【正文】 文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意孵化園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意孵化園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄1總 論 1 1 1 1 2 3 3 62項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 7 7 83投資環(huán)境及市場(chǎng)分析 11 11 124項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 14 14 14 155建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 18 18 186工程建設(shè)方案 20 20 21 21 2結(jié)構(gòu)方案 22 237節(jié)能 27 27 278環(huán)境影響評(píng)價(jià) 31 31 32 32 32 399組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員及招投標(biāo) 40 40 4110項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 44 44 44 4511投資估算與資金籌措 46 46 46 49 5012 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 52 52 52 53 5513結(jié)論及建議 56 56 56附件：附圖1 建設(shè)項(xiàng)目地理位置圖附圖2 建設(shè)項(xiàng)目平面布置示意圖1總 論文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意孵化園建設(shè)項(xiàng)目單位名稱：某市文化旅游開(kāi)發(fā)區(qū)春暉回遷房建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司注冊(cè)地址：某市千山區(qū)東解放路338號(hào)法人代表： 承辦單位簡(jiǎn)介：某市文化旅游開(kāi)發(fā)區(qū)春暉回遷房建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2011年5月11日，是國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司，注冊(cè)資金800萬(wàn)元。 公司坐落于某市千山區(qū)東解放路338號(hào)，現(xiàn)擁有員工22人，組織機(jī)構(gòu)健全，架構(gòu)合理。公司主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售等業(yè)務(wù)。公司成立至今，已成功開(kāi)發(fā)建設(shè)玉龍灣一期、玉龍灣二期、果子園、惠民花園小區(qū)等項(xiàng)目。（1）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版)；（2）國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)頒布的《投資項(xiàng)目可行性研究指南(試用版)》；（3）國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)第40號(hào)令《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》；（4）遼寧瑞爾工程咨詢有限公司與某市文化旅游開(kāi)發(fā)區(qū)春暉回遷房建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司簽定的可研報(bào)告編制委托合同書；（5）《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》； （6）某市城市發(fā)展規(guī)劃；（7）項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)本項(xiàng)目的各種技術(shù)資料、項(xiàng)目方案及基礎(chǔ)材料；（8）某市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院提供的總平面圖；（1）以國(guó)家和省市有關(guān)法律、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)為原則，以省、市有關(guān)部門的批文、批件為依據(jù)，在相關(guān)規(guī)劃文件指導(dǎo)下進(jìn)行；（2）根據(jù)某市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃及某市城市發(fā)展規(guī)劃，考慮建設(shè)單位在經(jīng)濟(jì)上承受能力，合理確定項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和實(shí)施步驟；（3）根據(jù)某市發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合項(xiàng)目單位現(xiàn)狀，合理籌措資金，科學(xué)使用；（4）依據(jù)某市總體規(guī)劃，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行合理布置，通過(guò)精心策劃、精心設(shè)計(jì)、精心施工、精心管理，使項(xiàng)目創(chuàng)造出良好的社會(huì)效益；（5）項(xiàng)目建設(shè)在滿足功能的前提下，盡量降低工程造價(jià)，使項(xiàng)目投資發(fā)揮最大經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益；（6）結(jié)合項(xiàng)目所在地域的社會(huì)、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，以及未開(kāi)的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行合理的定位，為地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和構(gòu)建和諧社會(huì)做出貢獻(xiàn)。