【正文】 133 / 133成都法官大廈物業(yè)管理企劃方案第一章 成都法官大廈概況 成都法官大廈（含審判庭下同），是由成都市政府籌資建設(shè)的，大廈落成于成都市撫琴西路109號(hào)。 成都法官大廈總建筑面積近3萬(wàn)M2，其中：法官大廈地上15層（其中15層是半層，是后加的），地下2層，建筑面積約15000 M2，；審判大庭5層，建筑面積10277 M2；接待站4300M2。大廈主要設(shè)計(jì)功能為成都中級(jí)法院辦公用寫字樓和審判庭。大廈是一座現(xiàn)代智能化辦公大樓，其建設(shè)目標(biāo)是高效、保密、節(jié)能、安全、便利辦公，其系統(tǒng)設(shè)計(jì)原則是：分散控制、集中管理；其設(shè)計(jì)要求是：成熟性、先進(jìn)性、開放性、適用性、經(jīng)濟(jì)性；該弱電系統(tǒng)的承包商是四川省環(huán)視業(yè)總公司；大廈主要設(shè)備均由美國(guó)、日本和德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)口（詳見表一“成都法官大廈主要設(shè)備清單”），設(shè)計(jì)外型美觀，裝修檔次高，是一座莊重肅穆的高檔法官辦公大廈。 成都法官大廈1999年竣工，投入使用；運(yùn)行兩年基本正常。弱電系統(tǒng)正在逐項(xiàng)調(diào)試交付，預(yù)計(jì)9月底可全部完工交付使用。成都法官大廈主要設(shè)備清單 （表一）序號(hào)名 稱型號(hào)功率（KW）制冷量（KW）流量數(shù)量產(chǎn)地備 注1樓宇自控系統(tǒng)EXCEL50001美國(guó)2控制器DDCXL1006美國(guó)3控制器DDCXL5002美國(guó)4空調(diào)機(jī)組7美國(guó)開利5循環(huán)水泵5美國(guó)開利6新風(fēng)機(jī)組32國(guó)產(chǎn)7排風(fēng)機(jī)5國(guó)產(chǎn)8排煙機(jī)2國(guó)產(chǎn)9電梯152三菱10攝像頭64PAL11雙監(jiān)探頭45 PAL12探測(cè)器4PAL13保安監(jiān)視器系統(tǒng)114消防監(jiān)控系統(tǒng)1美國(guó)15水泵616程控交換機(jī)系統(tǒng)MD1101 德國(guó)17數(shù)字交換機(jī)ACCELLAR 11001加拿大18數(shù)字交換機(jī)350T15加拿大19路由器ASN220服務(wù)器RS60002 美國(guó)21計(jì)算機(jī)20022投影儀223會(huì)議系統(tǒng)1 美國(guó)24大屏幕LED2 托普25UPS愛(ài)克賽40KVA1 美國(guó)26免維護(hù)電池 （組）1H1 國(guó)產(chǎn)27綜合布線系統(tǒng)UTP五類1367點(diǎn)1 德國(guó)28OA系統(tǒng)1 國(guó)產(chǎn)29電視會(huì)議系統(tǒng)1 國(guó)產(chǎn)30數(shù)字會(huì)議系統(tǒng)1 荷蘭31中央監(jiān)控系統(tǒng)1 國(guó)產(chǎn)32發(fā)電機(jī)勞斯萊斯1 英國(guó)33數(shù)字錄象機(jī)800G134熱水爐1注：根據(jù)成都市法院提供資料整理。第二章 成都法官大廈擬定物業(yè)管理模式一、物業(yè)管理的性質(zhì)、目的和意義物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理按社會(huì)產(chǎn)業(yè)劃分是第三產(chǎn)業(yè)，是服務(wù)性行業(yè)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理首先是對(duì)“人”的服務(wù)，其次才是對(duì)“物”的經(jīng)營(yíng)管理。以對(duì)“人”的服務(wù)為核心，由專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員，運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)手段，對(duì)受托經(jīng)營(yíng)管理的物業(yè)進(jìn)行代租代售，對(duì)其房屋建筑、專用設(shè)備、附屬設(shè)施、場(chǎng)地及區(qū)域內(nèi)保安消防、衛(wèi)生保潔、綠化租擺、管網(wǎng)、車輛、道路養(yǎng)護(hù)等進(jìn)行專業(yè)化管理和維護(hù)。其目的是為用戶創(chuàng)造與提供安全舒適、環(huán)境優(yōu)美、清潔衛(wèi)生、溫馨方便的工作場(chǎng)所和生活環(huán)境。同時(shí)通過(guò)良好的經(jīng)營(yíng)管理：一為業(yè)主創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益；二使業(yè)主的物業(yè)安全完整，延長(zhǎng)使用壽命，達(dá)到保值增值之目的。同時(shí)也要為物業(yè)公司股東創(chuàng)造理想的經(jīng)濟(jì)效益。二、我國(guó)目前的物業(yè)管理模式目前我國(guó)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，主要有三種模式：（一） 自建自管即房地產(chǎn)開發(fā)商（或建設(shè)單位）將自己開發(fā)建設(shè)的物業(yè)設(shè)立一個(gè)附屬部門，分離出一部分多余人員，進(jìn)行物業(yè)管理，由于物業(yè)管理是附屬部門，產(chǎn)權(quán)不清晰，管理者沒(méi)有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，員工未經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，業(yè)務(wù)生疏。