【正文】 立水橋項(xiàng)目市場研究報告立水橋項(xiàng)目市場研究報告立水橋項(xiàng)目市場研究報告目 錄1．宏觀市場概述 1 ...............................................1 .....................................2 .................................7 .........................................8 ............................11 ......................................................14 ..............................................16 ..............................................19 ..............................................21 22 ........................................22 ....................................................26 ......................................................32 ......................................................57 ..................................................643．客群特征分析 69調(diào)研項(xiàng)目客群特征分析 .............................................69 ..................................................69 ..................................................69 71 80、平穩(wěn)、快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)方興未艾 ................80，商品房市場供銷兩旺 ........................80： ............................................81立水橋項(xiàng)目市場研究報告： ........................................821．宏觀市場概述 2022年，全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長。初步測算，億元，按可比價格計算，%，為1995年以來最高增速。其中，增長%，；，增長%，；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2570億元，%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步上升，二、%，其中第二產(chǎn)業(yè)比重。立水橋項(xiàng)目市場研究報告投資增勢趨于平穩(wěn)。2022年年初，全市固定資產(chǎn)投資增速偏高，通過堅決貫徹落實(shí)中央宏觀調(diào)控措施，投資增速逐步放緩。全年全社會固，%。其中，%；，%；，%。2022年，可以說是某房地產(chǎn)界的政策年，在這一年里，各項(xiàng)政策頻出，給行業(yè)和市場帶來了一定的影響。具體來說，2022年的政策可以分為一下幾個方面：、拆遷◆《關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓補(bǔ)充規(guī)定的通知》(4號令)執(zhí)行時間：2022年1月17日綠化隔離地區(qū)建設(shè)項(xiàng)目用地、小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目用地、開發(fā)帶危改項(xiàng)目用地、國家科技園區(qū)外非生產(chǎn)加工型一般性高科技項(xiàng)目用地，將停止協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，從而堵上了2022年“33號文” 對土地實(shí)行招標(biāo)拍賣所開“ 口子” 。新政的出臺意味著土地交易的公開與透明，對整個某房地產(chǎn)一級市場上土地的流轉(zhuǎn)、審批有較深遠(yuǎn)的影響?！簟赌呈腥嗣裾P(guān)于進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序加強(qiáng)土地管理工作的意見》執(zhí)行時間：2022年3月25日加強(qiáng)土地用途管制。對耕地保有量、基本農(nóng)田保護(hù)面積和建設(shè)用地規(guī)模實(shí)行總量控制。征用和占用土地必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃，并納入建設(shè)用地利用年度計劃。嚴(yán)格建設(shè)用地計劃管理、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審和土地審批，杜絕土地征用和占用的違規(guī)操作。全面推行經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)、拍賣、掛牌制度和土地儲備制立水橋項(xiàng)目市場研究報告度。改革土地征用制度和安置補(bǔ)償辦法，保護(hù)失地農(nóng)民利益。◆《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》執(zhí)行時間：2022年5月9日與3月25日《某市人民政府關(guān)于進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序加強(qiáng)土地管理工作的意見》作用一樣，從源頭上對土地進(jìn)行了嚴(yán)格的控制，從而對房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資的過快增長，房地產(chǎn)市場局部過熱起到降溫作用。對新商品房的供給無疑起到了一定的抑制作用。配套文件：《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的實(shí)施意見》包括4個方面：關(guān)于暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批和須報國務(wù)院審批建設(shè)項(xiàng)目用地的范圍；關(guān)于重點(diǎn)急需建設(shè)項(xiàng)目確認(rèn)程序；關(guān)于重點(diǎn)急需建設(shè)項(xiàng)目用地審查報批程序；關(guān)于遺留建設(shè)用地項(xiàng)目的清理?！