【正文】 xx 區(qū)塊低丘緩坡開(kāi)發(fā)利用項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第一章 總論 ： xx 區(qū)塊低丘緩坡開(kāi)發(fā)利用項(xiàng)目 ．項(xiàng)目建設(shè)單位： xx市低丘緩坡綜合開(kāi)發(fā)有限公司 ．項(xiàng)目性質(zhì)：新建 ．項(xiàng)目地點(diǎn)： xxxx 區(qū)塊低丘緩坡開(kāi)發(fā)利用項(xiàng)目 位于 xx市 “ 一江雙城 ” 發(fā)展規(guī)劃的南城橋亭、小葉等村莊所在區(qū)塊，東面為迎賓路，南側(cè)為南四路，西靠東七路，北接北三路，金溫高速公路從小葉與橋亭兩區(qū)塊中間通過(guò)，交通便捷。規(guī)劃用地面積約為 ，其中小葉村 ，橋亭村 。 項(xiàng)目計(jì)劃對(duì)區(qū)塊內(nèi)的低丘緩坡進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用，主要建設(shè)內(nèi)容是土地平整、區(qū)塊內(nèi)道路網(wǎng)建設(shè)、結(jié)合路網(wǎng)進(jìn)行的各類管線工程、綠化工程。 建設(shè)工期 3年。 該項(xiàng)目總投資估算為 ，其中建設(shè)投資，建設(shè)期利息 13100萬(wàn)元。 xx市低丘緩坡綜合開(kāi)發(fā)有限公司是 xx經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)下屬國(guó)有全資企業(yè)。 公司注冊(cè)號(hào)： 331100000054862 公司住所： xx 市水閣工業(yè)園區(qū)綠谷大道 238號(hào) 801室。 法定代表人：吳堅(jiān) 平 公司類型：有限責(zé)任公司（國(guó)有獨(dú)資） 經(jīng)營(yíng)范圍：低丘緩坡項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、新農(nóng)村投資建設(shè)管理、土地開(kāi)發(fā)整理、水利設(shè)施管理、國(guó)有資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理。 注冊(cè)資本： ，實(shí)收資本 成立期限： 2021年 6月 15日 《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5018093）（ 2021年版） 業(yè)主提供的地形圖和規(guī)劃紅線圖 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（ GB503522021） 《住宅建筑規(guī)范》（ GB503862021） 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB500162021） 其它國(guó)家和地方的有關(guān)設(shè)計(jì)法律，法規(guī)及規(guī)范 投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版） 投資項(xiàng)目可行性研究指南 xx 市南城新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 南城 xx 區(qū)塊低丘緩坡工程方案設(shè)計(jì)總 平面圖 工程咨詢合同 、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告范圍確定 研究工作依據(jù)任務(wù)書及項(xiàng)目業(yè)主提供的 xx市南城 xx區(qū)塊低丘緩坡工程方案設(shè)計(jì)總 平面圖 作為研究對(duì)象 。對(duì) 確定的建設(shè)規(guī)模、設(shè)計(jì)方案展開(kāi)技術(shù)、工程、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等論證，從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的可行性與合理性進(jìn)一步分析研究，并提出意見(jiàn)結(jié)論和建議，供決策 參考。 