新征土地一級(jí)開(kāi)發(fā)利用可行性研究報(bào)告(已修改)
2025-05-27 00:11 本頁(yè)面
【正文】 報(bào)告編號(hào)：某省某市某縣可論（2011）XXX號(hào)某 某 縣 國(guó) 土 資 源 局某某縣土地儲(chǔ)備中心二〇一一年九月 27 報(bào)告摘要某某新征商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地選址在某某縣楚江鎮(zhèn)XX區(qū)，該地塊在西溶路以西、育才路以北、某某110KV變電站南側(cè)，屬于兩面臨街的街角地，宗地內(nèi)外地勢(shì)較平整，形狀較為規(guī)則，距離商服繁華中心較近。界址點(diǎn)實(shí)測(cè)土地面積為4509平方米。該地塊規(guī)劃為一幢商住樓，容積率≤，建筑密度≤%，綠地率≥25%，建筑高度≤24米。通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益分析、風(fēng)險(xiǎn)分析與不確定性分析，本項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)該區(qū)域的建設(shè)具有很大的推動(dòng)作用，能夠?qū)崿F(xiàn)目前所設(shè)想的預(yù)期收益，其開(kāi)發(fā)前景良好，適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)需要，足以可見(jiàn)，本項(xiàng)目具有一定的可行性。為了更好的開(kāi)發(fā)利用該宗土地，充分發(fā)揮該地塊的自身優(yōu)勢(shì)，最大程度地挖掘該地塊的內(nèi)在價(jià)值，建議在開(kāi)發(fā)利用過(guò)程中，要切實(shí)做好本項(xiàng)目的前期工作，抓緊落實(shí)項(xiàng)目資金的籌措，確保資金按計(jì)劃落實(shí)到位，加緊搞好拆遷補(bǔ)償與騰地工作，著力組織供地前的土地開(kāi)發(fā)，加快速度完成項(xiàng)目的前期包裝，確保該地塊及時(shí)順利地推向市場(chǎng)。某某 縣 國(guó) 土 資 源 局某某縣土地儲(chǔ)備中心2011年8月4日 27 目 錄第一章 總論 1 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 1 1 項(xiàng)目名稱(chēng) 1 2 項(xiàng)目主辦單位 1 3 項(xiàng)目選址位置、任務(wù)及目標(biāo) 1 4 現(xiàn)狀調(diào)查及其拆遷安置 1 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)背景與建設(shè)規(guī)模 2 1 項(xiàng)目建設(shè)背景 2 2 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 3 第三節(jié) 可行性研究的目的、依據(jù)及其范圍 3 1 可行性研究的目的 3 2 可行性研究的依據(jù) 4 3 可行性研究的范圍 4 4 報(bào)告編寫(xiě)說(shuō)明 4 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的條件與建設(shè)的必要性分析 5 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的條件分析 5 1 區(qū)域自然環(huán)境條件 5 2 區(qū)域地形地貌條件 5 3 區(qū)域公共設(shè)施條件 6 4 區(qū)域市政設(shè)施條件 6 5 區(qū)域規(guī)劃條件 6 6 項(xiàng)目區(qū)位條件 6 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析 7 1 縣城總體規(guī)劃實(shí)施的需要 7 2 促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 7 3 推動(dòng)城市建設(shè)、提高城市品位的需要 7 4 構(gòu)建和諧某某的需要 8 第三章 社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素與市場(chǎng)形勢(shì)分析 9 第一節(jié) 社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素分析 9 1 社會(huì)因素分析 9 2 區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素分析 9 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析 10 1 當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀 10 2 當(dāng)前市場(chǎng)基本特點(diǎn) 10 3 市場(chǎng)前景分析 11 第四章 項(xiàng)目策劃、投資估算與資金籌措 12 第一節(jié) 項(xiàng)目用地布局與開(kāi)發(fā)策略 12 1 用地布局 12 2 開(kāi)發(fā)策略 12 第二節(jié) 項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)與實(shí)施方式 13 1 征地拆遷 13 2 耕地補(bǔ)充 13 3 實(shí)施方式 13 第三節(jié) 投資估算 14 1 土地成本 14 2 其他費(fèi)用 15 第四節(jié) 資金籌措及實(shí)施 16 第五章 經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益評(píng)價(jià) 17 第一節(jié) 評(píng)價(jià)依據(jù)與原則 17 1 評(píng)價(jià)依據(jù) 17 2 評(píng)價(jià)原則 17 第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 17 1 土地市場(chǎng)單價(jià)預(yù)測(cè) 17 2 土地出讓總收入 17 3 土地總投資 18 4 投資利潤(rùn)與利潤(rùn)率 18 5 動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 18 6 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 19 第三節(jié) 社會(huì)效益評(píng)價(jià) 19 第六章 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 20 第一節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析 20 1 自然風(fēng)險(xiǎn) 20 2 政治風(fēng)險(xiǎn) 20 3 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 20 4 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 21 5 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn) 21 第二節(jié) 不確定性分析 21 1 盈虧平衡分析 21 2 敏感性分析 22 3 不確定因素分析 22 第七章 結(jié)論及建議 24 第八章 相關(guān)附件資料 25 第一章 總論第一節(jié) 項(xiàng)目概況1 項(xiàng)目名稱(chēng)某某新征商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地可行性論證報(bào)告。