簟蛾P(guān)于加強(qiáng)國有土地使用權(quán)出讓及土地證頒發(fā)管理有關(guān)問題的通知》執(zhí)行時間：2022年7月1日7月1日后，不再頒發(fā)臨時國有土地使用證；通知執(zhí)行后原則上以單棟建筑為單位，交清地價款的可申請核發(fā)該棟樓相應(yīng)分?jǐn)傆玫氐膰型恋厥褂米C?！簟蛾P(guān)于個人住房擔(dān)保委托貸款還款業(yè)務(wù)增加等額本金還款方式有關(guān)問題的通知》執(zhí)行時間：2022年1月1日等額本金還款方式適合于還款能力較強(qiáng)或已經(jīng)有一定的積蓄的借款人，其特點(diǎn)為利息支出較低。同時規(guī)定住房公積金貸款單筆最高貸款額度繼續(xù)保持40萬元?！簟蛾P(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策協(xié)調(diào)配合控制信貸風(fēng)險有關(guān)問題的通知》執(zhí)行時間：2022年4月30日立水橋項(xiàng)目市場研究報告為進(jìn)一步加強(qiáng)國家產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策協(xié)調(diào)配合，控制信貸風(fēng)險，從而控制由于固定資產(chǎn)投資的過熱而導(dǎo)致的房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險。◆《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》執(zhí)行時間：2022年9月21日新政對全國所有的商業(yè)銀行如何進(jìn)行土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款的風(fēng)險管理提出了要求，而其中對個人房貸風(fēng)險的控制更是重中之重。◆《關(guān)于調(diào)整個人住房擔(dān)保委托貸款收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》執(zhí)行時間：2022年7月1日經(jīng)過調(diào)整，%，平均降幅達(dá)到37%；抵押物評估費(fèi)平均降幅達(dá)到49%；住房公積金貸款抵押物評估的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，重新進(jìn)行了劃分，50萬元以下(含50萬元)，評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按抵押物評估值的3%收取；50萬元以上的，則最高收取1500元。評估費(fèi)用不足300元的，按300元收取。另外，中心承擔(dān)連帶責(zé)任保證擔(dān)保的住房公積金貸款的應(yīng)繳擔(dān)保服務(wù)費(fèi)不足300元的，按300元收取?！簟斗侵付ㄙN息項(xiàng)目也可申請貼息貸款》執(zhí)行時間：2022年10月5日貼息貸款的好處有兩點(diǎn)：首先是手續(xù)簡便，借款者只需通過已經(jīng)與中心簽訂了貼息合作協(xié)議的銀行及相應(yīng)律師事務(wù)所進(jìn)行辦理，其次，經(jīng)管理中心審核部分的借款金額可以享受公積金借款利率。◆《中國人民銀行關(guān)于調(diào)整金融機(jī)構(gòu)存、貸款利率的通知》執(zhí)行時間：2022年10月29日上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。點(diǎn)，%%，分點(diǎn)，%%。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長期上調(diào)幅度大于短期。立水橋項(xiàng)目市場研究報告◆《關(guān)于業(yè)主大會招標(biāo)有關(guān)問題的意見》執(zhí)行時間：2022年3月2日指導(dǎo)和規(guī)范了業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)的行為?！簟段飿I(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》執(zhí)行時間：2022年5月1日物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級，不同的級別有不同的要求。新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。 《辦法》對加強(qiáng)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，進(jìn)行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理具有重大意義?！簟赌呈芯幼⌒^(qū)機(jī)動車停車管理辦法》執(zhí)行時間：2022年6月16日新《辦法》明確了小區(qū)內(nèi)機(jī)動車停車服務(wù)的責(zé)任，并強(qiáng)調(diào)了社區(qū)業(yè)主對社區(qū)內(nèi)車位的優(yōu)先承租和購買權(quán)。◆關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價規(guī)定》的通知執(zhí)行時間：2022年10月1日物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價的內(nèi)容包括：物業(yè)管理企業(yè)名稱、收費(fèi)對象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計費(fèi)方式、計費(fèi)起始時間、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價格舉報電話12358等。實(shí)行明碼標(biāo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)等發(fā)生變化時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)前一個月，將所標(biāo)示的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，并應(yīng)標(biāo)示新標(biāo)準(zhǔn)開始實(shí)行的日期?！簟蛾P(guān)于建立經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格公示制度的通知》執(zhí)行時間：2022年1月10日《通知》所規(guī)定的購買經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申請、審批、公示制度。