本可行性研究報(bào)告主要研究范圍：項(xiàng)目建設(shè)的必要性、可行性和意義；項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容；項(xiàng)目選址及建設(shè)條件；工程方案；公用工程和輔助設(shè)施；節(jié)能與環(huán)保；組織管理；項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和工程招投標(biāo)管理；投資估算與資金籌措；工程建設(shè)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意孵化園項(xiàng)目擬建于某市鐵東區(qū)千山東路702號(hào)。該區(qū)域交通便利，地理、地質(zhì)、抗震、氣象條件均可滿足項(xiàng)目需要。某市文化旅游開(kāi)發(fā)區(qū)春暉回遷房建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司現(xiàn)有地塊為規(guī)劃的住宅用地，地號(hào)為4226號(hào)。，總建筑面積為494135平方米，其中住宅建筑面積為414646 m2，公建建筑面積為79489m2。，%。擬建1~24層居民住宅樓26棟。綠地45288m2，%。其中， 4226號(hào)地塊公建建筑面積79489m2中的40153 m2為本項(xiàng)目建筑面積，位于4226號(hào)地塊東側(cè)居民住宅樓的底層網(wǎng)點(diǎn)，建設(shè)文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意孵化園項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)成為集聚科技成果轉(zhuǎn)化、科技創(chuàng)意、文化創(chuàng)意、電影廣告、新興媒體等項(xiàng)目和企業(yè)的文化創(chuàng)意孵化基地，建成后擬采取對(duì)外出租的經(jīng)營(yíng)模式。項(xiàng)目建設(shè)用土地?zé)o其它地上附著物，無(wú)耕地，已具備項(xiàng)目所需建設(shè)條件。項(xiàng)目建設(shè)主要原輔材料來(lái)源于當(dāng)?shù)?。?dāng)?shù)卦o材料資源豐富，供應(yīng)有保證。從項(xiàng)目建設(shè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、交通運(yùn)輸狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件以及自然環(huán)境方面分析，加上某市的投資環(huán)境、人力資源優(yōu)勢(shì)及區(qū)位優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目建設(shè)提供了可靠的保證。項(xiàng)目建設(shè)地各項(xiàng)公用及配套設(shè)施齊全。供電能力、供水、通訊等配套設(shè)施完善、供應(yīng)能力充足，完全可滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。，全部自籌。建設(shè)投資構(gòu)成中，%，%，%，%，%。本建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)期為22個(gè)月，建成后擬采取出租的經(jīng)營(yíng)模式，（稅前），％（稅前）。本工程自2012年12月開(kāi)始前期準(zhǔn)備工作，2014年10月完成各項(xiàng)驗(yàn)收工作，項(xiàng)目建設(shè)期22個(gè)月。 某市文化旅游開(kāi)發(fā)區(qū)春暉回遷房建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司4226號(hào)地塊的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表11，其中，本項(xiàng)目建筑面積為40153 m2。表11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名 稱單 位數(shù)量或指標(biāo)備 注1建設(shè)規(guī)模規(guī)劃用地平方米建筑面積平方米494135居住建筑面積平方米414646公共建筑面積平方米79489建筑密度%住宅棟數(shù)棟26平均層數(shù)層1~24容積率萬(wàn)m2/ha綠地率%2經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建設(shè)總投資萬(wàn)元其中：自有資金萬(wàn)元營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)期全部利潤(rùn)總額萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)期全部投資利潤(rùn)率%投資回收期年全部投資，含建設(shè)期1年內(nèi)部收益率（稅前）%全部投資凈現(xiàn)值（I=13%）萬(wàn)元稅前 本項(xiàng)目屬于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，根據(jù)國(guó)家發(fā)改委《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》，本項(xiàng)目屬“三十六、教育、文化、衛(wèi)生、體育服務(wù)業(yè)”中的“文化創(chuàng)意設(shè)計(jì)服務(wù)”，為鼓勵(lì)類項(xiàng)目。 因此，本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。2項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性當(dāng)前，文化在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的戰(zhàn)略地位越來(lái)越突出，文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是日新月異。