【正文】 順德區(qū)珠寶文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園可行性研究報(bào)告目錄第一章 總論 3第一節(jié) 項(xiàng)目概況 3第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)單位 4第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景 4第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的宏觀背景 4第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的微觀背景 6第三節(jié) 項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境分析 7第三章 項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則 10第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的定位 10第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢(shì) 12第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則 15第四章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 17第一節(jié) 項(xiàng)目的功能規(guī)劃 17第二節(jié) 項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃 22第三節(jié) 項(xiàng)目總投資及構(gòu)成 25第五章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 27第六章 項(xiàng)目的運(yùn)營與管理 28第一節(jié) 項(xiàng)目管理模式 28第二節(jié) 項(xiàng)目營銷管理 28第七章 項(xiàng)目的環(huán)境影響分析 29第八章 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析 30第九章 結(jié)論 32第一章 總論第一節(jié) 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：順德區(qū)珠寶文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目建設(shè)單位：順德區(qū)XXXX有限公司建設(shè)地點(diǎn)：順德區(qū)倫教熹涌龍威路項(xiàng)目總占地面積：90000平方米項(xiàng)目總建筑面積：約314547平方米項(xiàng)目總投資：約人民幣15億元項(xiàng)目建設(shè)周期：項(xiàng)目分四期建設(shè)：一期已完成：2008年至2011年建設(shè)的萬輝珠寶城為第一期，總占地面積約7500平方米，總建筑面積約12000平方米，總投資約16000萬元。二期擬開發(fā)期為：2012年6月至2013年6月為第二期，通過三舊改造即達(dá)珠寶金行有限公司地塊，總占地面積約12000平方米，總建筑面積約37000平方米，總投資約11100萬元。三期擬定開發(fā)期為：2013年7月至2016年6月為第三期，通過整合南到羊大路，西到熹涌工業(yè)大道西，東到熹涌河涌，北到即達(dá)珠寶北線，總占地面積約70500平方米，總建筑面積約221000平方米，總投資約63000萬元。四期擬定開發(fā)期為：2016年7月至2018年6月為第四期，完善五星級(jí)酒店及高端商場(chǎng)等服務(wù)配套項(xiàng)目，總投資約60000萬元。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)單位順德區(qū)XX有限公司成立于2012年，注冊(cè)資金3000萬元，為股份制公司。由倫教街道辦投資控股，吸收優(yōu)質(zhì)實(shí)業(yè)、風(fēng)投公司組建，主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)；房地產(chǎn)咨詢，房地產(chǎn)策劃管理，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，物業(yè)管理，自有物業(yè)出租，珠寶首飾生產(chǎn)、銷售，咨詢策劃、國內(nèi)商業(yè)、物資供銷。