【正文】 中山北路項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告第一部分 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 一、經(jīng)濟(jì)、政策、市政環(huán)境分析 宏觀經(jīng)濟(jì)、政策、市政環(huán)境分析（1）上海市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r GDP與GDP增長(zhǎng)率從99年到2002年，上海的國(guó)民經(jīng)濟(jì)一直平穩(wěn)快速的運(yùn)行，GDP總額從99年的4035億元人民幣上升至2002年的5400億元，基本上保持每年10%左右的增長(zhǎng)率。2002年上海人均GDP已經(jīng)達(dá)到4900美元。 根據(jù)城市十五規(guī)劃，今后五年，上海國(guó)民經(jīng)濟(jì)將保持持續(xù)快速健康發(fā)展，GDP年均增長(zhǎng)率繼續(xù)高于全國(guó)23個(gè)百分點(diǎn)，到2007年人均GDP達(dá)到7500美元左右。健康的國(guó)民經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的運(yùn)行環(huán)境。圖11 上海GDP與增長(zhǎng)率變化 數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計(jì)局，GDP增長(zhǎng)率為截至當(dāng)季末按可比價(jià)格計(jì)算的增長(zhǎng)率。單位：億元人民幣 外商直接投資合同金額98年以來的上海外商直接投資合同金額除99年略低外，基本保持著較穩(wěn)定的增長(zhǎng)。外商直接投資帶來的不僅有資本，還有大量的外方工作人員，而恰恰這些長(zhǎng)期駐滬的外方人員將會(huì)成為未來上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要潛在消費(fèi)者。但此外也應(yīng)該看到，部分外商投資開始從房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域擠入，房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的復(fù)雜化加劇了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。圖12 上海FDI及增長(zhǎng)率變化數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計(jì)局，單位：億美元 房地產(chǎn)投資總額92年以來上海的房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)出波浪型向上抬升發(fā)展，經(jīng)歷了土地購(gòu)置高峰期、房屋建設(shè)高峰期、投資建設(shè)低靡期和新一輪城市發(fā)展四個(gè)階段。99年以來，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走出低谷，投資也開始活躍，20002002年房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資水平均超過97年第一個(gè)波峰。未來三年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持在650750億元水平。房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的活躍表明了國(guó)內(nèi)外資本對(duì)于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展的樂觀和信心。圖13 上海房地產(chǎn)投資總額變化數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計(jì)局，單位：億元人民幣（2） 重大產(chǎn)業(yè)政策上海房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策的影響程度較大。97年以來，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過了高峰、低潮、高峰的“U”型發(fā)展歷程。為了更好的引導(dǎo)市場(chǎng)走向成熟，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，上海市政府出臺(tái)了一系列相應(yīng)的土地、房貸等方面的政策，取得了很好的效果。 土地政策（1）1992年，土地使用權(quán)有償出讓制度全面推行。（2）1994年，全面對(duì)內(nèi)資六類用地實(shí)行土地有償出讓。（3）1996年，頒布并實(shí)施土地使用權(quán)出讓辦法，加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理。（4）2001年，內(nèi)外銷土地并軌，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)管理。（5）2002年，全面實(shí)行以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)。（6）2003年，上海開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況的執(zhí)法檢查，進(jìn)一步規(guī)范上海市經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓工作。 購(gòu)房政策（1）1998年，住房制度改革的全面推進(jìn)，售后公房可上市交易。（2）2001年，新的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。（3）2001年，內(nèi)外銷商品住宅交易并軌，住宅商品房市場(chǎng)統(tǒng)一。（4）2003年，實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格管理辦法。（5）2003年，取消本市非居住房屋租售對(duì)象限制。（6）2003年，對(duì)購(gòu)買高檔商品房、別墅或第二套以上（含）商品房的借款人，商業(yè)銀行可以適當(dāng)提高個(gè)人住房貸款首付比例，并按照央行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。 