【正文】 房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)半 月 刊2009年2月10日未經(jīng)許可不得它用○　預(yù)測2009年房地產(chǎn)市場 5大亮點(diǎn)點(diǎn)綴樓市發(fā)展○　財(cái)政部關(guān)于進(jìn)一步做好擴(kuò)大內(nèi)需　　　　促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長政策落實(shí)和資金監(jiān)管工作的通知○　2008年112月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況○　春節(jié)樓市仍很冷清 2月份樓市或有新一輪調(diào)整○　北京社科院發(fā)布報(bào)告 稱下半年可能是購房好時(shí)機(jī)○　潘石屹：今年樓市調(diào)整壓力大○　海外私募資本潛入二三線城市準(zhǔn)備抄底地產(chǎn)○　銀行看淡今年房貸業(yè)務(wù)增長○　房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)資料46 / 46目 錄大勢點(diǎn)平預(yù)測2009年房地產(chǎn)市場 5大亮點(diǎn)點(diǎn)綴樓市發(fā)展政策動(dòng)向財(cái)政部關(guān)于進(jìn)一步做好擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長政策落實(shí)和資金監(jiān)管工作的通知2009年中央一號(hào)文件正式公布市場走勢2008年112月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況春節(jié)樓市仍很冷清 2月份樓市或有新一輪調(diào)整降價(jià)燒至二三環(huán) 今年北京樓市繼續(xù)走跌上海優(yōu)質(zhì)樓盤止跌增抄底意愿業(yè)界論壇2009年房地產(chǎn)市場展望：房價(jià)大降已不太可能北京社科院發(fā)布報(bào)告 稱下半年可能是購房好時(shí)機(jī)潘石屹：今年樓市調(diào)整壓力大易憲容：消費(fèi)者主導(dǎo)2009年樓市地產(chǎn)金融海外私募資本潛入二三線城市準(zhǔn)備抄底地產(chǎn)銀行看淡今年房貸業(yè)務(wù)增長工行7折房貸優(yōu)惠細(xì)則出臺(tái)營銷策略不斷延伸的地產(chǎn)營銷海外之窗美國房價(jià)走勢的警示：只要是泡沫 必然會(huì)破滅英國人無力還房貸 要聞簡報(bào)今年內(nèi)第二次全國土地調(diào)查將全部完成北京再出新政提振樓市供求信息北京市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)資料2008年112月全社會(huì)固定資產(chǎn)投資情況2008年112月房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2008年112月各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2008年112月各地區(qū)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)情況2008年112月各地區(qū)商品房銷售增長情況2008年112月房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況大勢點(diǎn)評(píng)預(yù)測2009年房地產(chǎn)市場 5大亮點(diǎn)點(diǎn)綴樓市發(fā)展 　　耶魯大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授羅伯特希勒()稱，房地產(chǎn)的繁榮蕭條周期在世界的大部分地區(qū)都很普遍。無可置疑的是，中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)漫長的調(diào)整周期。中金公司在其房地產(chǎn)研究報(bào)告中稱，“這是一個(gè)兩三年的中期調(diào)整”。 　　萬科董事長王石把2008年的樓市，稱之為一個(gè)“不確定”年代中“不確定”的行業(yè)。金融危機(jī)影響的不確定，房地產(chǎn)行業(yè)面臨形勢的不確定，房地產(chǎn)商個(gè)人的不確定…… 　　然而穿過重重“不確定”因素的迷霧，2009年樓市仍然不乏亮點(diǎn)。 　　保障性住房放量增長 　　“保障性住房成為2009年的樓市亮點(diǎn)，這是毋庸置疑的。”