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的宏觀背景順德區(qū)勇?lián)∩罨姓芾眢w制改革試點(diǎn)重任，大刀闊斧推進(jìn)“石破天驚”的大部制改革，初步構(gòu)建起職能配置科學(xué)合理、機(jī)構(gòu)設(shè)置綜合精干、權(quán)責(zé)劃分明確清晰的黨政組織架構(gòu)，改革模式在全省得到推廣；全面推開簡(jiǎn)政強(qiáng)鎮(zhèn)事權(quán)改革，激發(fā)鎮(zhèn)街發(fā)展活力；在全省率先探索政社相對(duì)分離的基層治理格局，實(shí)現(xiàn)村（社區(qū)）行政服務(wù)站全覆蓋；確立新一輪改革方向，以社會(huì)建設(shè)的總目標(biāo)統(tǒng)領(lǐng)行政審批制度改革、農(nóng)村綜合改革、社會(huì)管理改革三大改革，不斷將改革由體制內(nèi)向體制外延伸；全力落實(shí)地級(jí)市經(jīng)濟(jì)社會(huì)事務(wù)管理權(quán)限，推動(dòng)各項(xiàng)事業(yè)加速發(fā)展。順德又一次站到歷史前沿，成為內(nèi)外矚目的改革先鋒。2011年順德區(qū)委十一屆十三次全會(huì)確定了“城市升級(jí)引領(lǐng)轉(zhuǎn)型發(fā)展，共建共享幸福順德”戰(zhàn)略目標(biāo)，未來五年的奮斗目標(biāo)是：宜居城鄉(xiāng)展現(xiàn)新面貌，網(wǎng)絡(luò)型城市 基本成型，濱水組團(tuán)和衛(wèi)星小城煥發(fā)活力。轉(zhuǎn)型發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?，順德智造?dòng)力充沛，發(fā)展質(zhì)量顯著提升。協(xié)同共治進(jìn)入新階段，社會(huì)建設(shè)勇當(dāng)尖兵，公共治理再當(dāng)先鋒。實(shí)現(xiàn)城市品位、生活品質(zhì)、文明水平與經(jīng)濟(jì)地位同步升級(jí)。三大功能片區(qū)指在區(qū)域一體發(fā)展的基礎(chǔ)上，根據(jù)各鎮(zhèn)街的地理區(qū)位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、資源稟賦，將全區(qū)分為東、北、西南三大功能片區(qū)。東部片區(qū)以大良、容桂、倫教為主，發(fā)展主題為“陽光智城”，定位為珠三角城市群的區(qū)域中心，重點(diǎn)完善政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心功能，發(fā)展科研、商務(wù)、金融服務(wù)等高端產(chǎn)業(yè)，集聚信息、人才、資本、技術(shù)等優(yōu)勢(shì)城市資源，打造民營經(jīng)濟(jì)總部基地和中國南方智谷核心區(qū)；北部片區(qū)以北滘、陳村、樂從、龍江為主，發(fā)展主題為“創(chuàng)意新城”，重點(diǎn)對(duì)接廣佛都市核心，主動(dòng)融入廣佛都市圈，以工業(yè)設(shè)計(jì)、文化創(chuàng)意和現(xiàn)代信息物聯(lián)技術(shù)增添產(chǎn)業(yè)活力，以城市意識(shí)和國際元素塑造都市魅力，帶動(dòng)專業(yè)鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，打造現(xiàn)代創(chuàng)意設(shè)計(jì)和商貿(mào)物流基地；西南片區(qū)以勒流、杏壇、均安為主，發(fā)展主題為“生態(tài)新城”，重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)和生態(tài)休閑旅游業(yè)，探索低碳生產(chǎn)、生活之路，打造生態(tài)產(chǎn)業(yè)示范基地。，既有服務(wù)、貿(mào)易、結(jié)算等第三產(chǎn)業(yè)管理中心的職能，又兼?zhèn)洫?dú)特的研發(fā)中心、核心技術(shù)產(chǎn)品的生產(chǎn)中心和現(xiàn)代物流運(yùn)行服務(wù)等第二產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的職能。，突破傳統(tǒng)的產(chǎn)品生產(chǎn)流通方式，以市場(chǎng)發(fā)展需要為支持，以生產(chǎn)性服務(wù)為主體，以研發(fā)設(shè)計(jì)、虛擬工廠為表現(xiàn)手法，從而把整個(gè)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈聯(lián)系起來。