【正文】 寶安航空綜合大廈物業(yè)管理初步方案版 號： A編制時間：2003年2月寶安航空綜合大廈物業(yè)管理初步方案概 述一、物業(yè)基本情況 寶安航空綜合大廈位于寶安區(qū)新華路，屬商住式綜合大廈，，主樓共十二層（含地下室），其中第一、二層為銀行，第三、四層為茶藝館、桑拿，第五至十一層為酒店、公寓、會所,地下室為停車場。大樓擁有變配電系統(tǒng)、發(fā)電機系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等建筑設備。方案編制和物業(yè)管理的主要依據《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及實施細則的規(guī)定廣東省物價局《關于規(guī)范全省城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費的通知》粵價［1997］第24號新怡高物業(yè)管理有限公司管理文件和ISO9001：2000質量體系文件 寶安航空綜合大廈使用功能要求和業(yè)主方提供的技術資料 其它深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理法規(guī)文件*上述規(guī)定如有變化，將按最新規(guī)定執(zhí)行。管理范圍與責任 在政府主管部門的業(yè)務指導下，按照業(yè)主方寶安航空綜合大廈的要求，全面負責寶安航空綜合大廈日常物業(yè)管理工作，樓內所有系統(tǒng)、設備的運行管理及維護保養(yǎng)，維護轄區(qū)內的公共秩序，轄區(qū)內公共區(qū)域的管理及養(yǎng)護工作。我們提供的服務:(一)物業(yè)共用部位的日常維修和管理；(二)物業(yè)共用設備設施及其運行、使用的日常維修和管理；(三)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務；(四)物業(yè)管理區(qū)域內交通秩序與車輛停車的管理事項服務；(五)物業(yè)管理區(qū)域內24小時保安監(jiān)控、消防等協助管理事項服務；(六)物業(yè)裝飾裝修管理服務；(七)物業(yè)資料的管理；(八)物業(yè)管理信息網絡服務；(九)社區(qū)文化活動管理服務；(十)提供室內家居清潔、訂書報、雜志、鐘點工服務等。(十一)提供郵政、定票、打印、復印、傳真、信息查尋等商務服務。(十二) 提供送餐、代購物品等。(十三) 其他服務事項；根據開發(fā)商提供的基本資料，依據《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及實施細則的有關規(guī)定，對寶安航空綜合大廈物業(yè)管理初步方案進行了編制，由于時間倉促，未能全面詳盡編制整體方案。方案本著貫徹“有償服務，以區(qū)養(yǎng)區(qū)”的原則，以及公司管理基本思路：根據大廈的特點，為業(yè)主提供全方位專業(yè)化物業(yè)管理服務。方案主要提供了大廈管理處機構人員設置，并針對大廈物業(yè)管理進行了測算，供開發(fā)商作前期參考。一、管理處機構設置 組織機構圖 寶安航空物業(yè)市物業(yè)管理中心開發(fā)建設單位 委托合同 業(yè)務指導/監(jiān)督 管 理 處 綜合部行政部 組織機構說明（1） 管理處實行公司領導下的管理處主任負責制。管理處主任對工作全權負責，是管理處事務的組織者和指揮者。（2） 組織機構的設置原則：精干高效、一專多能。所有員工既是本崗位的專家能手，也是適應其它崗位的多面手。（3） 管理處采取直線制組織結構。它的優(yōu)點是權力集中，職責分明，命令統(tǒng)一，聯系簡捷，減少了管理層次，提高了工作效率。（4） 行政部負責社區(qū)文化、檔案管理、費用收繳、投訴處理和便民服務、便民維修管理；綜合部負責裝修管理、房屋本體、公共設備設施維修保養(yǎng)、綠化、清潔的管理、區(qū)域內的保安、消防、停車場管理；（二）運作流程 運作流程圖現場查勘擬制管理方案機構組建房屋驗收和接管 崗位培訓 建立規(guī)章制度 簽訂合同正式接管業(yè)主搬遷入住 日常管理商務服務檔案資料管理公共設施管理車輛管理消防管理保安管理環(huán)境管理機電設備管理財務管理 運作流程說明：（1） 運作流程的設計原則是全面、合理、高效，環(huán)環(huán)相扣，相互制約，保證各環(huán)節(jié)緊密銜接。