國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院信息部副主任任旺兵對(duì)記者表示。保障性住房一方面作為福利性住房供應(yīng)，從服務(wù)型政府角色出發(fā)也會(huì)大力支持，同時(shí)也符合擴(kuò)大內(nèi)需的要求。另一方面，為保證房地產(chǎn)的健康發(fā)展，會(huì)進(jìn)一步加大這方面的投入。“甚至不排除政府直接從開發(fā)商手上買上一批房子來增加供應(yīng)”。 　　“即便是有一天我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展得更好了，人民的收入水平更高了，恐怕政府仍然要幫助低收入家庭解決住房困難，換句話說，仍然具有提供保障性住房的責(zé)任。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥在近期的國務(wù)院新聞發(fā)布會(huì)上談道。保障性住房供應(yīng)的增加，一方面可以解決難以通過市場解決住房問題的這部分低收入群體的困難，另一方面，也使得住房市場的供應(yīng)比較清晰。 　　早在去年年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就透露，今后3年，全國將新建200萬套廉租房和400萬套經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)完成約220萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造，總投資將超過9000億元。9000億元資金在今后3年投入，平均每年有3000億元。 　　“保障性住房2009年有望放量增長?！辨溂业禺a(chǎn)副總經(jīng)理祁世釗分析認(rèn)為，9000億元是一個(gè)巨大的體量，每年3000億元投入保障房建設(shè)，%，對(duì)于房地產(chǎn)市場而言，可以肯定，隨著保障房的不斷建設(shè)和規(guī)模的不斷增加，保障房在房地產(chǎn)市場所占的份額會(huì)逐漸擴(kuò)大，2009年將會(huì)放量增長。 　　以北京為例。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)顯示，去年年底北京11月份共成交期房商品住宅12479套，其中，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房成交套數(shù)為7026套，%%。而保障性住房的總成交量已占去了半壁江山。 　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥還表示，在保障性住房工作方面，2009年要進(jìn)一步強(qiáng)化地方政府的責(zé)任。“我們提出由省級(jí)政府負(fù)總責(zé)、市縣政府抓落實(shí)，把保障性住房的目標(biāo)完成情況納入到是否履行好政府責(zé)任的高度上來認(rèn)識(shí)。”　　毋庸置疑，保障性住房將是2009年房地產(chǎn)的一個(gè)重頭戲?！暗沁@并不能說明保障性住房對(duì)于今年樓市的提振有多大，畢竟它不是以盈利為主要目的?！比瓮⒉话驯Ｕ闲宰》靠醋骼瓌?dòng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的大動(dòng)力。 　　中高檔商品房抗跌性不減 　　“高檔商品房，在土地供給方面，未來國家并不會(huì)大力支持，而且還會(huì)控制。但控制并不代表高檔商品房不發(fā)展，不需要。因?yàn)?，中國還存在一部分高檔商品房的消費(fèi)群體。”中國社會(huì)科學(xué)院項(xiàng)目評(píng)估與戰(zhàn)略規(guī)劃研究中心主任、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家李京文院士對(duì)本報(bào)記者表示，“各地政府要根據(jù)實(shí)際情況調(diào)控。并不是每個(gè)地方都需要高端商品房，但像北京、上海、深圳這些大城市仍有很大市場?！薄　?duì)于高端和低端房市的關(guān)系，用北京市市長郭金龍的話說，“兩者消費(fèi)者群體不同，但并不應(yīng)對(duì)立?！薄　∫虼?，郭金龍稱，北京需要高端房地產(chǎn)市場。無獨(dú)有偶，山東省在近日召開的全省經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，也指出2009年“放開”普通商品房消費(fèi)的“一頭”，目的是擴(kuò)大中高檔商品房消費(fèi)需求，“以此實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)供需銜接，產(chǎn)銷平衡，健康發(fā)展?！