所以很難進(jìn)行良好的物業(yè)管理，更難以達(dá)到國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。因此采用自建自管方式的越來(lái)越少，并且隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必然會(huì)逐步消亡。（二） 合資或合作管理合資管理，即房地產(chǎn)開發(fā)商作為股東，與經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司，共同出資注冊(cè)登記成立具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理公司，來(lái)經(jīng)營(yíng)管理其新開發(fā)的物業(yè)。這一模式符合國(guó)家“社會(huì)化、專業(yè)化、產(chǎn)權(quán)清晰、兩權(quán)分離”的規(guī)范要求和發(fā)展方向；合作中一方面能利用開發(fā)商參與物業(yè)管理的技術(shù)人員對(duì)物業(yè)工程的熟知情況，進(jìn)行及時(shí)的維修維護(hù)，以利于提高工作效率，減少人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)；另一方面有利于物業(yè)管理公司通過(guò)豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)順利地進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)范化、程序化的物業(yè)管理。以達(dá)到客戶滿意，物業(yè)保值、增值，提高經(jīng)濟(jì)效益之目的。所以目前采用這一模式的越來(lái)越多。合作管理，即開發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)單位，選擇一家經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司，以房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位為主，共同成立物業(yè)管理委員會(huì)，領(lǐng)導(dǎo)和決策其物業(yè)管理的大政方針；由經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司派專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行該物業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)管理。這一模式的優(yōu)點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位有主動(dòng)權(quán)，經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司有經(jīng)營(yíng)管理自主權(quán)，這樣優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，更有利于物業(yè)管理公司的良好運(yùn)轉(zhuǎn)。（三） 委托管理 物業(yè)采用委托管理模式，是與國(guó)際規(guī)范管理模式接軌的一種模式。目前有相當(dāng)一部分高檔公寓、寫字樓、高檔綜合商廈等采用這一模式。物業(yè)管理采用委托專業(yè)化物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，真正實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的兩權(quán)分離，做到了產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)責(zé)明確。業(yè)主和用戶（通過(guò)業(yè)主委員會(huì)）有更大的監(jiān)督權(quán)、物業(yè)所有權(quán)和使用權(quán)；物業(yè)公司有更多的經(jīng)營(yíng)管理自主權(quán)，有利于物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理。但是由于目前尚認(rèn)識(shí)不足，了解不夠，往往存在怕收費(fèi)高、怕管不好、怕關(guān)系不好處、怕物業(yè)公司把錢拿走等顧慮，還有開發(fā)商考慮富余人員安置等因素。目前委托管理模式采用還不廣泛，然而隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，委托管理模式一定會(huì)成為我國(guó)物業(yè)管理的主要模式。三、成都法官大廈擬定的物業(yè)管理模式 通過(guò)以上的介紹和分析，同時(shí)經(jīng)雙方領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商，成都法官大廈擬采用合作管理模式，即成都市中級(jí)法院（甲方）與北京永莊投資管理有限公司（乙方）共同合作，成立成都法官大廈管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)），進(jìn)行決策領(lǐng)導(dǎo)，乙方設(shè)立“北京永莊投資管理有限公司成都分公司”進(jìn)行成都法官大廈的日常物業(yè)管理和服務(wù)工作。