申請人將在某建設(shè)網(wǎng)上被公示，公示期為10個工作日，公示期滿未被舉立水橋項(xiàng)目市場研究報告報的，批準(zhǔn)其購買資格，嚴(yán)格了經(jīng)濟(jì)適用房的購買條件、程序，并且提高了利用經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行投資、投機(jī)，甚至是炒作的門檻。◆《關(guān)于對我市部分廉租住房政策進(jìn)行調(diào)整的通知》執(zhí)行時間：1月1日東城、西城、崇文、宣武四城區(qū)廉租住房配租租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由每月每平方米25元提高到每月每平方米30元；朝陽、海淀、豐臺、石景山四近郊區(qū)廉租住房配租租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)提高到每月每平方米27元。◆《關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法的通知》執(zhí)行時間：2022年5月1日配套文件：《某市房屋出租代理合同》與《某市房屋租賃合同》示范文本房屋租賃代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受房屋出租人委托，代理出租房屋并在出租人授權(quán)范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同的經(jīng)營活動。由過去中介的單方承諾，變?yōu)楝F(xiàn)在銀行、房地局備案、中介三方的信譽(yù)度來保證，租賃雙方的利益因此得以進(jìn)一步保證。新合同中對房屋租賃市場出現(xiàn)的假房東、房屋的裝飾裝修、租金和有關(guān)費(fèi)用的收付、房屋的轉(zhuǎn)租、無權(quán)代表等投訴相對集中的問題首次給予了明確的規(guī)定。同時標(biāo)志著租賃行業(yè)的管理從“主體審批” 向“行為監(jiān)管”推進(jìn)了一大步?！簟蛾P(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》執(zhí)行時間：2022年5月20日購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭未住滿5年，不允許按市場價格出售。確需出售的，可以不高于購買時的單價出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購。出售家庭如符合條件可再購買經(jīng)濟(jì)適用住房。購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭住滿5年的，可以按市場價格出售，出售人須按成交額的10%補(bǔ)交綜合地價款，出售后不得再購買政策性保障住房。立水橋項(xiàng)目市場研究報告 2022年，交通設(shè)施建設(shè)繼續(xù)加快。，%，%。軌道交通項(xiàng)目進(jìn)展順利，地鐵四、五、十號線（含奧運(yùn)支線）全面開工，在建。 公路建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn),全年新改建公路953公里；其中，在建高速公路100公里，六環(huán)路黃村至良鄉(xiāng)段24公里已建成通車。城市道路建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)，首體南路、圓清路、五塔寺路、白云路、馬家堡西路等工程建成通車，道路通行能力不斷提高。6座交通樞紐建設(shè)按計劃進(jìn)行，其中，動物園交通樞紐已經(jīng)啟用，進(jìn)入試運(yùn)行階段；六里橋綜合客運(yùn)樞紐基本具備試運(yùn)營條件；馬駒橋一級貨運(yùn)樞紐年底已報竣工。綠化美化步伐加快。，植樹4230萬株；%，比上年提高2個百分點(diǎn)。三道綠色生態(tài)屏障建設(shè)取得新進(jìn)展。其中，平，山區(qū)綠色生態(tài)屏障建設(shè)。野生動物保護(hù)及自然保護(hù)區(qū)建設(shè)得到加強(qiáng)。啟動了密云水庫濕地、漢石橋濕地建設(shè)工作，保護(hù)區(qū)面積占全市總面積的8%。城市園林綠化水平進(jìn)一步提高。城市楔形綠地建設(shè)進(jìn)入前期準(zhǔn)備階段。城近郊區(qū)新增綠地面積848公頃，其中新增大型綠地20余處，共117公頃。城近郊區(qū)%。人均公共綠地面積達(dá)到10平方米。立水橋項(xiàng)目市場研究報告某奧運(yùn)會的前期工作共分三個階段，分別是：前期準(zhǔn)備階段（2022年12月～2022年6月） ，全面建設(shè)階段（2022年7月～2022年6月） ，以及完善運(yùn)行階段（2022年7月～2022年奧運(yùn)會開幕）。目前正處在第二個階段，奧運(yùn)場館建設(shè)和其它相關(guān)設(shè)施建設(shè)全面展開。到2022年6月，基本完成奧運(yùn)場館及設(shè)施的工程建設(shè)；各項(xiàng)準(zhǔn)備工作基本就緒。本階段具體建設(shè)內(nèi)容：奧運(yùn)會比賽計劃使用場館37個，其中某地區(qū)32個，京外地區(qū)5個（包括青島國際帆船中心、天津體育場、秦皇島體育場為新建項(xiàng)目；沈陽五里河體育場、上海體育場為改造項(xiàng)目） 。在某32個比賽場館中，新建19個(含6個臨時賽場)，改擴(kuò)建13個。此外，還要改造59個訓(xùn)練場館及配套建設(shè)殘奧會專用設(shè)施。 某奧運(yùn)的布局方案為一個主中心加三個區(qū)域的分布格局。奧林匹克公園是舉辦奧運(yùn)會的主中心區(qū)，內(nèi)有13個場館。奧林匹克公園地處城市中軸線北端，面積1135公頃，包括680公頃的森林公園，405公頃奧運(yùn)中心區(qū)。奧林匹克公園依托亞運(yùn)會場館和各項(xiàng)配套設(shè)施，交通便捷，人口集中，市政基礎(chǔ)條件較好，商業(yè)、文化等配套服務(wù)設(shè)施齊備。奧林匹克公園的規(guī)劃將著眼于城市的長遠(yuǎn)發(fā)展和市民物質(zhì)文化生活的需要，使之成為一個集體育競賽、會議展覽、文化娛樂和休閑購物于一體，空間開敞、綠地環(huán)繞、環(huán)境優(yōu)美，能夠提供多功能服務(wù)的市民公共活動中心。奧林匹克公園內(nèi)具有代表性的新建場館有：國家體育場, 國家體育館,國家游泳中心 奧運(yùn)村等。另外三個區(qū)域包括：西部社區(qū)，有9個場館，其中新建五棵松文化體育中心，賽后將成為市區(qū)西南部群眾文體活動場所。大學(xué)區(qū)，安排首都體育館等4個場館，賽后成為大學(xué)及社區(qū)文化體育活動的場所。北部風(fēng)景旅游區(qū)，安排某鄉(xiāng)村賽馬場等2個場館，便于賽后發(fā)展郊區(qū)立水橋項(xiàng)目市場研究報告旅游業(yè)。