薄　「叨松唐贩浚蠖鄶?shù)人無法觸及的領(lǐng)域，卻是2009年房地產(chǎn)發(fā)展的一大亮點(diǎn)。 　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)副主任委員、專家組組長開彥表示，國家對(duì)獨(dú)棟別墅用地的禁止導(dǎo)致了其產(chǎn)品的稀缺性，而在后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)中，開發(fā)商也因此會(huì)對(duì)獨(dú)棟別墅趨之若鶩。 　　去年年底，盡管房地產(chǎn)市場連月低迷，然而北京別墅市場卻走出另一番行情。來自于高力國際的調(diào)查報(bào)告顯示，北京的別墅市場獨(dú)樹一幟，表現(xiàn)出較強(qiáng)的區(qū)別性，主要表現(xiàn)為開盤數(shù)量和銷售市場比較平穩(wěn)。而據(jù)北京市房地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京別墅項(xiàng)目的整體銷售率較高。2008年三季度高檔別墅平均報(bào)價(jià)為人民幣27925元/平方米，%。 　　“商品房不是專門為富人蓋的，但是房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍然需要高端商品房的支撐。”李京文說，中國有非常廣泛的消費(fèi)人群作為高端商品房的支撐力量。隨著中國中產(chǎn)階級(jí)人群的不斷擴(kuò)大，對(duì)居住環(huán)境的要求也會(huì)越來越高。按照國際機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，中國家庭資產(chǎn)達(dá)到百萬美元的財(cái)富人群在2007年已達(dá)到40萬戶，在全球排第五位。這對(duì)于高端房地產(chǎn)項(xiàng)目來說非常有利?！　膭e墅類型方面看，有專家指出，未來的別墅市場將會(huì)向經(jīng)濟(jì)新型別墅方面發(fā)展，聯(lián)排、疊拼、雙拼等別墅類型的項(xiàng)目將成為供應(yīng)的主流。郭金龍?jiān)谡劦礁叨松唐贩繒r(shí)曾表示，“我們也做過研究，適當(dāng)?shù)亟迭c(diǎn)價(jià)立刻就有人買。要合理的回歸，政府要控制，開發(fā)商也要控制，社會(huì)各界也要諒解?！薄　　耙虼?，適當(dāng)提高高端商品房的‘性價(jià)比’更有利于2009年樓市的健康發(fā)展?！崩罹┪娜缡钦f?！　≈械蜋n商品房價(jià)格繼續(xù)走低 　　“如果經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)不起來，商品房的價(jià)格還會(huì)往下掉?！眹野l(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院信息部副主任任旺兵對(duì)本報(bào)記者說，房地產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較大?！胺康禺a(chǎn)要再次活起來，主要還是靠社會(huì)的投入而不是政府。整個(gè)房地產(chǎn)市場的基石還是在于商品房?！薄　　拔艺J(rèn)為增加保障性住房的供應(yīng)，不會(huì)沖擊商品房市場?！?，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥表示，“增加了保障性住房的供應(yīng)，會(huì)更加穩(wěn)定商品房市場的秩序。”但眾多房地產(chǎn)人士認(rèn)為“保障性住房如果2009年大規(guī)模上市供應(yīng)，勢必會(huì)對(duì)商品房造成影響?！?　　“其實(shí)兩種觀點(diǎn)并不矛盾?！比瓮嬖V記者，前者是從秩序上講，后者是從價(jià)格上講。保障性住房和商品房的服務(wù)對(duì)象不同，因此不存在保障性住房爭搶了商品房的消費(fèi)群體，因?yàn)楸旧淼褪杖肴后w也無力購買商品房。所以說，從秩序上講，不會(huì)沖擊商品房市場。 　　但從價(jià)格上講，它又會(huì)影響商品房價(jià)格，尤其是中低端商品房。任旺兵表示，隨著保障性住房的不斷推出，對(duì)周邊商品房價(jià)格也會(huì)產(chǎn)生影響。加上低迷的市場環(huán)境，高樓面價(jià)已經(jīng)喪失了存在的基石。 　　中原華北區(qū)總經(jīng)理李文杰表示，2009年保障性住房的供應(yīng)量是非常大的，加上2008年沒有賣掉留到2009年的房和2009年推出的35萬40萬套，總共約50萬套左右。