【正文】 購房技巧買房注意事項——買房“知己知彼”方能博弈勝出！買房是個大命題，買房過程中通常容易被騙，買房之后追悔莫及。那么，買房的時候要注意開發(fā)商會玩一些什么伎倆來忽悠你，說嚴(yán)重點，這些忽悠的伎倆就是陷阱。購房者需要儲備足夠的知識才能從容面對這件花費巨大、手續(xù)繁雜卻最能決定生活品質(zhì)的商品。新房市場定價多樣、期房預(yù)售、開發(fā)商營銷花樣繁多，諸多復(fù)雜因素加大了購房者選房和買房難度。第一、在售樓處該看些什么營業(yè)執(zhí)照　　正規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)都會到工商行政管理部門登記，您購房前務(wù)必查詢該企業(yè)營業(yè)執(zhí)照是否合法。企業(yè)資質(zhì)　　建設(shè)部將開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)分為三級，一級最好。主要是根據(jù)開發(fā)企業(yè)的實力劃分。企業(yè)資質(zhì)代表著開發(fā)企業(yè)的信譽和市場業(yè)績，查詢銷售機構(gòu)信用檔案。在售樓處該問些什么　　購房者在選擇房子的時候，不能全信銷售人員的一面之詞，銷售員的答復(fù)、承諾不能作為今后發(fā)生糾紛時的法律依據(jù)，一切以購房合同及補充協(xié)議為準(zhǔn)，相關(guān)問題您可參考購房全攻略之合同簽訂篇。銷售方式　　您應(yīng)當(dāng)要求銷售員明確答復(fù)是按照建筑面積銷售還是套內(nèi)建筑面積銷售（二者主要差別在于：建筑面積包含公攤面積，而套內(nèi)建筑面積不包含）。同時，按照房地產(chǎn)要求，凡是在2003年11月1日后取得銷售（預(yù)售）許可證的項目必須按套內(nèi)面積銷售。具體價格　　您在樓書上往往看到樓盤“均價”這個詞，顧名思義均價當(dāng)然是這個項目的平均價格，但您會發(fā)現(xiàn)往往想買的房子與打出的“均價”會有很大差距，一般來說，多層的樓盤接近均價的戶型位于4層或5層；高層塔樓在6層8層，戶型位置多為東、西向；一層二戶的多層樓盤單位面積最高價與均價相差5%8%，塔樓是在15%20%之間。入住時間　　是否能按時入住，入住時是否能取得建筑工程竣工驗收備案表、取得商品房面積實測技術(shù)報告書、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。入住條件　　入住時水、電、電話、閉路監(jiān)控系統(tǒng)是否能夠正常使用，是否能保證煤氣、有線電視、寬頻網(wǎng)絡(luò)入戶的正常使用，以及小區(qū)內(nèi)清潔、保潔、綠化、排污、照明、信報箱等私用或公用設(shè)施正常是否能正常使用。車位　　小區(qū)總車位數(shù)，車位為地上還是地下，是否能保證每戶一個車位。車位收費標(biāo)準(zhǔn)，是否可售?！　〉诙?、防騙注意事項買房是人生中的大事，購房者從下定決心到買著了滿意的住房，可不是一件容易的過程。購房者在買房前一定要看上文提到的內(nèi)容，做好購房準(zhǔn)備。提示：目前市場上出售的房產(chǎn)大致有商品房、經(jīng)濟適用房、拆遷房、職工集資建房、小產(chǎn)權(quán)房等等，一般市民可選購商品房，具備條件的可申請經(jīng)濟適用房，特殊人群可選購拆遷房、職工集資建房，小產(chǎn)權(quán)房不要購買?！拔遄C”要驗清提示：消費者購房前必須查看開發(fā)商是否具備“五證”?！拔遄C”指：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。提示：消費者不要輕信廣告宣傳，有的商家為了促銷做的廣告宣傳往往不顧實際大肆渲染，比如“交通便捷，直通繁華市區(qū)，距市中心公里”、“小學(xué)、幼兒園、休閑廣場等公用設(shè)施也將樣樣齊全”、“優(yōu)美的園林環(huán)境、別具風(fēng)情的小亭、青翠的綠草地”等等，如開發(fā)商不將此寫入合同消費者維權(quán)就難有保障。