拉動(dòng)政策（1）1994年，實(shí)行藍(lán)印戶口政策。（2）1998年，實(shí)行購(gòu)房退稅政策。（3）1999年，實(shí)行購(gòu)房契稅補(bǔ)貼政策，%的契稅，%征收。 抑制政策（1）2002年，取消藍(lán)印戶口政策。（2）2002年，不再延長(zhǎng)退稅截至?xí)r間。（3）2002年，取消購(gòu)房契稅補(bǔ)貼政策。（4）2003年，加強(qiáng)個(gè)人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作。（5）2003年，央行出臺(tái)《應(yīng)對(duì)非典影響做好當(dāng)前貨幣信貸工作的通知》。（6）2003年，房地產(chǎn)貸款，應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買能力的住宅項(xiàng)目，限制大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目。（7）2003年，預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)提高為“結(jié)構(gòu)封頂”。（8）2003年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%。（3）重大城市規(guī)劃、市政城市建設(shè)日新月異。隨著新一輪城市改造的進(jìn)行，軌道交通的建設(shè)、蘇州河的整治、舊區(qū)改造的實(shí)施、浦江開發(fā)、郊區(qū)化計(jì)劃實(shí)施等等一系列改變城市面貌和傳統(tǒng)居住理念的重大市政工程相繼規(guī)劃、啟動(dòng)和完工。伴隨著世博會(huì)的申辦成功，整個(gè)城市體現(xiàn)出了無(wú)限活力。（1）軌道交通3號(hào)線相繼開通，其他線路規(guī)劃及部分施工。（2）蘇州河整治工程。（3）浦江開發(fā)規(guī)劃啟動(dòng)。（4）世博會(huì)申辦成功。（5）中環(huán)線工程開工。（6）一城九鎮(zhèn)計(jì)劃啟動(dòng)。 上述因素發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響（1）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的良好趨勢(shì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)未來三年，城市GDP水平仍將保持每年兩位數(shù)水平增長(zhǎng)，并在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的同時(shí)加大力度引進(jìn)外資，2005年人均GDP水平將達(dá)到6500美元。上海的經(jīng)濟(jì)地位在國(guó)內(nèi)外都將得到進(jìn)一步提升，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（2）產(chǎn)業(yè)政策的及時(shí)有效性為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展提供了充分保障上海房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛發(fā)展10多年，尚有較多不完善不成熟不規(guī)范之處。作為城市發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，政府對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展將起到監(jiān)督和宏觀調(diào)控作用。從歷年產(chǎn)業(yè)政策的頒布、實(shí)施情況和實(shí)際效果來看，其具備了較強(qiáng)的及時(shí)性和有效性，對(duì)于城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展起到了相當(dāng)關(guān)鍵的作用。相信未來幾年，針對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中出現(xiàn)的各類問題，政府將繼續(xù)調(diào)整、頒布、實(shí)施相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展提供充分保障。表11 歷年產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響產(chǎn)業(yè)政策主要影響土地政策規(guī)范一級(jí)市場(chǎng)，促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，保證市場(chǎng)健康住房制度改革促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的關(guān)鍵因素新預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)保證消費(fèi)者利益。但市場(chǎng)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，空置房被大量吸納，并加快價(jià)格上漲。內(nèi)外銷房并軌吸引更多國(guó)內(nèi)外客戶資金，導(dǎo)致高檔住宅在近年升溫。非居住用房并軌商鋪等非居住用房熱潮誕生拉動(dòng)政策促使房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)走出低谷抑制政策減小投機(jī)機(jī)會(huì)，降低泡沫成分?jǐn)?shù)據(jù)來源：上海中原市場(chǎng)研究部（3）規(guī)劃、市政的強(qiáng)大力度為房地產(chǎn)市場(chǎng)的多樣發(fā)展提供了強(qiáng)大動(dòng)力城市經(jīng)濟(jì)地位的定位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)讓城市產(chǎn)生了新的發(fā)展格局，為滿足居住、購(gòu)物、辦公、娛樂、出行等種種要求的情況下，城市結(jié)合自身特點(diǎn)在發(fā)生著新的布局規(guī)劃、發(fā)展。新的市政工程、規(guī)劃動(dòng)態(tài)和特殊事件都在不斷刺激著城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)的誕生，為城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的多樣發(fā)展提供了強(qiáng)大動(dòng)力。