【正文】 一、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：歐雅生活廣場(chǎng)項(xiàng)目：臺(tái)州市路橋陶瓷衛(wèi)浴家居博覽中心有限公司：高品位、多功能、優(yōu)服務(wù)，高效、舒適為一體的家居衛(wèi)浴生活博覽中心。：1）符合地區(qū)土地利用規(guī)劃和城市總體規(guī)劃及上層次規(guī)劃；2）周邊的城市公共服務(wù)（市政）設(shè)施能夠提供足夠的消費(fèi)條件和配套支撐；3) 有便利的市場(chǎng)以滿足居民消費(fèi)、出行的需要；4）在城市空間上能夠進(jìn)一步提升周邊的整體環(huán)境。：根據(jù)臺(tái)州市和路橋區(qū)的城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃、臺(tái)州市路橋分區(qū)北環(huán)線以北、水天一色、月河片區(qū)規(guī)劃單元（新城東、西片）控制性詳細(xì)規(guī)劃，歐雅生活廣場(chǎng)項(xiàng)目位于北環(huán)線與銀安街西南角地塊，東至銀安街(規(guī)劃寬度26m)，南至緯三路(規(guī)劃寬度18m)，西至規(guī)劃道路(規(guī)劃寬度18m)，北至北環(huán)線(規(guī)劃寬度50m) (詳見附圖1）。有關(guān)規(guī)劃用地批復(fù)見臺(tái)規(guī)條（2010）40004號(hào)文件，（72,276㎡），其中商鋪、（52,276㎡）。（52,276㎡）（44,219㎡） （2,915㎡）（5,142㎡） 建筑占地面積 26,590㎡ 道路面積（其中代征道路面積5,142㎡）16,231㎡ 綠地面積 9,455㎡ 建筑密度 60% 容積率 綠地率 %總建筑面積106,627㎡(含地下室建筑面積18,763㎡)，其中歐雅生活廣場(chǎng)市場(chǎng)用房88,176㎡(含地下室建筑面積18,763㎡)，商鋪18,451㎡。設(shè)置機(jī)動(dòng)車停車泊位626個(gè)，其中地面臨時(shí)停車位220個(gè)，地下停車位406個(gè)（其中市場(chǎng)地下停車位406個(gè)）。：25,628萬元，其中固定資產(chǎn)（不包括土地使用權(quán)）投資22,。：臺(tái)州市路橋陶瓷衛(wèi)浴家居博覽中心有限公司臺(tái)州市路橋陶瓷衛(wèi)浴家居博覽中心有限公司成立于2011年1月13日，由臺(tái)州市路橋新時(shí)代投資有限公司和臺(tái)州市路橋博眾置業(yè)有限公司共同投資組建。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，張正茂任總經(jīng)理，機(jī)構(gòu)分設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、銷售部等部門，公司注冊(cè)資本10,000萬元，法定代表人林華友，企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照上登記的公司經(jīng)營(yíng)范圍為市場(chǎng)開發(fā)、物業(yè)管理、實(shí)業(yè)投資、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。公司于2011年2月申報(bào)并辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，目前公司運(yùn)轉(zhuǎn)正常。 項(xiàng)目編制依據(jù)1）《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；2）《城市規(guī)劃編制辦法》及實(shí)施細(xì)則；3）《臺(tái)州市路橋區(qū)分區(qū)規(guī)劃(20042020)》；4）《臺(tái)州市路橋分區(qū)北環(huán)線以北、水天一色、月河片區(qū)規(guī)劃單元（新城東、西片）控制性詳細(xì)規(guī)劃》；5）《臺(tái)州市路橋區(qū)產(chǎn)業(yè)布局研究》；6）《臺(tái)州城市商貿(mào)設(shè)施與業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)劃》（20112020年）；7）《臺(tái)州市住房建設(shè)規(guī)劃（2008—2012）》；8）《城市居住規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB5018093)；9）臺(tái)州市建設(shè)規(guī)劃局《關(guān)于國(guó)有土地出讓地塊北環(huán)線與銀安街西南角地塊建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件的通知》（臺(tái)規(guī)條[2010]40004號(hào)）；10）國(guó)家、省市有關(guān)城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范。 