【正文】 西部陽光大廈招商策劃方案（一）攀枝花市社會經(jīng)濟狀況地理環(huán)境 攀枝花市，中國四川省省轄市。位于中國西南川滇交界部，金沙江與雅礱江匯合處，北緯26176。05～27176。21，東經(jīng)108176。08＇～102176。15＇。東北兩面與四川省涼山彝族自治州的會理、德昌、鹽源接壤，西南兩面與云南省的寧蒗、華坪、永仁3縣為界。成昆鐵路和108國道公路縱貫全境，北距成都749公里，南接昆明351公里，是四川省通往華南、東南亞沿邊、沿海口岸的最近點，為“南方絲綢之路”上重要的交通樞紐和商貿(mào)物資集散地。人口 2003年，攀枝花市轄米易縣、鹽邊縣、仁和區(qū)、東區(qū)、西區(qū)，有16個街道辦事處，124個社區(qū)居民委員會。農(nóng)村有53個鄉(xiāng)、22個鎮(zhèn)、405個村民委員會。攀枝花共有42個民族，%，％，其次是傈僳族、苗族、納西族、白族、傣族、滿族等。2003年底，。％，‰，‰，比上年降低了1個千分點。西區(qū)人口 西區(qū)位于市區(qū)西部，東與東區(qū)為鄰，南、北與仁和區(qū)接壤，西和云南省華坪縣交界，其中耕(一) 攀枝花市社會經(jīng)濟狀況地面積397公頃，%。轄1個鎮(zhèn)、10個村、6個街道辦事處、34個社區(qū)居委會。全區(qū)158439人，其中非農(nóng)業(yè)人口147261人，農(nóng)業(yè)人口11178人。全區(qū)有33個少數(shù)民族，少數(shù)民族人口8900人。主要經(jīng)濟指標 ★ ，居四川省二級城市第二位 ★ 人均GDP：15569元（居四川省第二位） ★ 職工平均工資：14938元（居四川省第三位） ★ 全市人均儲蓄額超過萬元，居四川省前列 ★ 人均社會消費品零售額：4986元（居四川省第二位）★ 2003年，恩格爾系數(shù)下降到41％城市人均GDP （圖11） 攀枝花市人均GDP15569元，居四川省二級城市首位，僅次于成都 (一) 攀枝花市社會經(jīng)濟狀況人均社會消費品零售額 （圖12）攀枝花人均社會消費品零售額4986元，居四川省二級城市首位，僅次于成都城市職工工資水平比較 （圖13） 攀枝花國有企業(yè)較多，效益良好，職工平均工資水平位居全省前列居民可支配收入與消費性支出（圖14） 城市人均可支配收入在四川省主要城市中處于中上水平,生活消費支出與可支配收入之間的差距越來越大，市民消費質(zhì)量和水平有較大提升空間(四) 市場定位項目定位就西部陽光大廈的定位，本部份就以下幾個層面作出分析及建議，現(xiàn)分述如下：目標消費群定位功能定位市場定位目標消費群定位 首輻射區(qū)（Primary Catchment Area）是指[本項目]主要的消費客群，一般來說是以項目二平方公里內(nèi)的范圍來訂定，但是據(jù)過去的經(jīng)驗較準確的方法則是以當?shù)叵M者用在購物的交通時間及習(xí)慣來訂定。本司在攀枝花進行的調(diào)查結(jié)果，消費者到各消費場所，用在交通上的時間不超過15分鐘約占40%。按此訂定[本項目]的首輻射區(qū)包括攀鋼生活區(qū)、政府家屬區(qū)、大水井小區(qū)、玉泉花園以及經(jīng)濟適用房小區(qū)等。次輻射區(qū)（Secondary Catchment Area）在15—30分鐘內(nèi)占40%，可見大部分消費者較接受不超過30分鐘用在交通上，在選用交通工具方面主要是以公共汽車占60%、%、%、%。