表12 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)市場(chǎng)熱點(diǎn)關(guān)鍵促進(jìn)因素目前發(fā)展態(tài)勢(shì)軌道交通周邊住宅軌道交通發(fā)展依舊是住房發(fā)展趨勢(shì)蘇州河沿岸住宅蘇州河整治后續(xù)儲(chǔ)備地塊少，目前向其上游延伸小戶型公寓爛尾樓改造市場(chǎng)發(fā)展過了最高峰，進(jìn)入慣性發(fā)展階段產(chǎn)權(quán)式酒店（含商務(wù)型）爛尾樓改造小戶型公寓變種，炒作因素大于產(chǎn)品研發(fā)，市場(chǎng)呼喚真正的該類精品江景住宅浦江規(guī)劃江景豪宅畢竟是稀缺的，投資勢(shì)頭不減世博效應(yīng)圈世博申辦成功價(jià)格上漲幅度過大過快，開發(fā)商預(yù)收了未來升值空間，投資風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大一城九鎮(zhèn)發(fā)展一城九鎮(zhèn)開發(fā)，軌道交通建設(shè)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展未來投資新熱點(diǎn)，一、二、三級(jí)市場(chǎng)皆具有巨大的投資空間商鋪投資內(nèi)需拉動(dòng)相關(guān)政策市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，但在政策干預(yù)下，投資回報(bào)有所下降全裝修住宅裝修住宅政策住宅發(fā)展趨勢(shì)，但目前市場(chǎng)并不規(guī)范可售型寫字樓并軌政策以及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化已從萌芽期發(fā)展到發(fā)育期，具有較大的投資價(jià)值二、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析總體供求及價(jià)格特征1995年至今上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房供求經(jīng)歷了供大于求（19952000年）、供小于求（20002002年）、供求平穩(wěn)（2002年至今）三個(gè)階段。在良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和相應(yīng)的政策拉動(dòng)下，上海商品房的需求量從99年開始大幅增大。受到2001年新的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)限制，商品房供應(yīng)一度出現(xiàn)短缺，從而出現(xiàn)了供不應(yīng)求的市場(chǎng)特征。2001年下半年，受到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)限制的一批商品房集中上市，另外，樓市的利好吸引了大量的投資資金，市場(chǎng)供應(yīng)急劇增加，短時(shí)期內(nèi)就實(shí)現(xiàn)了供求平穩(wěn)，供略大于求的市場(chǎng)狀況。圖14 上海市歷年商品房供求分布數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心及國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展歷史統(tǒng)計(jì)資料1949－2000，95年至今上海市商品房?jī)r(jià)格基本保持了平穩(wěn)向上的趨勢(shì)。但是2000年之前商品房長(zhǎng)期處于供大于求的不景氣狀態(tài)，故價(jià)格漲幅不大，并且有一定的起伏；而2000年以后，在商品住宅價(jià)格的拉動(dòng)下，兩年內(nèi)商品房的價(jià)格累計(jì)漲幅達(dá)16%。圖15 上海市歷年商品房?jī)r(jià)格分布數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心及國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展歷史統(tǒng)計(jì)資料1949－2000，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)展分析 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)展因素的發(fā)展趨勢(shì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市人口發(fā)展、城市規(guī)劃情況是影響城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的三大因素。作為商品房主體的商品住宅、商業(yè)物業(yè)、寫字樓三大物業(yè)發(fā)展均受以上因素影響。三大因素的未來發(fā)展對(duì)于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)展起到相當(dāng)關(guān)鍵的作用。表13 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)展的因素近期發(fā)展趨勢(shì)細(xì)分市場(chǎng)影響因素因素發(fā)展趨勢(shì)商品住宅經(jīng)濟(jì)發(fā)展n GDP增長(zhǎng)每年保持兩位數(shù)n 人均GDP為2005年為6500美元n 居民收入快速增加城市人口發(fā)展n 戶籍人口增加150萬(wàn)n 外地人和境外人士的比例不斷提高城市規(guī)劃情況n 軌道交通逐漸完善n 住宅郊區(qū)化開始顯現(xiàn)n 十五期間住宅供應(yīng)75008000萬(wàn)平方米商用物業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展n 居民實(shí)際收入不斷增加n 恩格爾系數(shù)逐漸降低城市人口發(fā)展n 戶籍人口增加150萬(wàn)n 外地人和境外人士的比例不斷提高n 旅游參觀人數(shù)逐年增加城市規(guī)劃情況n 期末外商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總數(shù)要達(dá)到3000個(gè)n 市外零售總額達(dá)到100億元，年均增長(zhǎng)15%n 期末建立3到5個(gè)市外大型配送中心n 期末超過2000家的大型連鎖商業(yè)企業(yè)n 