【正文】 萬達(dá)廣場大商業(yè)物業(yè)管理方案目錄一、物業(yè)概況 2（一）項目簡介 2（二）物業(yè)服務(wù)項目 31公共服務(wù)項目 32有償專項服務(wù)項目： 3二、具體管理方案 4（一）前期介入階段物業(yè)管理 41熟悉設(shè)計施工階段 42接管驗收管理： 53商戶裝修管理方案 54開荒清潔管理方案 16（二）開業(yè)后的日常管理 211公共秩序管理方案 212消防管理方案 823停車場管理方案 994公共區(qū)域安全管理方案： 1255綠化保潔方案 1266公共設(shè)施管理方案（此項管理方案內(nèi)容主要由工程部執(zhí)行，物管部配合完成） 1387檔案資料管理方案 1398物業(yè)人力資源管理方案 140一、物業(yè)概況（一）項目簡介，總投資額約50億元人民幣，是蚌埠市首屈一指的城市綜合體。項目集大型國際購物中心、商業(yè)步行街、精裝SOHO、5A級超高雙塔寫字樓、五星級酒店。六家主力店，是皖北地區(qū)最大的一站式購物中心。蚌埠萬達(dá)廣場是萬達(dá)集團(tuán)城市綜合體的代表作，建成后將成為蚌埠市的地標(biāo)性建筑和城市名片，開創(chuàng)蚌埠現(xiàn)代商業(yè)新紀(jì)元。蚌埠萬達(dá)廣場位于安徽省重要的交通樞紐蚌埠，坐落在蚌山區(qū)，優(yōu)美環(huán)境和完善的市政配套一直被開發(fā)商所看中，而蚌埠萬達(dá)廣場更是直逼市政府中心，周邊社區(qū)、高檔樓盤鱗次櫛比，僅一路之隔的項目就有東側(cè)的金奧華府，北側(cè)的沁雅凱旋城、米亞花園。是蚌埠市各區(qū)位置最好，輻射能力最強(qiáng)的區(qū)域，也是蚌埠市政府傾力打造的以文化和商業(yè)為中心的標(biāo)志性項目。（二）物業(yè)服務(wù)項目1公共服務(wù)項目（1） 維護(hù)廣場內(nèi)的公共秩序，實行24小時安防值勤、消防和交通道路管理；（2） 公共場所保潔，垃圾收集和清運(yùn)；（3） 共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)； 1）公共綠地園藝的培植和養(yǎng)護(hù)；2）室內(nèi)公共場所綠化擺放養(yǎng)護(hù)；3）對廣場內(nèi)的各類資料進(jìn)行管理；4）節(jié)假日環(huán)境美陳布置；5）重要時刻提醒服務(wù)；6）安全知識、消防常識宣傳。2有償專項服務(wù)項目：（1） 設(shè)備設(shè)施上門維修、安裝等；（2） 各種清潔服務(wù)；（3） 各種營銷活動的安全管控工作；（4） 場地租借、倉庫租用；（5） 商戶裝修的建筑垃圾的清運(yùn)。（6） 根據(jù)實際情況開展的其他服務(wù)二、具體管理方案物業(yè)管理由前期介入階段和開業(yè)后日常物業(yè)管理兩部分組成。在實際操作中，分階段有重點、有步驟地落實各項工作的開展，以保證整個廣場的運(yùn)營實施。（一）前期介入階段物業(yè)管理前期物業(yè)管理階段可分為熟悉工程設(shè)計施工階段、接管驗收管理、商戶裝修管理、開荒清潔管理等方面1熟悉設(shè)計施工階段（1） 解讀項目整體規(guī)劃概況；（2） 了解停車場交通動線規(guī)劃及提供建議；（3） 了解垃圾房規(guī)劃方案及提供建議；（4） 了解導(dǎo)示規(guī)劃設(shè)計及提供建議；（5） 了解停車場收費(fèi)系統(tǒng)設(shè)計及提供建議；（6） 了解監(jiān)控系統(tǒng)的設(shè)計及提供建議；（7） 了解室外景觀規(guī)劃設(shè)計及提供建議；（8） 了解公共區(qū)域裝修設(shè)計及提供建議；（9） 各項施工跟進(jìn)：包括建筑、機(jī)電、環(huán)氧地坪、景觀、導(dǎo)示、監(jiān)控、監(jiān)控點位、垃圾房、裝修工程等。