止隨意占用、搭建，確保公共通道。1南北陽臺按統(tǒng)一要求進行封閉，空調統(tǒng)一放在指定位置。1每年三節(jié)短信群發(fā)祝賀，每年不少于4期宣傳板報。1每半年公布賬目一次。1設備維護：定期檢查、維護社區(qū)共用設施、設備，保障正常運行。1綠化養(yǎng)護：根據甲方配置的綠化環(huán)境，實行定期養(yǎng)護和管理。1建筑裝修垃圾統(tǒng)一堆放，生活垃圾日產日清。1小區(qū)治安維護：每小時巡更一次，外來人員和車輛實行發(fā)證出入。1消防設備維護：小區(qū)消防系統(tǒng)正常運行，每年一次進行消防演練。1確保業(yè)主進出使用一卡制門禁規(guī)范管理。第七章 違約責任第二十三條 甲方若違反本合同中約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同期，造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。第二十四條 乙方若違反本合同中約定，未完成規(guī)定管理目標，甲方有權要求乙方在一定期限內解決，逾期未解決的，甲方有權終止合同，造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。第二十五條 乙方若違反本合同第三章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。第二十六條 乙方連續(xù)三個月業(yè)主滿意率調查未及格（低于60分），甲方發(fā)整改通知單要求一個月整改，未到位，甲方有權終止合同，并要求一個月內移交所有資產資料清單、收繳的相關費用及剩余資金，超過一個月未移交到位，乙方需承擔按10000元/天的違約遞增處罰賠償；第二十七條 甲、乙雙方任一方不得無故提前終止合同；否則，擅自終止合同造成對方經濟損失的，應給予經濟賠償。第二十八條 甲、乙雙方應嚴格履行本合同的各項條款；否則，視為違約；違約方應賠償對方因此造成的所有損失。第八章 附 則第二十九條 雙方應于物業(yè)介入后，根據甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續(xù)。第三十條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內的空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等法律效力。第三十一條 本合同執(zhí)行期間，如遇到不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規(guī)定及時協商處理。第三十二條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協商解決或報請物業(yè)管理行政主管部門進行調解，協商或調解不成的，可以向當地人民法院起訴。第三十三條 本合同服務期限自 年 月 日起至 年 月 日，為小區(qū)成立業(yè)主委員會為止。第三十四條 本合同正本壹式伍份，甲乙雙方各執(zhí)貳份，物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。第三十五條 本合同未盡事宜，經雙方協商同意后可另行訂立補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。第三十六條 本合同自雙方代表簽字之日起生效。甲乙雙方必須嚴格遵守，不得違反，如果不履行協議規(guī)定的義務，給對方造成損失視為違約，違約方應承擔一切損失，賠償履約保證金人民幣伍萬元整。甲方：（蓋章） 乙方：（蓋章）甲方法定代表人或委托代表人： 乙方法定代表人或委托代表人：簽訂日期： 年 月 日 簽訂日期： 年 月 日 附件一：乙方提供的無償服務項目一、家政服務：聯系搬家服務、介紹保姆、代請家教、代叫出租車、代