本物業(yè)管理方案即是按此模式進(jìn)行編制的。第三章 成都法官大廈物業(yè)管理的原則和標(biāo)準(zhǔn)一、 管理范圍（一）總體而言，不管是地上，還是地下；大廈內(nèi)部還是大廈外部，均為物業(yè)管理的范圍。（二）具體講物業(yè)管理的范圍與內(nèi)容主要是：成都法官大廈共用部位的維護(hù)和管理共用部位是指大廈主體承重結(jié)構(gòu)部分，主要包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、房頂及大廈外墻面、門廳、公共衛(wèi)生間、樓梯間走廊通道等。大廈共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行及維護(hù)管理共用設(shè)備設(shè)施是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓泵、電梯、天線、供氣管路、照明、通訊線路及鍋爐、冷凍機(jī)組、供熱管路、消防設(shè)施以及室外道路、綠地、燈光、地下車庫(kù)、公益性設(shè)施等。衛(wèi)生保潔（1）公共部位的日常清洗保潔；（2）大廈外墻清洗保潔； （3）垃圾清運(yùn)、化糞池清掏；廈內(nèi)綠化租擺，區(qū)域環(huán)境綠化維護(hù)；保安消防 （1）協(xié)助公安部門搞好本大廈的客戶登記、鑰匙管理及區(qū)域內(nèi)的公共秩序，保證人身及財(cái)產(chǎn)安全；（2）負(fù)責(zé)做好本大廈前后門及區(qū)域內(nèi)的安全消防及監(jiān)控工作；（3）管理區(qū)域內(nèi)的交通秩、車輛調(diào)度、停放、門衛(wèi)保安和物品出入登記等工作。二、 管理標(biāo)準(zhǔn) （一）確保大廈公共設(shè)備設(shè)施安全完整，運(yùn)行正常，狀態(tài)良好。零修及時(shí)率達(dá)到100%；（二）客戶投訴處理率100%；（三）物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員持證上崗、專業(yè)培訓(xùn)合格率100%，工作中嚴(yán)格執(zhí)行員工規(guī)范，做到程序化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化；（四）24小時(shí)全天候保安監(jiān)控，保證轄區(qū)內(nèi)道路暢通、治安良好，人身財(cái)產(chǎn)安全，無(wú)重大案情發(fā)生；（五）值班室24小時(shí)熱線服務(wù)，保證業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)管理滿意率達(dá)到95%以上。對(duì)緊急安全問(wèn)題，保證3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，30分鐘內(nèi)解決問(wèn)題，特殊情況短時(shí)間處理不了的要在3小時(shí)內(nèi)給予明確答復(fù)。（六）履行公約的各種規(guī)定；（七）參加優(yōu)秀物業(yè)達(dá)標(biāo)活動(dòng)，爭(zhēng)取3年內(nèi)達(dá)到國(guó)家優(yōu)秀大廈物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。三、管理原則與目標(biāo)（一）成都法院大廈已具有高智能、高技能、高檔次、高效率的一流硬件設(shè)施。物業(yè)管理的主要任務(wù)是通過(guò)優(yōu)質(zhì)的管理，最大化的發(fā)揮各部分功能的作用，最大限度的延長(zhǎng)設(shè)備的壽命，盡量的減少維修保養(yǎng)費(fèi)用。這三者有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，就達(dá)到了保值增值的管理目標(biāo)?？傊?，我們將組織最強(qiáng)的管理班子，最優(yōu)秀的專業(yè)技術(shù)人員和弱電專家，與成都法院的管理人員通力合作，在短期內(nèi)把法官大廈做成成都市乃至全國(guó)法院系統(tǒng)設(shè)備一流、管理一流的品牌大廈，做到經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙贏。（二）永莊公司的四大工作目標(biāo)為業(yè)主服務(wù)，使物業(yè)保值增值； 為用戶服務(wù)，創(chuàng)造“安、暖、快、潔、便”的時(shí)間與空間環(huán)境。 為社會(huì)服務(wù)，使家庭、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。為企業(yè)服務(wù)，求生存、求發(fā)展、求效益、求形象。 （三）永莊物業(yè)服務(wù)宗旨 為客人營(yíng)造一個(gè)“安全、溫暖、快捷、潔凈、方便”的工作與生活環(huán)境，簡(jiǎn)稱“安、暖、快、潔、便”。對(duì)客服務(wù)工作方針是：“程序、效率、溫暖、主動(dòng)”。工作要求是：“企業(yè)圍著經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)，經(jīng)營(yíng)圍著市場(chǎng)轉(zhuǎn)，領(lǐng)導(dǎo)圍著員工轉(zhuǎn)，員工圍著客人轉(zhuǎn)”。簡(jiǎn)稱“四轉(zhuǎn)”。