【正文】 一、 項目概況 項目簡介：歐雅生活廣場項目：臺州市路橋陶瓷衛(wèi)浴家居博覽中心有限公司：高品位、多功能、優(yōu)服務，高效、舒適為一體的家居衛(wèi)浴生活博覽中心。：1）符合地區(qū)土地利用規(guī)劃和城市總體規(guī)劃及上層次規(guī)劃；2）周邊的城市公共服務（市政）設施能夠提供足夠的消費條件和配套支撐；3) 有便利的市場以滿足居民消費、出行的需要；4）在城市空間上能夠進一步提升周邊的整體環(huán)境。：根據(jù)臺州市和路橋區(qū)的城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃、臺州市路橋分區(qū)北環(huán)線以北、水天一色、月河片區(qū)規(guī)劃單元（新城東、西片）控制性詳細規(guī)劃，歐雅生活廣場項目位于北環(huán)線與銀安街西南角地塊，東至銀安街(規(guī)劃寬度26m)，南至緯三路(規(guī)劃寬度18m)，西至規(guī)劃道路(規(guī)劃寬度18m)，北至北環(huán)線(規(guī)劃寬度50m) (詳見附圖1）。有關規(guī)劃用地批復見臺規(guī)條（2010）40004號文件，（72,276㎡），其中商鋪、（52,276㎡）。（52,276㎡）（44,219㎡） （2,915㎡）（5,142㎡） 建筑占地面積 26,590㎡ 道路面積（其中代征道路面積5,142㎡）16,231㎡ 綠地面積 9,455㎡ 建筑密度 60% 容積率 綠地率 %總建筑面積106,627㎡(含地下室建筑面積18,763㎡)，其中歐雅生活廣場市場用房88,176㎡(含地下室建筑面積18,763㎡)，商鋪18,451㎡。設置機動車停車泊位626個，其中地面臨時停車位220個，地下停車位406個（其中市場地下停車位406個）。：25,628萬元，其中固定資產(chǎn)（不包括土地使用權）投資22,。：臺州市路橋陶瓷衛(wèi)浴家居博覽中心有限公司臺州市路橋陶瓷衛(wèi)浴家居博覽中心有限公司成立于2011年1月13日，由臺州市路橋新時代投資有限公司和臺州市路橋博眾置業(yè)有限公司共同投資組建。公司實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制，張正茂任總經(jīng)理，機構(gòu)分設辦公室、財務部、工程部、銷售部等部門，公司注冊資本10,000萬元，法定代表人林華友，企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照上登記的公司經(jīng)營范圍為市場開發(fā)、物業(yè)管理、實業(yè)投資、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。公司于2011年2月申報并辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，目前公司運轉(zhuǎn)正常。 項目編制依據(jù)1）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；2）《城市規(guī)劃編制辦法》及實施細則；3）《臺州市路橋區(qū)分區(qū)規(guī)劃(20042020)》；4）《臺州市路橋分區(qū)北環(huán)線以北、水天一色、月河片區(qū)規(guī)劃單元（新城東、西片）控制性詳細規(guī)劃》；5）《臺州市路橋區(qū)產(chǎn)業(yè)布局研究》；6）《臺州城市商貿(mào)設施與業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)劃》（20112020年）；7）《臺州市住房建設規(guī)劃（2008—2012）》；8）《城市居住規(guī)劃設計規(guī)范》(GB5018093)；9）臺州市建設規(guī)劃局《關于國有土地出讓地塊北環(huán)線與銀安街西南角地塊建設項目規(guī)劃條件的通知》（臺規(guī)條[2010]40004號）；10）國家、省市有關城市規(guī)劃技術標準、技術規(guī)范。 項目研究范圍 （1）進行市場調(diào)查分析和市場預測，確定歐雅生活廣場的建設規(guī)模。 （2）市場工程系統(tǒng)消耗量及供應方式的確定。 （3）消防設施、勞動安全等方案的確定。 （4）進行投資估算和財務評價。 研究結(jié)論。