【正文】 拉薩市康桑賓館第一部分 項(xiàng)目總論拉薩市“康桑賓館”是西藏天海旅游有限責(zé)任公司投資運(yùn)營(yíng)的豪華商務(wù)旅游酒店項(xiàng)目，主要功能為高級(jí)商務(wù)旅游酒店和高級(jí)娛樂(lè)休閑服務(wù)中心?？瞪Ｙe館嚴(yán)格按照國(guó)際星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。西藏天海旅游有限責(zé)任公司為適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的要求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，在拉薩市奪底北路修建高級(jí)商務(wù)旅游酒店。 西藏天海旅游有限責(zé)任公司是由西藏天海集團(tuán)有限責(zé)任公司重組原有四家交通企業(yè)賓館住宿、餐飲、旅行社及旅游運(yùn)輸?shù)嚷糜螛I(yè)務(wù)，出資280萬(wàn)元，于2010年3月注冊(cè)設(shè)立的全資子公司。2009年，為加快國(guó)有企業(yè)的改革，推動(dòng)國(guó)有老企業(yè)的整體更好、更快、更大的發(fā)展，經(jīng)自治區(qū)政府批準(zhǔn)，由交通運(yùn)輸廳監(jiān)管并履歷50余年曲折、奮爭(zhēng)與輝煌發(fā)展和變革歷程的原西藏拉薩汽車(chē)運(yùn)輸總公司、西藏交通工業(yè)總公司、西藏交通客運(yùn)總公司、西藏天域交通賓館4家老交通國(guó)有企業(yè)進(jìn)行聯(lián)合重組，并改制成立西藏天海集團(tuán)有限責(zé)任公司。隨著中央第五次西藏工作座談會(huì)的召開(kāi)，公司迎來(lái)了新的發(fā)展契機(jī)。在新的歷史時(shí)期，西藏天海旅游有限責(zé)任公司將繼承老企業(yè)的優(yōu)良傳統(tǒng)，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)公司改革發(fā)展全局，按照自治區(qū)“一產(chǎn)上水平、二產(chǎn)抓生點(diǎn)、三產(chǎn)大發(fā)展”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合中央第五此西藏工作座談會(huì)提出將西藏打造成為世界旅游目的地的總體發(fā)展思路，依托西藏天海集團(tuán)有限責(zé)任公司打造“西藏天?！逼放频膬?yōu)勢(shì)和企業(yè)現(xiàn)有資源，積極開(kāi)展多項(xiàng)旅游服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，并努力向各地區(qū)延伸。拉薩市康桑賓館西藏天海旅游有限責(zé)任公司 研究工作依據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參考數(shù)》《房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范》 《國(guó)家計(jì)委\建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》以及其它國(guó)家、自治區(qū)、市級(jí)法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。拉薩市康桑賓館，屬于高級(jí)商務(wù)旅游酒店，單體12層，總建筑面積：4200㎡（不包括地下車(chē)庫(kù)），配套面積： ㎡，客房面積：㎡，主體占地面積3200平方米。經(jīng)過(guò)對(duì)全國(guó)和拉薩經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì)20092010年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研后認(rèn)為：■ 項(xiàng)目的興建是必要的、可行的、合理的；■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)拉薩市高檔酒店市場(chǎng)是樂(lè)觀的；■ 高檔酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃；■ 在20092010年將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的；■ 目前我司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)條件十分成熟；第二部分 市場(chǎng)分析拉薩市地處喜馬拉雅山脈北側(cè)，受下沉氣流的影響，全年多晴朗天氣，降雨稀少，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，屬高原季風(fēng)半干旱氣候。降雨量集中在9月份，年降雨量500毫米左右。全年日照時(shí)間3000小時(shí)以上，素有“日光城”的美譽(yù)。2009年以來(lái)拉薩市統(tǒng)籌“六城同創(chuàng)”工作，國(guó)際旅游城市建設(shè)邁出新步伐。堅(jiān)持以“六城同創(chuàng)”為抓手，全力推進(jìn)城市規(guī)劃、建設(shè)與管理，大力改善城市環(huán)境，努力向建設(shè)具有高原和民族特色的國(guó)際旅游城市邁進(jìn)。 