2接管驗收管理： （1） 接管驗收定義：物業(yè)企業(yè)在承接物業(yè)時，進(jìn)行的物業(yè)的主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，同時接受圖紙、說明文件等物業(yè)資料，從而著手實施物業(yè)管理,為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎(chǔ)，物業(yè)接管前必須進(jìn)行嚴(yán)格的驗收工作。（2） 管理措施1） 組建接管驗收小組，負(fù)責(zé)接管驗收工作；2） 開展接管驗收培訓(xùn)，提高對接管驗收重要性的認(rèn)識；3） 掌握物業(yè)驗收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；4） 制定接管驗收規(guī)程，按程序辦理接管驗收手續(xù)；1. 工作目標(biāo)：擬定公眾管理制度及驗收標(biāo)準(zhǔn)并進(jìn)行驗收移交；2. 工作內(nèi)容：按照2013年建造標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收。土建類；給排水類；供配電類；機(jī)電設(shè)備類；智能化系統(tǒng)類；消防類；網(wǎng)絡(luò)電訊類；其他配套設(shè)施類；配合項目公司做好樓宇移交工作計劃，對提出的整改項目進(jìn)行跟蹤落實；收集、整理發(fā)展商移交的相關(guān)資料，明確交接雙方的責(zé)任。產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料。指導(dǎo)制訂物業(yè)管理及有關(guān)服務(wù)項目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；與政府有關(guān)部門建立公共關(guān)系。3商戶裝修管理方案（1） 管理內(nèi)容1） 團(tuán)隊組建及培訓(xùn)工作1. 前期管理組織架構(gòu)、人員編制；2. 人員招聘；3. 裝修管理人員培訓(xùn)；4. 裝修管理方案培訓(xùn)。2） 裝修管理前期準(zhǔn)備工作：1. 裝修管理文件資料準(zhǔn)備；2. 工具、器具的申購。3. 完成與項目公司和施工單位管理思路及施工總控計劃的對接；4. 已簽約的小商鋪設(shè)計圖紙（特別是廚房、消防和結(jié)構(gòu)改動部分）對接；5. 裝修管理動員大會；6. 與項目公司召開專題會議。3） 公共區(qū)域裝修階段1. 參與技術(shù)交底；2. 裝修人員及材料工具器具進(jìn)場；3. 按計劃和規(guī)程進(jìn)行施工管理；4. 過程中的綜合協(xié)調(diào)及突發(fā)事件處理；5. 裝修專題會議組織；6. 質(zhì)量監(jiān)控和意見建議總結(jié)提交；7. 裝修管理日工作例會；8. 建筑垃圾臨時堆放處的規(guī)劃和裝飾。4） 公共區(qū)域裝修和小商戶交叉施工階段1. 小商戶進(jìn)場前的裝修手續(xù)辦理；2. 小商戶裝修前的培訓(xùn)工作；3. 材料分區(qū)域管理；4. 交叉作業(yè)現(xiàn)場協(xié)調(diào)（含施工用臨時水電協(xié)調(diào)）；5. 車輛及人員進(jìn)出監(jiān)控管理；6. 現(xiàn)場成品保護(hù)；7. 按計劃和規(guī)程進(jìn)行施工管理；8. 過程中的綜合協(xié)調(diào)及突發(fā)事件處理；9. 裝修專題會議組織；10. 質(zhì)量監(jiān)控和意見建議總結(jié)提交；11. 