、臺州市路橋分區(qū)北環(huán)線以北、水天一色、月河片區(qū)規(guī)劃單元（新城東、西片）控制性詳細規(guī)劃等有關規(guī)定，本項目符合國家的產(chǎn)業(yè)政策。，本項目有良好的經(jīng)濟效益。、經(jīng)濟、社會、環(huán)境、財務評價等各方面分析，認為本項目是可行的。主要財務指標如下：二、 項目建設背景和必要性 路橋?qū)I(yè)市場發(fā)展狀況及政府政策支持力度專業(yè)市場是路橋商貿(mào)經(jīng)濟的重要組成部分，是推動路橋經(jīng)濟發(fā)展和構(gòu)建區(qū)域經(jīng)濟競爭力的強大力量。近年來，在全國各專業(yè)市場蓬勃興起，新的流通業(yè)態(tài)不斷發(fā)展的大背景下，路橋區(qū)專業(yè)市場逐漸呈現(xiàn)出前進步伐趨緩，市場先發(fā)優(yōu)勢和體制落差等傳統(tǒng)優(yōu)勢弱化，已被義烏、紹興等地市場遠遠拋在后面。如何在日新月異的時代步伐和瞬息萬變的市場發(fā)展形勢中鞏固路橋?qū)I(yè)市場的優(yōu)勢，并再創(chuàng)專業(yè)市場特色，進而推進路橋真正成為區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)中心，是擺在我們面前的一個重要問題。 路橋?qū)I(yè)市場現(xiàn)狀 至2010年底，路橋區(qū)經(jīng)工商登記注冊的商品市場72家，其中專業(yè)批發(fā)市場33家，市場總占地面積100多萬平方米，建筑面積75萬多平方米，擁有各類經(jīng)營戶多達2萬戶，高峰時日人流量達15萬人。2010年，商品交易額名列臺州市第一，從路橋?qū)I(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀看，主要有以下幾大特點，基本奠定了臺州市商貿(mào)功能區(qū)的地位。初步形成了較為完善的市場群體。 經(jīng)過多年的培育和發(fā)展，初步形成了以中國日用品商城為龍頭，以路橋小商品市場、浙東南副食品批發(fā)市場、臺州市電子數(shù)碼城、路橋富士廣場、路橋興路市場等為主體的生活消費品市場群和以路橋建筑裝飾城、臺州機電五金城、路橋鋼材市場、臺州化工塑料市場、路橋矽鋼片市場、路橋有色金屬市場、路橋電動機市場、路橋機械設備市場等為主體的生產(chǎn)資料市場群兩大市場群體。經(jīng)營商品涉及服裝、鞋帽、塑料原料、塑料制品、日雜百貨、副食品、五金工具、裝飾裝璜材料、金屬原料、機械設備、輕紡面料、輔料等幾百個行業(yè)、十幾萬種商品，能基本滿足人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)和生活的各種需要。生產(chǎn)資料市場有望成為路橋市場新一輪發(fā)展的啟動點和新的增長點。近年來，生產(chǎn)資料市場發(fā)展速度，攤位供不應求，各市場周邊的街道都成為生產(chǎn)資料市場的專業(yè)街，擁擠與活躍程度遠遠高于日用品消費市場。據(jù)統(tǒng)計，近年來，由于受場地制約嚴重，場外交易增多，若適當考慮場外交易所增加的比例，生產(chǎn)資料市場的成交額2010年比2009年至少增加20％以上，這與路橋日用消費品市場逐年略有萎縮的現(xiàn)象形成了顯明的對比。生產(chǎn)資料市場有望成為路橋市場進入新發(fā)展的啟動點和新的增長點。區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)推動路橋?qū)I(yè)市場發(fā)展作用突出。 市場與區(qū)域產(chǎn)業(yè)是相依互促的，市場是區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎，區(qū)域產(chǎn)業(yè)是市場發(fā)展的依托。中國日用品商城塑料制品市場是路橋消費品市場群中的骨干市場，依托臺州有1萬多家塑料生產(chǎn)企業(yè)，250多億產(chǎn)值的龐大產(chǎn)業(yè)，塑料原料消費量約占全國10％，全省30％，已經(jīng)成為全國日用塑料制品、家電、建材等工程塑料的開發(fā)和制造中心的基地之一。塑料制品市場從95年建立，已逐步集聚了630多個攤位，經(jīng)營戶達1000多戶，且企業(yè)占95％，年成交額已突破40億，成為近年路橋最興旺的市場之一。