充分發(fā)揮江蘇省的援藏優(yōu)勢(shì)，充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性，主動(dòng)加強(qiáng)與國(guó)家建設(shè)部等部委的匯報(bào)溝通，通過(guò)艱苦努力、細(xì)致工作，《拉薩市城市總體規(guī)劃（20092020）》獲得國(guó)務(wù)院批復(fù)。拉薩市出臺(tái)了組織實(shí)施好拉薩市城市總體規(guī)劃的意見(jiàn)，明確了城市規(guī)劃建設(shè)的基本原則、工作任務(wù)、具體措施和保障機(jī)制。積極推進(jìn)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，江蘇路等7條市政道路街景改造、北京中路維修改造工程全面完工，西二路北段和魯堆林卡路延長(zhǎng)段市政工程、德吉南路和林廓東路改造工程、東西大門(mén)和太陽(yáng)島綜合整治工程進(jìn)展順利。加快三個(gè)新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，政府東遷工程、柳梧大廈、海亮新城、聯(lián)通公司業(yè)務(wù)樓、藏藥研發(fā)中心等工程建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，東城區(qū)土地征收儲(chǔ)備工作進(jìn)展順利。加強(qiáng)市政設(shè)施維護(hù)，實(shí)現(xiàn)了常管常新常用。有序推進(jìn)拉魯?shù)?個(gè)小區(qū)改造，城中村改造步伐明顯加快。中干渠拉魯濕地段景觀綠化工程順利完成，城市供排水管網(wǎng)改擴(kuò)建工程全面開(kāi)工，城市污水處理廠項(xiàng)目開(kāi)始招投標(biāo)，納金大橋開(kāi)工奠基，東嘎水廠完成初步設(shè)計(jì)。第一次全國(guó)污染源普查基本完成，重點(diǎn)區(qū)域環(huán)境綜合整治取得明顯成效。探索城市綠化管護(hù)新機(jī)制，完善城市管理、監(jiān)督、考核運(yùn)行機(jī)制，城市管理水平進(jìn)一步提高。大力發(fā)展城市公交事業(yè)，城市公交營(yíng)運(yùn)能力得到增強(qiáng)，市民出行條件得到改善。推進(jìn)出租車(chē)行業(yè)改革和中巴車(chē)改革轉(zhuǎn)型，出租車(chē)、城市公交行業(yè)運(yùn)行質(zhì)量和服務(wù)水平明顯改善。大力改進(jìn)旅游環(huán)境。強(qiáng)化旅游宣傳促銷(xiāo),努力建設(shè)具有高原和民族特色的國(guó)際旅游城市，旅游業(yè)再現(xiàn)強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭。其中：,；。拉薩良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶群，近年來(lái)工商業(yè)蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營(yíng)提供了有力的保證。 從已公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2009年上半年拉薩國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持在高位運(yùn)行，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。全市經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)加大，各項(xiàng)主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)較好的增長(zhǎng)，生產(chǎn)、消費(fèi)和需求比較協(xié)調(diào)，總體運(yùn)行形勢(shì)良好。主要表現(xiàn)在：2009年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）， %。其中：，%；，%；，%。一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整,::：：。2009年全市工業(yè)企業(yè)完成產(chǎn)值 。其中：。，%。　　工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步向好。到2009年底，市屬規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)３8家，%。其中：，%；，%?！　?，地毯18085平方米,中成藥（藏醫(yī)藥），?！　〗ㄖI(yè)蓬勃發(fā)展。2009年列入統(tǒng)計(jì)范圍市屬建筑企業(yè)28家。市場(chǎng)消費(fèi)繁榮，零售總額穩(wěn)增。固定資產(chǎn)投資額累計(jì)完成 ,%；%。累計(jì)增幅與去年同期持平；市場(chǎng)物價(jià)微升，職工居民收入有所增加；交通、郵電發(fā)展增快，民航表現(xiàn)突出；財(cái)政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴(kuò)大；企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。 