因此以[本項目]為圓心，在30分鐘內(nèi)的公車里程來計算次輻射區(qū)，次輻射區(qū)包括地區(qū)則伸延（四） 市場定位至清香坪、仁和、大渡口以西等地區(qū)，由于炳草崗本身為攀枝花市的商業(yè)中心，吸引該區(qū)內(nèi)的消費群到本案并不切實，因此該區(qū)并不包括在本專案的次輻射區(qū)內(nèi)。圖4商圈范圍區(qū)圖（略）目標客層分析從[本項目]的首、次輻射區(qū)人口分析，目標客群乃攀枝花市的西部及南部的住宅區(qū)，分別有 “富人區(qū)”之稱，調(diào)查結(jié)果顯示大部分的區(qū)內(nèi)居民是中高收入，也是較具消費能力的消費群，總?cè)丝诩s40萬人。按我司以前調(diào)查結(jié)果所示，在首、次輻射區(qū)內(nèi)的人均收入800元至3000元的約占70%，而家庭每月總收入1500元至5000元約占65%，可見這一群體消費能力并不弱?！坝袢獜V場”將是[本項目]最大的主力店（Anchor Tenant）將會對[本項目]的目標人流有絕對性的影響， “玉泉廣場”是攀枝花市最大的休閑廣場，但其市場定位將會則重于大眾化市場，目標客層將是中年以上及價格敏感的客群，因此，本司建議貴司應(yīng)主動跟“玉泉廣場”商討大型項目，無論在目標客群定位上、主要貨品種類上、購物環(huán)境等向上調(diào)整，能導(dǎo)致全面優(yōu)化西部陽光的消費客群。（四） 市場定位功能定位 以位置及規(guī)?？紤]，[本項目]是“區(qū)域性購物中心”，[本項目]的功能定位上有以下幾項作重心：服裝品牌以中高檔次國內(nèi)、外的服裝品牌為主，因應(yīng)目標客群的主流品味來選擇商戶作基本，并引入個別國外的服裝品牌來加強[本項目]的形象。商品的價格水平應(yīng)定在100—1200元為主。餐飲將會是吸引目標客層主要的商戶，以準確的定位、集約化、多選擇，配合西部陽光的獨特環(huán)境，完善的交通設(shè)施，為消費者提供全面的餐飲地點，餐飲方面主要考慮五類餐館： ☆西式快餐及特色小食，以兒童及年輕客層為主；☆中檔較受大眾歡迎的連鎖式本地餐館；☆以中高檔次消費層，有其獨特色彩的餐館；☆各類酒吧，如咖啡吧、網(wǎng)吧、清吧等。休閑娛樂在休閑娛樂方面，應(yīng)特別加強并設(shè)特色小食街、跳蚤市場、兒童天地等概念，創(chuàng)造節(jié)日氣氛，為區(qū)內(nèi)家庭提供假日休閑娛樂的去處。家居用品（四） 市場定位周邊正有大量的新房相繼落成，如政府經(jīng)濟房、玉泉花園等，在家居用品上會有很大的市場，加上占地10000平方米的“玉泉廣場”，會吸引大量的客群，因此針對這方面的客群，可在項目內(nèi)引入家居、床上用品等商戶。服務(wù)及綜合類由于目標客群為周邊區(qū)民，提供服務(wù)及綜合類的商戶將完善整體的商戶組合，提供全面周到的購物環(huán)境。以上各類功能中，餐飲類、休閑娛樂及服務(wù)綜合類所占比例會較一般的百貨商場高。商業(yè)步行街的 隨著消費者對生活質(zhì)量的不斷提高，對購物的要求將更商場定位 加個人化，而現(xiàn)在在攀枝花市場大型的商場并沒有如香 港的[時代廣場]、北京的[國貿(mào)購物廣場]、上海的[恒隆廣場]因此本司認為針對中高檔次的消費的商場將會如其他發(fā)展得較快的城市一樣，走向?qū)I(yè)化、個人化店中店形式的購物商場。而[西部陽光]也應(yīng)朝這方向發(fā)展。但是現(xiàn)階段并不能定位過高，脫離市場的實際情況，現(xiàn)在并不是很多國際品牌能在[西部陽光]設(shè)點，主要理由是很多國外廠商現(xiàn)時需要依靠商場的營業(yè)執(zhí)照，如上海的[恒隆廣場]、北京的[東方廣場]等，都是需要向國際廠家在經(jīng)營上提供全面的配套服務(wù)，如入口