加上每年舉辦塑交會，日用品商城的塑料制品市場初步成為全國性塑料制品市場，市場發(fā)展前景良好。同時，市場也培育了一大批上規(guī)模的塑料制品企業(yè)，已形成了年銷售上億元的專業(yè)性日用塑料生產(chǎn)企業(yè)。路橋建筑裝飾城經(jīng)營的五金、裝璜、水暖陶瓷衛(wèi)浴等產(chǎn)品，依托本地的產(chǎn)業(yè)，如吉利等企業(yè)的裝飾板、星星集團、歐路莎公司等的衛(wèi)生潔具和路橋、玉環(huán)的水暖、五金等本地產(chǎn)品，市場年成交額增長顯著，增長33％，銷售本地產(chǎn)品的比例已達40％，年成交額增幅顯著，達68％。市場攤位供不應求，已逐漸成為浙東南建筑裝潢材料的集散地和批發(fā)中心。路橋的機電五金城、有色金屬市場、矽鋼片市場、機械設備市場、變速箱市場、電動機市場、鋼材市場等，依托臺州金屬再生產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，2010年臺州共拆解固廢300萬噸，回收銅約40萬噸、鋁20萬噸、矽鋼片15萬噸、塑料原料5萬噸、舊設備、舊電機、舊鋼材50萬噸、廢鋼160萬噸，集聚了國內(nèi)外的舊五金電器、舊電機和舊金屬資源，已成為全國重要的廢金屬原材料、零配件及二手設備集散基地，成為“買世界、賣全國”的集散市場，這也是其他地區(qū)無法競爭的優(yōu)勢所在，逐步形成了全國性的專業(yè)特色市場。近年來，這些市場都得到了快速的發(fā)展，攤位與市場場地都滿足不了經(jīng)營戶的需求，市場的擁擠與混亂程度居全區(qū)其它市場之首。這類市場的蓬勃發(fā)展也促進了臺州的中小企業(yè)尤其是機電行業(yè)、汽摩配行業(yè)、造船等行業(yè)的快速發(fā)展，據(jù)調(diào)查測算，企業(yè)若利用再生資源作原料，至少為企業(yè)創(chuàng)造2％的利潤，這也是臺州制造業(yè)的活力所在與快速發(fā)展的原因之一。路橋的化工塑料市場依托臺州的化工、塑料產(chǎn)業(yè)，為臺州化工、塑料行業(yè)的企業(yè)提供了較為完備的原料，經(jīng)營品種有塑料原料、廢塑料原料及化工產(chǎn)品。市場自2001年建立以來，一直興旺發(fā)達，攤位供不應求，成為臺州及周邊地區(qū)中小塑料、化工企業(yè)的采購中心；同時市場的繁榮又促進了廢塑料產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市場周邊的村居都成為廢塑料回收、經(jīng)營的專業(yè)村，據(jù)行業(yè)協(xié)會統(tǒng)計，目前臺州年回收塑料達100萬噸左右，臺州逐漸享有“廢塑料王國”美譽，同時也為臺州的塑料制品行業(yè)的發(fā)展奠定了強大的基礎。路橋小商品批發(fā)市場依托“歷史悠久”的臺州制鞋業(yè)，尤以溫嶺橫峰的注塑鞋、螺洋拖鞋最為突出，為市場提供了價廉物美、款式新穎的商品，鞋類市場交易額已占到全國的5％，具有一定的輻射半徑和知名度，使市場攤位的供需達到了基本平衡。同時，通過小商品市場的平臺，培育了一大批專業(yè)村如峰江的箱包、椒江葭芷的床上用品、黃巖院橋的文化用品、椒江洪家的針織衫等，使市場銷售本地產(chǎn)品的比例逐年上升，2010年達到32％，促進了地方經(jīng)濟的發(fā)展。路橋市場已逐漸成為中小企業(yè)的采購中心。市場是生產(chǎn)者、消費者與經(jīng)銷商之間的紐帶，市場競爭的關鍵是交易費用的競爭，路橋已初步形成了較為完善的市場群體。路橋市場既為采購者提供生活消費品，又能為采購者提供生產(chǎn)資料產(chǎn)品，曾有人比喻路橋市場經(jīng)營的商品品種規(guī)格大到飛機零件，小到螺絲螺帽，應有盡有，到路橋市場可以一次性完成采購計劃，且價格便宜。例如生產(chǎn)資料市場中提供的一般舊的產(chǎn)品價格僅是新產(chǎn)品的一半或1／3，有些質(zhì)量也不差，有些是其它地方無法配到的零件或產(chǎn)品，路橋市場已成為臺州及周邊一帶許多中小企業(yè)的采購中心。我們曾對路橋的中小企業(yè)作過調(diào)查，在回答：“你企業(yè)是否經(jīng)常到路橋市場采購”時，幾乎100％的企業(yè)回答“是”。 形成了一支比較成熟的市場經(jīng)營專業(yè)人才。路橋市場經(jīng)過近二十多年的發(fā)展，培育了一大批的市場經(jīng)營人才，這既包括辦市場的管理人才，又包括市場經(jīng)營的專業(yè)人才，尤其市場經(jīng)營戶的專業(yè)知識與經(jīng)營能力的不斷提高，是路橋市場持續(xù)發(fā)展的后盾和一大財富。