項(xiàng)目研究范圍 （1）進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查分析和市場(chǎng)預(yù)測(cè)，確定歐雅生活廣場(chǎng)的建設(shè)規(guī)模。 （2）市場(chǎng)工程系統(tǒng)消耗量及供應(yīng)方式的確定。 （3）消防設(shè)施、勞動(dòng)安全等方案的確定。 （4）進(jìn)行投資估算和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 研究結(jié)論。、臺(tái)州市路橋分區(qū)北環(huán)線以北、水天一色、月河片區(qū)規(guī)劃單元（新城東、西片）控制性詳細(xì)規(guī)劃等有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策。，本項(xiàng)目有良好的經(jīng)濟(jì)效益。、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等各方面分析，認(rèn)為本項(xiàng)目是可行的。主要財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：二、 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 路橋?qū)I(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及政府政策支持力度專業(yè)市場(chǎng)是路橋商貿(mào)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是推動(dòng)路橋經(jīng)濟(jì)發(fā)展和構(gòu)建區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)大力量。近年來，在全國(guó)各專業(yè)市場(chǎng)蓬勃興起，新的流通業(yè)態(tài)不斷發(fā)展的大背景下，路橋區(qū)專業(yè)市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)出前進(jìn)步伐趨緩，市場(chǎng)先發(fā)優(yōu)勢(shì)和體制落差等傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)弱化，已被義烏、紹興等地市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在后面。如何在日新月異的時(shí)代步伐和瞬息萬變的市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)中鞏固路橋?qū)I(yè)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，并再創(chuàng)專業(yè)市場(chǎng)特色，進(jìn)而推進(jìn)路橋真正成為區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)中心，是擺在我們面前的一個(gè)重要問題。 路橋?qū)I(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 至2010年底，路橋區(qū)經(jīng)工商登記注冊(cè)的商品市場(chǎng)72家，其中專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)33家，市場(chǎng)總占地面積100多萬平方米，建筑面積75萬多平方米，擁有各類經(jīng)營(yíng)戶多達(dá)2萬戶，高峰時(shí)日人流量達(dá)15萬人。2010年，商品交易額名列臺(tái)州市第一，從路橋?qū)I(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀看，主要有以下幾大特點(diǎn)，基本奠定了臺(tái)州市商貿(mào)功能區(qū)的地位。初步形成了較為完善的市場(chǎng)群體。 經(jīng)過多年的培育和發(fā)展，初步形成了以中國(guó)日用品商城為龍頭，以路橋小商品市場(chǎng)、浙東南副食品批發(fā)市場(chǎng)、臺(tái)州市電子數(shù)碼城、路橋富士廣場(chǎng)、路橋興路市場(chǎng)等為主體的生活消費(fèi)品市場(chǎng)群和以路橋建筑裝飾城、臺(tái)州機(jī)電五金城、路橋鋼材市場(chǎng)、臺(tái)州化工塑料市場(chǎng)、路橋矽鋼片市場(chǎng)、路橋有色金屬市場(chǎng)、路橋電動(dòng)機(jī)市場(chǎng)、路橋機(jī)械設(shè)備市場(chǎng)等為主體的生產(chǎn)資料市場(chǎng)群兩大市場(chǎng)群體。經(jīng)營(yíng)商品涉及服裝、鞋帽、塑料原料、塑料制品、日雜百貨、副食品、五金工具、裝飾裝璜材料、金屬原料、機(jī)械設(shè)備、輕紡面料、輔料等幾百個(gè)行業(yè)、十幾萬種商品，能基本滿足人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)和生活的各種需要。