、項(xiàng)目目標(biāo)、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和效益指標(biāo) xx 市南城 xx 區(qū)塊低丘緩坡工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序 號(hào) 指 標(biāo) 名 稱 單 位 數(shù) 據(jù) 1 總用地面積 公頃 2 可出讓土地面積 公頃 3 道路長(zhǎng)度 M 8194 4 道路 萬(wàn) ㎡ 5 地下管線長(zhǎng)度 M 8194 6 綠地面積 萬(wàn) ㎡ 7 建設(shè)投資 萬(wàn)元 8 總投資 萬(wàn)元 9 基準(zhǔn)收益率 % 8 10 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 11 土地增值稅 萬(wàn)元 12 附加費(fèi) 萬(wàn)元 13 利息備付率 2 14 償債備付率 15 土地出讓收入 萬(wàn)元 16 投資回收期（靜態(tài)） 年 17 投資回收期（動(dòng)態(tài)） 年 、結(jié)論與建議 項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為 。項(xiàng)目總投資估算為 萬(wàn)元。經(jīng)測(cè)算預(yù)計(jì)項(xiàng)目總收入為 ， 凈現(xiàn)值（ 8%）= 0，說(shuō)明項(xiàng)目在財(cái)務(wù) 上可行。 利息備付 率 2，說(shuō)明項(xiàng)目有足夠的資金支付利息。 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的償債備付 率均 ，說(shuō)明項(xiàng)目有足夠的資金支付本息。 從現(xiàn)金流量表可以看出，項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期各年的凈現(xiàn)金流量均為正值，而且現(xiàn)金流量的值分別為 與 ，有足夠的資金滿足企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。項(xiàng)目具有較好的財(cái)務(wù)生存能力。無(wú)論從財(cái)務(wù)上還是社會(huì)效益上，項(xiàng)目均可行，值得建設(shè)。 結(jié)論 本項(xiàng)目符合國(guó)家政策，選址符合城市總體規(guī)劃要求，建設(shè)場(chǎng)地具有交通、生活便利的優(yōu)越性，項(xiàng)目具備良好的建設(shè)環(huán)境。有利于穩(wěn)步推進(jìn)我市南城新區(qū)建設(shè)，逐步改變 城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)管理體制。加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。促進(jìn)我市社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。 （ 1）本項(xiàng)目符合國(guó)家住房政策，選址符合城市總體規(guī)劃要求，建設(shè)場(chǎng)地具有交通、生活便利的優(yōu)越性，項(xiàng)目具備良好的建設(shè)環(huán)境。 （ 2）本項(xiàng)目的建設(shè)將使安居戶的居住與生存條件得到改善，解決他們的后顧之憂。本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。本項(xiàng)目建設(shè)主要內(nèi)容包括農(nóng)民安居小區(qū)的所有建安工程與公共基礎(chǔ)設(shè)施，如小區(qū)的道路，電力，綠化，給排水和通訊等；還包括和小區(qū)配套的社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)用房、社區(qū)服務(wù)中心、幼兒園、停車場(chǎng)。 （ 3）通過(guò)項(xiàng)目的實(shí)施，使南城新區(qū)小葉橋亭 社區(qū) 建設(shè)按計(jì)劃穩(wěn)步推進(jìn)。 建議： （ 1）加強(qiáng)項(xiàng)目管理，嚴(yán)格保證工程質(zhì)量、工程進(jìn)度，做好項(xiàng)目成本控制。 （ 2）做好建設(shè)期間的各項(xiàng)協(xié)調(diào)工作，協(xié)調(diào)好各方面的利益做到和諧建設(shè)。 （ 3） 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，資金占用量大，財(cái)務(wù)費(fèi)用是構(gòu)成成本的主要內(nèi)容之一，搞好資金管理是提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要手段之一。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性、可行性 市簡(jiǎn)況 xx 市處浙 江省西南浙閩兩省結(jié)合部，在東經(jīng) 118176。41′ 120176。26′和北緯 27176。25′ 28176。57′ 之間。東南與溫州市接壤，西南與福建省寧德市、南平市毗鄰，西北與衢州市相接，北部與金華市交界，東北與臺(tái)州市相連。全市用地面積 17298平方公里，約占全浙江省的六分之一；總?cè)丝诩s 248萬(wàn)人。