綜上所述，順德區(qū)成為中國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的先鋒，在發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，尤其是在發(fā)展商貿(mào)服務(wù)和文化產(chǎn)業(yè)，建設(shè)集聚基地等方面，都給予了高度的重視，并在政策扶持和導(dǎo)向上做出了積極的努力，為本項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境氛圍。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的微觀背景本項(xiàng)目選址在順德區(qū)倫教街道熹涌工業(yè)區(qū)，之所以選擇在此，主要是綜合考慮順德區(qū)熹涌村當(dāng)前良好的微觀環(huán)境。倫教是順德核心城區(qū)，發(fā)展主題為“陽光智城”，定位為珠三角城市群的區(qū)域中心，重點(diǎn)完善政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心功能，發(fā)展科研、商務(wù)、金融服務(wù)等高端產(chǎn)業(yè)，集聚信息、人才、資本、技術(shù)等優(yōu)勢(shì)城市資源，打造民營經(jīng)濟(jì)總部基地。倫教目前有長鹿農(nóng)莊、香云紗基地、木工機(jī)械城、華潤萬佳、萬輝珠寶城等農(nóng)莊、文化基地、專業(yè)展館、購物中心、珠寶主題公園等為結(jié)構(gòu)的多種商貿(mào)業(yè)態(tài)。與此相對(duì)應(yīng)的文化產(chǎn)業(yè)群規(guī)劃上，有倫教鄭敬貽職業(yè)中學(xué)，位于大良的南方智谷，順德職業(yè)技術(shù)學(xué)院，位于北窖的廣東省工業(yè)設(shè)計(jì)城，將形成順德區(qū)文化產(chǎn)業(yè)的基本格局。對(duì)比珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)域的深圳市的文化與商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局可以發(fā)現(xiàn)，順德區(qū)目前尚沒有一個(gè)以珠寶首飾主題的大型集聚基地。以擁有周大福及周生生兩大珠寶巨頭的順德，居然沒有一個(gè)珠寶產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)，因此，攜中國珠寶兩大巨頭及順德眾多珠寶企業(yè)的珠寶產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)勢(shì)在必行。倫教做為順德中心城區(qū)，羊大路周邊地塊整體規(guī)劃為商業(yè)用地，倒避企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，淘汰落后產(chǎn)業(yè)。也迫切需要高端商業(yè)中心帶動(dòng)地段整體轉(zhuǎn)型。自周大福、周生生設(shè)廠于倫教，20年來聚集了大量專業(yè)的珠寶人才。隨著順德人民醫(yī)院、體育館、五星級(jí)酒店的建設(shè)，龍洲路升格為326國道，萬科等一大批地產(chǎn)落戶倫教，消費(fèi)力巨大的倫教同樣在成熟城區(qū)內(nèi)需要以特定文化主題引領(lǐng)下的大型文化產(chǎn)品與產(chǎn)業(yè)商貿(mào)集聚基地。按照新的倫教整體規(guī)劃，羊大路邊的熹涌工業(yè)區(qū)已全部規(guī)劃為商業(yè)用地，因此，綜合考慮區(qū)域優(yōu)勢(shì)、地理位置、建筑品質(zhì)、業(yè)態(tài)組合、營商氛圍等因素，倫教街道熹涌工業(yè)區(qū)都是開發(fā)和改造成為主題文化產(chǎn)品與商貿(mào)集散地的首選。第三節(jié) 項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境分析本項(xiàng)目選擇的珠寶首飾行業(yè)，具有十分巨大的市場(chǎng)前景和廣闊的發(fā)展空間。而以此為主題形成的及產(chǎn)品開發(fā)、制造和銷售為一體的集聚基地，不僅可以吸引周邊地區(qū)的消費(fèi)群體，還可以利用其所處的優(yōu)越地理?xiàng)l件，吸納更廣泛地區(qū)的采購受眾，并且使項(xiàng)目成為人們?nèi)粘Ｐ蓍e、旅游、娛樂和學(xué)習(xí)的重要場(chǎng)所。首先，隨著中國國民經(jīng)濟(jì)和珠寶產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展， 2010年，中國已成為世界奢侈品消費(fèi)大國，但中國女性飾品人均占有率不足5%,市場(chǎng)潛力十分巨大。