小商戶重點部位（改變結(jié)構(gòu)、破壞防水、改動消防和空調(diào)、隱蔽工程、店招等）裝修的全程記錄及監(jiān)控；12. 商鋪店招及臨時施工圍欄的設(shè)計及把控；13. 機(jī)電設(shè)備安裝和裝修問題建議上報；14. 公區(qū)裝修及機(jī)電安裝重要問題的過程監(jiān)控及記錄；15. 開荒保潔公司招標(biāo)及合同簽訂工作。5）小商鋪裝修階段1. 小商戶進(jìn)場前的裝修手續(xù)辦理；2. 小商戶裝修前對管理小組成員的培訓(xùn)工作；3. 材料堆放管理；4. 現(xiàn)場協(xié)調(diào)（含施工用臨時水電協(xié)調(diào)）；5. 車輛及人員進(jìn)出監(jiān)控管理；6. 現(xiàn)場成品保護(hù)；7. 按計劃和規(guī)程對進(jìn)度和質(zhì)量進(jìn)行跟蹤控制；8. 過程中的綜合協(xié)調(diào)及突發(fā)事件處理；9. 裝修專題會議組織；10. 質(zhì)量監(jiān)控和意見建議總結(jié)提交；11. 小商戶重點部位（改變結(jié)構(gòu)、破壞防水、改動消防和空調(diào)、隱蔽工程、店招等）裝修的全程記錄及監(jiān)控；12. 商鋪店招及臨時施工圍欄的設(shè)計及把控；13. 機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試記錄和問題建議上報；14. 空調(diào)的正式啟用；15. 正式水、電的開通；16. 天然氣的開通；17. 大商業(yè)所有的設(shè)施設(shè)備正式啟用；18. 保證商家具體開業(yè)條件；注：“★”表示重要工作6）按二次裝修審批流程辦理進(jìn)場裝修手續(xù)，其中第三者責(zé)任部分須按合同面積購買50200萬保額，及為屬下工人購買有關(guān)員工工傷保險。在進(jìn)場施工前，必須將保單的原件及支付保險金的收據(jù)原件提供物管部審核。2. 收回商戶按規(guī)定填寫的各類表格，收取商戶應(yīng)繳納的相關(guān)費(fèi)用。3. 對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，經(jīng)商戶確認(rèn)后，填寫《租戶驗收交接表》，并與商戶約定時間，及時解決。，商戶必須取得蚌埠萬達(dá)廣場營運(yùn)部的《裝修許可證》，并繳付所有有關(guān)費(fèi)用及押金，簽署《施工安全管理協(xié)議》，并委任裝修承造商指定防火責(zé)任人。5. 裝修員工和運(yùn)送貨物材料只能利用物業(yè)部門特別指定載貨電梯及通道，不得使用客梯或扶手梯，并不得損毀廣場的裝飾設(shè)備。如發(fā)現(xiàn)有此情況，物業(yè)部門將根據(jù)相關(guān)固定向有關(guān)商戶追討賠償。6. 未得到商管工程部同意，各商戶不得對隔墻、隔斷、消防設(shè)備、空調(diào)系統(tǒng)、進(jìn)行任何改動工程。各店鋪亦須保持商場外貌統(tǒng)一美觀。一切屋外更改或加建皆在禁止之列，例如：遮蓬、天線、附加建筑物或伸展出店鋪外的廣告及標(biāo)志等。、煙感、溫感的更改都需于事前得到商管工程部批準(zhǔn)。由蚌埠萬達(dá)廣場指定承造商執(zhí)行更改，租戶負(fù)責(zé)支付有關(guān)費(fèi)用。8. 各租戶或裝修公司需將《裝修許可證》張貼于店鋪大門上，并且負(fù)責(zé)管束在廣場內(nèi)的施工人員。裝修工人必須衣著整齊，不得在公眾地方赤身，在非工作區(qū)逗留、隨地吐痰、喧嘩、打鬧、賭博飲酒等。更要特別留意洗手間的適當(dāng)使用，以免造成下水道堵塞。9. 裝修工人禁止在廣場內(nèi)留宿或生火，工人在進(jìn)入廣場范圍時必須佩帶《施工許可證》，物業(yè)管理部有最終權(quán)決定是否批準(zhǔn)進(jìn)入。