而北京市場每年消化在10萬套，所以供大于求是肯定的。 　　國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2007年10月末，全國商品房空置面積為11769萬平方米。而2008年截至8月末，%。截至2008年10月末，%。 　　“房子空置并不是由于老百姓都有房子住了，而是房價(jià)太高。但房價(jià)稍微降了，開發(fā)商又捂盤惜售?！崩罹┪脑菏空f，惜售造成大量存量房。這對(duì)今年商品房市場產(chǎn)生了巨大壓力，因此市場價(jià)格下調(diào)的空間還比較大。 　　商品房市場成了消費(fèi)者與房地產(chǎn)商之間的博弈場。一面是觀望的心態(tài)，一面是亟待消化的存量房。 　　“讓人們買房靠什么？只有降價(jià)。老百姓不希望看到房價(jià)過高，政府也不希望房價(jià)過高?！比瓮硎荆皬恼畬用嫔蟻砜?，金融危機(jī)已經(jīng)讓人焦頭爛額。房地產(chǎn)被列為拯救經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)行業(yè)之一，只有下大力氣把交易量提上來，才有可能轉(zhuǎn)暖。 　　因此2009年，房地產(chǎn)市場將面臨來自上下兩面的夾擊，同時(shí)開發(fā)商自身的壓力也難以維持下去?！胺績r(jià)會(huì)進(jìn)一步走低，尤其是中低端的商品房。”任旺兵說。 　　2009年倒閉潮難現(xiàn) 　　去年年底，喜歡“直言”的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)表示，“房企破產(chǎn)潮”會(huì)發(fā)生在2009年。 　　任志強(qiáng)的理由是，現(xiàn)在中國樓市每年有近8億平方米的竣工量，但是2008年的銷售量不到6億平方米。市場積壓的房子，在現(xiàn)在的情況下，兩年也消化不完。另外，部分在2007年拼命增加土地儲(chǔ)備的開發(fā)商，在經(jīng)營上遇到很大困難，因此，某些企業(yè)會(huì)破產(chǎn)的說法并不聳人聽聞。任志強(qiáng)表示，2008年因?yàn)殄X感到緊張的人，可能在今明兩年就沒錢花了。 　　“當(dāng)資金收緊，房地產(chǎn)界必然要重新洗牌?！比瓮J(rèn)為樓市進(jìn)入調(diào)整期已是必然，但并不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的倒閉潮。 　　“我們面對(duì)不是嚴(yán)冬而是倒春寒。”中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞堅(jiān)持認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展基本面沒有變化，所以，中國房地產(chǎn)幾十年形勢還沒有過去。 　　自從去年年底中央實(shí)行緊縮的貨幣政策以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其實(shí)已經(jīng)度過了一年的“寒冬”。 　　任旺兵認(rèn)為，中國與美國的房地產(chǎn)市場存在結(jié)構(gòu)性差異。中國大部分人是靠積蓄買房。他們的償還能力是有保證的。“現(xiàn)在大多數(shù)房企仍然能通過降價(jià)銷售來保證基本的利潤和現(xiàn)金流，但實(shí)際是很多房企硬挺著不降價(jià)，也說明他們的情況并沒有那么糟糕?！比瓮硎?。另外，商品住房仍然是有一個(gè)潛在的巨大需求。 　　國都證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師鄒文軍也表示，除個(gè)別在2007年泡沫高峰時(shí)期拿地進(jìn)行開發(fā)的項(xiàng)目公司以及過度擴(kuò)張的房地產(chǎn)企業(yè)外，2009年不會(huì)出現(xiàn)大量房企倒閉的情況。 　　其實(shí)早在2008年初潘石屹拋出的“百日劇變論”中就有預(yù)言稱：3個(gè)月內(nèi)如果樓市不回暖，房企將出現(xiàn)倒閉潮。但如今，隨著金融危機(jī)的加深，“百日劇變”已成為事實(shí)，然而房企倒閉潮并沒有到來。 　　“我還沒有聽說大規(guī)模的房地產(chǎn)公司破產(chǎn)。只是聽說在某些地區(qū)有一些不知名的企業(yè)倒掉。”北京易合房地產(chǎn)有限責(zé)任公司經(jīng)紀(jì)人楊子恒告訴本報(bào)記者，雖然生活艱難，但終歸還是能活下去的。 　　但倒閉潮未現(xiàn)并不代表房地產(chǎn)商們的杞人憂天。