擴(kuò)大內(nèi)需政策繼續(xù)實(shí)行寫字樓經(jīng)濟(jì)發(fā)展n 三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值不斷上升n ∶∶52 城市人口發(fā)展n 勞動(dòng)力數(shù)量不斷增加n 期末第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員占總就業(yè)人員的 50%城市規(guī)劃情況n 內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，以第三產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，適當(dāng)保留都市型工業(yè)n 內(nèi)外環(huán)線之間，以高科技、高增值、無(wú)污染的工業(yè)為重點(diǎn)，調(diào)整、整治、完善現(xiàn)有工業(yè)區(qū)n 外環(huán)線以外，以第一、二產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，提高經(jīng)濟(jì)規(guī)模和集約化水平，集中建設(shè)市級(jí)工業(yè)區(qū)，發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)和郊區(qū)旅游業(yè)數(shù)據(jù)來源：上海中原市場(chǎng)研究部 注：近期是指20032005年。 各細(xì)分市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)展分析2002年登記預(yù)售的商品房中，以成交面積統(tǒng)計(jì)，%，%，%。非居住商品房所占比重過小，而一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)其非居住商品房所占比重應(yīng)該在10%以上。結(jié)合影響各細(xì)分市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)展的因素變化趨勢(shì)，以及上海市“十五”規(guī)劃等已有資料，對(duì)各細(xì)分市場(chǎng)近期（20032005年）的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)（供應(yīng)規(guī)模、供應(yīng)格局）做以下預(yù)測(cè)。表14 各細(xì)分市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)展分析細(xì)分市場(chǎng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)展預(yù)測(cè)商品住宅供應(yīng)規(guī)模n 住宅投資額每年500億人民幣n 2000—2002年住宅土地出讓可建面積為5239萬(wàn)平方米 ，將在近期供應(yīng)n 每年將有1500萬(wàn)平方米以上住宅批準(zhǔn)預(yù)售供應(yīng)格局n 十五期間環(huán)內(nèi)：1950－2080萬(wàn)平方米n 十五期間環(huán)間：3220－3440萬(wàn)平方米n 十五期間環(huán)外：2330－2480萬(wàn)平方米商業(yè)物業(yè)供應(yīng)規(guī)模n 十五期間商業(yè)物業(yè)規(guī)劃面積近500萬(wàn)平方米供應(yīng)格局n 十五期間市級(jí)商業(yè)區(qū)：110萬(wàn)平方米n 十五期間區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)：n 十五期間社區(qū)配套商業(yè)：240萬(wàn)平方米寫字樓供應(yīng)規(guī)模n 2000—萬(wàn)平方米，部分將在近期供應(yīng)n 浦江兩岸規(guī)劃67公頃辦公用地，將有部分供應(yīng)供應(yīng)格局n 以中心城區(qū)為主n 陸家嘴、徐家匯、新天地、靜安區(qū)均有大規(guī)模 高檔寫字樓供應(yīng)數(shù)據(jù)來源：上海中原市場(chǎng)研究部注：市級(jí)商業(yè)中心指四街四城，區(qū)級(jí)商業(yè)中心指老西門、曹家渡、中山公園、虹橋、大柏樹、提籃橋、打浦橋、上海莘城、武寧新城、彭浦、昌里、真如等重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域。第二部分 項(xiàng)目可建方案市場(chǎng)可行性分析一、可建方案模式分析（公寓部分）1 可售型小戶型物業(yè)模式 方案模式闡述可售型小戶型物業(yè)是指以全產(chǎn)權(quán)出售、面積小而緊湊并提供全屋裝修的物業(yè)。該類物業(yè)一般由酒店管理集團(tuán)或?qū)I(yè)物業(yè)管理公司管理，并能提供全部或部分酒店式服務(wù)，業(yè)主可使用該類物業(yè)以作居住、辦公或自行經(jīng)營(yíng)、委托管理公司經(jīng)營(yíng)以作長(zhǎng)線食租?？墒坌托粜臀飿I(yè)的出現(xiàn)是房地產(chǎn)住宅多元化發(fā)展的必然結(jié)果，其在上海的發(fā)展始于2000年，興于2001年，20022003年步入加速發(fā)展期。3年的發(fā)展歷程，小戶型物業(yè)在產(chǎn)品的定位和功能上有了更多的細(xì)分和變化，從普通型單身公寓至立體空間單身公寓，從酒店式小戶型至產(chǎn)權(quán)式酒店，小戶型物業(yè)的產(chǎn)品概念和包裝手段日漸豐富，已經(jīng)成為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大熱點(diǎn)。根據(jù)上?？墒坌托粜臀飿I(yè)的性質(zhì)，本報(bào)告將其大致分為兩類：一類為“酒店式公寓”，另一類為“產(chǎn)權(quán)式酒店”。表311 酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店比較物業(yè)類別土地性質(zhì) 產(chǎn)權(quán)年限產(chǎn)品特征適合用途 代表案例酒店式公寓住宅70年居家氛圍較濃，完整的住宅使用功能居住金隆海悅靜安自由自宅產(chǎn)權(quán)式酒店商住辦50年可進(jìn)行工商登記，亦商亦住居住+辦公世紀(jì)時(shí)空感性達(dá)利數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場(chǎng)研究部 市場(chǎng)特征分析 酒店式公寓 市場(chǎng)供求特征本報(bào)告所分析的酒店式公寓單指可供出售的小戶型酒店式公寓，即不包括