10. 商戶要特別注意裝修期間的防火安全，消防通道、消防栓及走廊通道不得堆放垃圾、材料或雜物。裝修單位須負(fù)責(zé)通道、電梯、樓梯等區(qū)域的清潔，包括清理搬運(yùn)時所留下的大紙板箱或廢料。一切廢料必須用膠袋盛裝，每天裝修工程完畢后由各租戶或其裝修公司搬離至廣場指定收集站。若有大量建筑垃圾運(yùn)出，須于向物業(yè)管理部門報備獲得安排確認(rèn)之后方可堆放于廣場指定建筑垃圾收集站。如經(jīng)通告后有關(guān)單位商戶及裝修承包商未能做出適當(dāng)?shù)那鍧嵃才?，廣場物業(yè)管理部門將自行雇用工人進(jìn)行清理，所產(chǎn)生的費(fèi)用則從有關(guān)店鋪的裝修保證金中扣除。11. 防火責(zé)任 所有內(nèi)部隔離墻應(yīng)使用重量輕的防火材料。木制分層天花、木框架或板墻應(yīng)涂上防火漆。裝修期內(nèi)確保施工人員嚴(yán)格遵守防火條例及保持各樓層防煙門經(jīng)常關(guān)閉。施工現(xiàn)場必須自備足夠滅火設(shè)備，如手提二氧化碳滅火器。如無法自備滅火設(shè)備，可向廣場物業(yè)管理部租賃滅火設(shè)備，并支付租賃期間內(nèi)的相應(yīng)租賃費(fèi)用。 根據(jù)《中華人民共和國消防條例》實施細(xì)則第十條的規(guī)定，裝修施工單位必須負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的消防工作。各施工單位必須指定一名防火安全負(fù)責(zé)人，具體負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的防火安全工作，確保各項防火安全措施的落實。 現(xiàn)場裝修施工單位必須逐級實行防火責(zé)任制，逐級委任防火責(zé)任人，將防火安全落實到每個施工人員，做到現(xiàn)場防火，誰施工，誰負(fù)責(zé)。 各裝修施工單位要對現(xiàn)場施工人員進(jìn)行防火安全和工地管理制度的宣傳教育，使施工人員提高安全意識，自覺遵守有關(guān)的安全操作規(guī)范和制度。 施工現(xiàn)場須按消防規(guī)范設(shè)置滅火器材，物業(yè)管理部門有權(quán)對各施工現(xiàn)場滅火器材的規(guī)格、數(shù)量及位置提出具體要求。 根據(jù)蚌埠市的規(guī)定，多個單位層承包的工程，在整個施工期間，消防安全工作由第一個承包單位負(fù)責(zé)組織落實。 各商戶對施工現(xiàn)場的防火安全負(fù)有責(zé)任，必須督促施工單位及個人遵守有關(guān)防火安全法規(guī)，確保施工現(xiàn)場的防火安全及裝修工程的防火質(zhì)量。 若發(fā)生消防事故，由發(fā)生事故的施工單位、個人以及雇請施工的租賃單位按規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任。對于造成重大財產(chǎn)損失及人員傷亡的施工單位有賠償及醫(yī)療撫恤責(zé)任。 消防設(shè)施包括消防安全逃生通道、逃生門、防火卷簾門、消防栓箱、送排風(fēng)管、噴淋頭、煙感器、溫感器、報警按鈕、警鈴及輔助設(shè)施，設(shè)計時必須考慮不得妨礙遮擋消防設(shè)施的正常使用。嚴(yán)禁利用消防設(shè)備和輔助的水源、電源為其他用途。 裝修道具不得影響安防監(jiān)控探頭視野。，以確保營業(yè)結(jié)束關(guān)閉電源以及意外故障的保護(hù)。，電線不得與燈管貼在一起，一般情況總用電量2KW的主線路線徑≥㎡，分線路徑≥㎡，多股軟線接頭需做搪錫處理，宜用BV銅芯護(hù)套線。燈箱須開散熱孔，內(nèi)壁刷防火涂料，鎮(zhèn)流器墊防火板隔熱。