生產(chǎn)資料市場(chǎng)有望成為路橋市場(chǎng)新一輪發(fā)展的啟動(dòng)點(diǎn)和新的增長(zhǎng)點(diǎn)。近年來，生產(chǎn)資料市場(chǎng)發(fā)展速度，攤位供不應(yīng)求，各市場(chǎng)周邊的街道都成為生產(chǎn)資料市場(chǎng)的專業(yè)街，擁擠與活躍程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于日用品消費(fèi)市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年來，由于受場(chǎng)地制約嚴(yán)重，場(chǎng)外交易增多，若適當(dāng)考慮場(chǎng)外交易所增加的比例，生產(chǎn)資料市場(chǎng)的成交額2010年比2009年至少增加20％以上，這與路橋日用消費(fèi)品市場(chǎng)逐年略有萎縮的現(xiàn)象形成了顯明的對(duì)比。生產(chǎn)資料市場(chǎng)有望成為路橋市場(chǎng)進(jìn)入新發(fā)展的啟動(dòng)點(diǎn)和新的增長(zhǎng)點(diǎn)。區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)推動(dòng)路橋?qū)I(yè)市場(chǎng)發(fā)展作用突出。 市場(chǎng)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)是相依互促的，市場(chǎng)是區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)是市場(chǎng)發(fā)展的依托。中國(guó)日用品商城塑料制品市場(chǎng)是路橋消費(fèi)品市場(chǎng)群中的骨干市場(chǎng)，依托臺(tái)州有1萬多家塑料生產(chǎn)企業(yè)，250多億產(chǎn)值的龐大產(chǎn)業(yè)，塑料原料消費(fèi)量約占全國(guó)10％，全省30％，已經(jīng)成為全國(guó)日用塑料制品、家電、建材等工程塑料的開發(fā)和制造中心的基地之一。塑料制品市場(chǎng)從95年建立，已逐步集聚了630多個(gè)攤位，經(jīng)營(yíng)戶達(dá)1000多戶，且企業(yè)占95％，年成交額已突破40億，成為近年路橋最興旺的市場(chǎng)之一。加上每年舉辦塑交會(huì)，日用品商城的塑料制品市場(chǎng)初步成為全國(guó)性塑料制品市場(chǎng)，市場(chǎng)發(fā)展前景良好。同時(shí)，市場(chǎng)也培育了一大批上規(guī)模的塑料制品企業(yè)，已形成了年銷售上億元的專業(yè)性日用塑料生產(chǎn)企業(yè)。路橋建筑裝飾城經(jīng)營(yíng)的五金、裝璜、水暖陶瓷衛(wèi)浴等產(chǎn)品，依托本地的產(chǎn)業(yè)，如吉利等企業(yè)的裝飾板、星星集團(tuán)、歐路莎公司等的衛(wèi)生潔具和路橋、玉環(huán)的水暖、五金等本地產(chǎn)品，市場(chǎng)年成交額增長(zhǎng)顯著，增長(zhǎng)33％，銷售本地產(chǎn)品的比例已達(dá)40％，年成交額增幅顯著，達(dá)68％。市場(chǎng)攤位供不應(yīng)求，已逐漸成為浙東南建筑裝潢材料的集散地和批發(fā)中心。路橋的機(jī)電五金城、有色金屬市場(chǎng)、矽鋼片市場(chǎng)、機(jī)械設(shè)備市場(chǎng)、變速箱市場(chǎng)、電動(dòng)機(jī)市場(chǎng)、鋼材市場(chǎng)等，依托臺(tái)州金屬再生產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，2010年臺(tái)州共拆解固廢300萬噸，回收銅約40萬噸、鋁20萬噸、矽鋼片15萬噸、塑料原料5萬噸、舊設(shè)備、舊電機(jī)、舊鋼材50萬噸、廢鋼160萬噸，集聚了國(guó)內(nèi)外的舊五金電器、舊電機(jī)和舊金屬資源，已成為全國(guó)重要的廢金屬原材料、零配件及二手設(shè)備集散基地，成為“買世界、賣全國(guó)”的集散市場(chǎng)，這也是其他地區(qū)無法競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)所在，逐步形成了全國(guó)性的專業(yè)特色市場(chǎng)。近年來，這些市場(chǎng)都得到了快速的發(fā)展，攤位與市場(chǎng)場(chǎng)地都滿足不了經(jīng)營(yíng)戶的需求，市場(chǎng)的擁擠與混亂程度居全區(qū)其它市場(chǎng)之首。這類市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展也促進(jìn)了臺(tái)州的中小企業(yè)尤其是機(jī)電行業(yè)、汽摩配行業(yè)、造船等行業(yè)的快速發(fā)展，據(jù)調(diào)查測(cè)算，企業(yè)若利用再生資源作原料，至少為企業(yè)創(chuàng)造2％的利潤(rùn)，這也是臺(tái)州制造業(yè)的活力所在與快速發(fā)展的原因之一。