（2） 運作流程將嚴格按ISO9001：2000質量管理體系進行運作。并根據ISO9001:2000質量管理體系的有關要求，全面推行質量管理，綜合運用現代管理科學和管理技術成果，從調動員工積極性出發(fā)，實現全員性的質量管理，其有效方法之一是：“計劃實施檢查處理”的質量管理循環(huán)，把質量目標落實到各部門、各環(huán)節(jié)直到個人，并通過質量管理小組監(jiān)督檢查，使工作質量不斷提高，提供用戶滿意的管理活動。（3） 按照各項管理指標，作出具體方案，并將具體的目標和責任落實到每一個部門和個人，并以此作為評價和獎勵部門和員工的標準。通過目標管理，使每一個員工都能清楚了解他們的任務和應取得的預期成果，進行自我控制，增強員工的參與意識責任感，調動他們的積極性和主動性，從而實現組織的目標。（三）信息反饋渠道 信息反饋圖消防報警系統(tǒng)保安巡邏用戶意見調查用戶座談會投訴電話用戶信箱業(yè)主方其他物業(yè)公司市建設局設備設施檢查客戶服務中心管理處主任 綜合部行政部 信息反饋圖說明：（1） 客戶服務中心是管理處的信息處理中心，24小時接受和處理各方面信息。（2） 獲得反饋信息后，由客戶服務中心分析處理，向相關部門、人員發(fā)出指令并監(jiān)督其及時改進，直到圓滿解決問題。 （四）運作機制 激勵機制 激勵機制主要通過周密的計劃、目標管理和借助良好的組織結構明確職責，把努力、成績、報酬、滿足這一連鎖關系結合到整個的管理系統(tǒng)中去 ，實現對內調節(jié)改造、對外適應拓展的功效。 （1）獎罰制度按崗位責任制和目標責任制，對員工在工作中取得的成效給予必要的物質獎勵和精神獎勵。在獎勵機制中不斷地對獎勵方式創(chuàng)新。我們要把獎勵尤其是精神獎勵通過一定方式讓其家屬共享榮譽。在獎勵的同時，建立完善的懲罰措施予以輔助。 目的 獎罰分明，鼓勵先進，鞭策落后。 獎勵 獎勵形式 A、精神獎勵包括口頭或通報表揚等； B、物質獎勵； C、晉升工資。 年度獎勵類型A、 特殊貢獻獎B、 先進集體獎C、 優(yōu)秀管理獎D、 敬業(yè)精神獎 獲獎條件 A、對改進公司經營管理、提高企業(yè)效益方面有重大貢獻的； B、在完成工作任務、提高服務質量方面有顯著成績的； C、在發(fā)明、技術改進或提出合理化建議后，使公司在經營管理中取得顯著效益的； D、為公司節(jié)約資金和能源的； E、防止或挽救事故有功，使客戶、公司免受重大損失的； F、檢舉、揭發(fā)損害公司利益或違規(guī)行為，抵制歪風邪氣，事跡突出的； G、一貫忠于職守，積極負責，廉潔奉公， 舍已為人或做好人好事事跡突出的； 獎勵程序 ，由所在部門向辦公室提出書面建議； 經辦公室核實并報總經理批準后予以兌現。 處罰 處罰的情形和形式 有下列行為之一者，給予口頭警告： A、上班遲到、早退的； B、非因工作需要，上班時間會客聊天或長時間占用電話的； C、拖延執(zhí)行上級命令的； D、上班時間吃零食； E、上班時間不戴工作卡； F、在禁煙場所吸煙的； G、有其他不文明行為的。 有下列行為之一者，給予書面警告： A、重復觸犯上項過失的； B、代人打卡或遲到、早退當月累計達5次以上的； C、上班時擅自離崗或干私活的； D、私藏、私拿公司各種物品占為已有或違反規(guī)定浪費、損壞、丟失公物的； E、涂改或偽造醫(yī)生證明書的； F、沒有盡職及時報告事故的； G、使用褻瀆性或辱罵性語言的； H、服務態(tài)度差，遭業(yè)主合理投拆的。 有下列行為之一者，給予罰款或降級或撤職： A、連續(xù)曠工15天以下； B、玩忽職守，違章指揮或隱瞞工作過失造成事故或損失的； C、損壞設備、工具造成經濟損失的； D、不服從正常工作調動或無理拒絕執(zhí)行上級命令的； E、服務態(tài)度差，當年累計被業(yè)主投拆10次以上或損害業(yè)主利益的； F、公司發(fā)生緊急情況時不參與救護或逃離現場的； G、其他嚴重違反公司規(guī)定的 。 下列情況，將予以辭退或開除： A、員工受書面警告處分后再次出現同類過失，公司有權立即給予辭退處分； B、參與打架斗毆、尋釁鬧事，造成人員傷亡的給予開除處理； C、 。 處罰程序 ，經管理處會議討論通過后執(zhí)行處罰，情節(jié)嚴重、觸犯法律的，交由司法機關處理； 。員工從收到《警告通知書》后1年內，如能認真改過、積極工作，經所在部門領導提議，公司總經理批準后，可撤銷書面警告處分。 （2） 員