區(qū)域人口密度低，地域廣闊。 xx 境內(nèi)溪流密布，千峰疊翠，山清水秀，具有典型的江南山水風(fēng)光和豐富的風(fēng)景資源。近年來(lái)，隨著人們生活方式的逐步回歸自然以及第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展， xx 市的生態(tài)資源及旅游資源優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，發(fā)展?jié)摿薮蟆? xx 市區(qū)自建 州設(shè)縣 1400多年來(lái)，是歷代州、路、府、縣及行政督察區(qū)、專區(qū)、行政公署、市政府所在地。市區(qū)現(xiàn)常住人口為 18萬(wàn)人。 歷史上， xx 由于受高山阻隔，交通不便，經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分落后，是我省有名的 “ 老、少、邊、窮 ” 地區(qū)。自改革開(kāi)放以來(lái)，特別是進(jìn)入二十一世紀(jì)后，隨著金麗溫鐵路的開(kāi)通，金麗溫高速公路的修建，有力地改善和提高了其交通運(yùn)輸線條件，使得 xx 市與整個(gè)以上海為中心的長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)有了完美的結(jié)合。同時(shí)撤地設(shè)市帶來(lái)的城市地位提高，給城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了新的契機(jī)，使得 xx 經(jīng)濟(jì)有了新的飛躍，上了一個(gè)新的臺(tái)階。 市社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況 區(qū)域綜合實(shí)力大幅提升。 2021年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 ，是 2021年的 ，年均增長(zhǎng) %，高于全省同期增速 。人均生產(chǎn)總值突破 5000美元，達(dá)到 5735美元，高于全國(guó)平均水平。財(cái)政總收入突破百億大關(guān)，達(dá)到 ，其中地方財(cái)政收入 億元，分別是 2021年的 。實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 ，是 2021年的 ，年均增長(zhǎng) %。實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，是 2021年的 。金融機(jī)構(gòu)本外幣存 貸款余額分別達(dá)到 ，是 2021年末的 ，年均增長(zhǎng) %和 %。完成固定資產(chǎn)投資 ，是 2021年的 倍，六年累計(jì) ， 363個(gè)項(xiàng)目列入國(guó)家和省級(jí)重點(diǎn)，建成 “ 兩龍 ” 高速公路、臺(tái)縉高速公路等一批交通項(xiàng)目，灘坑電站、 500千伏萬(wàn)象輸變電等一批電力項(xiàng)目，市體育中心、市文化藝術(shù)中心、濱江防洪和景觀帶等一批社會(huì)民生項(xiàng)目。 發(fā)展方式轉(zhuǎn)變成效明顯。堅(jiān)持工業(yè)強(qiáng)市發(fā)展戰(zhàn)略，大力發(fā)展高效生態(tài)農(nóng)業(yè)和以生態(tài)休閑旅游為重點(diǎn)的服務(wù)業(yè)，三次 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由∶∶ 調(diào)整為 ∶∶ ，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量顯著提升。2021年，完成制造業(yè)投資 ，是 2021年的 ，年均增長(zhǎng)%；年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 500萬(wàn)元及以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 元，是 2021年的 ，年均增長(zhǎng) %；工業(yè)園區(qū)（功能區(qū)）開(kāi)發(fā)面積從 21平方公里擴(kuò)展到 55平方公里。實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 ，年均增長(zhǎng) %，年銷售收入億元以上農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)達(dá)到 31家。成功創(chuàng)建 13個(gè) 4A 級(jí)景區(qū)和 2個(gè)省級(jí)旅游度假區(qū)， 4A 級(jí)景區(qū)數(shù)量居全 省第三，全市旅游接待總?cè)藬?shù)和旅游總收入年均分別增長(zhǎng) %和 33%，增幅連續(xù)六年居全省第一。