全國每年有近1000萬對(duì)新人喜結(jié)良緣,因結(jié)婚而產(chǎn)生的消費(fèi)高達(dá)2500億元。眾多世界知名珠寶名牌，更是非常看好中國的消費(fèi)市場(chǎng)及制造環(huán)境，對(duì)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入中國市場(chǎng)躍躍欲試。從中國珠寶產(chǎn)業(yè)的整體格局來看，深圳黃金珠寶企業(yè)的國內(nèi)市場(chǎng)銷售額約占全國1／3,市場(chǎng)占有率居國內(nèi)第一。深圳珠寶產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值在430億元以上，生產(chǎn)能力占國內(nèi)珠寶市場(chǎng)70％以上。珠寶產(chǎn)業(yè)成為了深圳經(jīng)濟(jì)騰飛新的“增長引擎”和“城市名片”。從深圳市珠寶產(chǎn)業(yè)布局來看，大都集中在中港國際珠寶城、水貝工業(yè)區(qū)、沙頭角工業(yè)區(qū)等東部地區(qū)，其中水貝工業(yè)區(qū)又占到全市珠寶生產(chǎn)和交易的七成規(guī)模，在全國珠寶行業(yè)處于舉足輕重的地位。但水貝珠寶產(chǎn)業(yè)園也經(jīng)歷了三舊改造到以商貿(mào)為主的珠寶產(chǎn)業(yè)園升級(jí)的過程。水貝珠寶產(chǎn)業(yè)園廠房大都是上世紀(jì)80年代的建筑，外表陳舊，區(qū)內(nèi)道路狹窄，區(qū)內(nèi)臨街一樓和廠房一樓大部分以汽車維修、裝飾材料和雜貨店為主，與珠寶、商業(yè)等經(jīng)營環(huán)境難以相容。深圳市分多次投入巨資對(duì)水貝區(qū)域進(jìn)行市政改造，通過三舊改造的辦法，將一個(gè)工業(yè)區(qū)變成了今天以商貿(mào)為主的真正的珠寶時(shí)尚商城。相比之下，以擁有中國珠寶連鎖經(jīng)營鼻祖周大福、周生生兩大巨頭的順德，無論是珠寶首飾制造還是連鎖銷售的順德，卻沒有產(chǎn)品展示和銷售的集散場(chǎng)所。綜上可見，盡管同樣擁有眾多強(qiáng)大實(shí)力的研發(fā)、設(shè)計(jì)和制造企業(yè)，以及便利的交通條件、大量的消費(fèi)人群，以擁有中國珠寶連鎖經(jīng)營鼻祖周大福、周生生兩大巨頭的順德，卻沒有產(chǎn)品展示和銷售的集散場(chǎng)所。這為項(xiàng)目的建設(shè)和實(shí)施開辟了市場(chǎng)的機(jī)會(huì)窗口。深圳水貝珠寶產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展歷程，也為順德珠寶產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)提供了可借鑒的樣板。在對(duì)順德的消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)查后顯示，順德區(qū)域消費(fèi)水平極高。，區(qū)域零售消費(fèi)總額已經(jīng)達(dá)到500億元。這些數(shù)據(jù)都足以說明順德區(qū)已經(jīng)具備了發(fā)展高檔商業(yè)零售業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和消費(fèi)基礎(chǔ)。而且，項(xiàng)目所在的倫教街道，聚集了萬科沁園、唯美嘉園、濤匯領(lǐng)御花園、海琴水岸、凱藍(lán)名都、濤匯領(lǐng)御居住區(qū)等高尚居住群體，這使得其周邊不僅人流量大，而且具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，足以讓項(xiàng)目發(fā)揮聚集人氣的作用。第三章 項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的定位本項(xiàng)目的定位是“立足倫教，以萬輝珠寶城為中心，通過對(duì)現(xiàn)有舊工業(yè)區(qū)進(jìn)行翻新和改造，建設(shè)具有區(qū)域性影響力的珠寶首飾產(chǎn)業(yè)與商貿(mào)積聚基地，并通過賦予基地文化內(nèi)涵，使其成為倫教乃至順德全新的珠寶文化休閑與旅游購物中心。上述項(xiàng)目定位中，包含幾個(gè)關(guān)鍵詞及核心概念，分別闡釋如下：“立足倫教”正如在本報(bào)告第三章中所分析的，從目前順德區(qū)和倫教的未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局來看，缺少高水平、上檔次的珠寶首飾產(chǎn)業(yè)集聚基地，這和倫教相關(guān)產(chǎn)業(yè)在順德乃至全國的實(shí)際地位是不相稱的。