路橋特種設備交易市場、路橋變速箱市場等能成為華東地區(qū)乃至全國知名的交易市場，沒有本地的產(chǎn)業(yè)依托，能得以發(fā)展，關鍵是市場內(nèi)擁有一批懂專業(yè)知識，能經(jīng)營的專業(yè)本地人才；同樣泉井不銹鋼市場、路橋電動機市場、路橋機械設備市場等能成為全省知名的市場，關鍵是市場內(nèi)擁有一批懂專業(yè)知識、能經(jīng)營的專業(yè)本地人才。市場對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的貢獻較大。繁榮的市場為路橋集聚了大量的人流、物流、資金流和信息流。近年來，在第二產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的背景下，％,市場的貢獻功不可沒。據(jù)了解，近年來，在市場用地沒有增加的前提下，市場的稅收每年仍以15％的速度增加，同時繁榮的市場為市場業(yè)主帶來了大量的攤位收入、管理費收入等，為周邊居民帶來了可觀的經(jīng)濟效益，大量閑置房屋得到了有效利用。據(jù)不完全統(tǒng)計，市場經(jīng)營戶向外租賃倉儲高達幾十萬平方米，僅倉儲租費每年就高達幾千萬元。從市場平均單位面積用地的產(chǎn)出包括稅收、攤位費、解決就業(yè)以及對其他產(chǎn)業(yè)的帶動作用分析，綜合性的社會貢獻要遠高于工業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)中的其他行業(yè)。如占地120畝的中國日用品商城，2010年實現(xiàn)稅收3000多萬元，攤位及管理費收入8500萬元，經(jīng)營人數(shù)達6000余人；占地66畝的小商品批發(fā)市場2010年實現(xiàn)稅收約1650萬元，攤位及管理費收入約2000萬元，經(jīng)營人數(shù)達4500余人；占地50畝的機電五金城，2010年實現(xiàn)稅收約1000萬元，攤位及管理費收入約1500萬元，經(jīng)營人數(shù)達2500余人（稅收收入包括辦場業(yè)主與經(jīng)營戶的總稅收）。 存在的問題 規(guī)模偏小，設施落后。路橋市場盡管名氣較大，但總體占地面積不大，33家專業(yè)批發(fā)市場，總用地規(guī)模不足1500畝，平均每個市場用地不足50畝，這與路橋作為區(qū)域性的現(xiàn)代商貿(mào)中心地位極不相稱，與義烏、紹興等市場相比差距很大，如義烏國際商貿(mào)中心達32平方公里。另外，我區(qū)的不少市場建于90年代初，約有30％的專業(yè)批發(fā)市場還是棚屋結(jié)構(gòu)，市場設施陳舊，配套不完善，安全隱患嚴重；市場周邊道路窄小，人車混雜嚴重，交通秩序極度混亂，這不但影響了路橋城區(qū)的形象與居民的居住環(huán)境，而且也嚴重影響了市場的交易效率與功能；更沒有現(xiàn)代市場所必需的商務中心、結(jié)算中心、信息中心、儲運中心等設施，極大地影響了現(xiàn)代交易方式的開展，阻礙了路橋市場的進一步提升，搬遷或改造市場已達到了共識，搬遷或改造市場顯得尤為突出。 專業(yè)市場專一性差，難以形成合力。 專業(yè)市場最大特色就是“專”字。實踐證明，市場越“?！?，其輻射能力越強，知名度越高。但縱觀路橋?qū)I(yè)市場缺多綜合市場，市場內(nèi)經(jīng)營品種混雜，市場間經(jīng)營品種重疊，如五金機電市場，市場攤位分布混亂，非五金機電類產(chǎn)品參雜其中，機電類產(chǎn)品行業(yè)分類不規(guī)范，形不成鮮明的特色；再如中國日用品商城與路橋小商品市場、興路市場經(jīng)營品種的重疊、交替，建筑裝飾城與建筑五金批發(fā)市場經(jīng)營品種的重疊、交替等。這不但容易引起惡性競爭，而且還使各專業(yè)市場的知名度大打折扣。由于路橋市場辦場主體的多元化和辦場主體偏面追求眼前利益的原因，政府職能部門在這方面發(fā)揮的引導作用也不明顯，“劃行歸市”一直沒有實施。 經(jīng)營模式落后，經(jīng)營人才缺乏。信息化、新型工業(yè)化的發(fā)展，將推動著人們生活、生產(chǎn)方式的變革，所帶來的流通體制創(chuàng)新將日顯活躍，代銷、直銷、連鎖經(jīng)營、電子商務等