路橋的化工塑料市場(chǎng)依托臺(tái)州的化工、塑料產(chǎn)業(yè)，為臺(tái)州化工、塑料行業(yè)的企業(yè)提供了較為完備的原料，經(jīng)營(yíng)品種有塑料原料、廢塑料原料及化工產(chǎn)品。市場(chǎng)自2001年建立以來，一直興旺發(fā)達(dá)，攤位供不應(yīng)求，成為臺(tái)州及周邊地區(qū)中小塑料、化工企業(yè)的采購中心；同時(shí)市場(chǎng)的繁榮又促進(jìn)了廢塑料產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市場(chǎng)周邊的村居都成為廢塑料回收、經(jīng)營(yíng)的專業(yè)村，據(jù)行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，目前臺(tái)州年回收塑料達(dá)100萬噸左右，臺(tái)州逐漸享有“廢塑料王國(guó)”美譽(yù)，同時(shí)也為臺(tái)州的塑料制品行業(yè)的發(fā)展奠定了強(qiáng)大的基礎(chǔ)。路橋小商品批發(fā)市場(chǎng)依托“歷史悠久”的臺(tái)州制鞋業(yè)，尤以溫嶺橫峰的注塑鞋、螺洋拖鞋最為突出，為市場(chǎng)提供了價(jià)廉物美、款式新穎的商品，鞋類市場(chǎng)交易額已占到全國(guó)的5％，具有一定的輻射半徑和知名度，使市場(chǎng)攤位的供需達(dá)到了基本平衡。同時(shí)，通過小商品市場(chǎng)的平臺(tái)，培育了一大批專業(yè)村如峰江的箱包、椒江葭芷的床上用品、黃巖院橋的文化用品、椒江洪家的針織衫等，使市場(chǎng)銷售本地產(chǎn)品的比例逐年上升，2010年達(dá)到32％，促進(jìn)了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。路橋市場(chǎng)已逐漸成為中小企業(yè)的采購中心。市場(chǎng)是生產(chǎn)者、消費(fèi)者與經(jīng)銷商之間的紐帶，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵是交易費(fèi)用的競(jìng)爭(zhēng)，路橋已初步形成了較為完善的市場(chǎng)群體。路橋市場(chǎng)既為采購者提供生活消費(fèi)品，又能為采購者提供生產(chǎn)資料產(chǎn)品，曾有人比喻路橋市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商品品種規(guī)格大到飛機(jī)零件，小到螺絲螺帽，應(yīng)有盡有，到路橋市場(chǎng)可以一次性完成采購計(jì)劃，且價(jià)格便宜。例如生產(chǎn)資料市場(chǎng)中提供的一般舊的產(chǎn)品價(jià)格僅是新產(chǎn)品的一半或1／3，有些質(zhì)量也不差，有些是其它地方無法配到的零件或產(chǎn)品，路橋市場(chǎng)已成為臺(tái)州及周邊一帶許多中小企業(yè)的采購中心。我們?cè)鴮?duì)路橋的中小企業(yè)作過調(diào)查，在回答：“你企業(yè)是否經(jīng)常到路橋市場(chǎng)采購”時(shí)，幾乎100％的企業(yè)回答“是”。 形成了一支比較成熟的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)專業(yè)人才。路橋市場(chǎng)經(jīng)過近二十多年的發(fā)展，培育了一大批的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)人才，這既包括辦市場(chǎng)的管理人才，又包括市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的專業(yè)人才，尤其市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶的專業(yè)知識(shí)與經(jīng)營(yíng)能力的不斷提高，是路橋市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的后盾和一大財(cái)富。路橋特種設(shè)備交易市場(chǎng)、路橋變速箱市場(chǎng)等能成為華東地區(qū)乃至全國(guó)知名的交易市場(chǎng)，沒有本地的產(chǎn)業(yè)依托，能得以發(fā)展，關(guān)鍵是市場(chǎng)內(nèi)擁有一批懂專業(yè)知識(shí)，能經(jīng)營(yíng)的專業(yè)本地人才；同樣泉井不銹鋼市場(chǎng)、路橋電動(dòng)機(jī)市場(chǎng)、路橋機(jī)械設(shè)備市場(chǎng)等能成為全省知名的市場(chǎng)，關(guān)鍵是市場(chǎng)內(nèi)擁有一批懂專業(yè)知識(shí)、能經(jīng)營(yíng)的專業(yè)本地人才。市場(chǎng)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)較大。繁榮的市場(chǎng)為路橋集聚了大量的人流、物流、資金流和信息流。