【正文】 商業(yè)廣場招商與運營管理初步方案 一． 正中商業(yè)廣場項目簡介 正中商業(yè)廣場位于深圳寶安中心區(qū)新湖路與新安一路交界處，是寶安第一個大型地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)，具有購物、餐飲、健康休閑、娛樂、培訓多種功能，是深圳大型主題濱海購物中心，兒童和婚禮人群作為特色業(yè)態(tài)。 我們的開發(fā)目標是： 利用深圳特區(qū)對內(nèi)地游客的吸引力以及寶安中心區(qū)的優(yōu)勢，最大限度提升項目商業(yè)價值，成為總體價值最高的深圳特色購物中心，不僅能夠出售到較高價格，而且能夠可持續(xù)經(jīng)營，成為深圳白領(lǐng)社會生活的活動中心。 酒店式公寓全部銷售，力爭銷售均價達到6000元，通過酒店式公寓收回整個項目投資，保留商業(yè)物業(yè)，最適當時機可以整體出售。 正中商業(yè)廣場項目要實現(xiàn)五出：出人才 出機制 出品牌 出網(wǎng)絡(luò) 出思想。 通過正中商業(yè)廣場樹立正中集團品牌，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略目標。 面對21世紀商業(yè)娛樂化的大趨勢，我們不僅要在購物方面進行創(chuàng)新，而且要最大限度整合娛樂傳媒資源，為娛樂業(yè)提供公共平臺，不斷與娛樂傳媒機構(gòu)合作推出創(chuàng)新節(jié)目，為深圳居民和游客帶來可體驗、可參與的文化娛樂節(jié)目。 根據(jù)精細化管理思想，我們制定了招商方案和初步的運營管理方案。 二． 業(yè)態(tài)規(guī)劃與商業(yè)布局 深圳濱海購物中心項目招商目標的分解與確定 屋頂 空中花園，娛樂業(yè)態(tài) 電影院 招商目標 六層 大型餐飲酒樓4000平方米 美食廣場1000平方米 空中西洋婚禮殿堂（白領(lǐng)演藝中心） 3000平方米 與湖南衛(wèi)視等合作玫瑰之約深圳項目，同時在電視購物方面進行合作。 五層 兒童商場及美式反斗城7000平方米或家電專業(yè)賣場 兒童餐廳1000平方米 同時引入室內(nèi)snoopy娛樂城，通過組合業(yè)態(tài)吸引兒童。 美國翻斗城，麥當勞 4月份招商重點對象 四層 主題百貨 兩端餐飲 2,3,4三層美式金領(lǐng)主題百貨最佳 三層 百貨7000平方米主題商場jcpenny或國內(nèi)著名白領(lǐng)百貨商店 1000平方米特色餐飲,白領(lǐng)音樂巴，SPA 美式主題百貨，填補深圳空白；臺灣咖啡語茶 二層 百貨7000平方米 國內(nèi)著名白領(lǐng)百貨商店 1000平方米特色餐飲 上海連鎖餐廳 一層 精品步行街，旗艦品牌店7000平方米 1000平方米特色咖啡店 1,2層偏向女性商品及相關(guān)服務(wù) 星巴克， 莎莎國際旗艦店 負一層 主題百貨，6000平方米地鐵步行街 負一層和負二層作為中檔精品白領(lǐng)百貨 其中1000平方米用于快餐廳,及面點王 負二層 美食廣場2000平方米 圖書音像1000平方米 運動主題餐廳1000平方米、酒吧休閑書店，1000平方米 負三層 停車場 兩家百貨與兒童翻斗城作為主力商家是最理想的方案，中高檔超市8000平方米作為替補方案，鑒于寶安中心區(qū)周邊競爭態(tài)勢，我們要考慮與周邊商圈業(yè)態(tài)差異化，讓顧客在同一業(yè)態(tài)擁有最大選擇權(quán)限，突破傳統(tǒng)的超市＋百貨思維定勢。 借鑒美國部分兒童玩具翻斗城在價格戰(zhàn)敗于沃爾瑪?shù)慕逃?，通過兒童娛樂SNOOPY營與兒童翻斗城復合業(yè)態(tài)贏得競爭優(yōu)勢。 關(guān)于婚禮殿堂構(gòu)思與招商的可實現(xiàn)性，通過與戴德梁行等專業(yè)招商公司溝通，我們可以借鑒香港黃金海岸以及上海外灘婚紗攝影商品群，精心策劃好婚禮殿堂，通過對婚禮人群與兒童人群的吸引，實現(xiàn)整個項目的可持續(xù)經(jīng)營。 招商的過程就是落實業(yè)態(tài)方案，招商的成功標志有兩點： 。招商直接決定了購物中心未來的收益60%以上，特別是整體出售商業(yè)物業(yè)時候，顯得更為關(guān)鍵。 三． 招商內(nèi)容 正中商業(yè)廣場項目招商目標的分解與確定 招商目標 餐飲娛樂 頂層花園 景觀空中花園及專供影視拍攝的可體驗式情景劇場,電影院。 