分時度假的起源及其正確定義(已修改)
2025-05-28 05:18 本頁面
【正文】 分時度假的起源及其正確定義作者：日期：度假產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)式酒店相近業(yè)態(tài)的概念辨析分時度假是國際上流行的度假產(chǎn)品形式，但在我國，對這一產(chǎn)品形態(tài)的理解仍存在許多歧見，而且由于各種原因，目前還不具備大規(guī)模發(fā)展的條件。事實(shí)上，分時度假與產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓分屬不同業(yè)態(tài)，是不同質(zhì)的，彼此之間并沒有必然的聯(lián)系，不能混為一談。國內(nèi)現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店大多只是概念的炒作而已，一些開發(fā)商動輒將它描繪成無風(fēng)險、高回報的黃金投資產(chǎn)品是不正確的。酒店式公寓則在一些大城市有較多的成功先例，但它屬于房產(chǎn)中的高端產(chǎn)品，因而也具有相當(dāng)?shù)耐顿Y風(fēng)險。 最近幾年，有關(guān)分時度假的報道越來越多，以它為主題的全國性大型研討會也已經(jīng)開了好幾次了，國人對發(fā)展這一世界先進(jìn)的旅游業(yè)態(tài)表現(xiàn)出了超常的熱情。但遺憾的是，這一在國外獲得飛速發(fā)展、并被實(shí)踐證明具有強(qiáng)大生命力的度假產(chǎn)品形式，在我國卻出現(xiàn)了南橘北枳的結(jié)果，有的甚至連其基本的概念都沒有搞清楚，張冠李戴，斷章取義，使這一本來前景十分廣闊的產(chǎn)業(yè)在我國一直停留在對概念的混亂爭論與炒作上。一些最先試水的項目更是因?yàn)榉N種原因紛紛陷入困境，或者干脆收了一部分消費(fèi)者的款項后銷聲匿跡，使媒體轉(zhuǎn)而對它大加撻伐。一時間，“分時度假”四個字甚至成為和傳銷一樣的欺詐行為的代名詞。 與此同時，蓬勃發(fā)展中的房地產(chǎn)業(yè)也開始關(guān)注這一新鮮的名詞，各種冠以“分時度假”的物業(yè)紛紛登場亮相，亂花漸欲迷人眼。其實(shí)，分時度假只是旅游度假的一種實(shí)現(xiàn)形式，它屬于旅游業(yè)（確切地說是酒店業(yè)）范疇；而房產(chǎn)商所開發(fā)的“產(chǎn)權(quán)式酒店”或者“酒店式公寓”都是房地產(chǎn)的一種新的物業(yè)形態(tài)，它們與所謂的分時度假其實(shí)并沒有必然的聯(lián)系。將這三個不同層面、不同內(nèi)涵、不同目標(biāo)市場與經(jīng)營方式的東西混為一談，生硬地加以嫁接，除了吸引一時的眼球以外，并沒有什么新的價值和意義。 本文旨在對這些基本概念進(jìn)行簡單的梳理和廓清，以便我們對這些披著時尚外衣的似是而非的產(chǎn)品能有一個相對理性和正確的判斷。 分時度假 一、分時度假的起源 分時度假起源于20世紀(jì)60年代。在60年代早期，一位名叫亞歷山大奈特（Alexander Nette）的德國人，在他所管理的位于瑞士提西諾（Ticino）的飯店中首先創(chuàng)造出原始的分時度假概念。他設(shè)想將度假地房產(chǎn)的股份出售給消費(fèi)者，然后給予每個購買者在度假地住宿的權(quán)利，所有購買者被稱為股東或合伙人。隨后，他又創(chuàng)建了專門經(jīng)營分時度假產(chǎn)品的歡樂邁格（Hapimag）公司。這家公司是一家很成功的企業(yè)，在1968年就有8000多名股東購買其房產(chǎn)。到20世紀(jì)90年代。 1967年，法國著名的建筑公司Les Grands Travaux de Marseille也設(shè)計了分時度假產(chǎn)品，這是全球第一個標(biāo)準(zhǔn)的分時度假產(chǎn)品設(shè)計，這家公司在位于法國阿爾卑斯地區(qū)的Superdevoluy滑雪度假地開始出售固定住宿單元的分時度假產(chǎn)品并一舉成功。 二、 分時度假的正確定義 分時度假（Timeshare,又稱Vacation ownership或 Holiday ownership），最初是指人們在度假地購買房產(chǎn)時，只購買部分時段的產(chǎn)權(quán)，幾戶人家共同擁有一處房產(chǎn)，共同維護(hù)、分時使用的度假形式，后來逐漸演變成每戶人家在每年只擁有某一時間段的度假地房產(chǎn)使用權(quán)，并且可以通過交換系統(tǒng)對不同房產(chǎn)的使用權(quán)實(shí)行交換。 國際上一度通行的慣例是：將一處住宿設(shè)施（如飯店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為52周，將52周中的51周分時銷售給顧客。每個單位的分時度假產(chǎn)品，就是在約定的時期內(nèi)（一般為20年～40年）每年在這一住宿單元中住宿一周的權(quán)利。 國際上流傳較廣的兩個定義： 168。 美國佛羅里達(dá)州《分時度假房產(chǎn)法案》（Real Estate Timesharing Act CH721 Florida）中對分時度假的定義是：“所有以會員制、協(xié)議、租契、銷售或出租合同、使用許可證、使用權(quán)合同或其他方式做出的交易設(shè)計和項目安排，交易中，購買者獲得了對于住宿和其他設(shè)施在某些特定年度中低于1年的使用權(quán)，并且這一協(xié)約有效期在3年以上”，即稱之為分時度假項目。 168。 《歐盟分時度假指令》（European Union Timeshare Directive）中被定義為：“所有的有效期在3年以上、規(guī)定消費(fèi)者在按某一價格付款之后，將直接或間接獲得在1年的某些特定時段（這一期限要在1周之上）使用某項房產(chǎn)的權(quán)利的合同，住宿設(shè)施必須是已經(jīng)建成使用、即將交付使用或即將建成的項目”。 三、傳統(tǒng)的分時度假產(chǎn)品 傳統(tǒng)意義上的分時度假是指在購買該產(chǎn)品后，在指定地點(diǎn)、指定時間免費(fèi)使用住宿設(shè)施；在指定地點(diǎn)、選擇時間免費(fèi)使用住宿設(shè)施（時間選擇并非完全隨意，而是在一定的期限內(nèi)選擇，并且按先訂先住的原則管理）；或者選擇地點(diǎn)、選擇時間免費(fèi)使用住宿設(shè)施，在這種情況下，時間選擇仍要受一定的限制，住宿設(shè)施也確定為某種類型。 四、新型分時度假產(chǎn)品——分時度假交換
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