許多國(guó)家和地區(qū)紛紛制定和調(diào)整文化發(fā)展戰(zhàn)略，文化產(chǎn)業(yè)在全球范圍內(nèi)獲得廣泛重視。同時(shí)，文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，現(xiàn)代文化產(chǎn)業(yè)最終將成為增強(qiáng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的戰(zhàn)略制高點(diǎn)和核心要素。發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)下一階段國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，成為加強(qiáng)文化建設(shè)，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要內(nèi)容。為促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國(guó)家制定了《國(guó)家“十二五”時(shí)期文化改革發(fā)展規(guī)劃綱要》，某市制定了《中共某市委關(guān)于貫徹落實(shí)黨的十七屆六中全會(huì)精神加快建設(shè)文化強(qiáng)市的實(shí)施意見(jiàn)》，同時(shí)出臺(tái)《某市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》?！秶?guó)家“十二五”時(shí)期文化改革發(fā)展規(guī)劃綱要》中提出到2015年，我國(guó)文化改革發(fā)展的主要目標(biāo)是：現(xiàn)代文化產(chǎn)業(yè)體系和文化市場(chǎng)體系基本建立，文化產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)民經(jīng)濟(jì)比重顯著提升，文化產(chǎn)業(yè)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的作用明顯增強(qiáng)，逐步成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)；文化產(chǎn)品創(chuàng)作生產(chǎn)體系不斷完善，高素質(zhì)文化人才隊(duì)伍發(fā)展壯大；重點(diǎn)媒體國(guó)際傳播能力不斷增強(qiáng)，與我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和國(guó)際地位相匹配的媒體國(guó)際傳播能力逐步形成?！赌呈形幕a(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》提出：通過(guò)全市上下共同努力，到2015年為建設(shè)文化強(qiáng)市打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；到2020年基本建成與某文化資源相匹配、與城市經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力相適應(yīng)、與“三轉(zhuǎn)型一創(chuàng)新”目標(biāo)相承接的文化強(qiáng)市。現(xiàn)代文化產(chǎn)業(yè)體系基本形成，文化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化，新興文化業(yè)態(tài)在文化產(chǎn)業(yè)中的比重不斷提高，培育形成一批億元級(jí)文化骨干企業(yè)、10億元級(jí)文化主導(dǎo)行業(yè)，文化產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重超過(guò)5%，成為某的支柱產(chǎn)業(yè)。某市文化旅游開(kāi)發(fā)區(qū)春暉回遷房建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司正是為了響應(yīng)政府的這一重大舉措，于是決定建設(shè)具有開(kāi)創(chuàng)意義的文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意孵化園，推動(dòng)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意孵化園是指：集聚科技成果轉(zhuǎn)化、科技創(chuàng)意、文化創(chuàng)意、電影廣告、新興媒體、影視制作、藝術(shù)創(chuàng)作、文化中介等項(xiàng)目和企業(yè)的文化創(chuàng)意孵化基地；具有孵化器和文化企業(yè)集聚空間的文化產(chǎn)品研發(fā)中心、展示交易中心等；具有一定規(guī)模和師資，從事文化產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)、人才培養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)研究的教學(xué)培訓(xùn)基地；具有文化產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)、展示、流通、或有娛樂(lè)功能的文化產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎，世界文化創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)每年有兩位數(shù)以上的遞增；創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)尚屬新興產(chǎn)業(yè)，具有高創(chuàng)新、高附加值、低污染、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、產(chǎn)品需求的不確定性以及蘊(yùn)涵以人為本的精神、生產(chǎn)過(guò)程漸趨復(fù)雜等特點(diǎn)，是一種在全球消費(fèi)社會(huì)的背景中發(fā)展起來(lái)的新興行業(yè)。