防范于未然是2009年房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該有的思想。社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室副主任倪鵬飛指出，倒閉潮風(fēng)險(xiǎn)還是存在的，所以希望企業(yè)做好準(zhǔn)備及時(shí)做出調(diào)整。 　　“像打臺(tái)球一樣，把整個(gè)臺(tái)子每個(gè)球看好了，再打。每個(gè)企業(yè)情況都不同，但是有很多路可以走，并不是我們現(xiàn)在就是死路一條了?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心社會(huì)發(fā)展研究部副局長岳頌東表示，資金鏈要斷的時(shí)候，可以抱團(tuán)取暖，可以相互參股，把資金鏈盤活等等。 　　中央優(yōu)惠政策將更加優(yōu)惠 　　“現(xiàn)在要出臺(tái)相關(guān)的政策扶持多以消費(fèi)為主，包括汽車、房地產(chǎn)在內(nèi)的一些行業(yè)。2009年好的政策會(huì)陸陸續(xù)續(xù)出臺(tái)，但力度有多大還要根據(jù)房地產(chǎn)的具體情況來決定。”發(fā)改委任旺兵告訴本報(bào)記者。 　　當(dāng)前，國際金融危機(jī)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的影響已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，連接著投資和消費(fèi)。中國人民銀行金融市場司副司長霍穎勵(lì)坦言，考慮了與有關(guān)政策的銜接，央行已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)了很多激勵(lì)政策。目前房地產(chǎn)投資信托基金事宜，正在和有關(guān)部門會(huì)商?！斑@個(gè)方案我們打算在會(huì)商有關(guān)部門后報(bào)國務(wù)院同意，然后進(jìn)行試點(diǎn)。”　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，國家對(duì)優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)的支持力度會(huì)加大，在融資方面,股權(quán)融資和債權(quán)融資會(huì)加大，REITS(房地產(chǎn)投資信托基金)會(huì)正式推出。 　　“房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，對(duì)我國的國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，促進(jìn)消費(fèi)，以及改善民生等等都有十分重要的意義?！比瓮硎?，除了金融政策的支持，出于民生訴求的考慮，政府也會(huì)加以扶持。 　　地方政府把房地產(chǎn)作為地方發(fā)展的重點(diǎn)，有人擔(dān)心會(huì)不會(huì)導(dǎo)致政策的扭曲？對(duì)此，任旺兵表示，政府不會(huì)為了扶持而扶持，“房地產(chǎn)地方扶持力度有多大這不是誰說了就算的，老百姓買不買你的房子才是檢驗(yàn)房地產(chǎn)市場的標(biāo)準(zhǔn)”。 　　財(cái)政部稅政司副司長王曉華在國務(wù)院新聞發(fā)布會(huì)上也對(duì)記者表示， 2008年對(duì)房地產(chǎn)市場的稅收政策調(diào)整比較密集，稅收優(yōu)惠政策的可能有一定的滯后才會(huì)顯現(xiàn)出效果。2009年是不是要出臺(tái)新政策，要根據(jù)2008年政策的執(zhí)行情況來定。如果執(zhí)行得好,可能會(huì)延續(xù)這些政策。如果執(zhí)行得不好，可能會(huì)考慮是否有其他更好的政策措施。 　　2009年，一方面扶持性政策仍會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，另一方面，地產(chǎn)商自身也需要調(diào)整。任旺兵認(rèn)為，企業(yè)行為和政府行為共同發(fā)力將保證2009年房地產(chǎn)健康發(fā)展?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　?中國產(chǎn)經(jīng)新聞報(bào)　晏琴)政策動(dòng)向財(cái)政部關(guān)于進(jìn)一步做好擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)