配備參與式娛樂設(shè)施 婚禮殿堂及白領(lǐng)演藝中心 5層 熱帶雨林餐廳2000平方米，東來順酒家1500，2000平方米海港城大酒樓， 快餐性質(zhì)達到2000平方米： 面點王1000平方旗艦店，韓國烤肉1000平方 ，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米 4層 美國反斗城及室內(nèi)史奴比主題娛樂場，兒童專業(yè)商店或順電家電家居專業(yè)賣場（國美、永樂家電作為備選） 1000平方米特色餐飲，麥當勞 3層 JC Penny 1000平方米特色餐飲 VA BENE意大利餐廳 2層 上海八百伴百貨寶安店或太平洋百貨，美國五月百貨，北京王府井百貨等知名百貨企業(yè) 1000平方米特色餐飲，錦江拉丁餐廳，南美特色的餐飲——“巴西烤肉” 或韓國烤肉。 一層 7000平方米 男女裝國際名店： 化妝品：莎莎國際旗艦店，引進數(shù)百種化妝品 尖端電子產(chǎn)品：SONY、三星專賣店 成都譚魚頭 1000平方米特色餐飲，星巴克 負一層 家樂?；蚣畭u等中高檔超市8000平方米 國際名店5500平方米 白領(lǐng)音樂吧及音像店1500平方米，引進KFC及面點王 負二層 2000平方米左右美食廣場，深圳書城寶安店1000平方米（圖書音像），利用等待地鐵的便利，休閑書店將成為深圳喜歡的去處。屈臣氏1000平方米設(shè)在負二層。 中華飲食文化廣場薈萃：廣東、成都、南京夫子廟、西安老孫家、東北人連鎖店、河源萬綠湖河鮮、著名客家菜、貴州等特色，湖南大酒樓 負三層 停車場 15000平方米停車場所 地下停車總面積26000 停車數(shù)量1000輛 招商摸底結(jié)果： 方案1兒童翻斗城進入五層，六層作為婚禮殿堂，吸引兩家百貨入駐正中商業(yè)廣場，同時引進20個旗艦店進入正中廣場。 方案2家樂福大賣場進入需要負一層和負二層，需要2萬平方米，租期20年；太平洋百貨進入可以進入4三層，3萬平方米旗艦店，太平洋建議采取銷售額提成（百分率租金）的方式。 方案2也有不同的經(jīng)營管理方式，一種就是由同一商家的百貨和2超市入駐，例如青島吉之島購物中心就是這種模式，優(yōu)點是營銷能夠形成合力。 根據(jù)不同商家競爭力評估，我們引進兒童翻斗城本身就可以吸引大量人流，對于兒童業(yè)態(tài)我們建議如下創(chuàng)新內(nèi)容： 1 深圳最新穎的翻斗城娛樂場3000平方米 情景式兒童購物 2 兒童餐廳500平方米 3 兒童玩具3000平方米 4 童裝1000平方米 5 童鞋500平方米 一層及負一層著名品牌和旗艦店 服裝 國際知名旗艦店 文化品味 法國夏奈爾chanel，服裝、香水；引進頂級定制女子時裝店 自由、驕傲，藐視傳統(tǒng) Karl Lagerfeld 高檔時裝 迪奧服裝與華中品系列 以女性顧客為主 可以特許加盟 意大利 Armani 男女裝，化妝品，皮具 意大利 Gucci 高檔時裝 美國 the Gap inc Banana Republic高檔品牌 GAP中檔顧客群體 Old navyⅠ有品味的平價名牌 美國 Calvin klein （迷戀obsession） 男女高級時裝、休閑裝(簡潔風格)和香水，Calvin klein是2002年世界排名第二的服裝設(shè)計師 美國 Polo Ralph Lauren品牌 古典貴族氣質(zhì)的服裝 Ralph Lauren是2002年美國排名第一的設(shè)計師，也是美國最富裕的設(shè)計師。 美國 the Limited inc 美國最流行品牌服飾連鎖店，擁有6個品牌，3800家連鎖店。 西班牙 Inditex紡織集團 Zara 世界第三大服裝公司,擁有查拉系列服裝品牌 香港 化妝品：莎莎國際旗艦店 針對白領(lǐng)群體，專門設(shè)計旗艦店 男裝 卡爾丹頓，夢特嬌，老爺車，袋鼠，華倫天奴，易初，羅蒙，啄木鳥，老人頭，佐蒙，海螺服飾，美國蘋果，花花公子，奧斯曼。 襯衫：皮爾卡丹， 紳浪，歐彭，其中皮爾卡丹開設(shè)旗艦店 國內(nèi)服裝品牌 深圳十佳女裝品牌：季候風、班頓、法路易娜、emu(依妙)、朵蘭帝、茗、曼婭奴、閣蘭秀、卡蘭、出格、箴、桑迪等品牌。 珠寶金店 香港謝玉麟 老風祥 周生生 電子產(chǎn)品： 尖端消費電子產(chǎn)品：SONY、三星