提示：樣板間往往是開發(fā)商和代理商下大工夫精雕細(xì)琢的產(chǎn)物，利用燈光等裝飾效果給消費者營造一個虛幻的空間，樣板間的高度、尺寸通常與實際不符，消費者不要因此受到誤導(dǎo)?！坝喗稹币髦靥崾荆嘿彿空咴谖春炗喺缴唐贩抠I賣合同前，一般都先與開發(fā)商簽訂認(rèn)購協(xié)議，并且交納一部分訂金。根據(jù)法律規(guī)定，訂金的數(shù)額不能超過總房款的20%。另外，如果購房者經(jīng)與開發(fā)商協(xié)商未果，不能簽訂正式商品房買賣合同，開發(fā)商應(yīng)該將訂金返還購房者。防騙案例：【最高贈送面積可達(dá)35平方米：真是免費送的？】　　類似詞匯：兩房變?nèi)?、買一層送一層　　案例故事：“這套的銷售面積是150平方米，贈送一個下沉式地下室，面積近20平方米。很多購房者就是沖著這個大實惠來買房的?！蹦硺潜P的售樓部中，一個底躍戶型吸引了不少咨詢的購房者。　　筆者走訪幾家樓盤，發(fā)現(xiàn)贈送面積的戶型一般是通過三種方式：一種是贈送某個空間一半的面積，常見于陽臺；一種是贈送整個空間，常見于入戶花園；一種是充分利用層高，常見于小復(fù)式，買底層送上層。　　購房者李某表示，“送面積”的房中有些面積是購房者自身應(yīng)得的，其實算來算去都是自己的錢?！　≡趦r格方面，某項目的經(jīng)理也坦言，贈送面積的住宅價格相對會貴一些，畢竟“羊毛出在羊身上”，不過贈送面積不影響容積率?！　∫?guī)避方法：絕大多數(shù)合同中都沒有提到贈送面積，一旦它出現(xiàn)縮水或質(zhì)量問題業(yè)主難以維權(quán)，因此最好在合同中注明；搞清楚贈送面積是否屬于違法行為，會不會面臨拆除或罰款風(fēng)險，以及它是否有安全隱患；雖然贈送面積不計入地塊規(guī)劃容積率，但增加建筑密度，影響生活舒適性；贈送面積如果屬于公共面積，開發(fā)商的贈送行為本身就不合法，可能會影響到業(yè)主今后的使用，容易引起糾紛?！　咎貎r房：真是特價？】　　類似詞匯：超低起價、優(yōu)惠房　　案例故事：對于開發(fā)商所謂特價房的宣傳，市民鐘某深有體會。不久前開發(fā)商推出的樓盤起價，著實令人震撼。“開發(fā)商一共推出約幾百套房源，都是套二和套三戶型，引來不少人關(guān)注?！钡搅诉x房環(huán)節(jié)才知道，所謂的起價僅有其中一棟樓的底層一套東西朝向戶型，絕大多數(shù)房源價格都在正常價格以上。和周圍買房的人一聊，大家都認(rèn)為開發(fā)商的起價只是一個噱頭?！　槲彿空哐矍?，開發(fā)商常會拿出一兩套戶型位置較差的房源，制定一個極低的價格，以此吸引購房者。而實際上，大多數(shù)房子的價格遠(yuǎn)高于起價。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，有的樓盤會提高價格后再打折，比不打折時便宜不了多少，還有的樓盤確實是打折了，但比周邊相同戶型樓盤的價格卻要高。因此，對于特價房，購房者一定要去樓盤附近轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，比一比周邊樓盤的情況，計算一下購買這樣的房子能享受多少實惠。消費者面對特價房一定要保持冷靜，理性分析，千萬不要被“優(yōu)惠”和“特價”這幾個字沖昏了頭?！　∫?guī)避方法：均價衡量項目售價更靠譜，但均價有時需要購房者到售樓處才能打聽到。如果售樓人員在開盤之前只公布起價不公布均價，可參照上期開盤售價，做到心中有數(shù)?！　　咀罡邇?yōu)惠萬元：限制條件比較多】　　類似詞匯：最高折扣　　案例故事：上半年，樓盤促銷已經(jīng)如火如荼，不少剛需盤直接打出了直降優(yōu)惠的信息，且優(yōu)惠幅度不斷翻新紀(jì)錄，引來購房者關(guān)注。