目前，世界最發(fā)達(dá)國(guó)家GDP中的80%以上來(lái)源于服務(wù)業(yè)，其中以知識(shí)、創(chuàng)意為基礎(chǔ)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)扮演了主要角色，因而日益成為發(fā)達(dá)國(guó)家和城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。目前，某市的傳統(tǒng)制造業(yè)在其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中還占有相當(dāng)大的比重，而以文化創(chuàng)意為特征的新興產(chǎn)業(yè)則剛剛起步，在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的政策研究、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、機(jī)構(gòu)建設(shè)等方面，與上海、北京等城市均存在一定的差距。發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，已成為推進(jìn)某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，提高某市創(chuàng)新能力，帶動(dòng)地區(qū)可持續(xù)發(fā)展的必由之路，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：（一）本項(xiàng)目的建設(shè)是滿足某市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要根據(jù)《國(guó)家“十二五”時(shí)期文化改革發(fā)展規(guī)劃綱要》、《中共某市委關(guān)于貫徹落實(shí)黨的十七屆六中全會(huì)精神加快建設(shè)文化強(qiáng)市的實(shí)施意見(jiàn)》，到2020年某市將要建設(shè)成為文化強(qiáng)市，必須建設(shè)數(shù)量眾多、規(guī)模宏大、各具特色的文化產(chǎn)業(yè)園，以滿足文化企業(yè)創(chuàng)意設(shè)計(jì)、制作、商務(wù)服務(wù)等專業(yè)化、功能化的需要。某市文化旅游開(kāi)發(fā)區(qū)春暉回遷房建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司作為具有建設(shè)文化創(chuàng)意孵化基地雄厚實(shí)力的企業(yè)，審時(shí)度勢(shì)，建設(shè)本項(xiàng)目，首先是滿足了某市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，為某市文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了必要基礎(chǔ)設(shè)施條件，間接上，為滿足某市乃至全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作貢獻(xiàn)，項(xiàng)目建設(shè)具有促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)效益。（二）本項(xiàng)目建設(shè)是滿足中國(guó)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要本項(xiàng)目突出文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的特色，不僅為文化創(chuàng)意產(chǎn)品提供創(chuàng)意設(shè)計(jì)、制作、展示交易的平臺(tái)，而且還能在很大程度上滿足市民及海外人士對(duì)文化創(chuàng)意方面的需求。（三）本項(xiàng)目的建設(shè)，社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益明顯按照目前項(xiàng)目建設(shè)的初步思路，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為商業(yè)用途，在初步設(shè)定的經(jīng)營(yíng)方案和經(jīng)營(yíng)規(guī)模的前提下，文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意孵化園的經(jīng)營(yíng)完全可以實(shí)現(xiàn)自身的財(cái)務(wù)平衡，能保證產(chǎn)業(yè)園區(qū)的正常經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目商業(yè)化經(jīng)營(yíng)的微觀經(jīng)濟(jì)效益比較明顯。因此，從滿足文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，以及社會(huì)效益，宏觀經(jīng)濟(jì)效益和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的微觀經(jīng)濟(jì)效益幾個(gè)方面來(lái)看，建設(shè)文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意孵化園項(xiàng)目是必要的。3投資環(huán)境及市場(chǎng)分析 某地處遼東半島中部，因市南郊有一對(duì)形似馬鞍的山而得名。某是東北地區(qū)最大的鋼鐵工業(yè)城市，中國(guó)第一座鋼鐵工業(yè)城市，有“共和國(guó)鋼都”的美譽(yù)，是新中國(guó)鋼鐵工業(yè)的搖籃。某市簡(jiǎn)稱鞍，是中國(guó)遼寧省第三大城市，東部、北部靠遼陽(yáng)縣，南部與鳳城市、莊河縣毗鄰，東南部與大石橋市接壤，西部與盤山、遼中縣連接。市中心距沈陽(yáng)市89公里，東距煤鐵之城本溪市96公里，南距大連市308公里，西南距營(yíng)口鲅魚圈新港120公里，西距盤錦市103公里。地理坐標(biāo)位于122176。10′123176。41′，北緯40176。27′41176。34′。全境南北最長(zhǎng)175公里，東西最寬133公里?？偯娣e為9252平方公里，%。其中市區(qū)624平方公里 （鐵東區(qū)21平方公里，鐵西區(qū)29平方公里，立山區(qū)15平方公里，千山區(qū)558平方公里），海城市273