近年來，在第二產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的背景下，％,市場(chǎng)的貢獻(xiàn)功不可沒。據(jù)了解，近年來，在市場(chǎng)用地沒有增加的前提下，市場(chǎng)的稅收每年仍以15％的速度增加，同時(shí)繁榮的市場(chǎng)為市場(chǎng)業(yè)主帶來了大量的攤位收入、管理費(fèi)收入等，為周邊居民帶來了可觀的經(jīng)濟(jì)效益，大量閑置房屋得到了有效利用。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶向外租賃倉儲(chǔ)高達(dá)幾十萬平方米，僅倉儲(chǔ)租費(fèi)每年就高達(dá)幾千萬元。從市場(chǎng)平均單位面積用地的產(chǎn)出包括稅收、攤位費(fèi)、解決就業(yè)以及對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用分析，綜合性的社會(huì)貢獻(xiàn)要遠(yuǎn)高于工業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)中的其他行業(yè)。如占地120畝的中國(guó)日用品商城，2010年實(shí)現(xiàn)稅收3000多萬元，攤位及管理費(fèi)收入8500萬元，經(jīng)營(yíng)人數(shù)達(dá)6000余人；占地66畝的小商品批發(fā)市場(chǎng)2010年實(shí)現(xiàn)稅收約1650萬元，攤位及管理費(fèi)收入約2000萬元，經(jīng)營(yíng)人數(shù)達(dá)4500余人；占地50畝的機(jī)電五金城，2010年實(shí)現(xiàn)稅收約1000萬元，攤位及管理費(fèi)收入約1500萬元，經(jīng)營(yíng)人數(shù)達(dá)2500余人（稅收收入包括辦場(chǎng)業(yè)主與經(jīng)營(yíng)戶的總稅收）。 存在的問題 規(guī)模偏小，設(shè)施落后。路橋市場(chǎng)盡管名氣較大，但總體占地面積不大，33家專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，總用地規(guī)模不足1500畝，平均每個(gè)市場(chǎng)用地不足50畝，這與路橋作為區(qū)域性的現(xiàn)代商貿(mào)中心地位極不相稱，與義烏、紹興等市場(chǎng)相比差距很大，如義烏國(guó)際商貿(mào)中心達(dá)32平方公里。另外，我區(qū)的不少市場(chǎng)建于90年代初，約有30％的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)還是棚屋結(jié)構(gòu)，市場(chǎng)設(shè)施陳舊，配套不完善，安全隱患嚴(yán)重；市場(chǎng)周邊道路窄小，人車混雜嚴(yán)重，交通秩序極度混亂，這不但影響了路橋城區(qū)的形象與居民的居住環(huán)境，而且也嚴(yán)重影響了市場(chǎng)的交易效率與功能；更沒有現(xiàn)代市場(chǎng)所必需的商務(wù)中心、結(jié)算中心、信息中心、儲(chǔ)運(yùn)中心等設(shè)施，極大地影響了現(xiàn)代交易方式的開展，阻礙了路橋市場(chǎng)的進(jìn)一步提升，搬遷或改造市場(chǎng)已達(dá)到了共識(shí)，搬遷或改造市場(chǎng)顯得尤為突出。 專業(yè)市場(chǎng)專一性差，難以形成合力。 專業(yè)市場(chǎng)最大特色就是“?！弊?。實(shí)踐證明，市場(chǎng)越“?！?，其輻射能力越強(qiáng)，知名度越高。但縱觀路橋?qū)I(yè)市場(chǎng)缺多綜合市場(chǎng)，市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)品種混雜，市場(chǎng)間經(jīng)營(yíng)品種重疊，如五金機(jī)電市場(chǎng)，市場(chǎng)攤位分布混亂，非五金機(jī)電類產(chǎn)品參雜其中，機(jī)電類產(chǎn)品行業(yè)分類不規(guī)范，形不成鮮明的特色；再如中國(guó)日用品商城與路橋小商品市場(chǎng)、興路市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種的重疊、交替，建筑裝飾城與建筑五金批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種的重疊、交替等。這不但容易引起惡性競(jìng)爭(zhēng)，而且還使各專業(yè)市場(chǎng)的知名度大打折扣。由于路橋市場(chǎng)辦場(chǎng)主體的多元化和辦場(chǎng)主體偏面追求眼前利益的原因，政府職能部門在這方面發(fā)揮的引導(dǎo)作用也不明顯，“劃行歸市”一直沒有實(shí)施。 經(jīng)營(yíng)模式落后，經(jīng)營(yíng)人才缺乏。信息化、新型工業(yè)化的發(fā)展，將推動(dòng)著人們生活、生產(chǎn)方式的變革，所帶來的流通體制創(chuàng)新將日顯活躍，代銷、直銷、連鎖經(jīng)營(yíng)、電子商務(wù)等