購房者陳某來到一個打出“最高優(yōu)惠5萬元”的項目時發(fā)現(xiàn)，多數(shù)房源實際優(yōu)惠并不多，所謂最高優(yōu)惠，只是一兩套樓層朝向都不怎么好的戶型，且面積大都超級大，另外只有以原價全款購房，才能享受總價5萬元的優(yōu)惠?！　∽罡邇?yōu)惠像“特價房”、“起價房”一樣，有時極其稀缺，有時房源先天不足，最終成為吸引購房者上門的宣傳噱頭。　　規(guī)避方法：購房者要向開發(fā)商問清楚優(yōu)惠的形式是折扣還是總價直降，并了解到參與優(yōu)惠的房源范圍和數(shù)量?！　颈Ｖ祬f(xié)議：如果跌，我們會回購】　　類似詞匯：承諾回購　　案例故事：如果我們的房子降價了，我們會以購房款的120%回購客戶當(dāng)時買的房子，這是簽協(xié)議的。有不少開發(fā)商已經(jīng)推出了保值協(xié)議，讓客戶能“安心”購房，不必?fù)?dān)心房價下跌?！昂炗啽Ｖ祬f(xié)議，后期如有樓盤價格低于此特價銷售，開發(fā)商會賠償業(yè)主所有損失?！辟I房簽保值協(xié)議，在上海、南京等地已經(jīng)不是新鮮事，主要是因為這些地方房價較高，在樓市行情不好時，波動較大。這種保值協(xié)議無疑給買房上了一個保險。　　規(guī)避方法：住宅的購買很多還是自住，購房者不應(yīng)盲目看重保值協(xié)議帶來的抗跌性，更應(yīng)該充分考察房子是否合適自己。另外，特別值得注意的是，如果真簽協(xié)議，一定要讓開發(fā)商將這個協(xié)議寫入合同，而不可停留在宣傳冊上?！　?首付：緩繳首付而不是不繳】　　類似詞匯：一成首付、分期首付　　案例故事：今年以來，“一成首付”甚至“0首付”的營銷方式被廣泛運用，目前國家政策規(guī)定購買住宅的首付為30%，開發(fā)商為了讓一些無力支付首付的一小部分客戶能如愿買到房子，實行開發(fā)商墊付首付的形式，客戶只需支付1成或者2成，甚至不需支付首付就可以購買到一套住宅，但是，開發(fā)商墊付的這一部分首付，客戶必須在雙方約定的期限內(nèi)還清，而且還需簽訂相關(guān)的墊付及償還協(xié)議?！　?jù)了解，墊資的行為對于購房者還是有一定風(fēng)險，加大了購房者的還款成本，如在規(guī)定的期限內(nèi)不能償還墊資款，就要承擔(dān)違約責(zé)任，從而也增加了購房者的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。“低首付”營銷模式最早興起于南方房地產(chǎn)市場?！　∫?guī)避方法：購房者貸款買房的初衷是緩解經(jīng)濟壓力，而“低首付”購房的背后不僅要在短期內(nèi)還清開發(fā)商墊資款，同時還要同時按月還款給銀行，雙重壓力之下，很難做到兩者兼顧。購房者應(yīng)視自身經(jīng)濟狀況量力而行，以免出現(xiàn)不能及時償還后續(xù)的銀行房貸，從而影響購房者信用記錄的不利后果。在選定樓盤的情況下，面對著銷售員的如花妙語，購房者可要保持冷靜的頭腦，銷售人員可是專門受過培訓(xùn)的，為了減少購房糾紛，購房者在售樓處務(wù)必要求銷售員提供以下資料，這些資料是作為一個正規(guī)開發(fā)商所必備的，您務(wù)必逐一詳查。 第三、購買現(xiàn)房的十個特別技巧戶型佳、配套全、物業(yè)好，如何買到一個性價比高的現(xiàn)房?購買現(xiàn)房的十個特別技巧一般來說，現(xiàn)房一般分為現(xiàn)房發(fā)售和二手房兩種，但無論是哪一種，買房的時候都要擦亮眼睛，避免買房之后才發(fā)現(xiàn)諸如頂層漏水、底層采光不足等問題，而這種問題又并不少見，因此而來的糾紛也不在少數(shù)。那么，如何買到戶型佳、配套全、物業(yè)好的樓盤呢?記者通過采訪業(yè)內(nèi)人士，為置業(yè)者整理了一些簡單而具體的置業(yè)小妙招。不看白天看晚上入夜看房能考察小區(qū)物業(yè)管理是否重視安全、有無定時巡邏、安全防范措施是否周全、有無攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等，這些情況在白天我們是無法看到的。