（四）永莊物業(yè)員工要做到“四熱愛(ài)”愛(ài)祖國(guó)、愛(ài)企業(yè)、愛(ài)崗位、愛(ài)客人。（五）永莊物業(yè)員工要做到“四過(guò)硬”作風(fēng)過(guò)硬、紀(jì)律過(guò)硬、業(yè)務(wù)過(guò)硬、制度過(guò)硬。每天的工作要做到：“日事日畢、日清日高”。（六）永莊物業(yè)員工的十字銘是對(duì)企業(yè)忠誠(chéng)，對(duì)客人負(fù)責(zé)，對(duì)員工公正，對(duì)職業(yè)專精，對(duì)工作嚴(yán)謹(jǐn)。第四章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)及編制定員一、 物業(yè)管理的指導(dǎo)思想及原則（一） 指導(dǎo)思想經(jīng)甲乙雙方商定，成都法官大廈物業(yè)管理采用合作管理的模式進(jìn)行，即由雙方共同組成法官大廈物業(yè)管理委員會(huì)，甲方委派3人，乙方委派2人，5人共同組成管委會(huì)，主任由甲方擔(dān)任、副主任由乙方擔(dān)任，領(lǐng)導(dǎo)和決策法官大廈的物業(yè)管理工作；由乙方組成“北京永莊成都法官大廈物業(yè)管理分公司”進(jìn)行大廈日常的物業(yè)管理工作。（二）原則分公司管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及編制定員，均按“精簡(jiǎn)效能”的原則進(jìn)行。凡可設(shè)可不設(shè)的機(jī)構(gòu)一律不設(shè)；凡可定可不定的定員一律不定。實(shí)行“脫產(chǎn)人員為零”的管理要求。二、 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)及編制定員（一） 分公司管理機(jī)構(gòu)公司機(jī)構(gòu)設(shè)置為：總經(jīng)理辦公室、計(jì)財(cái)部、工程部、安保部、服務(wù)部，四部一室。（二） 編制定員公司編制定員為68，其中：分公司總經(jīng)理1人分公司總工程師1人公司總經(jīng)理助理1人總經(jīng)理辦公室4人， 計(jì)財(cái)部6人， 工程部18人安保部17人服務(wù)部20人總經(jīng)理1人分公司機(jī)構(gòu)設(shè)置及編制定員圖式如下：服務(wù)部20人計(jì)財(cái)部6人總辦4人安保部17人工程部18人總經(jīng)理助理1人總工程師1人三、各崗位定員及職責(zé) (一)公司領(lǐng)導(dǎo)崗位職責(zé)總經(jīng)理 直接上級(jí)：物業(yè)管委會(huì) 直接下級(jí)：總工程師、總經(jīng)理助理和各部室經(jīng)理 崗位職責(zé)： （1）在管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)和授權(quán)下，全權(quán)負(fù)責(zé)法官大廈的日常管理工作，貫徹管委會(huì)決議，對(duì)管委會(huì)負(fù)責(zé)；（2）總經(jīng)理有權(quán)推薦總工程師、總經(jīng)理助理人選和提出管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案，報(bào)經(jīng)管委會(huì)審批后聘任、設(shè)置，組成法官大廈領(lǐng)導(dǎo)班子及管理機(jī)構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)法官大廈的日常管理工作； （3）總經(jīng)理有權(quán)聘任、解聘部門經(jīng)理、副經(jīng)理；主管級(jí)人員由部門經(jīng)理推薦或提出解聘意見，總經(jīng)理審查批準(zhǔn)后，人事部門辦理聘任或解聘手續(xù)； （4）總經(jīng)理應(yīng)根據(jù)管委會(huì)要求和市場(chǎng)情況，組織制訂法官大廈的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，報(bào)經(jīng)管委會(huì)審查同意后，組織貫徹實(shí)施； （5）組織法官大廈物業(yè)各部室制訂管理所需要的各項(xiàng)內(nèi)部規(guī)章制度、管理辦法、崗位職責(zé)、工作程序和標(biāo)準(zhǔn)等，并認(rèn)真貫徹實(shí)施； （6）搞好法官大廈物業(yè)管理的精神文明建設(shè)，發(fā)揮黨、工、團(tuán)組織的作用，做好員工的政治思想工作，樹立企業(yè)形象，不斷增強(qiáng)企業(yè)凝聚力； （7）定期向管委會(huì)匯報(bào)工作； （8）完成管委會(huì)交辦的其他工作。 總工程師 直接上級(jí)：總經(jīng)理 直接下級(jí)：工程部經(jīng)理 崗位職責(zé)： （1）在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助總經(jīng)理負(fù)責(zé)大廈的工程技術(shù)工作，對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)； （2）領(lǐng)導(dǎo)大廈工程技術(shù)人員，充分利用現(xiàn)代科技手段，管好用好大廈的各種設(shè)備設(shè)施，不斷提高其使用效率； （3）領(lǐng)導(dǎo)和組織大廈設(shè)備更新、技術(shù)改造規(guī)劃的論證、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、驗(yàn)收等工作；（4）加強(qiáng)能源管理，減少能源