【正文】 蚃膃芅荿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆腿節(jié)蒆羈艿莄螞襖羋蕆蒄螀芇膆蝕螆袃荿蒃螞袂蒁螈羀袂膁薁袆袁芃螆螂袀蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薈袃羇艿莀衿羆蒂蚆螅羆膁葿蟻羅芄蚄羀羄莆蕆袆羃蒈螞螂肂膈蒅蚈肁芀蟻薄肁莃蒃羂肀膂蝿袈聿芅薂 淮安***置業(yè)發(fā)展有限公司**國際商業(yè)廣場(chǎng)****住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二〇一二年十月目 錄第一章 總論 第 223 頁第一節(jié) 項(xiàng)目背景 第 212 頁第二節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析 第1317頁第三節(jié) 項(xiàng)目SWOT分析 第1719頁第四節(jié) 項(xiàng)目定位 第2023頁第二章 項(xiàng)目總體建筑規(guī)劃思路 第2325頁第三章 項(xiàng)目投資收益分析 第2529頁第一節(jié) 項(xiàng)目投資估算 第2527頁第二節(jié) 項(xiàng)目功能面積指標(biāo) 第2728頁第三節(jié) 項(xiàng)目價(jià)格定位 第2828頁第四節(jié) 銷售收入預(yù)測(cè) 第2829頁第五節(jié) 利潤預(yù)算表 第2929頁第四章 資金籌措計(jì)劃 第 3032頁第五章 敏感性分析 第3233 頁第六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性分析 第3338頁第七章 研究結(jié)論 第3838頁第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)背景本項(xiàng)目位于江蘇省淮安市***，現(xiàn)就淮安市的有關(guān)情況做如下介紹：l 淮安市概述：淮安是一代偉人周恩來的故鄉(xiāng)，地處蘇北腹地，北接連云港，東北接鹽城市，偏南接揚(yáng)州市，南鄰安徽省，西連宿遷市，南距江蘇省省會(huì)南京市188公里，東北距亞歐大陸橋橋頭堡連云港市135公里，現(xiàn)下轄清河、清浦、楚州、淮陰四區(qū)和漣水、洪澤、金湖、盱眙四縣，人口527萬，市區(qū)建成區(qū)面積80平方公里，人口83萬，是國家歷史文化名城、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市、新興的旅游勝地、工業(yè)基地和農(nóng)副產(chǎn)品集散地?；窗彩芯硟?nèi)河川交錯(cuò)，水網(wǎng)密布，內(nèi)河航運(yùn)的主干線京杭大運(yùn)河流經(jīng)于此，淮沭新河、蘇北灌溉總渠、淮河入江水道、淮河干流、廢黃河等9條河流在境內(nèi)縱橫交錯(cuò)。全國“五大淡水湖”之一的洪澤湖位于淮陰境內(nèi)，另外與鄰市共有的湖泊有白馬湖、寶應(yīng)湖、高郵湖。綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力： “十五”期間淮安市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值765億元，財(cái)政收入突破百億元大關(guān)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資610億元。新型工業(yè)化加速推進(jìn)，累計(jì)完成工業(yè)投入908億元，規(guī)模以上工業(yè)銷售、利稅分別達(dá)1050億元和119億元，工業(yè)稅收占財(cái)政收入的比重達(dá)55%，淮鋼成為首家銷售超百億元企業(yè)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值110億元，占規(guī)模以上工業(yè)的10%，2007年存貸款余額分別達(dá)到600億元、409億元。預(yù)計(jì)到2012年，淮安市地區(qū)生產(chǎn)總值將實(shí)現(xiàn)1565億元，人均GDP超4000美元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資超2000億元，財(cái)政收入超300億元，城市化率超50%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入力爭(zhēng)超3000美元，力爭(zhēng)2014年全面建成小康社會(huì)。未來的淮安的將是輻射2000萬人口的蘇北腹地重要中心城市。交通：淮安是區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的重要交通樞紐。明清時(shí)期就是“南船北馬”交匯之地，有“九省通衢、七省咽喉”之譽(yù)?