【正文】 1 (集團(tuán) )股份有限公司 2020 年 3 月 2 目 錄 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目管理計(jì)劃書 土地接收 現(xiàn)場(chǎng)三通一平 委托監(jiān)理 施工招 投標(biāo)、承包合同 工程質(zhì)量 、 安全報(bào)監(jiān) 申辦《 建設(shè)工程 施工許可證》 施工計(jì)劃和施工方案審核 設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審 設(shè)計(jì) (技術(shù) )變更 1 圖紙管理 1 開工放線、驗(yàn)線 1 樣板引路、 材料 選型 和 封樣驗(yàn)收 1 隱蔽工程驗(yàn)收（土建） 1 隱蔽工程驗(yàn)收（水、電、設(shè)備） 1 工程例會(huì)、專題會(huì)議 1 安全生產(chǎn)與文明施工 1 現(xiàn)場(chǎng)簽證 1 精裝修管理 供 水配套 2 供電 配套 2 燃?xì)馀涮? 3 2 通訊配套 2 園林、市政配套 2 人防工程管理 2 項(xiàng)目月報(bào) 2 工程款支付 2 竣工 （質(zhì)量） 驗(yàn)收 2 竣工驗(yàn)收備案 工程移交和交樓 3 工程質(zhì)量 維修 4 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目管理計(jì)劃書 1. 作業(yè)目的 在工程項(xiàng)目開始之初選 擇和任命項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人（項(xiàng)目經(jīng)理），編制出針對(duì)具體項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程具有指導(dǎo)作用的管理計(jì)劃書。 《保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司工程管理制度》、 《 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司程序文件 》 之 《施工過(guò)程控制程序》 。 工程部經(jīng)理 ： 選擇項(xiàng)目經(jīng)理，報(bào)主管工程副總審批，審批后簽發(fā)任命書 。 主辦崗位 項(xiàng)目經(jīng)理： 編制項(xiàng)目管理計(jì)劃書， 報(bào)主管工程副總審批。 任命項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 項(xiàng)目已立項(xiàng)，準(zhǔn)備實(shí)施 。 項(xiàng)目管理計(jì)劃書：準(zhǔn)備開工，施工單位、監(jiān)理單位已選定。 任命項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 ： 工程部經(jīng)理在項(xiàng)目實(shí)施之初根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，安排具有相應(yīng)專業(yè)資質(zhì)和管理能力、管理經(jīng)驗(yàn)的工程師擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，報(bào)公司主管工程的副總經(jīng)理審定（一般以公司呈批件形式），審定后由工程部經(jīng)理簽發(fā)“工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人任命書”，蓋公章后存檔并發(fā) 到 相關(guān)單位（施工單位、監(jiān)理單位等） 。 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人任命書是質(zhì)量管理體系審核中必備的資料之一。 編制 項(xiàng)目管理計(jì)劃書 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)工程項(xiàng)目的具體情況和公司的目標(biāo)、要求，編制《工程項(xiàng)目管理計(jì)劃書》，報(bào)工程部經(jīng)理審核， 再 報(bào)主管副總經(jīng)理審定，作為進(jìn)行項(xiàng)目管理的指導(dǎo)性文件。 《工程 項(xiàng)目管理計(jì)劃書》應(yīng)包括以下主要內(nèi)容： 工程概況、說(shuō)明 對(duì)工程的地點(diǎn)、幢數(shù)、層數(shù)、面積、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)形式、用途進(jìn)行描述，說(shuō)明施工單位、監(jiān)理單位 及 開工時(shí)間等 ，此外，應(yīng)對(duì)工程的特點(diǎn)、難點(diǎn) 加以說(shuō)明，以便制訂出針對(duì)性的控制方法 和程序 。 工程管理的依據(jù) 5 包括 法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范、地方規(guī)定、 承發(fā)包 合同、公司規(guī)定規(guī)章等 ，我司在工程管理方面有幾個(gè)管理規(guī)定： 《保利房地產(chǎn) (集團(tuán) )股份有限公司工程項(xiàng)目管理規(guī)定》、《保利房地產(chǎn) (集團(tuán) )股份有限公司住宅土建毛坯交樓管理暫行規(guī)定》、《保利房地產(chǎn) (集團(tuán) )股份有 限公司住宅建筑裝修施工管理暫行規(guī)定》。 工程管理的組織機(jī)構(gòu) 包括 公司 為此工程成立的項(xiàng)目部的人員配備、崗位分工和職責(zé)； 施工單位的管理機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、各主要管理人員的情況 ； 監(jiān)理單位的管理機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目總監(jiān)、總監(jiān)代表 、專業(yè)監(jiān)理工程師的資格、職稱、崗位等情況 。 工程項(xiàng)目管理范圍 一般 包括施工準(zhǔn)備階段、施工過(guò)程 階段及 竣工驗(yàn)收、 交樓、保修 階段。 