不看晴天看雨天下過大雨后，無論先前屋子進(jìn)行過怎樣的“裝飾”，都逃不過雨水“侵襲”，這時候房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕、是否漏水、滲水就能一覽無遺。不看建材看格局購買房屋最好看空房，理想的格局是打開大門從陽臺進(jìn)入客廳，然后是餐廳、廚房、臥室。好格局的房子應(yīng)該有效地把各種功能區(qū)分開來，如宴客功能、休息功能等。不看墻面看墻角查看墻面是否平坦或潮濕、龜裂，可以幫助購房者了解是否有滲水的情況。而墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的，而墻角嚴(yán)重裂縫時，漏水的問題也會隨時出現(xiàn)。不看裝潢看做工買房子時必須要注意房屋做工，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細(xì)致。如果出現(xiàn)問題，挑出這些小毛病，可以增加和業(yè)主討價還價的籌碼。不看窗簾看窗外應(yīng)注意房子的通風(fēng)狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，采光是否良好。檢查一下房屋的窗戶有無對著別家的排氣孔。不開冷水開熱水如果要想知道水管是否漏過水，可以看水管周圍有沒有水垢、水有無泛黃。檢驗浴缸時要先打開水龍頭，看流水是否通暢，等到蓄滿水后再放水，看看排水系統(tǒng)是否正常。沒有熱水的房子一般有兩種情況：房子已經(jīng)很久都沒人住了，二是房子可能賣了很久都沒賣出去。不看電梯看樓梯新建商品房大都是電梯房，電梯的功能固然重要，樓梯也不容忽視。看一下是否有住家的堆積物、消防通路是否通暢。不看地板看天花看完客廳的地板、浴廁的瓷磚、廚房后，購房者還要看看燈飾的路線，看一下天花板是否有水漬，或是漆色不均勻的現(xiàn)象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，帶上螺絲刀，卸下燈具，打上手電筒，看一下吊頂里屋子四角是否有油漆脫落、漏水等。不問屋主問保安可以和小區(qū)管理員或保安聊天，因為他們是最了解該小區(qū)基本狀況的，有時他們比業(yè)主更能客觀、準(zhǔn)確地告知房屋的相關(guān)情況。從他們口中獲得的信息，有時還能成為買房與否的決定性因素。第四、投資保值升值買好地段日后可增值“以目前手里的資金，只能買套50來平的，要是地段不好，到時候再換房，這套賺也未必賺多少?！毕胭I婚房的省城市民李威，最近很是糾結(jié)，這也是很多純剛需們的心聲。對此，業(yè)內(nèi)人士王偉認(rèn)為，婚房盡量選擇未來升值潛力大，包括交通便利、生活配套齊全或者政府重點規(guī)劃發(fā)展的地段?！皩τ诙鄶?shù)年輕人來說，事業(yè)處在蒸蒸日上階段，以后換房的幾率大，婚房只是一個過渡，同時這也是人生第一筆大額投資，所以，目光應(yīng)該更長遠(yuǎn)?！痹逻€款額不超總收入三成現(xiàn)在很多年輕人買房都是靠父母的資助，自身收入不高，在父母幫助交完首付的情況下，后面的還貸也是應(yīng)重點考慮的。業(yè)內(nèi)人士建議，進(jìn)入4月份，房地產(chǎn)市場的房源供應(yīng)量增加，“啃老族”們買房時，不僅要考慮到生活舒適性、房子實用性，還要考慮自己的承受能力。“年輕人購房，首先要考慮自身經(jīng)濟承受力問題，現(xiàn)在絕大多數(shù)人買房是借助貸款來完成的，其中尤以年輕人居多。因為年輕人工作時間不長，手中積蓄也不多，所以房貸的月還款比例應(yīng)該嚴(yán)格把控，不能盲目地超負(fù)荷購買，否則以后生活就被房貸壓得不得不節(jié)衣縮食，生活質(zhì)量會受影響?！笔〕悄辰鹑跈C構(gòu)信貸部負(fù)責(zé)人劉女士建議，月還款額占個人總收入的25%30%比較合理。著急買也不能馬虎大意“我已經(jīng)租房住3年了，現(xiàn)