2 項(xiàng)目主辦單位主辦單位：某某縣國(guó)土資源局 負(fù)責(zé)人： 承辦單位：某某縣土地儲(chǔ)備中心 負(fù)責(zé)人： 主管單位：某某縣人民政府 負(fù)責(zé)人： 編審人員：3 項(xiàng)目選址位置、任務(wù)及目標(biāo)某某新征商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地選址位于某某縣XX區(qū)某某社區(qū)， 路段兩旁，緊靠某某火車(chē)北站附近，符合某某縣土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃要求。項(xiàng)目的主要任務(wù)是對(duì)規(guī)劃建設(shè)用地按計(jì)劃完成現(xiàn)狀調(diào)查、征地報(bào)批、征地的實(shí)施、征地拆遷安置補(bǔ)償及前期開(kāi)發(fā)整理，使其土地開(kāi)發(fā)程度達(dá)到“三通”（通路、通水、通電）及場(chǎng)地內(nèi)土地平整，并實(shí)行土地公開(kāi)出讓。該項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)主要是為了加強(qiáng)某某縣城區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體性、繁榮該地區(qū)經(jīng)濟(jì)，發(fā)揮本項(xiàng)目的自身區(qū)位優(yōu)勢(shì)，提升某某縣XX區(qū)的城市品位與城市新區(qū)形象，滿(mǎn)足廣大城市居民與旅客的各項(xiàng)需求，更好地實(shí)施某某縣城市建設(shè)總體規(guī)劃，使項(xiàng)目承擔(dān)起該區(qū)域城市規(guī)劃中的商業(yè)服務(wù)與居住的職能要求。按照功能有機(jī)組合原理，合理細(xì)分用地，力爭(zhēng)打造一個(gè)集商業(yè)服務(wù)、商務(wù)金融、休閑娛樂(lè)、餐飲住宿、商品貿(mào)易于一體的生活圈，使其與已建成的某某火車(chē)北站達(dá)到有機(jī)地融為一體。4 現(xiàn)狀調(diào)查及其拆遷安置據(jù)實(shí)地調(diào)查，該項(xiàng)目需征用集體土地4509平方米，被征地單位為某某縣楚江鎮(zhèn)XX區(qū)，土地類(lèi)型為農(nóng)用地（水田）。周邊主要地類(lèi)是成片的桔園地。地上有用于水田灌溉的溝渠等附屬設(shè)施及零星的居民住房。征用前地類(lèi)現(xiàn)狀調(diào)查匯總表序號(hào)類(lèi)別名稱(chēng)面積(m2)占總用地面積比例(%)1城市總體規(guī)劃用地1002城市建設(shè)用地3水域和其他用地其中水域耕地園地林地牧草地村鎮(zhèn)建設(shè)用地該項(xiàng)目用地經(jīng)某某縣國(guó)土資源局上報(bào)省廳進(jìn)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用審批后，由某某縣征地拆遷服務(wù)站編制征地公告與征地拆遷補(bǔ)償安置方案，并按相關(guān)規(guī)定將補(bǔ)償安置費(fèi)用落實(shí)到位，完成征地、騰地，將該地塊交付某某縣土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)背景與建設(shè)規(guī)模1 項(xiàng)目建設(shè)背景某某縣位于某某省西北部、X鄂邊陲的澧水之濱，是一座正在建設(shè)中的現(xiàn)代化城市，素有桔城茶鄉(xiāng)礦都之稱(chēng)，處處呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。尤其是改革開(kāi)放以來(lái)，某某人民利用優(yōu)越的地理位置、豐富的自然資源和便利的交通條件，搶抓機(jī)遇，掀起了大開(kāi)放、大開(kāi)發(fā)、大引進(jìn)、大建設(shè)的熱潮，全縣經(jīng)濟(jì)步入了高速發(fā)展時(shí)期。近年來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善。交通郵電等網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。某某經(jīng)過(guò)幾十年艱苦奮斗，瑞徹底改變了交通閉塞落后的面貌。全縣100%的鄉(xiāng)、村通了公路。XX、XX鐵路在縣城交匯，省道XX、XX線(xiàn)在縣內(nèi)貫通，某某已成為X西北交通樞紐。某某用現(xiàn)代化信息通信網(wǎng)絡(luò)架起了某某聯(lián)系世界的“金橋”。某某縣委、縣政府堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)縣城，投資3億元完成了城市防洪、城市街道、舊城改造、城市景觀四大城建工程。新建的6公里沿江大堤寓防洪、景觀于一體；新修的10條總長(zhǎng)50公里的高等級(jí)城市道路，使城市更具現(xiàn)代氣息；城市綠化和亮化更添異彩，城市面貌煥然一新。根據(jù)國(guó)務(wù)院《中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃》，由鐵道部和某某縣共同投資5億元，對(duì)某某縣火車(chē)北站改擴(kuò)建及配套設(shè)施建設(shè)，工程包括“一站一場(chǎng)三路”，即某某火車(chē)北站、北站廣場(chǎng)、某某大道(北)、站前路和天門(mén)北路。截至目前，某某火車(chē)北站改擴(kuò)建及配套設(shè)施主體工程已基本完工，建設(shè)規(guī)模為7991平方米，包括候車(chē)廳、信號(hào)樓、行包房、售票大廳等功能用房，設(shè)計(jì)按峰值人流2000人計(jì)算，同時(shí)配套有站臺(tái)延伸、二站臺(tái)
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