從03年低谷期開(kāi)始，拉薩市酒店的入住率逐年提升，在2007年達(dá)到階段性頂峰；2008年拉薩市酒店的入住率和2007年相比有一定的的下降，但在自治區(qū)各級(jí)黨委、政府的高度重視下，旅游業(yè)在下半年逐漸回升并維持在06年水平以上。 進(jìn)入2010年，拉薩酒店業(yè)市場(chǎng)持續(xù)向好，1—4月酒店開(kāi)房率均超過(guò)去年同期水平，“五一”黃金和雪頓節(jié)周期間，拉薩市酒店開(kāi)房率更高達(dá)90%以上。具體表現(xiàn)如下：從國(guó)內(nèi)和西藏的宏觀經(jīng)濟(jì)政策面來(lái)看，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)，有利于拉薩房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，但全國(guó)性的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱現(xiàn)象，加大了政府實(shí)施宏觀調(diào)控的決心和力度，這將會(huì)對(duì)新建房地產(chǎn)項(xiàng)目造成較大的開(kāi)發(fā)難度；宏觀調(diào)控政策將“有控有擴(kuò)”，從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來(lái)看，控制局部過(guò)熱的投資需求，擴(kuò)大消費(fèi)需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對(duì)局部過(guò)熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對(duì)各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對(duì)農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會(huì)事業(yè)的投資，仍需擴(kuò)大；當(dāng)前經(jīng)濟(jì)正處在一個(gè)重要關(guān)口，只有樹(shù)立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，控制固定資產(chǎn)過(guò)快增長(zhǎng)，加強(qiáng)煤電油運(yùn)綜合協(xié)調(diào)，注重結(jié)構(gòu)和效益的提高，才能保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)；拉薩市的旅游和酒店業(yè)已經(jīng)全面上升，并且在拉薩市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)推動(dòng)下，酒店入住率迅速回升，行業(yè)步入正常運(yùn)行軌道。服務(wù)設(shè)施： 投資導(dǎo)向 拉薩投資導(dǎo)向項(xiàng)目（1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項(xiàng)目（2）新產(chǎn)品、新技術(shù)、新工藝距今產(chǎn)業(yè)升級(jí)的技術(shù)改造項(xiàng)目（3）具有地方特色和比較優(yōu)勢(shì)的特色旅游業(yè)、高原特色生物產(chǎn)業(yè)（4）市場(chǎng)廣闊，附加值高的 特色農(nóng)牧產(chǎn)品加工業(yè)（5）旅游觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目（6）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就在城市建設(shè)方面，拉薩近年來(lái)加大規(guī)劃建設(shè)力度，大規(guī)模投資 進(jìn)行城市建設(shè)，使市容市貌容有了很大的變化，勾畫(huà)了一個(gè)現(xiàn)代化文明高原特色城市的模型。2009年財(cái)政收入保持平穩(wěn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。，按同比口徑計(jì)算，%。財(cái)政支出結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。，按同比口徑計(jì)算，%。其中：教育支出74753萬(wàn)元，%；醫(yī)療衛(wèi)生支出17487萬(wàn)元，%；工業(yè)、商業(yè)、金融等事業(yè)支出2825萬(wàn)元，%；社會(huì)保障和就業(yè)支出21205 萬(wàn)元?！〗鹑谑袌?chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行。，%，%。，%。，%；， %。 拉薩酒店市場(chǎng)分析拉薩高檔酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查——規(guī)模及入住率酒店名稱(chēng)規(guī)模星級(jí)入住率房型分布客戶構(gòu)成西藏賓館376間四星50%標(biāo)準(zhǔn)房（48%）高級(jí)房（16%）豪華房（27%）豪華套（4%）商務(wù)套（5%）總統(tǒng)套房（0%）以本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，外籍人士較多，少數(shù)散客拉薩飯店218間年底批四星80%標(biāo)準(zhǔn)房（13%