工程項(xiàng)目的管理目標(biāo) 根據(jù)公司對(duì)項(xiàng)目的總體目標(biāo)確定項(xiàng)目的 質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)、安全等方面的目標(biāo) ，分解成階段性的具體的施工單位必須達(dá)到 的目標(biāo)。 工程管理內(nèi) 容 在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中進(jìn)行管理的具體工作內(nèi)容。 工程管理的控制方法和程序 分施工 準(zhǔn)備階段 、 施工 過(guò)程 階段 、 竣工驗(yàn)收、移交、交樓 階段，按管理工作內(nèi)容擬定控制方法和程序，重點(diǎn)是施工過(guò)程中的質(zhì)量、安全、投資、安全控制方法，并結(jié)合工程的特點(diǎn)、難點(diǎn)制定針對(duì)性的控制方法、程序。 工程項(xiàng)目的主要節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、階段計(jì)劃、總體計(jì) 劃 為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，結(jié)合實(shí)際情況，將目標(biāo)分解，制定出我司控制性的節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、施工單位可行的階段性計(jì)劃，所有計(jì)劃必須與公司的總體計(jì)劃相符并最好預(yù)留 機(jī) 動(dòng)時(shí)間以應(yīng)付不可預(yù)料的情況。 其它事項(xiàng) 如需要配合的事項(xiàng)、平面布置等 。 《工程項(xiàng)目管理計(jì)劃書》審定后應(yīng)存項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，作為實(shí)施過(guò)程中的指導(dǎo)性文件，也是質(zhì)量管理體系審核中現(xiàn)場(chǎng)必備的資料之一。 6 土地接 收 土地接 收 是 工程進(jìn)行施工乃至項(xiàng)目實(shí)施的前提條件之一， 界線分明、定位明確地接收?qǐng)龅厥枪こ添樌_展的條件。 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》， 《 建設(shè)用地批準(zhǔn)書 》 ，紅線圖 ；公司《房地產(chǎn)前期報(bào)建（后期驗(yàn)收）控制程序》 。 工程部經(jīng)理 ： 協(xié)調(diào)工程部與公司綜合開發(fā)部接收?qǐng)龅?。 主辦崗位 項(xiàng)目經(jīng)理： 現(xiàn)場(chǎng)接收?qǐng)龅?，參與紅線點(diǎn)、基準(zhǔn)點(diǎn)的測(cè)放工作 。 公司 收到土地 轉(zhuǎn)讓（出讓） 單位的土地移交通知書 ， 工程部 收到公司綜合開發(fā)部的接地通知 。 接收土地前的準(zhǔn)備 土地轉(zhuǎn)讓（出讓）或土地競(jìng)標(biāo)等取得土地的手續(xù) ， 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》， 《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，紅線圖等證件資料 由公司綜合開發(fā)部 辦 理。 獲知取得土地后，工程部經(jīng)理跟進(jìn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)展情況，公司明確項(xiàng)目要實(shí)施時(shí)應(yīng)安排項(xiàng)目經(jīng)理，由項(xiàng)目經(jīng)理 具體跟進(jìn)，先查閱紅線圖、地形圖、項(xiàng)目方案圖等資料，對(duì)項(xiàng)目的地址、方位、 占地面積 、周 邊環(huán)境 、現(xiàn)狀 等情況了解 、熟悉，并應(yīng)從開發(fā)部了解（必要時(shí)查閱土地轉(zhuǎn)讓合同 和附圖附件 ）土地移交時(shí)的條件、狀態(tài)，了解清楚是否需要拆遷，移交時(shí)有無(wú)水電， 周邊道路 等 情況。 若由我司負(fù)責(zé)拆遷 舊建筑構(gòu)筑物 ， 遷 移供電、電視電訊、供水、煤氣等管線 ，則需先選定拆遷施工隊(duì)，聯(lián)系相關(guān)的單位、部門， 估測(cè) 拆遷 工程量，擬 訂 、簽 訂 相關(guān)的協(xié)議、合同，做好拆遷的準(zhǔn)備。 對(duì)于需要砌筑圍墻的場(chǎng)地，應(yīng)先 安排施工隊(duì)伍 ，從總工室 領(lǐng) 得圍墻圖紙， 商談工程造價(jià)，待接收?qǐng)龅睾罂神R上砌筑圍墻。若此項(xiàng)目的土建施工單位已確定，應(yīng)通知施工單位做好進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備，也可將圍墻一并交由土建隊(duì) 施工。 現(xiàn)場(chǎng)接收 現(xiàn)場(chǎng)查勘 7 收到 開發(fā)部 的土地移交通知后， 工程部經(jīng)理和項(xiàng)目經(jīng)理及項(xiàng)目部專業(yè)工程師 （若土建施工單位已確定，可通知施工單位同去） 帶好相機(jī)（最好是有日歷的）和相關(guān)圖紙資料與開發(fā)部到現(xiàn)場(chǎng)與交地單位交接， 查勘全場(chǎng)（做好全景拍攝）。 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng) 引導(dǎo)雙方在有問題需要交涉的地方停留 （做好局部針對(duì)性拍攝） ， 由對(duì)方 介紹情況 ，雙方議定遺留問題的處理方法 。 現(xiàn)場(chǎng)交接界樁、測(cè)放紅線點(diǎn) 對(duì)于原單位用地，應(yīng)對(duì)邊界（圍墻、界樁）交接清楚，做好記錄，在地形圖或平面圖上標(biāo) 注 清楚，對(duì)于通過(guò)競(jìng)拍 或轉(zhuǎn)讓 取得 的空地，應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)放紅線點(diǎn)（由開發(fā)部申請(qǐng)并組織城市規(guī)劃測(cè)量隊(duì)測(cè)量放