長沙市房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)分析(已修改)
2025-07-11 06:33 本頁面
【正文】 長沙市（河西）房地產(chǎn)市場8月動(dòng)態(tài)分析深圳中原公司予卓越公司的第一期市場月報(bào)格式為：第一部分：長沙（河西）樓市的整體狀況描述和點(diǎn)評(píng)；第二部分：分項(xiàng)目進(jìn)行資訊的展示和點(diǎn)評(píng)。重點(diǎn)項(xiàng)目詳細(xì)介紹，次要項(xiàng)目簡略介紹；考慮到第一期的特殊性，我們將會(huì)介紹項(xiàng)目的基本情況和2005年9月份之前的樓盤相關(guān)資訊；說明： 月報(bào)以河西市場為主，兼顧河?xùn)|的可比項(xiàng)目； 后續(xù)月報(bào)將以當(dāng)月資訊為主；資訊的內(nèi)容包括：工程進(jìn)度、價(jià)格變化、銷售情況、廣告投放、活動(dòng)營銷、開發(fā)商和項(xiàng)目動(dòng)向等 長沙市（河西）房地產(chǎn)市場研究8月報(bào)表2005年8月15日，中國人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組在《2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》中提出“取消預(yù)售政策”的建議，頓時(shí)一石激起千層浪，在房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)甚至消費(fèi)者中引起了巨大的反響和爭議。業(yè)內(nèi)人士人人自危，消費(fèi)者在觀望的同時(shí)似乎有所期待，王石等大牌房開明星紛紛起身說話，為維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定而慷慨陳辭。8月下旬國家建設(shè)部指出：取消預(yù)售政策尚不符合中國的國情。一場房地產(chǎn)行業(yè)即將面臨的颶風(fēng)暴雨得以消彌。但是“建議”的影響卻久久不能消散，留給我們無盡的思考。取消預(yù)售政策更多是從銀行業(yè)的角度出發(fā)，為解決銀行貸款信譽(yù)問題而提出的解決方案，從消費(fèi)者的角度來講， 他們認(rèn)為買期房面臨著工程質(zhì)量能否保證和開發(fā)商承諾是否兌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，相比之下，他們更愿意購買現(xiàn)房。但是取消預(yù)售政策有著不可避免的弊端。從開發(fā)商的角度來講，現(xiàn)房不利于開發(fā)商投資資金的運(yùn)作，必然使得至少一半的資金實(shí)力不夠雄厚的開發(fā)商被淘汰出局（潘石屹稱至少80％），從而使得內(nèi)地的房開市場提前出現(xiàn)“寡頭壟斷”的局面，不利于房地產(chǎn)行業(yè)正常有序的發(fā)展，從消費(fèi)者的角度來講，購買現(xiàn)房意味著要付出更多的成本，房價(jià)有可能會(huì)大漲，市場難以承受。綜合來看，“取消預(yù)售政策”弊大于利?！叭∠A(yù)售政策”的建議不是空穴來風(fēng)，是市場和行業(yè)運(yùn)作者共同作用的結(jié)果，這個(gè)建議在中國提前到來了至少10年，這反映了我國房地產(chǎn)和建筑行業(yè)的誠信危機(jī)已經(jīng)需要引起足夠的重視。從另一個(gè)層面來講，“取消預(yù)售政策”的建議給市場和行業(yè)帶來如此大的恐慌，說明房地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)意識(shí)還有待加強(qiáng)，預(yù)警機(jī)制需要完善，行業(yè)自身的調(diào)整需要加快。成熟的市場應(yīng)該走在政府的前面！8月份河西市場風(fēng)平浪靜，似乎醞釀著一場風(fēng)暴。9月29日岳麓生態(tài)節(jié)將在賀龍?bào)w育館隆重舉行，而秋季房交會(huì)將于10月18－22日在農(nóng)博會(huì)閃亮登場，這兩個(gè)盛會(huì)對長沙，尤其是河西房地產(chǎn)市場的意義非常之重大，各大開發(fā)商和項(xiàng)目都卯足了勁為這兩個(gè)展會(huì)作準(zhǔn)備。