必須采用優(yōu)質(zhì)電子鎮(zhèn)流器，具體安全要求參見《裝修手冊》。，須在工程部人員的指導(dǎo)下接駁三相五線制專線。（阻燃電纜或≥） 所有明線須用護(hù)線槽（管）固定，過地線用不銹鋼線槽固定。利用墻插的插頭必須符合安全要求，若線路負(fù)載大于1500W時必須采用固定連結(jié)。金屬貨架須做接地線。13 .安全守則 各施工單位必須聘有合格的持證電工、焊工，負(fù)責(zé)施工用電、用焊作業(yè)。 施工用電必須嚴(yán)格執(zhí)行蚌埠市用電防火管理條例和有關(guān)的操作規(guī)程。 施工動火，一律參照執(zhí)行蚌埠市關(guān)于重點部分臨時動火審批制度，施工期間如需動火，須持有效操作證提前半天向物業(yè)管理部門辦理動火證，并由雙方監(jiān)護(hù)人至現(xiàn)場監(jiān)護(hù)后方可動火，違者將停止動火作業(yè)，并承擔(dān)一切法律責(zé)任。動火作業(yè)的人員必須嚴(yán)格遵守有關(guān)的操作程序和安全規(guī)定。 未經(jīng)批準(zhǔn)，工地內(nèi)嚴(yán)禁使用電爐、電炊具、電熱水棒等電熱設(shè)施。不準(zhǔn)使用高瓦數(shù)燈照明，照明燈泡瓦數(shù)一般限制在60瓦以下。因施工需要使用碘鎢燈的，應(yīng)先征得工程部門的同意，并要做好安全措施，人離燈滅。 維修工人使用電器設(shè)備時，務(wù)必采取一切安全措施，包括采用適當(dāng)絕緣電線。臨時接駁電線必須安放于地面上，在施工完成后必須拆除。為規(guī)范裝修工作規(guī)范，減少噪音散播及對第三者造成影響，商戶需在其裝修店鋪搭建圍板（）圍隔工作區(qū)。所有裝修或建筑材料不得含有任何石棉成分。并參照“《裝修手冊》中具體要求。14 .現(xiàn)場管理 凡進(jìn)入廣場的施工人員，一律佩戴由物業(yè)管理部統(tǒng)一制發(fā)的出入證，并自覺接受廣場商管人員的檢查。 各施工單位、人員，必須遵守地方治安管理規(guī)定，嚴(yán)禁盜竊、賭博以及其它違法行為。禁止雇請“三無”（無身份證、無就業(yè)證、無暫住證）人員進(jìn)入本廣場施工。 強(qiáng)化內(nèi)部安全防范工作，各裝修單位必須建立施工現(xiàn)場巡查制度，為確保施工區(qū)域的安全，每天收工前，要檢查各施工點有無關(guān)閉電源，有無遺留火種，并將可燃雜物清出現(xiàn)場。 施工現(xiàn)場嚴(yán)禁吸煙、生火煮食。凡吸煙則必須到吸煙區(qū)。 為搞好廣場的安防工作，防止各種盜竊、破壞事故發(fā)生，裝修店鋪內(nèi)除經(jīng)物業(yè)管理部門批準(zhǔn)的值班人員外，晚上一律不準(zhǔn)住宿。 裝修單位必須確保裝修現(xiàn)場的環(huán)境衛(wèi)生，不得隨地丟棄垃圾雜物，嚴(yán)禁隨處大小便。 不準(zhǔn)在消防通道、走道和店鋪門口堆放施工材料和雜物。 施工現(xiàn)場大理石地面必須用板材作保護(hù)，并不得在單位面積上加壓重物。 施工單位應(yīng)保管好施工現(xiàn)場之材料和工具，不得將材料或工具有意或無意墜落于樓下。否則所發(fā)生的一切后果及法律責(zé)任由施工單位負(fù)責(zé)。 施工現(xiàn)場嚴(yán)禁攜帶易爆物品，廣場內(nèi)只能進(jìn)行涂料或小面積的油漆修補(bǔ)工作。 施工結(jié)束必須及時通知物管部、工程部，并檢查施工情況，施工單位在檢查完畢簽署驗收合格單后方能撤離。15 .隱蔽工程驗收店鋪在吊頂及隔墻封板前，須通知商管工程部，商管工程部將會同相關(guān)管理單位進(jìn)行隱蔽工程驗收，同時檢查所有工作是否完成。在確認(rèn)同意后商戶施工隊方可封頂，封板。16 .竣工驗收裝修工程竣工后，商戶需以書面形式通知商管工程部，并提交一式