實(shí)現(xiàn)外貿(mào)進(jìn)出口總額 ，是 2021年的。六年累計(jì)實(shí)際利用市外內(nèi)資 、外資 。新增國(guó)家級(jí)高新技術(shù)企業(yè) 64家，引進(jìn) “ 大院名校 ” 共建創(chuàng)新載體 35個(gè)。新增中國(guó)名牌產(chǎn)品 2個(gè)、中國(guó)馳名商標(biāo) 27件、中華老字號(hào)商標(biāo) 4件。 城鄉(xiāng)社會(huì)面貌深刻變化。按照 “ 一江雙城 ” 總體布局，大力推進(jìn)中心城市 “ 三大改造 ” 和 “ 六城聯(lián)創(chuàng) ” ，建成區(qū)面積從 里擴(kuò)大到 ，成功創(chuàng)建中國(guó)優(yōu) 秀旅游城市和省級(jí)環(huán)保模范城市、園林城市，國(guó)家森林城市創(chuàng)建通過(guò)驗(yàn)收。各縣（市）城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套進(jìn)一步完善，全市城市化率從 %提高到 %。六年累計(jì)完成房地產(chǎn)投資 ，竣工商品房 。以農(nóng)民異地轉(zhuǎn)移、危舊房改造、康莊工程、農(nóng)村來(lái)料加工等為載體，深入開(kāi)展社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，累計(jì)完成村莊整治 1925個(gè)，轉(zhuǎn)移山區(qū)農(nóng)民 ，改造危舊房 ，等級(jí)公路通村率、硬化率均達(dá) 100%。 生態(tài)環(huán)境質(zhì)量全國(guó)領(lǐng)先。完成 “811” 環(huán)境污染整治、環(huán)境保護(hù)行動(dòng)和主要污染物減 排年度控制性目標(biāo)任務(wù)，單位生產(chǎn)總值綜合能耗累計(jì)下降 20%以上。在全國(guó)率先編制實(shí)施《生態(tài)文明建設(shè)綱要》， 8個(gè)縣（市、區(qū)）成功創(chuàng)建省級(jí)生態(tài)縣，新增國(guó)家級(jí)生態(tài)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 18個(gè)，基本完成縣級(jí)污水處理廠、垃圾填埋場(chǎng)和重點(diǎn)污染源在線監(jiān)控設(shè)施。新增生態(tài)公益林 、城市綠地 ，森林覆蓋率達(dá)到 %。地表水環(huán)境功能區(qū)水質(zhì)達(dá)標(biāo)率從 %提高到 98%,市區(qū)空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良天數(shù)比例保持在 98%以上，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量連續(xù)八年居全國(guó)前列、全省首位，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量公眾滿意度連續(xù)四年居全省首位。 人民生活水平切實(shí)改 善。全市用于民生事業(yè)發(fā)展的地方預(yù)算支出累計(jì) ，年均增長(zhǎng) %，連續(xù)六年財(cái)政支出增量的三分之二以上用于民生保障。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 23391元，農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到 7809元，年均分別名義增長(zhǎng) %和 %。9個(gè)縣（市、區(qū)）全部實(shí)現(xiàn)省級(jí)教育強(qiáng)縣創(chuàng)建目標(biāo)，十五年教育普及率達(dá)到 95%以上?；就瓿缮罨t(yī)改三年五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，市中心醫(yī)院、市人民醫(yī)院通過(guò)三級(jí)甲等綜合醫(yī)院評(píng)審， 8家縣級(jí)醫(yī)院通過(guò)二級(jí)甲等綜合醫(yī)院評(píng)審。成功舉辦國(guó)際攝影文化節(jié)等節(jié)慶活動(dòng)和浙江省首屆體育大會(huì)。大力推進(jìn) “ 養(yǎng)生 福地 ” 建設(shè)，全市人均期望壽命達(dá)到 歲，高于全國(guó)和全省平均水平，全面小康社會(huì)實(shí)現(xiàn)程度從 71%提高到87%。 社會(huì)大局更趨和諧穩(wěn)定。累計(jì)新增城鎮(zhèn)就業(yè) ，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè) 。