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)首先是彌補(bǔ)了順德倫教珠寶產(chǎn)業(yè)的一塊產(chǎn)業(yè)空白。中國兩大珠寶巨頭周大福、周生生均起源于倫教，成為項(xiàng)目立足倫教的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)?！爱a(chǎn)業(yè)與商貿(mào)集聚基地”產(chǎn)業(yè)離不開商業(yè)平臺(tái)的促動(dòng)作用，而平臺(tái)的價(jià)值也取決于產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。因此，本項(xiàng)目在定位中，著眼于構(gòu)建完整的珠寶經(jīng)濟(jì)鏈條，從產(chǎn)品的開發(fā)設(shè)計(jì)，到制造加工，到高端展示交易，特別是利用目前現(xiàn)有周大福、周生生珠寶在全國的連鎖店將順德珠寶推廣出去，以萬輝珠寶城現(xiàn)有的高端銷售場(chǎng)所，實(shí)現(xiàn)零售、旅游、文化相結(jié)合的銷售模式，再經(jīng)過市場(chǎng)檢驗(yàn)和反饋后進(jìn)行新的開發(fā)和設(shè)計(jì)，構(gòu)成一個(gè)微縮的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。圈內(nèi)上下游配套企業(yè)、同行競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)以及公共服務(wù)企業(yè)利用集聚基地的整合效應(yīng)，最大限度降低市場(chǎng)開拓的成本和投入。高端展示交易是指在高端的商場(chǎng)中展示和銷售包括國際名牌在內(nèi)的珠寶首飾等奢侈品，并提供五星級(jí)的酒店餐飲住宿服務(wù)?！拔幕瘍?nèi)涵”與“文化休閑與旅游購物中心”本項(xiàng)目并非單純的、傳統(tǒng)意義上的工業(yè)園區(qū)或高新技術(shù)園區(qū)，也不是單純的批發(fā)市場(chǎng)。從項(xiàng)目所在的區(qū)位周邊環(huán)境和項(xiàng)目自身檔次水平出發(fā)，最終希望建設(shè)的應(yīng)該是賦予深刻文化內(nèi)涵的項(xiàng)目。之所以如此，和項(xiàng)目選擇的產(chǎn)業(yè)主題有很大關(guān)系。珠寶首飾本身就不是一般的商品，如果希望獲得市場(chǎng)的青睞，就必須具有豐富的文化底蘊(yùn)；同時(shí)，此類產(chǎn)業(yè)不僅是簡(jiǎn)單的加工制造，創(chuàng)意與設(shè)計(jì)在產(chǎn)品價(jià)值中所占的比重是很高的。由此可見，項(xiàng)目主題本身就和文化產(chǎn)業(yè)不可分，其中的從業(yè)人員也和文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)，加上本項(xiàng)目所在的區(qū)位是順德區(qū)中心城區(qū)，區(qū)內(nèi)人群的消費(fèi)水平和整體素質(zhì)較高，加上順德美食及水鄉(xiāng)文化，所有這些因素決定了項(xiàng)目完全可以通過建設(shè)成以文化休閑、娛樂購物為外在吸引的珠寶首飾產(chǎn)業(yè)集聚基地。兩者相輔相成，相互促進(jìn)，還可以聚集人氣，擴(kuò)大影響，成為倫教中心商貿(mào)組團(tuán)的中心，進(jìn)一步形成對(duì)周邊地區(qū)的帶動(dòng)和輻射。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢(shì)綜合考慮本項(xiàng)目所處的宏觀與微觀環(huán)境，以及自身?xiàng)l件，項(xiàng)目具有十大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：區(qū)域優(yōu)勢(shì)從順德的整體產(chǎn)業(yè)規(guī)劃來講，項(xiàng)目彌補(bǔ)了產(chǎn)業(yè)空白，因此，實(shí)現(xiàn)了順德珠寶產(chǎn)業(yè)的聚集，也為項(xiàng)目的發(fā)展預(yù)留了廣闊的空間。而從順德區(qū)的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)來看，項(xiàng)目落戶后，可以成為帶動(dòng)全區(qū)及周邊地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大引擎，成為經(jīng)濟(jì)文化中心北