房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素與走勢預(yù)測(已修改)
2025-06-09 00:07 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素與走勢預(yù)測作者：日期：鄭州市住房價(jià)格分析【摘要】近年來，鄭州市房地產(chǎn)業(yè)取得了較快發(fā)展，這一方面改善了城市居民的居住條件，另一方面房地產(chǎn)市場的過快發(fā)展也帶來了一系列問題，尤其是房地產(chǎn)價(jià)格的過度上漲給鄭州市城市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行乃至和諧社會(huì)的建立埋下了隱患。本文把鄭州房價(jià)問題擺到了全國房地產(chǎn)的大市場里去研究，分析了目前鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素及其將來的價(jià)格走勢，并為個(gè)人和企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資提出了一些合理化的建議?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)格 影響因素 走勢預(yù)測 投資建議一、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析近兩年以來，從中央出臺(tái)調(diào)控政策的速度和著力點(diǎn)可以看出，快速上漲的已經(jīng)引起了中央的重視。但是政策對(duì)抑制房地產(chǎn)價(jià)格只會(huì)起到短期作用，效果難以持久。因?yàn)槭聦?shí)已經(jīng)證明，在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和博弈機(jī)制下，經(jīng)濟(jì)手段力度難以把握，力度大了容易出現(xiàn)“上海感冒，全國吃藥”的情況，力度小了，對(duì)部分地區(qū)難以產(chǎn)生調(diào)控影響。一切商品價(jià)格都是由“本、費(fèi)、稅、利”四要素構(gòu)成，影響房地產(chǎn)價(jià)格的也是這四大因素。影響“本、費(fèi)”上升的因素商品房開發(fā)成本由物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)兩部分構(gòu)成，具體有：土地征用及房屋拆遷安置費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、附屬公共設(shè)施費(fèi)、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)、利息、銷售費(fèi)用和公共設(shè)施維修專項(xiàng)基金等。（1）征用土地費(fèi)，與日俱增。由于土地的壟斷和有效供給，國家將土地分配方式從十年前的協(xié)議出讓和劃撥，變成了現(xiàn)在的公開投標(biāo)競賣，在眾多開發(fā)商的激烈競爭下，土地中標(biāo)價(jià)明顯高于底價(jià)，加大了開發(fā)成本中的土地費(fèi)用。2009年，鄭州國土資源局曾拍賣兩塊土地：，經(jīng)過36輪競價(jià)，比標(biāo)底高出108%，每畝均價(jià)334萬元；，起始價(jià)1790萬元，最終以3290萬元成交，比底價(jià)高出84%。（2）拆遷安置費(fèi)強(qiáng)勁上漲。造成房價(jià)過高的重要因素之一，是由于房地產(chǎn)開發(fā)公司征用的土地地理位置不同將直接影響該項(xiàng)成本，熟地與生地費(fèi)用相差5倍以上，生地居民少，安置費(fèi)用低，但地理位置差；而熟地居民密度高，拆遷安置費(fèi)用大，各項(xiàng)合理不合法因素多，補(bǔ)償費(fèi)用高。盡管生、熟地發(fā)生的
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