城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老和醫(yī)療保險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)基本覆蓋，最低生活保障制度實(shí)現(xiàn) “ 應(yīng)保盡保 ” 。新建保障性住房 。加強(qiáng)安全生產(chǎn)和消防安全，事故總量、死亡人數(shù)和直接經(jīng)濟(jì)損失連續(xù)八年 “ 三下降 ” 。加強(qiáng)食品藥品監(jiān)管，有效處置各類傳染疫情，較大以上食品藥品安全事故保持 “ 零發(fā)生 ” 。深入開(kāi)展平安創(chuàng)建和法治政府建設(shè)，加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)管理 ，重視穩(wěn)妥解決民間集資等社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題，連續(xù)七年被省委、省政府命名為 “ 平安市 ” ，連續(xù)三年被評(píng)為全省依法行政先進(jìn)市。 充分利用目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，抓住發(fā)展的有利時(shí)機(jī)和山區(qū)用地優(yōu)勢(shì)，以但當(dāng) xx 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中心為目標(biāo)，從擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)高度兩個(gè)方向同時(shí)入手，進(jìn)一步加快南城的發(fā)展步伐。 功能定位為浙西南地區(qū)工業(yè)發(fā)展的重要集聚中心，工貿(mào)業(yè)綜合發(fā)展與人居環(huán)境優(yōu)越的 xx 城市新區(qū)。 新南城規(guī)劃形成 “ 一心、二帶、二片 ” 的結(jié)構(gòu)總體布局形式。其中“ 一心 ” ：指城市南部地區(qū)中心，位于水閣東側(cè)南北向干線和金麗溫高速 公路之間，七百秧組團(tuán)（工業(yè)區(qū)塊東擴(kuò)區(qū)塊）北部，配置有行政、辦公、文化、娛樂(lè)、商務(wù)等服務(wù)與管理設(shè)施； “ 二帶 ” 為麗龍高速公路與金麗溫高速公路沿線形成的防護(hù)景觀林帶； “ 二片 ” 指以中一路七百秧組團(tuán)（工業(yè)區(qū)東擴(kuò)區(qū)塊）及金麗溫高速公路為界形成的南、北各功能片，其中北側(cè)功能片以小葉橋亭組團(tuán)為主，為工業(yè)與居住區(qū)片；南側(cè)為以七百秧組團(tuán)（工業(yè)區(qū)東擴(kuò)區(qū)塊）為主，形成工業(yè)片。其中七百秧公園以現(xiàn)狀七百秧水庫(kù)為基礎(chǔ)，保留主要水體，并加以改造。 新南城規(guī)劃區(qū)居住人口 ，就業(yè)人口 。 新南城規(guī)劃用地總面積 ，其中居住用地 平方米，公共設(shè)施用地 ，道路廣場(chǎng)用地面積 萬(wàn)平方米，工業(yè)用地 ，物流用地 ，市政設(shè)施用地 ，綠地用地 （含保留山體及邊坡綠化用地），水域和其它用地 。 xx 市南城新區(qū)規(guī)劃總平圖 2021年政府工作報(bào)告中指出 “ 謀輻射與強(qiáng)集聚并舉，加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度突出中心城市建設(shè) ” 。按照 “ 一江雙城 ” 空間布局，深入開(kāi)展 “ 六城聯(lián)創(chuàng) ” ，繼續(xù)推進(jìn) “ 三大改造 ” ，北城重在強(qiáng)功能、提品位，南城重在拓空間、強(qiáng)配套，全力提升中心城市輻射帶動(dòng)力。推進(jìn) xx 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（南城新區(qū)）建設(shè)，加快實(shí)施南六路、南二路等一批重點(diǎn)道路建設(shè)，全面推進(jìn)七百秧區(qū)塊開(kāi)發(fā)。 2021年政府工作報(bào)告中指出 “ 加快工業(yè)擴(kuò)量提質(zhì)，重點(diǎn)推進(jìn)生態(tài)工業(yè)園區(qū)建設(shè)。按照 “ 用地少、效益高、結(jié)構(gòu)優(yōu)、創(chuàng)新多、環(huán)境好、增長(zhǎng)快 ” 的原則，扎實(shí)推進(jìn) xx 生態(tài)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)，完善 “ 一心三片 ” 產(chǎn)業(yè)布局，加快 10大塊狀經(jīng)濟(jì)向現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群轉(zhuǎn)型升