8月27日，長沙晚報(bào)發(fā)布專題新聞，名曰《市府軍團(tuán)厲兵秣馬》，將河西的樓盤提升到一個(gè)板塊的高度推向市場，加上正在籌備策劃之中的 “929岳麓生態(tài)節(jié)”盛會(huì)，這兩個(gè)舉動(dòng)標(biāo)志著河西樓市從單打獨(dú)斗已經(jīng)上升到有意識(shí)的板塊聯(lián)合炒作，河西房開單位的營銷意識(shí)進(jìn)一步升級(jí)。過去一年，芙蓉南、人民東、體育新城、金鷹城板塊都已經(jīng)完成了一輪甚至幾輪的炒作，2004年麓南四虎（陽光100、凱達(dá)、經(jīng)投、華盛等）曾達(dá)成統(tǒng)一戰(zhàn)線，每周聚會(huì)密謀，欲將麓南板塊以全新的姿態(tài)推向市場，但是他們的炒作并不到位，結(jié)果計(jì)劃流產(chǎn)，各公司依然單獨(dú)作戰(zhàn)，麓南板塊的優(yōu)勢沒有得到充分的彰顯，這說明陽光100等外地房開和內(nèi)地房開的磨合依然存在問題，獨(dú)力難支鴻鵠大業(yè)。而2005年，深圳卓越、香港和記黃埔、廣州玫瑰園等公司在長沙儲(chǔ)備的項(xiàng)目浮出水面，新一輪的合縱連橫勢不可擋。深圳中原相信，河西板塊（公認(rèn)為是市府、麓谷板塊和麓南板塊，深圳中原認(rèn)為應(yīng)該加入金星北板塊）將會(huì)在長沙掀起新的置業(yè)熱潮，徹底改變河西在長沙市民眼中的居住形象?！俺鞘邢蛭鳌钡母拍钫卺j釀當(dāng)中！ 陽光100組合賣點(diǎn)下的優(yōu)勢地產(chǎn)品牌＋前景＋推廣＋優(yōu)質(zhì)客戶群【陽光100小檔案】長沙陽光100國際新城位于長沙市岳麓區(qū)，湘江三橋以西200米處，二環(huán)線北側(cè)。北邊臨近規(guī)劃中的大學(xué)城，西邊臨近正在建設(shè)當(dāng)中的香格里麓山別墅，該項(xiàng)目東邊部分可以享受到江景。項(xiàng)目占地面積989畝，總規(guī)劃面積為100多萬平方米，規(guī)劃戶數(shù)為5000多戶。該項(xiàng)目由北京陽光100集團(tuán)投資開發(fā)，建筑設(shè)計(jì)為日本的安滕忠雄事務(wù)所和澳大利亞DCM事務(wù)所，園林設(shè)計(jì)單位為易道（EDAW），物管單位為湖南萬怡物業(yè)管理公司（由陽光100組建）。該項(xiàng)目的策劃和銷售由陽光100自行組建團(tuán)隊(duì)完成。陽光100國際新城分為四期開發(fā)。一期為小高層，一期毛坯房均價(jià)2450元/平方米，精裝修房3000元/平方米，躍式3100元/平方米，一次性付款98折，按揭客戶沒有折扣。一期由湖南大學(xué)認(rèn)購12棟，合10萬平方米的建筑面積，價(jià)格未知，湖大轉(zhuǎn)讓給老師的均價(jià)為2350元/平方米。目前一期僅余幾套躍式，其余全部售完。原定2005年6月推出2期，后因預(yù)售政策的變化開盤時(shí)間延至2005年9月20日左右，預(yù)計(jì)售價(jià)為2700－2800元/平方米（暫時(shí)沒有對外公布）。二期外立面色彩和建筑形象與一期風(fēng)格迥異，形成相對獨(dú)立的組團(tuán)。目前陽光100一期工程外部裝飾已經(jīng)基本完成，正在進(jìn)行相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)（門樓工程已經(jīng)啟動(dòng)，2米深的游泳池也已經(jīng)鋪就基礎(chǔ)）二期工程已經(jīng)進(jìn)入正負(fù)零階段，湖南大學(xué)與之合建的教師公寓項(xiàng)目也已經(jīng)建到第一層。陽光100國際新城項(xiàng)目的車戶比為1：1。陽光100二期提出“為國際的長沙，為文化的長沙”改為“為了年輕的長沙，為了長沙的未來”的口號(hào)的廣告語，可見其欲將提升城市品位的重任攬于一身的雄心壯志。【樓盤點(diǎn)評(píng)】 地段陽光100地處長沙樓市板塊中的大學(xué)城板塊，該板塊的房地產(chǎn)開發(fā)不活躍，僅有的金馬安置小區(qū)和教師村也是作為經(jīng)濟(jì)適用房的形式而存在，該處濃厚的人文價(jià)值沒有得到應(yīng)有的彰顯。長沙陽光100
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