，F(xiàn)在，公路、鐵路、水路四通八達(dá)，京滬、寧宿徐、宿淮、淮鹽、寧淮等五條高速公路在境內(nèi)交匯，從江蘇新沂到浙江長興的新長鐵路縱貫全境，京杭大運(yùn)河、蘇北灌溉總渠等河道縱橫交錯(cuò)，淮安到上海虹橋機(jī)場(chǎng)僅3個(gè)半小時(shí)的路程，到南京祿口機(jī)場(chǎng)、徐州觀音機(jī)場(chǎng)、連云港港口和機(jī)場(chǎng)分別只有2個(gè)半小時(shí)、1個(gè)半小時(shí)、1小時(shí)的路程，在十一五期間籌建淮安機(jī)場(chǎng)。初步形成了一個(gè)以高等級(jí)公路為主骨架、水陸并舉的交通網(wǎng)絡(luò)，凸現(xiàn)了淮安在江蘇乃至全國的交通樞紐地位?？萍冀逃夯窗彩且蛔哂猩詈裎幕e淀的城市，重視教育的傳統(tǒng)非常悠久，人民受教育的程度普遍較高，高中入學(xué)率達(dá)78%以上，超過了全省平均水平。目前，全市擁有5所高校、26所中專校。高校、中專校的數(shù)量和在校生分別在蘇北和全省名列前茅，培養(yǎng)的大批專業(yè)人才受到了沿海和江蘇蘇南等發(fā)達(dá)地區(qū)的青睞。來淮安投資興業(yè)可以獲得大量素質(zhì)高、成本低的專業(yè)人才。農(nóng)業(yè)：全市耕地面積384230公頃,可供開發(fā)的黃河故道和灘涂近7萬頃,淮陰水產(chǎn)資源豐富，其中洪澤湖大閘蟹、大青蝦、鱖魚、白魚、甲魚、鱔魚等遠(yuǎn)銷國內(nèi)外。礦產(chǎn)：淮安市礦產(chǎn)資源較為豐富，分布相對(duì)集中。能源礦產(chǎn)資源有金湖縣、洪澤縣的石油和天然氣，洪澤縣老子山的地?zé)?。非金屬礦產(chǎn)資源豐富，品種多，有盱眙縣的凹凸棒石粘土、玄武巖、白云巖；楚州區(qū)、清浦區(qū)、淮陰區(qū)的巖鹽；洪澤縣、淮陰區(qū)的芒硝等。其中，遠(yuǎn)景儲(chǔ)量達(dá)5億噸，占全國總儲(chǔ)量的65％~70％，占全球總儲(chǔ)量的近50％；巖鹽資源探明儲(chǔ)量1350億噸（不包括洪澤湖底），居世界首位，且品位高、埋藏淺、品質(zhì)優(yōu)，鹽層厚度達(dá)100米~200米，鹵水濃度在300克／立升~320克/立升之間；淮安擁有華東最大的無水芒硝礦，已探明芒硝儲(chǔ)量達(dá)20億噸。歷史文化：淮安，即淮水安瀾之意，得名于1500多年前的南北朝時(shí)期。據(jù)《南齊書州郡志》記載:武帝永明七年(公元489年)，割直瀆、破釜塘以東淮陰鎮(zhèn)下流雜一百戶置淮安縣，隸屬于東平郡?；窗仓家?。 淮安名人輩出。是一代偉人周恩來的故鄉(xiāng)。歷史上先后誕生了大軍事家韓信、漢賦大家枚乘、巾幗英雄梁紅玉、《西游記》作者吳承恩、愛國將領(lǐng)關(guān)天培、《老殘游記》作者劉鶚?；窗裁麆俦姸唷Ｓ兄芏鱽砉示?、童年讀書處、紀(jì)念館、遺物陳列館，有老子山，在盱眙境內(nèi)有朱元璋高祖、曾祖和祖父的陵墓明祖陵。 淮安不僅人杰地靈，而且風(fēng)景優(yōu)美，沿大運(yùn)河，環(huán)洪澤湖，既可領(lǐng)略自然風(fēng)光，又可觀賞名勝古跡。1986年國務(wù)院公布淮安為國家歷史文化名城。素有“壯麗東南第一州”的美譽(yù)。l ***概述：***是江蘇省淮安市的市轄區(qū)，面積296平方公里，人口31萬。****，歷史悠久，人杰地靈，“漢初三杰”中的大軍事家韓信、《西游記》作者吳承恩、戲劇大師周信芳、文學(xué)家陳白塵等歷史名人都為這方水土所養(yǎng)育。明清時(shí)，清江浦與揚(yáng)州、蘇州、杭州并稱運(yùn)河沿岸“四大都市”。區(qū)內(nèi)存有韓信城、慈云寺國師殿、清江浦樓、文廟、漕運(yùn)總督花園、周信芳故居、蘇皖邊區(qū)政府舊址等人文景觀，周邊臨近明祖陵、水下泗洲城、周恩來故居等歷史文化遺址和全國第四大淡水湖—洪澤湖?！耥?xiàng)目投資商介紹： 香港***集團(tuán)投資有限公司香港***集團(tuán)投資有限公司投資創(chuàng)建于1997年，注冊(cè)地為**********，著名愛國企業(yè)家****先生任董事長，經(jīng)過十多年的經(jīng)營發(fā)展現(xiàn)已形成融房地產(chǎn)業(yè)、酒店旅游業(yè)、物流碼頭、商貿(mào)業(yè)和高科技工業(yè)等五大產(chǎn)業(yè)為主的綜合性大型集團(tuán)企業(yè)，集團(tuán)下屬控股公司十五余家，遍布澳門、香港、重慶、浙江、江蘇、福建、廈門、泉州、安徽等境內(nèi)外城市，總資產(chǎn)達(dá)20多億元，擁有員工2000余人。香港***集團(tuán)主要是從事地產(chǎn)投資，尤其是商住地產(chǎn)投資、管理、營運(yùn)的專業(yè)化公司，目前在全國各地注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司如下：公司名稱成立日期營業(yè)執(zhí)照號(hào)碼住所法人代表注冊(cè) 投資總額 幣種股東股份比例19975252600 美元50%50%2006711 2700萬 美元100%20061212 1200萬 美元100%200695 630萬 美元100%200547 2000萬 人民幣100%200498 8000萬 港幣100%香港***集團(tuán)在全國各地還有其他全資子公司，具